親が亡くなって、相続が発生した時のことを皆さんは考えたことがありますか？
まだまだ先のことだと思うかもしれませんが、その時は突然やってきます。
土地や家などの不動産を相続することになった場合、相続税はかかるのでしょうか？固定資産税は？
もし、亡くなった親が住んでいた住宅しか遺産がなかった場合、どうやって兄弟で分けたらいいのでしょうか？
ここでは、相続の基礎知識についてご説明し、遺産が土地や建物など不動産だった場合にかかる税金や、相続前に不動産を売却した後分割する場合の注意点について説明します。

相続と相続税について

ここでは、相続や相続税についての基礎知識をご紹介します。

相続とは

相続とは、被相続人(亡くなった方)から配偶者や子どもなどの相続人に財産を引き継ぐことをいいます。相続人は民法で以下のように決められています。

配偶者（※内縁関係は含まれず） ＋ 第1順位 亡くなった方の子ども
第2順位 亡くなった方の直系尊属(父母や祖父母)
第3順位 亡くなった方の兄弟姉妹

配偶者は常に相続人となり、それに加えて第1順位の相続人、第1順位の相続人がいない場合は第2に、第2の相続人がいない場合は第3というように近い順に移っていきます。
また、法定相続以外にも、遺言書を用意して内縁の妻など法廷相続人ではない人に遺産を相続させること(遺贈)ができます。ただし、この場合も、法定相続人には遺留分として最低限の財産の取り分が保障されています。

相続に出てくるキーワード

相続では、相続人、遺贈など聞き慣れない言葉が多く出てきます。ここでは相続でよく使われる言葉について説明します。

相続人
法律により被相続人の遺産を引き継ぐことが定められている法定相続人をいいます。

法定相続分
民法で決められた法定相続人の取り分をいいます。例えば、法定相続人が配偶者と子どもの場合、まず配偶者が1/2、残り1/2を子どもたちで分割するなどと定められています。
受遺者
遺言書により被相続人の遺産を贈られる(遺贈される)人のことです。法定相続人と合わせて相続人と呼んでしまいますが、正確には受遺者といいます。遺言書で遺産相続する場合は相続人も受遺者に含まれます。
遺贈
遺言書により、被相続人が死後自分の財産を決まった人に贈ることです。相続では法定相続人に対して決まった割合で分割されますが、遺贈を使えば、相続順位の低い親族や、相続人以外の特定の人に財産を遺すことができます。
特定遺贈
遺言書により、相続財産の中から特定の財産を指定して贈ることです。現金は誰に、家と土地は誰に、と書き残します。
包括遺贈
遺言書で、遺産のすべて、あるいは○％というように一定の割合を示して贈ることです。「全財産を妻に遺す」というようにすべてを遺贈する場合を全部包括遺贈といい、複数の遺贈者に割合を指定して遺贈する場合を割合的包括遺贈といいます。
遺産分割協議
被相続人の遺言書が残されていない場合、被相続人の財産は法定相続人全員が法定相続分の割合で共有しているとみなされます。遺産分割協議は、相続人全員で遺産の分け方を協議することで、そこでまとまった内容を書面にしたものを遺産分割協議書といいます。

相続税とは

相続財産は所得ではなく継承するものという認識ですので、所得税はかかりません。したがって確定申告をする必要はありません。 ただし、遺産総額が大きい場合には相続税がかかります。
相続税は遺産が定められた基礎控除額(相続する人全員に該当する相続税控除額)を超えた場合、相続を申告して相続金額に応じた相続税率で計算された相続税を納めなければなりません。基礎控除額を超えなければ、相続税の申告自体必要なく、納税の義務もありません。

相続税の基礎控除額

相続税の基礎控除額　＝　3,000万円＋法廷相続人の人数×600万円
法定相続人の数 非課税枠
1人 3,600万円
2人 4,200万円
3人 4,800万円
4人 5,400万円
5人 6,000万円

なお、相続税の申告と納税期限は、相続が発生したことを知った日（被相続人の死亡日）の翌日から10ヶ月以内と定められています。

相続税の計算

相続税の計算は以下のようにして求めます。

遺産額＋死亡日以前3年以内の贈与額－債務(マイナスの遺産)―葬儀費用―基礎控除額＝課税遺産
※死亡日以前3年以内の贈与額を遺産として加算する「3年加算」は、相続税対策として生前に財産を減らして課税される遺産額を減らそうとするのを防止するために作られました。ただし、これは「相続又は遺贈によって財産を取得した者」に適用されるものなので、遺産を相続する人以外には適用されません。

相続財産にはプラスのものとマイナスのものがあります。

プラスの相続財産

現金、預貯金、小切手、株式、生命保険金（被相続人が受取人のもの）、不動産（土地・建物）、借地、借地権、家具、車、宝石などの貴金属、ゴルフ会員権、美術品、骨董品など

マイナスの相続財産

借金、ローン残高、買掛金、未払い金、税金など

相続税の税率と控除額（平成27年1月1日以後の場合）
法定相続分に応ずる取得額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 0円
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

遺産、3年加算の総額から債務や葬儀費用を引いた金額が8,000万円で、妻と子ども2人の相続人がいる場合の法廷相続は、妻が1/2で4,000万円、子どもが1人1/4で2,000万円ずつとなります。
この場合の相続税額は以下の通りになります。

8,000万円－(3,000万円＋3人×600万円)＝3,200万円
課税遺産は3,200万円となります。遺産は妻が1/2、子どもが1/4ずつ相続しているので、相続税の計算は以下の通りです。

妻
1,600万円×0.15－50万円＝190万円
子ども1人につき
800万円×0.1＝80万円

不動産を相続した場合の税金

相続する遺産は現金だけではありません。
一戸建てやマンション、あるいは土地などの不動産を相続する場合もあります。
不動産を相続した場合には、登録免許税と相続税という2つの税金が課税されます。
一般に不動産を取得すると、不動産取得税もかかりますが、相続の場合はどうでしょうか。ここでは、不動産を相続した場合にかかる税金について説明します。

登録免許税

土地や建物などの不動産を相続すると、所有者が被相続人から相続人へと変わるため、登記簿の「所有権移転登記」をしなければなりません。この登記をする際にかかる税金を「登録免許税」といいます。

登録免許税の計算
固定資産税評価額　×　0.4％　＝　登録免許税

※固定資産税評価額は1,000円未満切り捨て、登録免許税は100円未満切り捨てとなります。

所有者移転登記を行う際には、登録免許税のほかに、司法書士に手続きを依頼すると報酬が必要となります。司法書士へ依頼した際の相場は5万円前後です。

相続税

課税遺産がある場合は、相続した不動産に対して相続税がかかります。現金と違い、不動産は金額に置き換えて評価しなければなりません。評価の仕方は次の項で紹介します。

不動産取得税

不動産を取得した際にかかる不動産取得税は、基本的には生きた人から譲り受けた場合にかかると考えます。したがって亡くなった人から相続人が不動産を相続した場合は、不動産取得税はかかりません。相続による取得、包括遺贈による取得、相続人に対してなされた特定遺贈による取得の場合は、不動産取得税はかかりません。
ただし、相続人以外の人への特定遺贈、贈与などによって取得した場合は不動産取得税がかかりますので注意が必要です。
生前贈与で生きている間に土地を贈与された場合、これは遺産の相続に準じるものと考えられますが、この場合は生きた人からの贈与となるため、贈与税や不動産取得税がかかります。
生前贈与で贈与税をかからないようにする方法としては、婚姻期間20年以上の夫婦間で自宅の土地を贈与するのであれば2,000万円までが非課税になるおしどり贈与という制度や、60歳以上の祖父母・父母から、20歳以上の子又は孫に対して2500万円までが非課税になる相続時精算課税制度という制度があります。これを利用すれば贈与税はかかりませんが、不動産取得税はかかります。また、この制度は生前贈与の贈与税を死後の相続税に先延ばしする制度ですので、死後相続が発生した時には相続遺産として相続税の計算に含まれます。

相続した不動産の評価方法

現金を相続した場合は相続税の計算は簡単ですが、不動産を相続した場合、相続税算出の元となる不動産の価値はどのように評価されるのでしょうか。

土地の評価

土地の評価は基本的には市街地は路線価方式で、市街地以外の土地は倍率方式によって評価されます。

路線価方式
路線価方式とは、路線価が定められている市街地を中心とした地域における評価方法です。路線価は、道路(路線)に面した標準的な土地1m²当たりの価額が千円単位で表示されています。相続した土地の形状等に応じて奥行価格補正率などで補正してその土地の面積をかけて計算します。
倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない市街地以外の地域における評価方法です。倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。

建物の評価

固定資産税評価額がそのまま、相続税の評価額となります。

マンションの評価

マンション全体の評価額（土地・建物の評価額）×登記簿謄本に記載されている持分割合で計算します。

小規模宅地等の特例

被相続人と一緒に暮らしていた配偶者や子どもなどの親族が住んでいた家を相続する場合など、ある一定の条件に合えば土地の評価額を一定の割合で減額することができるのが小規模宅地等の特例という制度です。
被相続人と一緒に住んでいた土地を相続したのであれば、330m²(100坪)までは80%減額されます。
例えば相続した50坪の土地の評価額が5,000万円であれば、評価額は80％減額した1,000万円となります。
この制度には居住用だけではなく、事業用、貸付用の土地についても特例があります。くわしくは国税庁のNo.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htmをご確認ください。

換価分割で不動産を現金に換えて行う遺産分け

相続財産を遺産分割協議によって相続人で分割する際、遺された不動産をそのまま相続することが難しい場合があります。
例えば、親が亡くなり、子ども2人が相続人となった場合に、遺された遺産が、親が暮らしていた一戸建て住宅のみだった場合、子ども2人で家を均等に分けるのは困難です。
このような場合は、まず相続前に不動産売却をして現金に換えてから分割する方法があります。
これを換価分割（かんかぶんかつ）といいます。

換価分割とは？遺産分割の方法

遺産をどのように分割するかについては、換価分割のほかに、現物分割、代償分割があります。

現物分割
現金や不動産、株券など種類の違う遺産をそのままの形で、話し合って相続人で分ける方法です。遺産の分割方法としては最もよく使われる方法ですが、すべてを均等に分けるのは難しく、民法上は同じ権利がある相続人同士が均等に遺産を相続できないケースも起こります。
代償分割
被相続人の財産をひとりの相続人に相続させ、残りの相続人には代わりに現金を支払う方法です。例えば、亡くなった親の遺産である土地を、親の跡を継いだ長男が事業で使用するために売却ができない場合、長男が財産(土地)をすべて相続する代わりに、他の兄弟に現金を支払う場合などがこれに当たります。長男は事業に利用する土地をそのまま引き継ぐことができますが、代わりに支払える現金が用意できなければ成立しない分割方法です。
換価分割
現金以外の不動産など現物として残された遺産をまずお金に換金してしまい、その後相続人の間で分割する方法のことです。これなら相続人で平等に等分することが可能になります。また、この方法を上手に利用すれば、税負担を軽減することができます。

換価分割でかかる税金は？

換価分割で不動産を現金化して遺産分割することが決まったら、遺産分割協議書にその旨を記さなければなりません。不動産は登記が亡くなった被相続人のままでは売却できませんので、例えば「長男が不動産を1人で相続登記して売却した後、取得したお金を兄弟3人で1/3ずつ分割する」というように明確にしておきます。
こうすることで、長男から他の2人への現金の流れが、贈与ではなく遺産分割であることがはっきりとして、贈与税がかからないですみます。ただし、課税遺産の総額によっては、相続税はかかります。
また、ここで注意しておきたいのは、相続税がかかるかかからないかとは関係なく、不動産を売却したのですから不動産譲渡所得税はかかるということです。ただし、居住用の不動産を売却した場合には、3,000万円まで特別控除が適用されます。その家に同居していた相続人に対しては、売却して受け取った金額が3,000万円以下であれば、所得税はかかりません。
この相続と不動産譲渡所得税については、この次のみなし譲渡所得とは？相続した不動産を売却するタイミングと注意点でくわしく説明します。