富山県内に売却用の中古マンション、中古戸建て、土地をお持ちの方は、「売り時」に悩んでいるのではないでしょうか。
中古不動産価格に大きな影響を及ぼす景気動向は不透明で、プロの経済アナリストでも先を見通せない状況が続いています。

ただ、不動産売却のコツはいたってシンプルで、「値上がりしそうなら待ち、値下がりしそうなら処分する」だけです。
不動産を最高値で売るには、ここで紹介する経済の大きな動きと富山県内の局地的な不動産情報をオーナー自らが確実にキャッチして、「価格の気配」を感じ取ることが欠かせません。

富山県の不動産の全体的な話題

富山県は2018年12月に「経済情勢報告」を公表しました(*)。そのなかで富山県の景気は緩やかに回復しているとし、その根拠として次の7つの特徴を挙げました。

  • 個人消費は緩やかに回復
  • 住宅建設はおおむね横ばい
  • 設備投資は減少傾向
  • 公共投資は横ばい
  • 生産は緩やかに増加
  • 雇用情勢は改善
  • 消費者物価は緩やかに上昇

また景気の先行きについても、緩やかに回復していくと見通しています。

不動産価格は、その土地の経済がよくなれば上昇しますので、これから不動産の売却を考えている方にとっては「よい地合い」といえるでしょう。
そろそろ真剣に売却の手続きに着手してはいかがでしょうか。

*:http://www.pref.toyama.jp/cms_pfile/00003201/01189516.pdf

富山市は北陸新幹線効果が持続している

最近の富山県経済における重大イベントといえば、2015年の北陸新幹線開業でしょう。長野~金沢間が開通し、その途中の富山駅が開業しました。
このことにより富山駅前で再開発がスタートし、観光客の呼び込みにも成功しました。3年以上を経過した「いま」でも新幹線効果は持続しています。

ただ、その効果は「富山市限定」とみる経済ウォッチャーもいます。
例えば、富山県内には高岡市にも北陸新幹線の停車駅・新高岡駅があり、駅前の大型商業施設「イオンモール高岡」は新幹線開業に合わせて増床しました。
しかし地元の経済ウォッチャーは、イオンモールは駅周辺のにぎわいをつくるまでには至っておらず、「普通の郊外型のショッピングモール」という位置づけで終わっているとみています。
この見解は日本経済新聞で紹介されています(*)。

*:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO35534790Z10C18A9LB0000/

富山県の中古マンションの売買状況

それでは不動産の種類ごとに、富山県内での売買状況をみていきましょう。
まずは中古マンションです。

富山市総曲輪地区、15階建て6階、90平方メートル、4,380万円

富山市総曲輪(そうがわ)地区の15階建て43戸のマンションの6階、90平方メートルの部屋が4,380万円で売りに出ています。2016年1月完成と、築浅が魅力です。
ただ「階数」「部屋の広さ」「人口40万人の地方都市(富山市)」という事情を考えると、中古で4,000万円をはるかに上回る価格には割高感もあります。

これだけ強気の価格設定になっているのは、ブランド力のある地域「総曲輪」の物件だからでしょう。
総曲輪は、県内最大の歓楽街であるとともに、総曲輪フェリオ、グランドプラザ、総曲輪ウィズといった商業施設がある県内最大の商店街でもあります。
複合商業施設ユウタウン総曲輪には、シネマコンプレックスやホテルが入居しています。

総曲輪の魅力はまだあり、近隣には富山城址公園や富山市ガラス美術館、森記念秋水美術館といった市民の憩いの場が密集しています。
北陸新幹線・富山駅まで1キロほどなのですが、市電が走っているので総曲輪住民が「遠い」と感じることはないでしょう。

総曲輪は富山市民が住みたい街のひとつであり、それが中古マンションの価格を押し上げているのです。したがって、近隣に売却用の中古マンションを保有している方は、「売り急ぎ」に注意する必要があるでしょう。

高岡市駅南、12階建て12階、115平方メートル、5,090万円

先ほどの物件を上回る強気な価格設定にしているのは、高岡市駅南地区の12階建て12階、115平方メートルの2014年9月に完成した中古マンションで、価格は5,090万円です。
なぜここまで「高い」のでしょうか。

高岡市は人口17万人の富山県第2の市です。前田利長の高岡城の城下町として地方都市の基盤がつくられ、近年は商工業の街に転換することに成功しました。
高岡市は豊富な水源に恵まれていることから、発電コストが安い水力発電が発達し、「電力料金が安い街」として知られています。そのため電気を大量に使うアルミ製品製造が盛んです。

そして2015年に北陸新幹線が開通すると、その途中駅として新高岡駅が開業しました。新高岡駅~東京駅間の所要時間は約3時間ですので、「意外に東京に近い街」でもあるのです。

このマンションがある「駅南」地区はJR城端線などの高岡駅の近くにありますが、北陸新幹線・高岡駅とは2キロほどしか離れていません。
また高岡市は能登半島の根元、富山湾に面した自然豊かな街でもあります。

立地のよさに加えて12階建てマンションの最上階であり、100平方メートルを超える広さを持ち、さらに築浅でもあるので、5,000万円超という価格になっているのでしょう。

富山県の中古戸建ての売買状況

それでは次に、富山県内の中古戸建ての売買状況をみていきましょう。
富山県は実は、次の部門で全国トップクラスになっています。

  • 持ち家率
  • 1住宅あたりの延べ床面積
  • 1住宅あたりの居住室数
  • 1住宅あたりの畳数

居住環境を重んじる富山県民が保有している中古戸建て事情は、どのようになっているのでしょうか。

堅調に推移する新設住宅着工戸数の、中古戸建て価格に与える影響とは

富山県内の2017年の新設住宅着工戸数は6,768戸で、前年より6.7%減少しました。
6,768戸の内訳は、以下のとおりです。

戸建て …… 3,632戸
長屋建て …… 1,529戸
共同住宅 …… 1,607戸

ただ5年前の2012年の数字と比べると、堅調に推移していることがわかります。
2012年の新設住宅着工戸数5,192戸で、その内訳は

戸建て …… 3,252戸
長屋建て …… 1,150戸
共同住宅 …… 790戸

となっています。

この5年間の増減を表にすると以下のとおりです。

富山県内の新設住宅着工戸数(単位:戸)
  2012年比
2017年 新設住宅着工戸数 6,768 30.40%
戸建て 3,632 11.70%
長屋建て 1,529 33.00%
共同住宅 1,607 200.00%
2012年 新設住宅着工戸数 5,192  
戸建て 3,252
長屋建て 1,150
共同住宅 790

新設住宅着工戸数は3割以上伸びています。戸建ても1割以上の伸びと堅調です。
さらにマンションやアパートなどの共同住宅は2倍になりました。

日本人は新築好きといわれているので、富山県内の新設住宅着工戸数の堅調な推移は、「住宅好き」の富山県民であれば当然のことかもしれません。
この傾向は、中古住宅の売却を検討している人には歓迎できないものといえるでしょう。それは「中古住宅を買うくらいなら、少し無理してでも新築を買おう」という県民性が透けてみえるからです。
富山県内の中古戸建ての売却タイミングは、「売れる時が売り時」ということになるでしょう。

富山県の中古住宅の市場

以下の表は、ある不動産会社が取り扱っている中古戸建ての販売価格の平均値です。
この表からは、「地方にもかかわらず県全域で市場が形成されている」ということがわかります。

富山県内の中古住宅の売買状況
(市場が形成されている101平方メートル以上のみ掲載)
地区 延べ床面積101m²~
富山市 2,040万円
高岡市 1,729万円
魚津市
氷見市 874万円
滑川市 1,331万円
黒部市 2,199万円
砺波市 1,755万円
小矢部市 1,193万円
南砺市 1,487万円
射水市 1,639万円
中新川郡舟橋村 2,280万円
中新川郡上市町
中新川郡立山町 2,090万円
下新川郡入善町 310万円
下新川郡朝日町 1,298万円

ただ富山県の戸建て市場は、延べ床面積101平方メートル以上でしか形成されていません。東京圏などの大都市ですと、100平方メートル以下の市場もしっかりしています。
しかし、町村部の中古戸建て市場がまったくない県が多いなかで、富山県では町村部でも良質物件が売りに出ています。

それは「しっかりした家を建てる」という富山県民性にあると推測できます。しっかりした家を建てているので、中古市場にも良質物件が出回り、市場がつくられるのです。

富山市経堂新町、3LDK、181平方メートル、3,690万円

上記の表のなかから、特定の物件をみていきましょう。
富山市経堂新町の木造2階建て、土地面積181平方メートル、3LDK、179平方メートルという中古戸建てが3,690万円で売りに出ています。完成は2014年5月です。

富山地方鉄道・東新庄駅まで徒歩25分と最寄り駅からは離れていますが、富山市は自動車社会なので、日常生活ではそれほど支障にならないでしょう。
築浅物件らしく、アイランドキッチンやロフト構造、インナーガレージなど、嬉しい設備が満載です。
富山市経堂新町地区は市中心部から離れるのですが、半径2キロ圏内に富山県立中央病院やビックカメラ富山店、常願寺川などがあり、恵まれた住空間が形成されています。
家のつくりや立地から考えると3,690万円は妥当な価格といえそうです。

地方の豪邸古民家が2,700万円

富山県中新川郡立山町鋳物師沢の木造1階建て、土地面積3,915平方メートル、7LDK、248平方メートルの豪邸が2,700万円で売りに出ています。
1956年(昭和31年)完成ですので、豪邸であると同時に古民家でもあります。

部屋は襖と障子で仕切られていて、むき出しになった天井の梁(はり)や柱には、超豪華な極太木材があしらわれています。
富山地方鉄道立山線・沢中山駅徒歩3分という好立地でもあります。

「鋳物師沢」地区の近くには立山カントリークラブがあり、少し足を延ばせば亀谷温泉、立山山麓スキー場、国立立山青少年自然の家などがあります。
北陸新幹線・富山駅までは道路の距離で15キロほどなので、「都市機能から完全には離れたくないけど田舎暮らしをしたい」という人にはうってつけの物件といえるでしょう。
都会人の定年後の移住先としても魅力的です。

富山県の土地の売買状況

富山県の土地の売買状況をみていきましょう。
富山県の2018年の公示地価では、全用途の平均は前年比マイナス0.2%で、26年連続で前年割れとなりました。
ただ、商業地の平均はプラス0.1%とかろうじてプラスになり、26年ぶりに前年を上回ることができました。
また富山県内の2018年の住宅地公示地価はマイナス0.3%でしたが、2017年のマイナス0.5%から、マイナス幅を減らすことができました。

県全体ではマイナス幅は縮小したが景気拡大の波に乗ることはできてない

富山県と全国と三大都市圏と地方圏の「住宅地、商業地、全用途」の公示地価の前年比をまとめてみました。

    2017年の前年比 2018年の前年比
富山県 住宅地 マイナス0.5% マイナス0.3%
商業地 マイナス0.1% プラス0.1%
全用途 マイナス0.3% マイナス0.2%
全国 住宅地 マイナス0.6% マイナス0.3%
商業地 プラス0.5% プラス1.1%
全用途 マイナス0.3% プラス0.1%
三大都市圏 住宅地 プラス0.4% プラス0.7%
商業地 プラス3.5% プラス4.2%
全用途 プラス1.2% プラス1.7%
地方圏 住宅地 マイナス1.0% マイナス0.8%
商業地 マイナス0.6% マイナス0.1%
全用途 マイナス0.9% マイナス0.6%

富山県の公示地価には改善のきざしがみえる一方で、三大都市圏の上昇からすると見劣り感が否めません。三大都市圏の商業地は4.2%も上昇し、全用途でもプラス1.7%と2%に迫る勢いです。
これは日本の景気拡大が、三大都市圏によって牽引されているためです。経済が好調なので土地の価格が上昇し、土地の価格が上昇するからキャッシュが回るようになって景気拡大に貢献するのです。

しかし富山県のような地方には、そういった力強さはみられません。
全国平均と比べても、富山県の地価が伸び悩んでいることは一目瞭然です。全国では全用途がプラスに転じましたが、富山県は日本の景気拡大の波に乗ることができていない状況です。

しかし地方圏との比較では、富山県の公示地価は3指数とも上回っています。つまり富山県は「全国の地方のなかでは恵まれているほう」ということもできるのです。
それでは、さらに詳しく富山県の2018年の公示地価をみていきましょう。

商業地は富山市の一人勝ち「26年ぶりプラス」

住宅地については後段で詳しくみていきます。
まずは商業地をみていきましょう。

2018年の富山県の商業地の公示地価は、富山市の一人勝ちの様相を呈しました。変動率(前年比)はプラス1.0%と、前年のプラス0.7%から上昇幅を広げています。

富山県内で最高の上昇率になったのは、富山市新富町2丁目で、プラス5.5%でした。この土地の近くには北陸新幹線・富山駅や富山地方鉄道・電鉄富山駅があり、地元の不動産鑑定士は「新幹線の開業効果が続いている」と話しています。
北陸新幹線・富山駅が開業したのは、長野~金沢間が開通した2015年3月ですので、3年以上経済効果が続いていることになります。
これは富山駅周辺に売却用不動産をお持ちの方には「朗報」といえるでしょう。

富山市の商業地の地価を支えているのが、観光客です。富山駅の南口には2018年4月に、ホテルと分譲マンションと専門学校が入る複合商業施設「パティオさくら」がオープンしました。近隣にも飲食店が増えています。

住宅地は富山市、砺波市、舟橋村が前年比プラス

それでは住宅地の価格をみていきます。
2018年の住宅地の公示地価を富山県内の市町村別にみてみましょう。15市町村のうち住宅地価格が前年を上回ったのは富山市プラス0.4%、砺波市プラス0.4%、舟橋村プラス1.3%の3市村だけでした。
そして前年比プラスになったのは、富山市が3年連続、砺波市が2年連続、舟橋村が5年連続でした。
日本経済には「よいところはさらによくなる」傾向があり、富山県でも同じ傾向があることがわかります。

2018年の住宅地の平均価格の市町村別ランキングは以下のとおりです。人口ランキングと並べてみると、面白いことがわかりました。

2018年の住宅地の平均価格
(円/平方メートル)
2017年の人口(人)
1 富山市 36,900 1 富山市 417,575
2 魚津市 34,300 2 高岡市 170,523
3 砺波市 32,300 3 射水市 91,528
4 高岡市 31,500 4 南砺市 49,993
5 射水市 28,000 5 砺波市 48,579
6 黒部市 25,200 6 氷見市 46,556
7 氷見市 25,000 7 魚津市 42,100
8 入善町 24,500 8 黒部市 40,749
9 小矢部市 23,800 9 滑川市 32,584
10 舟橋村 23,500 10 小矢部市 29,783
11 滑川市 21,400 11 立山町 25961
12 上市町 20,700 12 入善町 24838
13 朝日町 19,900 13 上市町 20,439
14 南砺市 18,200 14 朝日町 11684
15 立山町 18,100 15 舟橋村 3,001

人口1位の富山市が住宅地平均価格でも1位を取ったこと以外は、住宅地平均価格と人口との因果関係はほぼありません。
人口2位の高岡市が住宅地平均価格で4位に沈んだり、人口7位の魚津市が住宅平均価格2位に躍り出たりしています。

住宅地の価格が前年比プラスになった砺波市は人口5位ながら住宅地平均価格は3位、舟橋村は人口最下位ながら住宅地平均価格10位と躍進しています。

舟橋村の住宅地価格が上昇しているのは「行政の力」

舟橋村の住宅地価格はなぜ上昇しているのでしょうか。
これは富山県内の市町村別人口密度ランキングです。

人口密度(人/キロ平方メートル)
(2017年)
1 舟橋村 1000.3
2 射水市 839.7
3 高岡市 812
4 滑川市 592.4
5 砺波市 382.5
6 入善町 349.8
7 富山市 336.2
8 小矢部市 222.3
9 魚津市 209.5
10 氷見市 201.5
11 黒部市 95.7
12 上市町 86.2
13 立山町 84.6
14 南砺市 74.7
15 朝日町 51.7

舟橋村は富山市や高岡市を押さえて1位になっています。人口が密集していれば土地が高くなるのは当然です。したがって、これが舟橋村の住宅地価格が上昇している一因ですが、これ以外にも土地価格を押し上げた理由があります。

自治体である舟橋村の「子育て支援」政策が秀逸で、富山市の子育て世帯が、こぞって「ベッドタウン舟橋」に移り住んでいるのです。
舟橋村は全国の自治体でもトップクラスの人口増加自治体で、1990年から2010年までに、人口は2.2倍、世帯数は2.6倍になりました。

舟橋村の総人口(単位:人)と世帯数(単位:世帯)の推移
  1990年 1995年 2000年 2005年 2010年
人口 1,371 1,658 2,153 2,673 2,967
5年前比   20.90% 29.90% 24.20% 11.00%
        1990年比 2.16倍
世帯数 346 405 627 804 889
5年前比   17.10% 54.80% 28.20% 10.60%
        1990年比 2.6倍
  • 人口密度が高い
  • 人口増と世帯増が続く
  • 最も近い都市部(富山市)より地価が安い

この3つの要因は、間違いなく地価を高騰させます。

舟橋村が実施している人口増加策として注目を集めているのが、図書館と駐車場です。
舟橋村は1998年に、村の玄関口である富山地方鉄道の越中舟橋駅の駅舎に、図書館を併設しました。さらに図書館の近くに250台の自動車が収容できる駐車場もつくりました。
東京では250台の駐車場は驚くほどではありませんが、人口3,000人の舟橋村にとっては「超巨大駐車場」です。
過剰投資にみえますが、そうではありません。越中舟橋駅は、北陸新幹線・富山駅に隣接している電鉄富山駅まで、15分で到着するのです。そのため、巨大駐車場をつくったことで、「パーク&ライド方式」が実現しました。パーク&ライド方式とは、住民が鉄道駅まで自家用車でやってきて、駅前に駐車して鉄道を使う交通政策で、省エネやコンパクトシティ化に適しています。

そして図書館は、10億円を投じて豪華なつくりにしました。舟橋村の年間予算が13億円なので、その投資額も「巨費」といっていいでしょう。
この豪華図書館は子供や子育て世代の親に好評で、「人が集まる場所」となりました。
一般財団法人地方自治体研究機構は舟橋村の取り組みを、「地域に人を集める施策」の成功例として紹介しています。
こうした取り組みが、舟橋村の魅力を高め、住宅地価を高めたのです。
舟橋村の事例は、自治体の努力によっても土地の価格を上げられることを証明しています。

まとめ~不動産市況は悪くはないが「売り時を待つ」ほどでもないかも

富山県の経済も不動産市況も決して悪くはありませんが、東京圏などの好景気の波はまだ届いていないといえるでしょう。
さらに2019年10月の消費増税や、2020年の東京五輪の終了などを考慮すると、好景気の恩恵より先に、景気後退の悪影響に襲われてしまうかもしれません。

したがって、富山県内に売却用の不動産を保有しているオーナーは、基本的に「売れる時に売る」という姿勢でよいと考えられます。
富山市に限っては「新幹線景気」が残っていますが、これは今後盛り上がる性質の景気ではないでしょう。したがって富山市内の不動産オーナーも、「高値で売れる特別な事情」がない限りは、売り時を逸さないようにしたいところです。