不動産売却で課される税金とは？売却益と取得費用の関係

個人が不動産売買をした場合には、売主、買主双方に税金が発生します。
ここでは、特に売主に課される税金についてご紹介いたします。
「希望の金額で不動産を売却できて、大満足！」そう喜ぶ前に、税金のことについて、知っておきましょう。

売主側に課される税金には、以下の様なものがあります。

印紙税

不動産を売却する際、売主、買主の間で取り交わす不動産売買契約書に印紙を貼ることで、納められるのが印紙税です。印紙代は、契約金額によって異なります。

この印紙税については、平成26年４月１日～平成32年３月31日までの間に作成される不動産売買契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものに対して租税特別措置法により、軽減措置が取られています。軽減措置前の金額と軽減措置後は以下の一覧表でご確認ください。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円超～50万円以下	400円	200円
50万円超～100万円以下	1,000円	500円
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～１千万円以下	10,000円	5,000円
１千万円超～５千万円以下	20,000円	10,000円
５千万円超～１億円以下	60,000円	30,000円
１億円超～５億円以下	100,000円	60,000円
５億円超～10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超～50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円

不動産売買契約書に記載された契約金額が10万円以下であれば、軽減措置の対象とはならず税率は200円のままです。なお、契約書に記載された契約金額が１万円未満であれば、非課税となり印紙を貼る必要はありません。
不動産譲渡の契約書に該当するものであれば、土地・建物の売買の当初に作成される不動産この軽減措置は、売買契約書以外にも、売買金額を変更するために作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置が適用されます。

登録免許税

不動産の売買では、土地や建物など不動産の所有者が誰になったかをはっきりさせるために、所有権保存登記や移転登記を行う必要があります。この登記を行う際にかかる税金が登録免許税です。通常、買主への所有権移転登記の費用は、買主が負担することが慣例となっていますが、売主もこれまでの住宅ローンに関しての抵当権の抹消登記の部分については、登録免許税を負担する必要があります。費用は１つの不動産に対して1,000円となっており、もし土地と建物の両方について抹消登記する場合は2,000円になります。土地については、敷地がいくつかに分かれて登記されている場合、その数分だけかかります。
なお、これらの抵当権抹消登記の手続きには、登録免許税の他に司法書士への報酬も必要となりますので、覚えておきましょう。
※司法書士への依頼について
不動産売買に関して、登記に関して司法書士に依頼するものには以下のことがあげられます。

所有者移転登記

不動産の売買などで、その不動産の所有権が現在の登録名義人から他の人に承継された際、登記の名義を新しい所有者に変更するのが所有者移転登記です。

抵当権抹消登記

住宅ローンを返済中の不動産を売却した場合、引き渡しの時に売買残代金を受け取ったらただちに残りのローンの一括返済を行って抵当権を抹消します。これを抵当権抹消登記といいます。

これらの登記申請は、司法書士に依頼して代行してもらいます。司法書士への報酬の支払いは、登記税と同様で、慣例として所有者移転登記は買主側が負担しますが、抵当権抹消登記については売主側が負担することになっています。報酬は1万円前後となります。
司法書士については、仲介する不動産会社が指定する司法書士に頼むことが多いですが、自分の知り合いなどを選べる場合もあります。また、手間はかかりますが、司法書士に頼まずに自分で抹消登記を行うことも可能です。

不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得税は、不動産を売却して得た売却益(譲渡所得)に譲渡所得税の税率をかけて計算します。土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になり税率は変わります。

譲渡所得とは、売却金額そのままではなく、売却金額から購入時、売却時にかかった諸費用を引いて計算することができます。
不動産譲渡所得税は売却益(譲渡所得)にのみ課税されるものですので、売却金額から諸費用を引いた結果、利益が残らなかった場合には不動産所得税はかかりません。

住民税

譲渡所得に対して、譲渡所得税と同時に課せられるのが住民税で、これも長期譲渡所得か短期譲渡所得かで税率が変わってきます。これらの不動産所得に関する税金は、本来の所得税や住民税とは別で計算されるので、『分離課税方式』といいます。
住民税も売却益(譲渡所得)に関して課せられるものですので、売却金額から諸費用を引いて利益が残らなかった場合、不動産所得税はかかりません。

このように不動産売却時の譲渡所得税も住民税も、売却金額から諸費用として認められる費用を引いて売却益(譲渡所得)が出た場合に課せられるものです。ですので、何が諸費用として認められるのかをしっかり理解しておく必要があります。また、実際に費用がかかっていても領収書などの書類が残っていなければ認められませんので、書類はしっかり揃えておくことが大切です。

次は譲渡所得の計算についてご紹介します。

譲渡所得とは？その計算方法

譲渡所得(売却益)は、土地や建物を売った金額から購入時にかかった取得費と売却時にかかった譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費用とは？不動産取得税などの税金も含まれる

取得費とは、売却した不動産を購入した際にかかった購入代金、購入手数料などのことですが、その後リフォームなどで支払った改良費、増改築費、設備費などの諸経費も含めて計算することができます。
具体的には、取得費として以下のものが認められています。

不動産の購入代金・建築費用

※不動産のうち、建物についての購入代金または建築費用については、そのまま取得費となるわけではありません。所有期間の減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。減価償却費については次の項で説明します。

取得費計算の際に関わる減価償却費とは

不動産の売却代金が、その不動産を購入した時の購入代金より安くなったことから、
売却代金＜購入代金となり不動産取得税はかからないと思ってしまうのは早合点です。売却した不動産のうち、土地と建物ではその価値について考え方が異なりますので、土地売却ではなく、一戸建てやマンション売却の場合は気をつけましょう。
売却した不動産に建物がある場合は、建物の購入代金や建築費用がそのまま取得費として認められるわけではありません。建物は年を経るごとに古くなり価値が減少していくことから、減価償却費の相当額を取得費から差し引く計算が必要となるのです。

減価償却費の計算方法

減価償却費とは

資産（建物、機械など）は使用するにつれて経年劣化し、財産としての価値が減っていくという考え方から、毎年減価償却費としてその価値を減らしていくことをいいます。減価償却費の計算方法には、定額法と定率法があります。定額法は毎年同額を減らしていく計算方法で、定率法は初期の減価償却費を多くし、年が経つほど減価償却費が一定の割合で減っていく計算方法です。特に届出を出していない場合、定額法で計算します。不動産の減価償却費は、建物が住宅など個人で利用する非事業用のものか、賃貸マンションなど事業用のものかで計算が違ってきます。

個人利用(非事業用)の場合は非事業用資産の耐用年数により定額法の計算で減価償却費を算出します。減価償却費の計算式は以下のとおりとなります。

非事業用	建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

事業用では定額法と定率法の計算方法があります。

事業用	定額法	購入代金×償却率
	定率法	前年末の未償却残高×償却率

償却率

償却率は建物の構造によって法定耐用年数が異なります。非事業用の耐用年数は、事業用の1.5倍で計算されています。

法廷耐用年数表(定額法)	個人（非事業用）		事業用
	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031	22年	0.046
軽量鉄骨	40年	0.025	27年	0.038
鉄筋コンクリート造	70年	0.015	47年	0.022

取得費不明な場合の計算の仕方

不動産を売却する際、取得費はその不動産を購入した際の契約書や領収書を確認すればわかります。しかし、売却する土地建物が代々受け継がれてきたものでいつ購入したのかさえわからない、あるいは取得した年月が古過ぎて書類も残っておらず取得費用がわからないという場合もあります。また、うっかり契約書類や領収書を紛失してしまったという場合もあるでしょう。取得費に認められるためには、それを証明する書類が必要となりますから困りますね。このような場合、取得費として認められないのでしょうか。

取得費には、証拠となる書類が整い減価償却も行って正確な金額を出す『実額法』の他に、譲渡収入金額の5％を取得費とできる『概算法』という計算方法もありますのでこちらを利用しましょう。もし実額法で計算した取得費が譲渡収入の5％を下回る場合では、概算法の数字を採用することができますのでどちらが高くでるか比べてみるといいでしょう。売却する不動産が新しければ、この概算法では損してしまうことになりますから、取得にかかった費用がわかる書類はしっかり保管しておくようにしましょう。