埼玉県

埼玉県の中古マンションと中古戸建てと土地の相場と不動産売却事例をみてみましょう。埼玉県は好調な日本経済の恩恵を最大限享受している県のひとつといえます。
景気がよくなると中古不動産や土地の売買が活発になるので、これまで安値しかつかず「売るに売れなかった」不動産オーナーにとっては、待ちに待った売却のチャンスかもしれません。

ただ不動産売却のタイミングは、同じ埼玉県内でも市町村ごと、地域ごとに微妙に異なります。特に「不動産を初めて売る」方は、地域事情を考慮して、損をしない売却時期を探してください。この記事でも地域特性に注目しました。

埼玉県の不動産価格に影響を与えそうなトピックス

中古マンションや中古戸建てや土地の価格を詳細にみる前に、埼玉県内の不動産価格に影響を与えそうなニュースやトピックスをみていきましょう。

北陸新幹線の開業で存在感増すJR大宮駅。さらなるビジネス活性化に期待

2015年に北陸新幹線が開業したことで金沢市観光が活性化されたことは、ご存知の方も多いはずです。
そのお陰でJR大宮駅周辺が「北日本の玄関口」として認識されるようになり、企業の進出が急増しました。JR大宮駅周辺の2018年現在のオフィス空室率は0.6%と、オフィスが不足しているのは明白です。
近隣の不動産会社は日本経済新聞の取材に対し「オフィス空室率は5%を切れば活況といわれている。新規オフィスは順番待ちで、退去したオフィスはすぐに後継テナントが決まる」と話しています(*)。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28632820X20C18A3L72000/

オフィス需要の高まりは不動産価格の上昇を直接下支えするだけでなく、「ビジネスパーソンの増加→地域経済の活性化→不動産価格上昇に貢献」といった間接的な効果も期待できます。

埼玉県の中古マンションの売買状況

埼玉県の新築マンション開発が「元気」です。
新築マンションの近くにある中古マンションはどうしても劣化が目立ってしまい、売却価格が下がってしまいます。
しかし、新築マンションが建ってもそれが高級志向の強い物件だと、地域のブランド価値が向上します。そうなると「新築は買えないけど、中古マンションでもいいからあの地域に住みたい」という「憧れ」が生まれ、中古マンションの売却価格が高くなります。

埼玉県の都心部は高級マンションが建っているので、中古マンションオーナーは期待してもよいでしょう。

「大規模」「病院と合体」

「ウエリス浦和美園」は、さいたま市緑区の新築マンションで、すべてが完成すると697戸になります。価格帯は2,600万~8,837万円となっています。
この物件の魅力は、埼玉高速鉄道・浦和美園駅から徒歩7分の立地です。JR山手線・駒込駅まで30分、JR中央線・四ツ谷駅まで43分と、通勤時間としてはとても魅力的です。

川口市青木の「ブランズ川口元郷」は総合病院とマンションが合体した物件です。こちらも埼玉高速鉄道沿線で、最寄り駅の川口元郷まで徒歩5分です。またJR京浜東北線・川口駅まで徒歩1分です。価格帯は5,480万~6,460万円です。
個性的なマンションも街の魅力を高めるでしょう。

埼玉県の中古マンション市況

それでは埼玉県内の中古マンション市況を、市町村ごとに確認しておきます。
不動産会社が公表している販売価格を表にしました。

埼玉県の中古マンション市場
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
さいたま市西区 487万円 564万円 1,642万円 1,914万円
さいたま市北区 487万円 358万円 1,608万円 2,118万円 2,707万円 2,912万円 2,546万円 1,500万円
さいたま市大宮区 1,575万円 3,210万円 2,976万円 2,528万円 3,460万円 3,382万円 7,613万円 6,730万円
さいたま市見沼区 730万円 1,390万円 1,883万円 1,789万円 1,998万円 1,772万円 1,988万円 1,113万円
さいたま市中央区 2,494万円 2,844万円 3,709万円 3,018万円 4,499万円 3,280万円
さいたま市桜区 590万円 390万円 2,007万円 2,241万円 2,394万円 2,751万円
さいたま市浦和区 2,232万円 1,859万円 2,554万円 3,086万円 3,680万円 3,931万円 6,480万円
さいたま市南区 1,202万円 1,789万円 2,377万円 2,782万円 3,137万円 3,050万円 2,954万円 2,980万円
さいたま市緑区 1,493万円 2,429万円 2,693万円 1,734万円 4,190万円
さいたま市岩槻区 747万円 756万円 1,254万円 1,093万円 2,933万円 1,050万円 1,880万円
川越市 538万円 958万円 1,565万円 1,876万円 1,721万円 2,127万円 1,572万円 1,580万円
熊谷市 280万円 610万円 1,240万円 1,633万円 1,218万円 2,194万円
川口市 1,463万円 1,945万円 2,378万円 2,677万円 3,064万円 3,505万円 3,733万円 3,083万円

さいたま市の4区と川口市で「~80平方メートル」3,000万円超

さいたま市、川越市、熊谷市、川口市の「~80平方メートル」帯の中古マンション価格をみてみましょう。
さいたま市は10区のうち4区で3,000万円越えしました。川口市も3,064万円でかろうじて大台に乗せています。
川口市は埼玉県内で最も東京に近く、さいたま市は2番目に近いので、東京で働く人の需要が旺盛なのでしょう。
また、さいたま市の大宮区、見沼区、中央区、南区、緑区、の中古マンション価格では、「~80平方メートル」帯のほうが「~100平方メートル」帯より高くなっている区があります。通常、同じ地域の不動産価格は広いほど高くなりますので、逆転現象が起きていることになります。ちょうどよい広さである「~80平方メートル」帯の人気の高さが推測できます。

蕨市、戸田市、朝霞市、志木市、和光市、吉川市の「~80平方メートル」でも3,000万円超

その他の市町村では、蕨市、戸田市、朝霞市、志木市、和光市、吉川市の6市で「~80平方メートル」帯の中古マンション価格が3,000万円を超えました。
蕨市はさいたま市や川口市と接するため、価格の高さは納得できます。またホンダの二輪開発センターがある朝霞市もしっかりした中古マンション市場をつくっています。

埼玉県の中古マンション市場
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
行田市
秩父市
所沢市 1,105万円 580万円 1,465万円 2,015万円 2,507万円 2,225万円 1,924万円 3,680万円
飯能市 500万円 1,562万円 2,104万円 1,180万円 1,480万円 1,385万円
加須市 490万円 1,024万円 1,619万円
本庄市 665万円 1,600万円 880万円
東松山市 724万円 1,205万円 1,636万円 980万円 712万円 1,788万円
春日部市 1,599万円 938万円 1,421万円 1,441万円 1,948万円 1,764万円 2,200万円
狭山市 345万円 572万円 1,300万円 950万円 1,677万円 1,437万円 862万円 1,282万円
羽生市 300万円
鴻巣市 989万円 1,738万円 1,799万円 1,215万円 1,500万円
深谷市 646万円 532万円 980万円
上尾市 460万円 430万円 585万円 2,090万円 1,593万円 2,274万円
草加市 1,140万円 1,135万円 1,374万円 2,116万円 2,755万円 3,018万円
越谷市 527万円 1,515万円 1,562万円 1,985万円 2,246万円 2,816万円 2,280万円 3,062万円
蕨市 2,260万円 1,234万円 2,346万円 3,118万円 3,207万円 3,526万円 3,980万円
戸田市 590万円 2,266万円 2,886万円 3,543万円 2,713万円 2,953万円
入間市 2,180万円 290万円 931万円 1,550万円 1,553万円 1,643万円 1,408万円 2,917万円
朝霞市 417万円 633万円 2,337万円 2,487万円 3,149万円 3,211万円 3,320万円
志木市 1,450万円 1,500万円 1,951万円 3,196万円 2,809万円 2,800万円
和光市 780万円 854万円 2,132万円 2,328万円 3,187万円 4,639万円 4,800万円 2,980万円
新座市 1,111万円 814万円 1,896万円 2,009万円 2,079万円 1,984万円 2,022万円 1,750万円
桶川市 370万円 1,495万円 2,295万円 3,180万円
久喜市 780万円 1,456万円 1,633万円 1,620万円 1,685万円 3,143万円
北本市 1,025万円 1,051万円 1,325万円 800万円
八潮市 770万円 1,324万円 1,684万円 2,359万円
富士見市 880万円 780万円 1,492万円 2,235万円 2,671万円 3,544万円 3,990万円
三郷市 902万円 1,004万円 1,939万円 2,118万円 2,268万円 1,654万円 2,446万円
蓮田市 710万円 999万円 1,290万円 1,725万円
坂戸市 235万円 530万円 1,189万円 1,700万円 2,003万円
幸手市 578万円 1,800万円
鶴ヶ島市 250万円 1,275万円 2,559万円 1,791万円
日高市
吉川市 1,284万円 1,812万円 3,132万円 1,747万円 2,668万円 2,022万円
ふじみ野市 423万円 1,180万円 2,316万円 2,628万円 2,787万円 1,990万円
白岡市 1,630万円 1,820万円
北足立郡伊奈町 720万円 1,155万円 2,290万円 2,480万円
入間郡三芳町 1,745万円 2,580万円 2,170万円 2,054万円 2,080万円
入間郡毛呂山町 390万円 490万円 490万円
入間郡越生町
比企郡滑川町
比企郡嵐山町
比企郡小川町
比企郡川島町
比企郡吉見町
比企郡鳩山町
比企郡ときがわ町
秩父郡横瀬町
秩父郡皆野町
秩父郡長瀞町
秩父郡小鹿野町
秩父郡東秩父村
児玉郡美里町
児玉郡神川町
児玉郡上里町
大里郡寄居町
南埼玉郡宮代町 790万円
北葛飾郡杉戸町 320万円 1,580万円 1,137万円 967万円 1,080万円
北葛飾郡松伏町

埼玉県の中古戸建ての売買状況

「東京23区のマンションより埼玉県の戸建て」という消費者の動向は依然堅調で、埼玉県内の中古戸建て市場はその恩恵を受けています。

積水ハウスがさいたま市西区で12棟の新築戸建てを建設

積水ハウスがさいたま市西区のJR西大宮駅から徒歩10分の2,000平方メートルの敷地に、12棟の新築戸建ての建設に着手しました。
この住宅地「コモンライフ西大宮2」の売りは、ヒートアイランド現象の対策を施した住宅です。これは埼玉県と連携していて、住宅地内に設置した散水装置や植樹は県の補助を受けています。
「コモンライフ西大宮2」の建売住宅の中心価格は6,500万円と高額ですが、売れ行きは好調とのことです。

さいたま市西区には西大宮と指扇の2つのJR駅があって東京へのアクセスが良好な一方で、「大宮国際カントリークラブ」「ノーザンカントリークラブ」「秋葉の森総合公園」などの運動施設も充実しています。
便利なうえに住みやすい街といえます。

新築戸建てによって地域のブランドが高まり、さらに元々のポテンシャルが大きいさいたま市西区であれば、中古戸建ての価格上昇を期待できます。

埼玉県の中古戸建て市況

埼玉県内の中古戸建て市況をみると「埼玉県で広い一戸建てに住みたい」という需要が強いことを裏付ける結果となっています。
「~100平方メートル」で4,000万円を超えたのは、さいたま市中央区、さいたま市南区、蕨市、戸田市、和光市でした。
この区・市に売却用の中古戸建てを持っている方は、「売り時が近い」と考えていいでしょう。近隣の不動産市場のリサーチや不動産会社への査定依頼に着手すると、意外なチャンスに恵まれるかもしれません。
また大宮市も「~90平方メートル」帯が4,000万円を超えているので、やはり中古戸建てが高値で取り引きされていると推測できます。

埼玉県の中古戸建て市場
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
さいたま市西区 590万円 650万円 2,738万円 3,052万円 2,548万円 3,161万円
さいたま市北区 3,475万円 3,575万円 3,606万円 3,742万円 3,826万円
さいたま市大宮区 3,900万円 3,530万円 3,869万円 4,437万円 3,880万円 4,878万円
さいたま市見沼区 1,490万円 2,547万円 2,668万円 3,108万円 2,955万円 3,058万円
さいたま市中央区 1,680万円 3,423万円 4,167万円 3,902万円 4,380万円 4,411万円 5,008万円 5,605万円
さいたま市桜区 1,808万円 1,380万円 2,823万円 2,465万円 2,790万円 3,330万円 3,714万円
さいたま市浦和区 3,645万円 4,429万円 4,420万円 4,444万円 4,151万円 3,427万円 4,245万円
さいたま市南区 1,538万円 3,850万円 4,214万円 3,715万円 3,623万円 4,263万円 4,463万円
さいたま市緑区 2,385万円 3,046万円 3,407万円 3,426万円 2,894万円 3,479万円
さいたま市岩槻区 1,786万円 1,080万円 2,577万円 2,407万円 2,428万円 2,890万円
川越市 903万円 1,654万円 1,016万円 2,469万円 2,748万円 2,405万円 2,968万円
熊谷市 598万円 550万円 2,093万円
川口市 2,231万円 2,675万円 3,337万円 3,824万円 3,615万円 3,905万円 3,495万円 3,557万円
行田市 2,188万円
秩父市 1,224万円
所沢市 1,588万円 1,827万円 3,109万円 3,105万円 2,905万円 2,916万円 3,159万円
飯能市 348万円 2,080万円 2,280万円 2,444万円
加須市 1,992万円
本庄市 1,540万円
東松山市 2,134万円 2,228万円
春日部市 1,414万円 1,827万円 1,170万円 2,175万円 2,365万円 2,412万円 2,680万円
狭山市 490万円 2,680万円 1,792万円 1,482万円 1,817万円 1,063万円 2,127万円 2,766万円
羽生市 1,843万円
鴻巣市 560万円 2,646万円
深谷市 2,195万円
上尾市 530万円 780万円 1,798万円 2,570万円 2,181万円 2,859万円
草加市 1,180万円 2,340万円 2,524万円 2,579万円 3,000万円 2,810万円 3,297万円
越谷市 1,379万円 1,921万円 2,089万円 2,472万円 2,711万円 2,758万円 3,359万円
蕨市 880万円 4,258万円 4,284万円 4,141万円 4,295万円 4,433万円 4,959万円
戸田市 1,180万円 2,147万円 4,181万円 4,580万円 4,311万円 4,059万円 4,148万円
入間市 860万円 1,980万円 2,273万円 1,122万円 2,556万円 2,264万円 2,563万円
朝霞市 999万円 1,465万円 2,792万円 3,260万円 3,443万円 3,218万円 3,768万円 4,218万円
志木市 1,380万円 2,163万円 2,502万円 2,892万円 3,497万円 3,479万円 3,212万円 3,561万円
和光市 3,680万円 3,228万円 3,472万円 3,580万円 3,880万円 4,126万円 3,962万円
新座市 375万円 2,173万円 2,905万円 2,977万円 3,189万円 3,055万円 3,065万円 3,631万円
桶川市 570万円 800万円 1,869万円 2,883万円
久喜市 1,790万円 2,500万円
北本市 600万円 550万円 2,240万円 2,649万円
八潮市 740万円 1,380万円 2,480万円 2,698万円 3,164万円
富士見市 590万円 1,741万円 1,917万円 2,811万円 2,689万円 3,078万円 3,151万円 3,354万円
三郷市 1,948万円 2,407万円 2,930万円 2,597万円 2,483万円 3,152万円
蓮田市 2,780万円 2,799万円
坂戸市 984万円 690万円 1,792万円 2,310万円 2,158万円 2,698万円
幸手市 480万円 2,030万円
鶴ヶ島市 580万円 2,280万円 1,933万円 2,692万円
日高市 340万円 380万円 880万円 2,229万円
吉川市 1,980万円 3,556万円 2,895万円 3,152万円
ふじみ野市 997万円 741万円 1,453万円 2,701万円 3,036万円 2,865万円 2,397万円 3,660万円
白岡市 850万円 790万円 2,151万円
北足立郡伊奈町 1,390万円 1,380万円 1,480万円 1,192万円 1,880万円 1,678万円 2,615万円
入間郡三芳町 1,639万円 2,386万円 2,905万円 2,347万円 2,390万円 2,783万円 2,818万円
入間郡毛呂山町 272万円 565万円 240万円 1,637万円
入間郡越生町 1,521万円
比企郡滑川町 2,587万円
比企郡嵐山町 2,345万円
比企郡小川町 1,497万円
比企郡川島町 830万円 1,215万円 1,930万円
比企郡吉見町 450万円 1,944万円
比企郡鳩山町 1,631万円
比企郡ときがわ町 578万円
秩父郡横瀬町 200万円
秩父郡皆野町
秩父郡長瀞町
秩父郡小鹿野町
秩父郡東秩父村 3,980万円
児玉郡美里町 1,252万円
児玉郡神川町 2,093万円
児玉郡上里町 1,360万円
大里郡寄居町 1,865万円
南埼玉郡宮代町 900万円 2,220万円
北葛飾郡杉戸町 390万円 650万円 2,207万円 1,980万円 2,505万円
北葛飾郡松伏町 864万円 864万円 1,979万円 1,959万円

埼玉県の土地の売買状況

埼玉県内の地価は順調に上昇しています。もちろんバブル期のような高騰を期待することはできませんが、数年前までの悲惨な状況は完全に脱しています。

住宅地は2年連続、商業地は5年連続プラス

2018年1月1日時点での埼玉県内の公示地価は、住宅地は前年比0.5%アップ、商業地は1.2%アップでした。
これで住宅地は2年連続で、商業地は5年連続で前年を上回りました。

住宅地で上昇した地点は、全体の40%でした。前年の31%より拡大しています。
商業地で上昇した地点も全体の56%で、前年の46%から広がっています。

住宅地は東京に近いほど上昇した

住宅地の上昇は、東京に近い埼玉県南部ほど顕著でした。
1位は川口市小谷場で10.2%アップでした。小谷場は埼玉県と東京都との境である荒川まで直線距離で4キロメートルという近さです。近隣で土地区画整理事業と連動したマンション建設が行われ、道路が拡張したことで土地の利便性が向上し、それが地価上昇につながりました。
2位のさいたま市浦和美園地区も荒川まで6キロメートルという距離です。
日本経済新聞はこの傾向について「東京都北区、板橋区、練馬区の地価上昇を嫌気した土地購入希望者が埼玉県南部に流れていった」と分析しています(*)。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28632820X20C18A3L72000/

JR大宮駅西口は8%も上昇、浦和駅も好調

埼玉県内で上昇率が最も高かった地点は、JR大宮駅西口(さいたま市大宮区桜木町1丁目)で8.0%も上昇しました。県内商業地の最高価格を27年連続で守っています。
2位、3位はいずれもJR浦和駅(さいたま市浦和区高砂2丁目)の2地点でした。
トップ10を見渡すと、大宮区と浦和区に加えて川口市のJR川口駅もランクインしています。

県北部は苦戦

埼玉県南部の好調ぶりとは対照的に、県北部は苦戦が続いています。秩父郡の町村は、下落幅は縮小したとはいえ、前年割れは続いています。

埼玉県の土地市況

埼玉県内の土地価格の市況を確認すると、「相場がつかみづらい」ことがわかります。
例えばさいたま市の西区、北区、見沼区、桜区ですら、傾向すらつかめません。
土地の売却を考えている方々の「悩み」を反映しているのでしょうか。東京都などのように土地の値上がり傾向が鮮明に出てこないと、土地を売るモチベーションが高まりません。

埼玉県の土地市場
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
さいたま市西区 800万円 2,418万円
さいたま市北区 1,380万円 1,956万円 2,961万円
さいたま市大宮区 3,075万円 3,133万円 865万円 1,705万円 5,550万円
さいたま市見沼区 1,680万円 470万円 680万円 1,000万円 1,087万円 2,124万円
さいたま市中央区 1,980万円 4,000万円 2,581万円 4,130万円 3,664万円
さいたま市桜区 880万円 1,220万円 2,354万円
さいたま市浦和区 2,645万円 1,815万円 4,390万円 4,550万円 4,432万円
さいたま市南区 850万円 1,600万円 2,050万円 777万円 2,665万円 3,280万円 4,807万円 3,534万円
さいたま市緑区 1,080万円 1,215万円 1,198万円 2,480万円 2,206万円 3,452万円
さいたま市岩槻区 450万円 1,196万円 2,036万円
川越市 553万円 420万円 564万円 1,229万円 756万円 781万円 1,242万円 2,029万円
熊谷市 80万円 705万円 460万円 1,104万円
川口市 3,500万円 1,130万円 2,325万円 1,406万円 1,812万円 2,066万円 2,518万円 3,223万円
行田市 450万円 1,014万円
秩父市 1,369万円
所沢市 1,273万円 1,000万円 1,071万円 1,404万円 1,356万円 1,532万円 2,906万円
飯能市 440万円 1,563万円
加須市 360万円 300万円 1,005万円
本庄市 400万円 1,129万円
東松山市 320万円 965万円
春日部市 600万円 475万円 608万円 807万円 1,075万円 1,307万円 1,778万円
狭山市 1,202万円 903万円 1,080万円 1,008万円 1,829万円
羽生市 910万円
鴻巣市 520万円 280万円 1,172万円
深谷市 1,048万円
上尾市 850万円 575万円 350万円 712万円 948万円 1,403万円 2,135万円
草加市 850万円 1,280万円 1,357万円 3,023万円
越谷市 1,515万円 627万円 1,117万円 804万円 1,158万円 1,034万円 2,351万円
蕨市 1,580万円 3,085万円 3,780万円 5,582万円
戸田市 3,940万円
入間市 987万円 980万円 1,150万円 1,192万円 1,755万円
朝霞市 400万円 1,100万円 3,250万円 1,680万円 1,702万円 2,220万円 2,942万円
志木市 488万円 752万円 981万円 1,500万円 2,680万円 2,674万円 2,875万円
和光市 3,280万円 5,400万円 3,796万円
新座市 700万円 934万円 1,119万円 1,187万円 1,456万円 2,100万円 2,692万円
桶川市 1,350万円 730万円 820万円 1,606万円
久喜市 480万円 1,414万円
北本市 1,462万円
八潮市 680万円 1,000万円 2,625万円
富士見市 400万円 990万円 1,388万円 780万円 1,250万円 1,180万円 1,810万円 2,596万円
三郷市 500万円 880万円 2,843万円
蓮田市 1,634万円
坂戸市 657万円 894万円 680万円 1,357万円 1,683万円
幸手市 190万円 450万円 1,023万円
鶴ヶ島市 1,060万円 875万円 647万円 1,645万円
日高市 400万円 340万円 380万円 580万円 1,314万円
吉川市 900万円 2,138万円
ふじみ野市 480万円 806万円 1,247万円 1,399万円 1,083万円 1,550万円 1,976万円 2,999万円
白岡市 1,200万円 1,907万円
北足立郡伊奈町 1,148万円 746万円 1,721万円
入間郡三芳町 560万円 1,080万円 1,380万円 1,580万円 5,312万円
入間郡毛呂山町 443万円 887万円
入間郡越生町 1,239万円
比企郡滑川町 150万円 2,174万円
比企郡嵐山町 1,186万円
比企郡小川町 1,357万円
比企郡川島町 1,411万円
比企郡吉見町 112万円 518万円
比企郡鳩山町 970万円
比企郡ときがわ町 514万円
秩父郡横瀬町
秩父郡皆野町 746万円
秩父郡長瀞町
秩父郡小鹿野町 833万円
秩父郡東秩父村
児玉郡美里町 472万円
児玉郡神川町 861万円
児玉郡上里町 6,966万円
大里郡寄居町 315万円 398万円
南埼玉郡宮代町 400万円 485万円 580万円 979万円
北葛飾郡杉戸町 700万円 500万円 670万円 904万円
北葛飾郡松伏町 380万円 570万円 567万円 1,516万円

まとめ~悪くはないが期待していたほど盛り上がっていない

埼玉県の中古不動産と土地の市況は、決して悪くないことがわかりました。
ただ埼玉県内の不動産オーナーは、東京のベッドタウンとして確固たる地位を築いている埼玉県なら「もっと市況が活気づいてもよいはず」と感じたのではないでしょうか。
これでは2020年の東京五輪直前まで売却しないでおくことが得策なのかどうか判断できません。不動産売却の鉄則とおり「売れるときに売る」ほうがよいかもしれません。
不動産オーナーの悩ましい日々はもうしばらく続きそうです。