税金のお話

不動産を売却して譲渡所得(不動産売却益)がある場合は、不動産譲渡所得税や住民税などの税金が課せられます。これらの税金は売却で利益が出た分に対して、一定の比率で課税されるものなので、利益が出なければ納税の対象とはなりません。
また、譲渡所得があり不動産譲渡所得税などの税金が課せられることになっても、一定の条件を満たせば優遇税制が適用されます。
優遇税制には、夫の扶養に入っている妻の年収が103万円以下であれば、夫の所得から一定額が控除できる配偶者控除などがありますが、不動産売却にも優遇税制があります。この優遇税制を利用すれば、不動産譲渡所得から一定の額が控除できて節税できるのです。
不動産売却による譲渡所得の税金は、分離課税といって給与所得などの所得とは分けて計算し確定申告を行います。この確定申告の際、これらの控除の特例を理解していると、正しく賢い申告ができて大幅な節税になります。
ここでは、知っておいて損はない優遇税制や、不動産売却時の控除の特例について説明します。

マイホームを売却したときの3,000万円特別控除の特例

不動産売却をしたとき、課税の対象となる譲渡所得金額は以下の計算式で計算します。
売却金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額＝ 課税譲渡所得金額
この課税譲渡所得金額に定められた税率をかけて譲渡所得税や住民税を計算します。
課税譲渡所得金額✕定められた税率＝譲渡所得税・住民税

取得費とは、売却した土地や建物を購入した際の代金、仲介手数料などです。このうち、建物については、減価償却費相当額を控除して計算します。
かなり以前に取得したため取得費がわからない場合や、実際の取得費が譲渡金額の5％に満たない場合は、売却金額の5％相当額を取得費とすることができます。

譲渡費用とは、不動産を譲渡する際にかかった費用です。具体的には仲介手数料、測量費など不動産を売却するためにかかった費用、貸家の売却のために借主に払った立ち退き料、建物を取り壊して更地にして売却した場合の取壊し費用などをいいます。

特別控除額は収用などの場合は最高5,000万円、マイホームを売った場合は最高3,000万円の控除が受けられます。なお、この特別控除は長期譲渡所得でも短期譲渡所得でも対象となります。
※収容とは、公益事業に必要なために国や自治体が不動産の保有者から取得することをいいます。

マイホームを売却したときの3,000万円特別控除の特例は居住用の不動産に適用されるため、特例を受けたいがために住み出したと認められるもの、別荘や趣味・娯楽のために購入した家、新居建築中の間の仮住まいとして使用していた家などについては認められません。
店舗が併設されている住居の場合、面積比で計算して居住用部分に対してのみ適用されます。ただし居住用面積が全体の9割以上を占めている場合は、すべてが居住用として認められ特例の対象となります。
共有名義の住居の場合は、共有で名義を持つ人それぞれに対して特例が適用できるか判断し、適用できると認められた場合は名義人それぞれが3,000万円の特例を受けられます。

譲渡所得税の税率は「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって違います。
不動産を売却した年の1月1日の時点で、不動産の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、税率は以下のようになります。

所得税 住民税
長期譲渡所得 15％ 5％
短期譲渡所得 30％ 9％

10年超所有の軽減税率の特例

マイホームを売却した年の1月１日時点で、そのマイホームの所有期間が10年を超えていた場合、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、以下のように軽減された税率で所得税を計算することができます。

課税譲渡所得 所得税 住民税
6000万円までの部分について 10％ 4％
6000万円を超える部分について 15％ 5％

特定のマイホームを買い換えたときの特例

2019年12月31日までにマイホームを売却して代わりのマイホームに買い換えた場合、売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、一定の条件を満たしていれば譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを特定の居住用財産の買換えの特例といいます。
この場合、売却して得た譲渡所得への課税はその年には行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで繰り延べることができます。この特例は税金の支払いを繰り延べるものであり、非課税となるわけではありませんのでご注意ください。

特例を受けるための条件

  • 居住していた家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売却すること。
  • 以前に住んでいた家屋や敷地を売却する場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
  • 家屋を取り壊して売却する場合は、以下の条件を満たすこと。
    • イ 特例を受ける家屋と敷地を、取り壊した年の1月1日時点で10年以上所有していること。
    • ロ 家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約が締結されており、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
    • ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日までの間、その敷地が事業、貸付などに使われていないこと。
  • 売却した年とその前年、前々年に、マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例は除く）、またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例、もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  • 売却したマイホーム、購入したマイホームは、どちらも日本国内にあること。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 売却した人が10年以上居住しており、また売却した年の1月1日時点で家屋や敷地の所有期間が共に10年を超えていること。
  • 買い換える建物の床面積は50㎡以上であり、買い換える土地の面積は500㎡以下であること。
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間でマイホームを買い換えること。
  • 買い換えるマイホームが中古マンションなどの耐火建築物の場合、取得日した段階で築25年以内のものである、または一定の耐震基準を満たしていること。（この条件は2018年1月1日以後に譲渡をし、かつ同年4月1日以後に新しいマイホームを購入した場合に適用されます)
  • 親子や夫婦など血縁関係にある人が購入者ではないこと。

※この特例を受けると、新しいマイホームを購入した年及び、前年、前々年に住宅借入金等特別控除が受けられませんのでご注意ください。
住宅借入金等特別控除とは……住宅ローン等を利用し住宅を購入あるいは増改築した場合、一定の条件のもとローンの年末残高の合計額を基に計算した金額を、住宅として使用しはじめた年以降の各年分の所得税額から控除できる特例です。

※この特例はマイホームの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例とは、選択適用となっていますので、どちらを適用した方が節税になるのかよく考えましょう。

売却損に使える税金の特例

マイホームを売却して出た損失(譲渡損失)を、その年のその他の所得と相殺して所得税や住民税が減らせる特例がマイホームの譲渡損失の損益通算です。
また、売却した年の所得よりも損失の方が大きくて相殺し切れなかった場合、翌年から最長3年間繰り越して控除できるマイホームの譲渡損失の繰越控除も利用できます。
この特例は、売却した年の1月１日時点で、そのマイホームの所有期間が5年を超えていることが条件で、合計所得金額が3,000万円以下になる年のみ適用対象となります。

また、マイホームを売却して買い換えた場合、一定の条件を満たせば、譲渡によって出た損失をその年のその他の所得と相殺して所得税や住民税が減らせる特例と、その年の所得では相殺し切れなかった場合、最長3年間繰り越して控除できる特例があります。これを居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除といいます。
この特例を受けるための条件は以下の通りです。

  • 譲渡日の年の前年1月1日から翌年12月31日までに新しいマイホームを取得すること。
  • 買い換えした日からその翌年の12月31日までに住み始めること。
  • 新しいマイホームを取得した年の12月31日、または特例の適用を受けようとする年の12月31日において、一定の住宅ローン残高があること。
  • 新しいマイホームの床面積は50㎡以上であること。

亡くなった人の住まいについての3,000万円の特別控除の特例

2016年4月1日から2019年12月31日までの売却に限り、被相続人(亡くなった人)が相続開始の直前に1人で住んでいた家と敷地を、その家と敷地を相続した人が相続開始から3年後に当たる年の12月31日までに売却した場合、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除の特例が適用されます。これを被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。　
なお、被相続人の住居は以下に該当していなければなりません。

  • 1981年5月31日以前に建築されていること。
  • マンションなど区分所有建物登記の建物ではないこと
  • 相続開始の直前に被相続人以外一緒に住んでいた人がいなかったこと

また、この特例を受けるためには、以下の条件に該当しなければなりません。

  • 売却するのは相続または遺贈で相続をした被相続人の居住用家屋、家屋と敷地、または家屋を取り壊した後の土地であること
  • 相続から譲渡までの間、事業、貸付などに使われていないこと
  • 家屋の場合は、譲渡時に一定の耐震基準を満たしていること
  • 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること
  • 売却代金が1億円以下であること

必要書類はしっかり保管しておく

ここまで、不動産売却をしたときの様々な控除の特例について説明しました。
これらの控除の特例を受けるためには、確定申告時にきちんと必要書類を添付しなければなりません。不動産売却時の売買契約書や印紙税などの書類はもちろんですが、売却した不動産を購入した際の売買契約書や印紙税の書類、取得費となる経費の領収書なども必要です。
すべて揃っているか事前に確認して、忘れずに添付するようにしましょう。