宮城県・仙台市

仙台市を中心に宮城県の中古マンション、中古戸建て、地価の相場をみていきましょう。不動産の売却を考えているオーナーは、不動産価格の大きな流れと地域の流れの両方を注視するようにしてください。
不動産価格の大きな流れをみると、日本経済の好調ぶりが宮城・仙台にも押し寄せています。いまは「売り時」とも言えますし、「もう少し待ってみてもよい」とも言えるかもしれません。
ただ宮城県は仙台市という全国的にも「強い中核都市」があるので、不動産価格でも地域間の格差が広がっています。つまり、実際に自分の不動産の売却価格をつけるときは、ピンポイントの情報を多く集める必要があります。情報収集をしっかり行って、納得のいく価格での売却を目指しましょう。

宮城県の不動産価格に影響を与えそうなトピックス

それではまずは、宮城・仙台の不動産売却価格に影響を与えそうなニュースやトピックスをみていきましょう。

仙台市の中でも地下鉄駅近くは活況

仙台市の不動産投資家が狙うのは、地下鉄駅近くの物件です。
不動産投資家の「目のつけどころ」は、不動産の売却を検討している方の参考になるでしょう。自分の不動産の売却価格や売却タイミングを決めるうえで有益な情報になるからです。

仙台市の地下鉄は南北線と東西線の2路線がありますが、東西線は2015年に開通したばかりです。住宅価格は「歴史」があるほど高くなる傾向があるので、大きなトレンドとしては、南北線の駅近くの物件は「手堅い」と言えますし、東西線の駅近くの物件は「高騰が期待できる」と言えます。

住宅地としてブランドになっている地下鉄駅は、南北線の長町駅と富沢駅です。両駅周辺の中古マンションの価格は「なかなか下がらない」状態にあります。
また、仙台市内でもJR駅近くは地下鉄駅周辺に比べて人気が落ちます。ただJR太子堂駅周辺は例外で、住宅地として人気のエリアです。駅前には高層マンションが立ち並び、マンションエリアを過ぎると比較的大きな戸建て住宅が並ぶ閑静な住宅街が広がります。

もちろん、JR仙台駅周辺(青葉区)や、泉パークタウン桂ガーデン地区、泉ビレッジガーデンヒルズ(いずれも泉区)は、別格です。この3地区ほどではありませんが、紫山や桂、館(以上、泉区)、錦ヶ丘(青葉区)も人気のエリアです。

仙台市泉区は警戒が必要

上記のとおり、仙台市民は泉区に対して「住みたい街」という憧れをいだいています。
地下鉄南北線の泉中央駅があり交通の便は悪くない地区です。さらに泉区には仙台徳洲会病院や宮城厚生協会泉病院、泉総合運動場、泉サッカー場、仙台泉プレミアムアウトレットなどといった住環境を豊かにする施設がそろっています。

しかし地元の不動産関係者は、東北学院大学の泉キャンパスが2021年に市中心部に移転する予定のため、泉区の不動産市況に警戒の目を向けています。泉キャンパスの学生数は約6,000人ですので、これがいなくなると地域経済に与える影響は小さくないでしょう。
学生たちの購買力はそれほど高くはありませんが、学生たちがいなくなってしまうと「街の元気」がじわりと減退していく可能性はあります。
泉区は面積が広いため、影響がどの程度出るのかは未知数です。泉区に売却用の不動産を持っている方は、市況のチェックを怠らないようにして売り時を測ったほうがいいでしょう。

仙台市以外では塩竈市、名取市、白石市、岩沼市が注目されている

仙台市以外の宮城県内で不動産投資家が注目しているのは、仙台市に隣接した塩竈市と名取市です。この両市は、「仙台圏内」というステータスが確立していて戸建てを中心に不動産価格は値崩れを起こしていません。
また白石市と岩沼市は仙台市から離れているため土地代が安いので、仙台市内では建てられないような大きな戸建て住宅を求めるファミリー層に人気のエリアになっています。

宮城県の中古マンションの売買状況

仙台市内の中古マンション市場は、それなりの規模があるので相場が形成されています。中古マンションの売却を検討しているオーナーは、自身のマンションが建っている地域と広さに注目して相場をつかんでおいたほうがいいでしょう。

青葉区と泉区の中古マンション価格は期待できそう

それでは次に仙台市内の地区ごとの中古マンション相場をみていきましょう。
青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区の中古マンションの価格は、およそ次のとおりです。

青葉区 泉区 宮城野区 若林区 太白区
全体 2,160 2,008 1,917 1,895 1,790
1DK~2DK 1,601 1,359 1,513 1,256 1,586
2LDK~3DK 2,018 2,140 1,542 1,505 1,639
3LDK~4DK 2,411 2,002 1,993 2,158 1,916
4LDK以上 2,758 2,424 2,206 3,129 1,909

単位:万円

全体の価格では、青葉区と泉区が2,000万円台にのせました。この2つの区の強さは、間取りが広くなるほど顕著になります。
ただ、全体で4位だった若林区が、3LDK~4DKのファミリーサイズになると2位に踊り出て、4LDK以上では1位(3,129万円)になります。若林区は広めの間取りが好まれる地区といえます。
地域差をみると、全体1位の青葉区(2,160万円)と5位の太白区(1,790万円)の差は1.2倍です。これは後でみる、新築マンションの地域差より小さい、という特徴があります。

仙台市内の中古マンション価格の特徴をまとめると次のようになります。

  • 青葉区と泉区の中古マンション価格は好調
  • 若林区は広めの中古マンションが有利
  • 中古マンションの売却額は地域差が小さい

新築マンション建設の活況は中古マンションには不利か?

中古マンションの売却額は、近くに新築マンションが建つと価格が下がる傾向にあります。日本人は新築志向が強いうえに、新築マンションによって物件が増えてしまうからです。

野村不動産は2018年7月に、仙台市青葉区堤通雨宮町に209戸のマンション「プラウドシティ仙台上杉山通」の建設に着工しました。地下鉄南北線の北仙台駅から徒歩10分という好立地で、周囲は文教地区として認知されています。完成は2020年1月ごろの予定です。
野村不動産はさらに、同じ青葉区堤通雨宮町に95戸のマンション「プラウドタワー仙台勾当台通」も建設中です。こちらは2020年2月ごろ完成予定です。

仙台市内の新築マンション価格の動向

折れ線グラフ

仙台市内の新築マンション価格の動向は次のとおりです。

広さ
(平方メートル)
青葉区 泉区 宮城野区 若林区 太白区
~40 532 630 376 709 480
41~50 1,004 1,480 1,480 1,198 1,300
51~60 1,769 2,011 1,256 1,383 1,511
61~70 2,133 1,934 1,635 1,829 1,783
71~80 2,399 1,856 2,041 2,270 1,896
81~90 2,291 2,405 2,185 1,510 1,968
91~100 2,558 2,480 データなし データなし データなし
101~ 3,431 2,898 データなし データなし データなし

単位:万円

中古マンションの価格は、青葉区のほうが泉区より高い傾向が顕著でしたが、新築マンションでは泉区のほうが高い傾向がみられます。また81~90平方メートルの物件で比べると、1位の泉区の2,405万円は、5位の若林区の1,510万円の1.6倍ですので地域格差はかなり大きいといえます。

また先ほどみた中古マンションの価格ランキング(全体)は、
1位青葉区、2位泉区、3位宮城野区、4位若林区、5位太白区 でした。

一方、新築マンション(71~80平方メートル)の価格ランキングは、
1位泉区、2位青葉区、3位宮城野区、4位太白区、5位若林区 でした。

以上のことから次の傾向を読み取ることができます。

  • 中古で売却することを考えると新築が安く中古が高い青葉区と若林区は有利
  • 泉区と太白区は新築が高く中古が安いので、中古で売却するときに注意が必要
  • 地域格差は中古マンションの価格よりも新築マンションの価格のほうが顕著に現れる

中古マンション売却額に影響を与える賃貸物件の状況は?

中古マンションの売却額に影響を与える要素のひとつに、賃貸物件の動向があります。マンションやアパートの賃貸料が高騰すると、中古マンションの購入を検討する人が増えるからです。
中古マンションオーナーは賃貸の動向を注視し、場合によっては売却より賃貸物件にすることも検討してみてはいかがでしょうか。

2011年の東日本大震災以降、宮城県の賃貸物件は、需要に供給が追いつかないかなりタイトな状況が続きました。特に仙台市では賃貸マンションや賃貸アパートは「入居率ほぼ100%」状態でした。
県内の不動産市場はプチバブル状態で、「県外の不動産投資家たちが仙台市などの物件を買っていった」と証言する人もいます。
宮城・仙台不動産バブルを支えたのは、震災復興のために県内入りした作業員たちの住宅需要でした。震災前の仙台市の賃貸物件の入居率は80%ほどでしたが、震災から2016年ごろまでは空きがない物件が目立つようになりました。
ただ2017年ごろから賃貸物件の供給が増えたうえ、震災復興事業も縮小して作業員の住宅需要が縮んだことから、仙台市内の入居率は80~90%ほどに戻りました。

しかし仙台市の賃貸不動産市場は、投資家にはまだ「うまみ」があるといわれています。それは仙台市への一極集中が起きているからです。宮城県全体の人口は、2010年が約235万人であったのに対し、2018年は約232万人に1.3%減っています。それに対し、仙台市の人口は同時期、約104万人から約109万人へと4.8%も増えているのです。
ある不動産投資家は、宮城県内に賃貸物件を5棟所有していますが、すべて仙台市内の物件です。この人は「20年後を考えたとき、仙台市外の物件を保有することは恐い」とコメントしています。

宮城県の中古戸建ての売買状況

それでは次に、中古戸建ての相場をみていきましょう。

都会だが駐車場ニーズは強い

仙台市は国内を代表する地方都市で、地下鉄のある12都市のうちのひとつです。
都市部は住民のマイカー需要が低いのが一般的ですが、しかし仙台市は例外です。仙台市民のマイカー保有意欲は強く、駐車場のある中古戸建ての売却は有利です。2台停められる駐車場があるとさらに人気が高まるでしょう。
駐車場がある戸建ての売却を検討している方は、売却活動のときに駐車場があることを強調することをおすすめします。

若林区がトップに君臨、青葉区は3位に沈む。中古マンション価格とは傾向がまるで異なる

仙台市の中古戸建ての価格動向の以下のとおりです。中古マンション価格とはまるで傾向が異なる点に注目してください。

広さ
(平方メートル)
青葉区 泉区 宮城野区 若林区 太白区
71~80 2,293 データなし 3,080 2,780 データなし
81~90 3,398 データなし 3,823 2,780 データなし
91~100 3,168 データなし 3,943 3,368 3,277
101~ 3,137 3,088 3,465 3,791 2,950

単位:万円

101平方メートル以上の高価格帯で比べると、中古戸建てのランキングはこうなります。
1位若林区、2位宮城野区、3位青葉区、4位泉区、5位太白区

中古マンションの価格ランキング(全体)は、
1位青葉区、2位泉区、3位宮城野区、4位若林区、5位太白区 でした。

中古戸建てでは、中古マンションで4位だった若林区がトップになり、中古マンションでトップだった青葉区が3位に沈んでいます。
中古不動産の売却を検討している方は、不動産の種類によって地域差がこれだけ変わることを覚えておいてください。

仙台市以外の宮城県内の中古戸建ての状況

仙台市以外の宮城県内の中古戸建ての状況は以下のとおりです。
いずれも101平方メートル以上の物件の金額です。

石巻市 2,271万円 刈田郡蔵王町 2,029万円 黒川郡大郷町 2,180万円

塩竈市 2,215万円 刈田郡七ヶ宿町 データなし 黒川郡大衡村 1,980万円
気仙沼市 データなし 柴田郡大河原町 2,151万円 加美郡色麻町 1,248万円
白石市 1,912万円 柴田郡村田町 データなし 加美郡加美町 1,130万円
名取市 2,828万円 柴田郡柴田町 1,991万円 遠田郡涌谷町 1,540万円
角田市 1,869万円 柴田郡川崎町 1,036万円 遠田郡美里町 2,138万円
多賀城市 3,144万円 伊具郡丸森町 950万円 牡鹿郡女川町 データなし
岩沼市 2,895万円 亘理郡亘理町 1,843万円 本吉郡南三陸町 データなし
登米市 2,035万円 亘理郡山元町 1,742万円
栗原市 1,380万円 宮城郡松島町 2,853万円
東松島市 1,795万円 宮城郡七ヶ浜町 2,490万円
大崎市 2,192万円 宮城郡利府町 2,737万円
富谷市 3,021万円 黒川郡大和町 2,912万円

トップの富谷市の3,021万円や2位の黒川郡大和町の2,912万円など、2,500万円を大きく上回る物件が散見されます。この結果をみると仙台市以外の県内の戸建て物件の価格も堅調といっていいでしょう。
比較しやすいように仙台市内の101平方メートル以上の中古戸建ての価格を再掲します。

青葉区 泉区 宮城野区 若林区 太白区
3,137万円 3,088万円 3,465万円 3,791万円 2,950万円

このように並べてみると、確かに仙台市の中古戸建て価格は高いのですが、都会生活の利便性や交通の便を考慮すると、仙台市の中古戸建ては「割安」ともいえます。
これなら中古戸建ての購入を検討している人に「少し無理すれば仙台市内の物件に手が届くかもしれない」という心理が働きそうです。仙台市に売却用の中古戸建てを持っている方は、売却活動をするときに都会の魅力をPRすると、購入希望者の心をつかめるかもしれません。

一方で、仙台市以外の県内に売却用の中古戸建てを持っている方は、購入希望者との価格交渉が長引くと、「値下げに応じないのなら仙台市内の物件を検討する」と、逃げられてしまうかもしれません。

宮城県の土地の売買状況

宮城県内の土地の売買状況についてみていきましょう。

地価ランキングで宮城は好成績をマーク

2018年の基準地価の都道府県別ランキングでは、宮城県はとてもよい結果を残しています。
基準地価平均のランキングでは、首都圏や関西圏の県を押さえて宮城県は12位に食い込みました。
また前年比(上昇率)ランキングでは見事3位にランクインしました。
興味深いランキングなので、全都道府県分を掲載しました。

基準地価平均ランキング
基準地価平均 前年比
1位 東京都 95万0283円/m2 6.55%
2位 大阪府 31万4452円/m2 6.82%
3位 神奈川県 26万6093円/m2 3.28%
4位 京都府 19万7097円/m2 12.46%
5位 愛知県 19万4162円/m2 6.77%
6位 兵庫県 13万8080円/m2 3.78%
7位 埼玉県 13万7945円/m2 2.03%
8位 福岡県 10万5227円/m2 9.78%
9位 千葉県 9万5947円/m2 1.93%
10位 広島県 9万3514円/m2 4.22%
11位 静岡県 8万4054円/m2 0.00%
12位 宮城県 8万3828円/m2 8.67%
13位 沖縄県 7万6650円/m2 8.52%
14位 奈良県 7万1456円/m2 4.80%
15位 石川県 6万2560円/m2 3.94%
16位 滋賀県 5万4895円/m2 0.40%
17位 熊本県 5万0254円/m2 6.62%
18位 愛媛県 4万9382円/m2 -0.71%
19位 岐阜県 4万5564円/m2 -0.57%
20位 岡山県 4万5310円/m2 1.32%
21位 和歌山県 4万4798円/m2 -0.05%
22位 富山県 4万3927円/m2 0.26%
23位 高知県 4万2453円/m2 -0.62%
24位 長崎県 4万1928円/m2 5.12%
25位 鹿児島県 4万1035円/m2 2.46%
26位 香川県 4万0195円/m2 0.38%
27位 栃木県 3万9668円/m2 -0.21%
28位 福井県 3万9400円/m2 -0.95%
29位 三重県 3万7995円/m2 -0.79%
30位 茨城県 3万7142円/m2 -0.16%
31位 群馬県 3万7097円/m2 0.01%
32位 徳島県 3万7059円/m2 -0.50%
33位 新潟県 3万5614円/m2 -0.08%
34位 北海道 3万3716円/m2 8.04%
35位 長野県 3万3079円/m2 -0.54%
36位 大分県 3万2258円/m2 0.79%
37位 山口県 2万9060円/m2 -0.19%
38位 岩手県 2万8428円/m2 -0.31%
39位 宮崎県 2万8101円/m2 -0.43%
40位 山梨県 2万7340円/m2 -1.43%
41位 福島県 2万7177円/m2 0.60%
42位 佐賀県 2万5814円/m2 0.95%
43位 鳥取県 2万4890円/m2 -0.36%
44位 島根県 2万4450円/m2 -1.15%
45位 山形県 2万4313円/m2 0.12%
46位 青森県 1万9942円/m2 0.41%
47位 秋田県 1万6534円/m2 -1.35%
前年比ランキング
前年比 基準地価平均
1位 京都府 12.46% 19万7097円/m2
2位 福岡県 9.78% 10万5227円/m2
3位 宮城県 8.67% 8万3828円/m2
4位 沖縄県 8.52% 7万6650円/m2
5位 北海道 8.04% 3万3716円/m2
6位 大阪府 6.82% 31万4452円/m2
7位 愛知県 6.77% 19万4162円/m2
8位 熊本県 6.62% 5万0254円/m2
9位 東京都 6.55% 95万0283円/m2
10位 長崎県 5.12% 4万1928円/m2
11位 奈良県 4.80% 7万1456円/m2
12位 広島県 4.22% 9万3514円/m2
13位 石川県 3.94% 6万2560円/m2
14位 兵庫県 3.78% 13万8080円/m2
15位 神奈川県 3.28% 26万6093円/m2
16位 鹿児島県 2.46% 4万1035円/m2
17位 埼玉県 2.03% 13万7945円/m2
18位 千葉県 1.93% 9万5947円/m2
19位 岡山県 1.32% 4万5310円/m2
20位 佐賀県 0.95% 2万5814円/m2
21位 大分県 0.79% 3万2258円/m2
22位 福島県 0.60% 2万7177円/m2
23位 青森県 0.41% 1万9942円/m2
24位 滋賀県 0.40% 5万4895円/m2
25位 香川県 0.38% 4万0195円/m2
26位 富山県 0.26% 4万3927円/m2
27位 山形県 0.12% 2万4313円/m2
28位 群馬県 0.01% 3万7097円/m2
29位 静岡県 0.00% 8万4054円/m2
30位 和歌山県 -0.05% 4万4798円/m2
31位 新潟県 -0.08% 3万5614円/m2
32位 茨城県 -0.16% 3万7142円/m2
33位 山口県 -0.19% 2万9060円/m2
34位 栃木県 -0.21% 3万9668円/m2
35位 岩手県 -0.31% 2万8428円/m2
36位 鳥取県 -0.36% 2万4890円/m2
37位 宮崎県 -0.43% 2万8101円/m2
38位 徳島県 -0.50% 3万7059円/m2
39位 長野県 -0.54% 3万3079円/m2
40位 岐阜県 -0.57% 4万5564円/m2
41位 高知県 -0.62% 4万2453円/m2
42位 愛媛県 -0.71% 4万9382円/m2
43位 三重県 -0.79% 3万7995円/m2
44位 福井県 -0.95% 3万9400円/m2
45位 島根県 -1.15% 2万4450円/m2
46位 秋田県 -1.35% 1万6534円/m2
47位 山梨県 -1.43% 2万7340円/m2

宮城県の地価の上昇率が8.67%をマークしたことは、売却用の土地を持っている方には朗報といえます。「売り時は迫っている」と判断していいかもしれません。

仙台市と仙台市以外の土地の価格の動向

仙台市と仙台市以外の土地の価格の動向は以下のとおりです。

仙台市宮城野区 49.1 万円/坪
仙台市若林区 46.7 万円/坪
仙台市泉区 29.2 万円/坪
仙台市青葉区 27.6 万円/坪
多賀城市 24 万円/坪
仙台市太白区 21.9 万円/坪
名取市 17.3 万円/坪
岩沼市 15.4 万円/坪
宮城郡 13 万円/坪
石巻市 12.2 万円/坪
東松島市 12.1 万円/坪
登米市 11.7 万円/坪
塩竈市 10.4 万円/坪
気仙沼市 7.7 万円/坪
柴田郡 6.5 万円/坪
白石市 5.9 万円/坪
遠田郡 5.2 万円/坪
亘理郡 5.1 万円/坪
角田市 5 万円/坪
大崎市 3.5 万円/坪
黒川郡 2.9 万円/坪

仙台市太白区が21.9万円/坪で、多賀城市の24万円/坪より低いという結果となりました。多賀城市は仙台市の北東側に接し、ベッドタウンとして人気の街です。多賀城市民の仙台市への通勤率は4割以上にのぼります。また仙台市に接している名取市や、名取市に接している岩沼市も順当に15万円/坪以上を維持しています。

売却価格交渉は慎重に行いましょう

宮城県の不動産動向を調査すると、確かに仙台市への一極集中が顕著であることがわかりました。しかし決して一強他弱というわけでもなさそうです。上記の内容から、仙台市以外の宮城県内の不動産価格も、決して悪くないという印象を持った方もいるのではないでしょうか。
仙台市内の中古マンションの売却については、売却タイミングを間違えると損してしまう可能性があるので、自身の物件の周囲の価格調査を徹底的に行うことをおすすめします。新築マンション建設が好調なので、これが中古マンション価格に影響する可能性があります。また中古戸建てのオーナーは、マンション価格の地区動向と戸建て価格の地区動向が必ずしもリンクしないことに注意してください。
土地の売却では、地価の上昇傾向がみられるので「売り急ぎ」と「買いたたき」に気をつけましょう。売却してから「もっと高く売れたはずなのに」と後悔しないように、価格交渉は慎重に行ってください。