東北六県のひとつ福島の不動産事情

福島県内の中古マンション、中古戸建て、土地の相場と不動産売却事例を紹介します。
県全体の不動産価格の動向を一言で言い表すと「横ばい」です。

不動産市況の最も重要な指標である地価は、2018年は上昇傾向を示しているものの、力強さが感じられません。
福島県内に売却用の不動産を持っているオーナーは、楽観視できません。

ただ福島県経済は震災復興特需がひと段落しつつも、完全になくなっているわけではありません。東北6県(青森、秋田、岩手、宮城、山形、福島)のなかで「横ばい」を維持できているのは「よいほう」といえます。
全国ニュースは「日本は好景気にわいている」と伝えますが、しかしその波は東北には届かず、最も東京に近い福島県が唯一わずかに恩恵を受けているといったところです。

福島県内の中古マンション、中古戸建て、土地の売却では「数少ないチャンス」を逃さないようにしたいところです。

福島県の不動産価格に影響を与えそうなトピックス

地元経済が好転すれば不動産価格は上昇し、地元経済が暗転すれば不動産価格は下落します。
このような動きをするのは、経済活動には不動産が欠かせないからです。そして経済活動が消沈すれば保有していた不動産はむしろ「お荷物」になるので売却が進み、価格が下落します。

そこで売却用の不動産を持っているオーナーは、日本国内や福島県内の経済動向を注視する必要があります。経済が上昇しそうであればしばらく売るのを見合わせて、経済が下降しそうであれば急いで売る必要があります。
福島県内の不動産価格に影響を与えそうなトピックスをみていきましょう。

2018年11月現在「不透明感はあるものの、緩やかに持ち直している」

福島県は毎月「最近の県経済動向」を発表していて、2018年11月の県内景気は「先行きに不透明感がみられるものの、緩やかに持ち直している」と評価しました(*)。
*https://www.pref.fukushima.lg.jp/uploaded/attachment/298606.pdf
「不透明感」「持ち直し」は矛盾した表現になっていますが、若干「持ち直し」の要素のほうが強いようです。

まず「不透明感」についてですが、新設住宅着工件数が前年同月比25.7%減りました。かなり大きな下落幅といえ、前年同月を下回ったのは2カ月連続です。ただこれは、2016年ごろまでの好調な推移の反動と考えられます。2016年までの新設住宅については後段で詳しく解説します。

また企業倒産件数は7件で前年同月比250%増、前年同月を上回ったのは7カ月連続です。企業倒産の負債総額は12.8億円で、前年同月比188%増、前年同月を上回ったのは4カ月連続です。

一方で「持ち直し」ているのは個人消費で、百貨店販売、スーパー販売、コンビニ販売、乗用車新規登録台数の4指数が前年同月を上回りました。

それではこれらの指標のうち、新設住宅着工件数の推移について詳しくみていきましょう。

前年割れが続く新設住宅、中古不動産の売却タイミングの判断は難しい

福島県内のマンションまたは戸建ての新設住宅着工件数は、2017年1月から「前年割れ」の傾向が強まっています。
2017年1月から2018年9月までの21カ月では、前年割れしたのは18カ月(86%)もありました。前年を上回ったのはわずか3カ月(14%)にすぎませんでした。

ところが2017年1月より前をみると、2015年9月から2016年12月までの16カ月のうち前年割れしたのはわずか2カ月(12%)で、残り14カ月(88%)は前年を上回っていました。
つまり2017年1月から完全に「潮目」が変わってしまったのです。

これは率直に新築マンションと新築戸建ての需要が減ったとみるべきでしょう。この流れが中古マンションや中古戸建ての売却価格にどのように影響するでしょうか。
「新築住宅需要の落ち込みは中古不動産需要の落ち込みとリンクしている」と推測することもできますし、逆に「資金的に新築住宅の購入をあきらめた人たちが中古不動産市場に流れてくる」と期待することもできます。

中古マンションと中古戸建ての売却価格は「どう転ぶかわからない」状況です。売却用の中古マンションや中古戸建てを保有している方は、不透明な状況のなかで難しい判断が迫られます。

福島県の中古マンションの売買状況

福島県内の中古マンションの売買状況をみていきます。

JR福島駅徒歩8分、12階44戸マンションが2019年9月完成

まずは中古マンションの売却価格に大きな影響を与える新築マンション建設についてみていきます。
仙台市の株式会社ワールドアイシティという会社が福島市大町に12階建て44戸の「レジデンシャル福島平和通り」を建設中です。2019年9月完成予定です。
最も広い部屋が3LDK、77平方メートルで価格は4,048万円です。71平方メートルの部屋は3,198万円です。
部屋の広さの割に価格が「高め」という印象を持つ人もいるかもしれません。建設業の人手不足と建築資材価格の高騰が販売価格に影響していると考えられます。

ただ福島市大町のロケーションは魅力的です。
JR奥羽本線と東北新幹線の福島駅まで500メートル、阿武駒川まで300メートルという近さです。
生活関連では、大原綜合病院、4つの銀行支店、福島警察署、県庁前公園、福島城跡、小学校が徒歩5分圏内にあります。
自然と都市機能の両方にアクセスがよいのが地方都市の魅力ですが、大町にはそれが備わっています。

地域のブランド力を確認しておく

新築マンションが建つと周囲の中古マンションの劣化が目立つので、その地域の中古マンションの価格は一時的に下がる傾向にあります。
しかし新築マンションの新住民によって活気が生まれると、その地域がブランド化されるので、中古マンションも見直されるようになります。

福島市のような地方都市の場合、ブランド地域と不人気地域の明暗がくっきり出てしまうことがあります。住民は強く「あの地域に住みたい(または、住みたくない)」と思うようになるからです。
この住民感情は中古マンションの売却価格に顕著に現れ、ブランド地域の中古マンションはなかなか値崩れしません。
中古マンションを売却するときは、地域のブランド力を把握したうえで、購入希望者と価格交渉することをおすすめします。

郡山市長者に10階36戸のマンション、2020年春完成

株式会社穴吹工務店は郡山市長者で10階36戸のマンションを建設中です。完成予定は2020年春です。
販売価格は未発表ですが、広さは80~90平方メートルと、少人数ファミリー向けの物件といえそうです。

郡山市の人口は約34万人で福島県内ではいわき市の約35万人次ぐ2位です。県庁所在地の福島市は3位約29万人です。

郡山市長者は近隣に、市役所、開成山公園、ショッピングモール、小学校、中学校、高校などがあり、JR東北本線と東北新幹線の郡山駅も2キロ圏内にあります。
そして郡山市長者と郡山駅の間には、ルイ・ヴィトンやティファニーが入る地元デパート「うすい百貨店」があります。
長者は郡山市民が住みたい街といえ、そこにできる新築マンションは地域のブランド化に貢献しそうです。
郡山市長者に売却用の不動産を持っている方は、新築マンションの建設で地域に注目が集まっているいまを逃さないようにしたいものです。

福島県の中古マンション市況

福島県内の中古マンションの市況をみていきます。
この表は、不動産会社が公表しているデータを広さごとにわけて、平均価格を算出したものです。
福島県内のすべての市町村を紹介するため大きな表にしましたが、マンション市場が形成されているのは福島市、会津若松市、郡山市、いわき市です。そもそもマンションが建っていない市町村もあります。

福島県の中古マンションの市況
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
福島市 420万円 1,785万円 4,000万円
会津若松市 2,180万円 1,980万円 4,180万円
郡山市 340万円 1,254万円 2,170万円 2,547万円 2,300万円
いわき市 570万円 885万円 2,515万円 3,040万円 3,213万円
白河市 1,890万円 3,550万円
須賀川市 1,280万円
喜多方市
相馬市
二本松市
田村市
南相馬市
伊達市
本宮市
伊達郡桑折町
伊達郡国見町
伊達郡川俣町
安達郡大玉村
岩瀬郡鏡石町
岩瀬郡天栄村
南会津郡下郷町
南会津郡檜枝岐村
南会津郡只見町
南会津郡南会津町
耶麻郡北塩原村
耶麻郡西会津町
耶麻郡磐梯町
耶麻郡猪苗代町
河沼郡会津坂下町
河沼郡湯川村
河沼郡柳津町
大沼郡三島町
大沼郡金山町
大沼郡昭和村
大沼郡会津美里町
西白河郡西郷村
西白河郡泉崎村
西白河郡中島村
西白河郡矢吹町
東白川郡棚倉町
東白川郡矢祭町
東白川郡塙町
東白川郡鮫川村
石川郡石川町
石川郡玉川村
石川郡平田村
石川郡浅川町
石川郡古殿町
田村郡三春町
田村郡小野町
双葉郡広野町
双葉郡楢葉町
双葉郡富岡町
双葉郡川内村
双葉郡大熊町
双葉郡双葉町
双葉郡浪江町
双葉郡葛尾村
相馬郡新地町
相馬郡飯舘村

会津若松市中央の15階建て6階の92平方メートルが4,180万円

上記の表のなかの物件から、会津若松市中央の15階建て72戸のマンションの一室を紹介します。売りに出ているのは6階の92平方メートル3LDKで、価格は4,180万円です。築年月は2018年1月ですので、まだ新築のかおりが残っています。
とはいえ、広さや階数、地方度からすると、4,000万円超はやや高い印象です。

会津若松市の人口は約12万人で、福島県内の市町村別人口ランキングでは4位です。
会津若松市中央は、近隣に市役所やJR只見線・七日町駅などがあります。また鶴ヶ城や福島県立博物館などがある鶴ヶ城公園は散歩圏内です。
住環境のよさは歴然で、そのため強気の価格設定になっているのでしょう。

白河市高山で6階建て3階80平方メートル、3,550万円

白河市高山で6階建て3階の80平方メートル3SLDK、築年月2017年8月のマンションが3,550万円で売りに出ています。

白河市は南部が栃木県と接する関東に近い街です。西部には那須岳や旭岳があり、JR東北本線と東北新幹線の共通駅、新白河駅があります。
高山はその新白河駅から東に約500メートルの場所にある、商業施設が密集した地域です。

このマンションも「やや割高」な印象がありますが、東京へのアクセスのよさや住環境のよさからすると決して「高すぎる」わけではないようです。

福島県の中古戸建ての売買状況

福島県内の中古戸建ての売買状況をみていきます。
新築戸建て建設は好調で、住宅需要に底堅さがあります。福島県民の住宅への関心の高さがうかがえ、中古戸建て売却にも有利に働くはずです。

東日本大震災以降の新設住宅着工戸数は堅調だった

福島県内の新設住宅着工戸数は、2011年の東日本大震災前後で様変わりしました。
2007~2011年度までは、毎年前年比を3~15%ほど下回っていましたが、2012年度からは2014年を除き、すべて以下のように前年比を上回りました。

  • 2012年度、前年比54%増
  • 2013年度、前年比28%増
  • 2014年度、前年比11%減
  • 2015年度、前年比17%増
  • 2016年度、前年比7%増

ただやはり2015年と2016年は増加ペースが鈍化しています。
そして冒頭で紹介したとおり、2018年は前年同月割れが続いています。

積水ハウスは福島市内に3カ所もモデルルーム会場を持つ

福島県内の住宅需要が2016年ごろまで強かったことは、住宅メーカーの「力の入れよう」からもわかります。ハウスメーカー大手の積水ハウスは、福島市内だけで以下の3カ所にモデルハウス会場を設けています。

  • FTV展示場:福島市飯坂町平野字三角田9-7
  • 福島南展示場:福島市太平寺字古内26-1
  • 福島シャーウッド展示場:福島市西中央1-1

しかも鉄骨2階建て住宅や延べ床面積200平方メートル超の広めの家など、豪華な家を手掛けています。

高価な新築戸建てが売られるようになると、それに釣られるように中古戸建てでも、築浅・広め・街に近い物件が注目されるようになります。
住宅購入希望者は「購入マインド」が温まってくれば、当初予算を上回る物件にも食指を動かすようになるからです。

したがって売却用の中古戸建てを保有している方は、近隣に新築住宅が建ち始めたころにもう一度販売活動に力を入れると今度こそ買い手がつくかもしれません。
中古不動産を最適価格で売却するには、オーナー自身が「地域の雰囲気」をつかむことが大切です。

福島県の中古戸建て市況

福島県内の中古戸建て市況をみていきます。
市場が形成されていたのは広さが101平方メートル以上の広めの中古戸建てだけでした。

福島県内の中古戸建ての市況
(市場が形成されている101平方メートル以上のみ掲載)
地区 101m²~ 地区 101m²~ 地区 101m²~
福島市 2,656万円 伊達郡桑折町 2,980万円 西白河郡西郷村 1,323万円
会津若松市 2,279万円 伊達郡国見町 2,236万円 西白河郡泉崎村
郡山市 2,555万円 伊達郡川俣町 1,198万円 西白河郡中島村
いわき市 2,511万円 安達郡大玉村 1,633万円 西白河郡矢吹町 1,956万円
白河市 1,526万円 岩瀬郡鏡石町 1,889万円 東白川郡棚倉町 1,048万円
須賀川市 2,401万円 岩瀬郡天栄村 1,599万円 東白川郡矢祭町
喜多方市 1,851万円 南会津郡下郷町 東白川郡塙町
相馬市 2,428万円 南会津郡檜枝岐村 東白川郡鮫川村
二本松市 2,287万円 南会津郡只見町 石川郡石川町 1,800万円
田村市 南会津郡南会津町 石川郡玉川村
南相馬市 2,029万円 耶麻郡北塩原村 石川郡平田村
伊達市 2,422万円 耶麻郡西会津町 石川郡浅川町
本宮市 1,907万円 耶麻郡磐梯町 石川郡古殿町
耶麻郡猪苗代町 1,175万円 田村郡三春町 1,980万円
河沼郡会津坂下町 田村郡小野町
河沼郡湯川村 双葉郡広野町 1,250万円
河沼郡柳津町 双葉郡楢葉町 1,754万円
大沼郡三島町 双葉郡富岡町 1,473万円
大沼郡金山町 双葉郡川内村
大沼郡昭和村 双葉郡大熊町
大沼郡会津美里町 937万円 双葉郡双葉町
双葉郡浪江町
双葉郡葛尾村
相馬郡新地町
相馬郡飯舘村

桑折町の築20年以上、221平方メートルの7LDKの豪邸が2,980万円

桑折町の軽量鉄骨2階建て、延べ床面積221平方メートル7LDK、土地面積410平方メートルの「豪邸」が2,980万円で売りに出ています。
築年月1997年と築20年以上経過していますが、門構え、カーポート、庭、植木の豪華さからは3,000万円を下回る物件にはみえません。

桑折町には東北新幹線が通りますが、駅はありません。しかし東京に意外に近いのです。
桑折町から東京に行くには、在来線のJR東北本線で桑折駅から福島駅まで行き(14分)、福島駅から東北新幹線で東京駅まで行きます(1時間35分)。
つまり2時間ほどで東京に行くことができます。
また東北自動車道のインターチェンジも桑折町の近くにあります。
その交通の便のよさから、日立オートモティブシステムズや曙ブレーキといった大手企業が工場を桑折町に置いています。
このように考えると、この桑折町の「豪邸」は格安といえなくもありません。

福島県の土地の売買状況

福島県内の土地の価格は上昇基調にあります。ただ上げ幅は縮小しているので、売却用の土地を持っている方は、原則「売れる時に売る」という姿勢で臨んだほうがいいかもしれません。

福島県全体の2018年の地価は0.5%増だが上げ幅は縮小

東北は東京の好景気が届きにくく、地価も全国平均ほど上がっていません。東北6県ではむしろ下落基調の県のほうが多いくらいです。
そのなかにあって福島県は、2018年7月の県全体の地価は前年より0.5%上昇しました。前年比プラスはこれで5年連続となります。
ただ前年は0.8%上昇していたので、上げ幅は縮小しています。

用途別では、住宅地が0.5%上昇で5年連続プラス、商業地は0.2%上昇で4年連続プラスでした。
しかしこちらも前年は、住宅地は1.0%上昇、商業地は0.2%上昇でしたので、上昇幅は縮小または横ばいでした。

明暗くっきり、上げ幅の大きい市町村と下げ幅が大きい市町村

2018年の地価を市町村別に住宅地と商業地にわけてみると、上げ幅が大きい市町村と、下げ幅が大きい市町村がくっきり分かれました。

住宅地で上げ幅が大きかった市町村トップ5は以下のとおりです。

1位 福島市2.4%上昇
2位 郡山市2.2%上昇
3位 広野町2.1%上昇
3位 楢葉町2.1%上昇
5位 いわき市1.7%上昇

住宅地で下げ幅が大きかった市町村は以下のとおりです。

1位 矢祭町 △2.3%
2位 柳津町 △1.6%
3位 三島町 △1.5%
4位 西会津町 △1.4%
5位 只見町 △1.3%
5位 塙町 △1.3%

商業地で上げ幅が大きかった市町村トップ5は以下のとおりです。

1位 郡山市2.0%上昇
2位 福島市1.9%上昇
3位 いわき市1.5%上昇
4位 鏡石町1.1%上昇
5位 会津若松市0.4%上昇
5位 本宮市0.4%上昇

商業地で下げ幅が大きかった市町村は以下のとおりです。

1位 西会津町△3.2%
2位 只見町△3.0%
3位 金山町△2.8%
4位 柳津町△2.7%
5位 矢祭町△2.4%

住宅地でも商業地でも上昇率トップ5に入ったのは福島市と郡山市の2市だけでした。
一方、住宅地でも商業地でも下落率トップ5に入ってしまったのは、矢祭町、柳津町、西会津町、只見町の4町でした。

このことから福島県では、地価の上昇は個別に進み、地価の下落は全体的に進む傾向があることがわかります。

福島県の土地市況

福島県内の土地の市況をみていきましょう。
100平方メートル以下の土地の市場はほとんど形成されていなかったため、101平方メートル以上のみの比較となります。
国見町、広野町、富岡町といった小さな自治体で大きな金額の土地が売りに出ています。

福島県の土地の市況
(市場が形成されている101平方メートル以上のみ掲載)
地区 101m²~ 地区 101m²~ 地区 101m²~
福島市 1,492万円 伊達郡桑折町 665万円 西白河郡泉崎村 323万円
会津若松市 947万円 伊達郡国見町 2,488万円 西白河郡中島村
郡山市 1,241万円 伊達郡川俣町 220万円 西白河郡矢吹町 665万円
いわき市 1,434万円 安達郡大玉村 450万円 東白川郡棚倉町
白河市 岩瀬郡鏡石町 738万円 東白川郡矢祭町
須賀川市 823万円 岩瀬郡天栄村 東白川郡塙町
喜多方市 586万円 南会津郡下郷町 東白川郡鮫川村
相馬市 830万円 南会津郡檜枝岐村 石川郡石川町 800万円
二本松市 1,217万円 南会津郡只見町 石川郡玉川村 385万円
田村市 850万円 南会津郡南会津町 780万円 石川郡平田村
南相馬市 耶麻郡北塩原村 200万円 石川郡浅川町
伊達市 791万円 耶麻郡西会津町 石川郡古殿町
本宮市 1,470万円 耶麻郡磐梯町 田村郡三春町 530万円
耶麻郡猪苗代町 159万円 田村郡小野町
河沼郡会津坂下町 618万円 双葉郡広野町 1,980万円
河沼郡湯川村 双葉郡楢葉町 1,306万円
河沼郡柳津町 双葉郡富岡町 2,532万円
大沼郡三島町 双葉郡川内村
大沼郡金山町 双葉郡大熊町
大沼郡昭和村 双葉郡双葉町
大沼郡会津美里町 双葉郡浪江町 700万円
西白河郡西郷村 双葉郡葛尾村
相馬郡新地町
相馬郡飯舘村

まとめ~東北6県の期待の星

東京から遠く冬は雪に閉ざされる東北では、経済活動を軌道に乗せることは簡単ではありません。テレビや新聞で「日本の好景気」が報じられますが、その追い風はなかなか東北まで届きません。
そのなかで福島県の不動産市場は検討しています。この波が山形、宮城、秋田、岩手、青森まで届くといいのですが。