鳴門海峡

徳島県内に売却用の「中古マンション、中古戸建て、土地」を保有している不動産オーナーは、早期に売却できるように準備に取りかかったほうがよいでしょう。不動産価格に大きな影響を及ぼす公示地価の下落傾向が続いています。2018年の徳島県の公示地価・全用途の平均変動率(前年比)は△0.4%の減少でした(△はマイナス)。統計を取っている徳島県は「6年連続で下落幅が縮小している」と評価していますが、不動産オーナーは「下落が止まらない」と考え、警戒したほうがよいでしょう。

ただ、あわてて安値で「投げ売り」する必要はありません。2019年2月時点での徳島県内の景気は横ばいを続けているからです。
不動産の売却には数カ月以上の月日を要するため、こうした景気の「凪(なぎ)」のときこそ売却のチャンスです。景気が下落に転じると、不動産オーナーはこぞって売りに走るでしょう。そうなると安値で投げ売りせざるを得なくなるかもしれません。

徳島県内の不動産オーナーは、少なくとも不動産仲介業者による査定は済ませて起きましょう。査定額がわかれば資金繰り計画を立てることができます。
査定を受けることが、売却の第一歩になりますので動き始めましょう。

徳島県の不動産の全体的な話題

徳島県内の不動産動向を種類ごとにみる前に、不動産の全体的な話題に触れておきます。

横ばいのなかに潜む下落傾向?

徳島県政策創造部が公表している「徳島県の経済情勢2019年3月号」によると、日本銀行徳島事務所の景気判断は「回復を続けている」(2月13日公表)で、前回の景気判断を据え置きました。徳島経済研究所も「景気は緩やかに持ち直している」(2月4日公表)とし、前回判断と同じにしています。
この言葉だけみると、四国の気候のように温暖な印象を受けるかもしれませんが、データを詳しく調べると景気の冷え込みサインがみえ始めています。

徳島県景気動向指数のうち一致指数は、前月から5.6ポイント下降しています。3カ月後方移動平均も1.43ポイント下降、7カ月後方移動平均も0.76ポイント下降となっています。
さらに先行指数も0.7ポイント下降していて、将来への不安要素も芽生え始めています。

2018年度上期の徳島県内の主要観光地入込客数は、前年同期比△4.5%減でした。訪日外国人客の急増によって日本全体の観光業は好調に推移しているだけに、徳島県観光の落ち込みは際立ってしまいます。

続いて住宅投資をみていきます。
2019年1月の徳島県の住宅着工戸数は、前年同月比△21.4%減と大きく後退しました。前年同月割れは2カ月連続です。
持家は6.5%増でしたが、これも2カ月ぶりのプラス転換でした。大幅減を引き起こしたのは、貸家・給与住宅の落ち込みでした。給与住宅とは社宅などのことです。
同じ2019年1月の全国の住宅着工戸数は前年同期比1.1%増だっただけに、ここでも徳島県は出遅れてしまっています。

経済ウォッチャーたちは、徳島県経済は横ばいで推移していると分析していますが、横ばいには上昇を待つ横ばいと下降を待つ横ばいがあり、徳島県の場合は後者である可能性が否定できません。
そして、徳島県内の「中古マンション、中古戸建て、土地」のオーナーが気にしなければならないのは、不動産関連の指標である住宅着工戸数で、そちらはすでに下降傾向の兆候が現れています。
売却の準備に着手したほうがよい、というアドバイスは、こうした経済環境が根拠になっています。

徳島県経済は元々小さく勢いもない

内閣府が公表している県民経済計算によると、2015年の徳島県の県内総生産(県別GDP)は3兆458億円で47都道府県中43位と低迷しています。そして2014年から2015年への成長率は1.2%増で、同42位です。
徳島県経済は、小さくて弱いという特徴があります。

日本経済の好不調を示す指標のいくつかは、2019年に入って悪化し始めています。日経平均株価は乱高下を繰り返していますし、企業業績も最近は減益や減収に転じたというニュースが増えています。世界経済の悪化が日本にも飛び火してきています。
2020年には東京オリンピック・パラリンピックがあり、2025年には大阪万博があります。したがって大都市圏の経済は下り坂になりつつもカンフル剤によって激変が緩和されるかもしれません。
しかし地方経済はそうはいきません。特に徳島県は大都市圏から遠いだけでなく瀬戸内海が物流の障害になっているので、好景気が届きにくく、不況が内側にこもりやすい構造になっています。
経済が悪化すると中古マンションも中古戸建ても土地も売れなくなりますので、不動産オーナーは、そうなる前に自衛策を講じましょう。

徳島県の中古マンションの売買状況

続いて不動産の種類ごとに価格動向をみていきましょう。
まずは徳島県内の中古マンションの売買状況を確認していきます。

徳島市で1,525万円、鳴門市で487万円

徳島県の中古マンションの売買状況

徳島県内で中古不動産市場が形成されているのは徳島市と鳴門市だけでした。
ある不動産会社が扱っている徳島市内の中古マンションの平均価格は1,525万円、鳴門市は487万円でした。
さらに別の不動産会社のデータを延べ床面積ごと集計したところ、次のようになりました。

地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
徳島市 1,547万円 1,711万円 1,257万円 1,950万円
鳴門市 290万円 570万円

県庁所在地の徳島県でも平均価格は1,500万円程度で、91~100平方メートルの広めの物件に限っても2,000万円を割り込んでいます。
さらに鳴門市では平均価格が500万円を割り、広いマンションが売りに出ていません。
中古マンションのオーナーは「売るに売れない」心境になっているのではないでしょうか。しかし中古マンションオーナーはここで意気消沈しているわけにはいきません。徳島県の景気が明らかな下落局面に入っていない今こそ、販売活動に力を入れなければならないでしょう。

次に、徳島県内の中古マンション市場で、具体的にどのような物件が売りに出ているのかみていきます。
このなかに、自分のマンションと似た広さ、階数、場所などの物件があれば参考となりますのでチェックしてみてください。

徳島市南末広町の12階100平方メートル5LDKが1,950万円

徳島市南末広町にある13階建て全72戸のマンションの12階、100平方メートル5LDKの部屋が1,950万円で売りに出ています。1990年2月完成です。

築30年近く経っていることを感じさせない物件です。延べ床面積が100平方メートルもあるので、5LDKでもリビングダイニングは広々しています。フローリングの質感が高く、対面式キッチンも好印象です。ただ、トイレ、浴室、洗面台の設備は「それなり」です。
徳島市には高い建物があまりないので、12階でも「高いほう」といえ、ベランダからの眺望は良好です。

物件の立地場所も魅力的です。南末広町地区内にはイオンモール徳島があり、半径2キロ圏内には保育園、小学校、中学校、クリニックがあります。
近所に徳島港フェリーターミナルがあります。それでいてJR牟岐線・徳島駅まで道路距離で3キロほど、自動車で10分です。
自然と住環境の両方に恵まれた地域ですので、物件のクオリティを考慮しても約2,000万円はお値打ち価格といえそうです。

徳島市川内町鶴島の8階80平方メートル3SLDKが1,190万円

徳島市川内町鶴島にある15階建て(地下1階)56戸のマンションの8階、80平方メートル3SLDKの部屋が1,190万円で売りに出ています。1998年4月完成です。

キッチンを含め水回りの設備は「築20年以上経過している物件のもの」といった印象です。ただ使い勝手は支障がないようですし、対面キッチンになっている点は好印象です。
バルコニーからは吉野川や眉山を臨むことができます。和室があるので、高齢者がいる世帯には喜ばれそうです。

川内町鶴島は市中心部を流れる吉野川の対岸の地区ですが、阿波しらさぎ大橋、吉野川大橋、吉野川橋の3つの大きな橋がかかっているので、不便はなさそうです。
また、近隣には四国大学や川内ゴルフセンター、徳島県立阿波十郎兵衛屋敷、阿波木偶人形会館などがあります。保育園、幼稚園、小学校、中学校、介護施設もそろっています。徳島湾まで1キロほどで、毎日海を感じることができます。
このマンションは高さも広さも十分で、地域にも魅力がたくさんあるので、1,200万円を割り込む価格は納得できます。

鳴門市撫養町南浜字東浜の5階66平方メートル3LDKが750万円

鳴門市の物件をみてみましょう。
鳴門市撫養町南浜字東浜にある14階建て全80戸のマンションの5階、66平方メートル3LDKの部屋が750万円で売りに出ています。1992年5月完成です。

66平方メートルで3LDKなので、それぞれの部屋やリビングダイニングは広くはありません。また築30年に迫る物件なので、キッチンは対面式でもアイランド式でもなく旧来のタイプなので、やや古さを感じさせます。また洗面台やトイレ、浴槽の水回りの設備も「それなり」です。

ただ撫養町南浜字東浜の住環境は秀逸で、JR鳴門線・鳴門駅まで200メートルです。そのほか、大型スーパーのキョウーエイまで720メートル(徒歩9分)、ドラッグストアのダイレックスまで450メートル(徒歩6分)、鳴門市役所まで510メートル(徒歩7分)となっています。

さらに地区内には鳴門市文化会館があり、近隣にはヤマダ電機テックランド鳴門店、ポカリスエットスタジアム、オロナミンC球場、鳴門ガレの森美術館、岩朝病院、兼松病院、小川病院、鳴門税務署、鳴門警察署などが建ち並びます。
地区の南側と東側は撫養川に面していて和歌山湾もすぐ近くにあります。3キロほど離れた徳島湾に突き出た岬には鳴門徳島サイクリングロードが整備され、海をみながらサイクリングが楽しめます。

築年数を考慮しても、この地区で暮らせるなら1,000万円を大きく割り込む価格は掘り出し物といえるでしょう。

徳島県の中古戸建ての売買状況

続いて徳島県内の中古戸建ての売買状況を確認していきます。

阿南市が1,663万円で徳島市の1,617万円を超える

徳島県内の市町別の中古戸建て平均価格で、阿南市が1,663万円でした。これは県庁所在地の徳島市の1,617万円を超える額です。
その他の市町の平均価格は次のとおりです。

鳴門市1,203万円、小松島市1,242万円、吉野川市1,037万円、阿波市1,120万円、石井町1,379万円、松茂町1,385万円、北島町1,262万円、藍住町1,469万円(市場が形成されている市町のみ)

中古マンションと比べると、中古戸建ては県内各地で市場が形成されています。地方は土地が安いので県民は戸建て志向が強くなり、徳島県ではその傾向が顕著に現れています。

次に、徳島県内の中古戸建て市場で具体的にどのような物件が売りに出ているのかみていきましょう。

徳島市住吉1丁目の100平方メートル3LDKが2,980万円

徳島市住吉1丁目にある木造2階建て、土地面積230平方メートル、延べ床面積100平方メートル3LDKが2,980万円で売りに出ています。2017年4月完成です。

外観はベージュ色の壁に板を張り付けた凝った造りで、趣味のよさが光ります。1階は16帖のリビングダイニングキッチンと浴室と洗面所、トイレだけになっています。3つの居室はすべて2階にあります。
土地の広さが魅力的で、家庭菜園やガーデニングを思う存分楽しめるでしょう。リビングダイニングからウッドデッキを経由して庭に降りることができます。

徳島市住吉1丁目は助任川と住吉島川に囲まれた独特の地形になっています。
地区内には住宅街が広がっています。半径1キロ圏内には徳島市役所、徳島文化公園、徳島城跡がある徳島中央公園のほか、徳島市立徳島城博物館、徳島大学、伊月病院、沖の洲病院、住友内科病院、保育園、幼稚園、小学校、高校などがあり、生活に便利なだけでなく憩いの場も充実しています。
JR徳島駅まで2キロ、徒歩8分という近さで交通機関へのアクセスも良好です。

都市機能と自然の両方を堪能できるのは地方都市の戸建ての特長ですが、この物件もそのメリットを享受することができます。
築浅物件でもあるので約3,000万円の価格は妥当な印象を持ちます。

阿南市中林町東の171平方メートルの豪邸が6,600万円

阿南市中林町東にある鉄筋コンクリート2階建て、土地面積2,479平方メートル、延べ床面積171平方メートル2LDKの豪邸が6,600万円で売りに出ています。2007年8月完成です。

元々店舗として使われていた物件ですが居住空間もしっかり造られていますので、「変わった家」に住みたい方におすすめできます。
店舗として使っていたのは2階で、駐車場からなだらかな昇りのアプローチを使ってなかに入ります。店舗部分の壁には広い窓があり、徳島湾を一望できます。海にぽっかり浮かんだ離れ小島がユーモラスで、夜間はロマンチックな雰囲気になるはずです。

中林町東地区は海岸線に面しており、近くには亀崎漁港があります。砂浜が広がっているので海水浴も楽しめそうです。景勝地のため生活に必要な施設に行くには自動車が必要ですが、市中心部のJR阿南駅まで4キロなのでそれほど遠さは感じません。
破格値がついていますが、その分、魅力ある生活を送ることができそうです。

三好市三野町清水の135平方メートル5SLDKが1,798万円

三好市三野町清水にある木造2階建て、土地面積269平方メートル、延べ床面積135平方メートル5SLDKが1,798万円で売りに出ています。1999年9月完成です。

価格にはリフォーム費用が含まれていますが、そのまま使っても問題なさそうです。リフォームが要らなければ割引されるはずです。
低いブロック塀が敷地を囲っていて、駐車スペースは3台分あります。
1階のリビングダイニングは20帖もあり広々しています。対面式キッチンはリクシル製で、安心して使用できます。トイレ、浴室、洗面台の設備も使い勝手がよさそうです。
1階の和室は床の間と押入れがついていてしっかり造られている印象があります。その他の4つの洋室は8帖×2、6帖×2となっていて十分な広さが確保されています。
築20年になりますが、全体的によい印象を持たれるのではないでしょうか。

三野町清水は香川県との県境に近い内陸部に位置しています。地区は吉野川に面していて、三好市三野健康防災公園や吉野川河畔ふれあい広場パークゴルフ場もあります。自然環境と憩いの場に恵まれた住みやすい街です。
田舎のよさを味わえる地区ですが、半径2キロ圏内に市立三野病院、三野田中病院、徳島自動車道、JR徳島線・江口駅などがあり、生活インフラが整っています。各種学校も不便のない距離にあります。

住宅の状況や自然環境や住環境からすると、田舎暮らしに憧れている人には2,000万円を大きく割り込む価格は魅力的に映るでしょう。

徳島県の土地の売買状況

徳島県の2018年の公示地価は、全用途の平均変動率(前年比)が△0.4%と引き続き前年割れの状況が続いています。
徳島県は「6年連続で下落幅が縮小している」とポジティブなコメントを発表していますが、全国の全用途は0.7%上昇しているだけに、徳島県内の土地オーナーは警戒を解かないほうがよいでしょう。
さらに詳しくみていきます。

全国平均が上昇しているなかで下落が止まらない

徳島県の公示地価・全用途の平均変動率の推移は次のとおりです。
2011年△7.5%、2012年△8.2%、2013年△6.0%、2014年△3.4%、2015年△1.7%、2016年△1.0%、2017年△0.7%、2018年△0.4%

2013年までは四捨五入すると1割減で推移していました。これはかなり厳しい状況といえます。
2014年にようやく△5.0%台を下回ることができたのは、日本全体の景気が上向き始めたからです。2018年まで続いた長期の好景気は2013年から始まりました。そして2015年には△1%台まで回復しました。

このように推移をみていくと、確かに徳島県がコメントしたように、減少幅が縮小しているので「改善の兆し」のような感じがします。
しかし徳島県の土地オーナーは「日本の景気が上向いているのに、土地価格の下落が止まらない」現実を直視すべきでしょう。

ちなみに全国の全用途の公示地価の推移は、次のとおりです。
2011年△3.0%、2012年△2.6%、2013年△1.8%、2014年△0.6%、2015年△0.3%、2016年0.1%、2017年0.4%、2018年0.7%
2016年からしっかり前年比増に転換していて、さらに上昇幅を広げています。徳島県との差は歴然としています。

日本の景気は2019年初頭から悪化の兆しが現れています。そして景気には「好景気は都市部から始まって、不景気は地方から始まる」傾向があります。つまり徳島県の公示地価も、いつ再び「約1割減」に戻るかわかりません。
こうしたことを考え合わせると、徳島県内の土地を売却する予定があるのなら、早いほうがよいのは明らかです。
少なくとも不動産仲介業者に土地の査定を依頼して、いつでも売却できるようにしておくことをおすすめします。土地の査定は無料ですので、査定したからといって必ず売却しなければならないわけではありません。

住宅地、商業地、工業地も軒並み前年割れ

2018年の徳島県の用途別の公示地価では、住宅地の平均変動率は△0.4%、商業地は△0.6%、工業地は△0.4%と、すべての項目で前年割れを起しています。
2017年は、住宅地△0.6%、商業地△0.9%、工業地△0.9%でした。
3指数とも、2018年は2017年よりは下落幅を縮小させていますが、前年割れが継続している状況です。

価格が高い地点の特徴

2018年の徳島県の公示地価で、高価格をつけた地点をみていきましょう。

徳島県内の住宅地で1平方メートル当たりの価格が最も高かったのは、「徳島市中常三島町2丁目17番1」の138,000円/平方メートルでした。2017年は136,000円/平方メートルでしたので1.5%の上昇でした。
徳島市中常三島町2丁目はJR牟岐線・徳島駅から1キロほどの場所があり、近くには徳島大学や徳島市民病院などがあります。

同率1位は「徳島市南前川町3丁目25番1外」の138,000円/平方メートルで、上昇率も同じ1.5%でした。
徳島市南前川町3丁目は、中常三島町2丁目よりさらに徳島駅に近く、直線距離で500メートルほどです。こちらも近くに徳島城跡や徳島中央公園や助任川がある快適な住環境です。

3位は「徳島市新蔵町2丁目40番」の135,000円/平方メートルで、2017年の134,000円/平方メートルから0.7%上昇しました。
4位は「徳島市山城町東浜傍示28番58外」の120,000円/平方メートルで、上昇率は0.0%で横ばいです。
5位は「徳島市下助任町1丁目7番」の115,000円/平方メートル、上昇率2.7%でした。
上位は徳島市の地点が独占し、100,000円/平方メートルを超えた地点があったのも徳島市だけでした。

他市の住宅地では、鳴門市の最高価格地点は「鳴門市撫養町立岩字六枚135番」の46,700円/平方メートルで、2017年の46,500円/平方メートルから0.4%上昇でした。
小松島市の最高価格地点は「小松島市小松島町字北浜144番3」の41,100円/平方メートルで、2017年の41,300円/平方メートルから△0.5%下落。
阿南市の最高価格地点は「阿南市領家町土倉26番19」の51,000円/平方メートルで、横ばい。

続いて商業地を確認しておきます。
徳島県内の商業地で1平方メートル当たりの価格が最も高かったのは、「徳島市一番町3丁目24番」の374,000円/平方メートルで2017年の372,000円/平方メートルから0.5%上昇しました。
徳島市一番町3丁目はJR徳島駅の南側に広がる土地で、地区内に阿波観光ホテルや多数の飲食店があります。

2位以下は次のとおりです。

  • 2位「徳島市八百屋町2丁目7番2外」254,000円/平方メートル、2017年の253,000円/平方メートルから0.4%上昇。
  • 徳島市八百屋町2丁目もJR徳島駅の南側で、こちらもホテルや飲食店、銀行支店などが軒を連ねています。

  • 3位「徳島市中洲町1丁目44番外」209,000円/平方メートル、2017年の209,000円/平方メートルから横ばい。
  • 4位「徳島市両国本町1丁目17番」185,000円/平方メートル、2017年の185,000円/平方メートルから横ばい。
  • 5位「徳島市東大工町3丁目24番」152,000円/平方メートル、2017年の152,000円/平方メートルから横ばい。

商業地でも徳島市が上位5位を独占しました。また、商業地で100,000円/平方メートルを超えた地点があったのも徳島市だけです。

他市の商業地で最も高かった地点は次のとおりです。
鳴門市の最高価格地点は「鳴門市撫養町斎田字浜端南97番外」の71,000円/平方メートル、△0.1%の下落。
阿南市の最高価格地点は「阿南市富岡町木松18番2」の72,700円/平方メートル、△0.8%の下落。

工業地では、徳島県内の1平方メートル当たりの価格が最も高かったのは、「徳島市論田町新開66番61外」の33,500円/平方メートルで、2017年の33,600円/平方メートルから△0.3%の下落でした。

まとめ~あきらめずに売却活動を続けよう

これから徳島県内の中古マンション、中古戸建て、土地を売却しようと考えている方は、一部地域を除いて難航することが予想されます。売却活動に入って購入希望者が長らく現れないと、売却をあきらめたくなりますが、根気強く取り組むことを強くおすすめします。なぜなら、今売れなければ、この先さらに売りにくくなる可能性が大きいからです。

そのためには、不動産仲介業者のサポートを受けましょう。不動産仲介業者はさまざまなネットワークを駆使して購入希望者を探してきてくれるはずです。
まずは査定を依頼して、営業担当者とのコネクションづくりに取り組んでみてはいかがでしょうか。