岐阜県内の土地の価格に勢いがみられません。2018年の公示地価の平均変動率(前年比)はマイナスで推移しています。
公示地価は土地の実勢価格だけでなく不動産全体の重要な指標なので、岐阜県内の中古不動産の動向が懸念されます。

岐阜県内に売却用の中古マンション、中古戸建て、土地をお持ちの方は、「売り時」に悩んでいるのではないでしょうか。
世間では「2020年の東京五輪までは日本経済は好調に推移するから、不動産価格も安泰だ」という見方があります。そうなると、値上がりを待ったほうがいいのでしょうか。
一方で、2019年10月には消費増税がありますし、2020年秋以降は「東京五輪の後」となります。いずれも景気にはマイナスに働くので、不動産価格は下落しかねません。そうなると、岐阜県内の不動産は売れるときに売っておいたほうがよいように思えます。

結論を先に言ってしまうと、典型的な地方である岐阜県内の売却用の不動産は、「売れるときが売り時」と考えておいて間違いないでしょう。
もちろん地価や中古不動産の価格は特殊事情に左右されやすいので、周囲の物件が値下がりしても、価格を維持する不動産もあります。
しかし、岐阜県内の不動産オーナーはあまり楽観視せず不動産情報を集めてください。

岐阜県の不動産の全体的な話題

まず岐阜県の不動産の全体的な話題を紹介します。
不動産価格に大きな影響を与える経済情勢ですが、岐阜県経済は構造的な問題を抱えているため、好景気の大きな波に乗ることがなかなかできません。

東海であり北陸である岐阜県の難しい位置

岐阜県は、静岡、愛知、三重とともに東海4県と呼ばれます。しかし南北に長い岐阜県の北部は、富山、石川、福井の北陸と接触しています。
つまり東海でありながら北陸経済圏にも属している岐阜県は、都会(東海)でもなく田舎(北陸)でもない、中途半端な立ち位置なのです。

中途半端さを象徴しているのが新幹線です。
北陸新幹線は2019年現在、石川県金沢市までやってきました。これで、石川、富山、長野が東京とつながりました。北陸新幹線はこの後、福井県敦賀市を通って京都、大阪までつながる予定です。
北陸新幹線は、見事に岐阜県北部を避けるようにして走っているのです。それは岐阜県が北陸ではないからです。

では東海道新幹線はどうかというと、岐阜県内には1駅だけ岐阜羽島駅があります。しかしこの東海道新幹線・岐阜羽島駅は、不便な場所にあります。
岐阜羽島駅と、県庁所在地・岐阜市のJR東海道本線・岐阜駅とは15キロも離れていて車で約30分、名鉄竹鼻線で約50分もかかります。
岐阜県内で2番目に人口が多い大垣市のJR東海道本線・大垣駅と岐阜羽島駅は約10キロ離れていて、車で約20分かかります。そして大垣駅と岐阜羽島駅は鉄道でつながっていないので、東海道本線と名鉄竹鼻線の2線を使わなければなりません。
岐阜羽島駅がある岐阜県羽島市の人口は約7万人の小さな街です。

つまり岐阜県の「経済のエンジン」である岐阜市や大垣市の企業は、東海道新幹線が使いにくい状態にあるのです。これでは東京、名古屋、大阪とのつながりを強化することはできません。
岐阜県は三大都市に近くて遠い県なのです。

魅力はあるがお金を落としにくい観光地

土地などの不動産は、観光地としての魅力が増すと高値で取り引きされるようになります。魅力ある観光地は観光客がお金を落としてくれるので企業が進出するようになりますし、別荘が建てられたり移住者の受け入れ先になったりするので、不動産需要が高まるのです。
しかし観光地としてのポテンシャルが高いのに、観光客があまりお金を落とさない場所もあります。それは通過型の観光地です。
儲かる観光地の多くは滞在型です。滞在型観光地なら施設の入場料以外に宿泊費や飲食費を稼ぐことができます。

岐阜県内で最も有名な観光地のひとつに白川郷(岐阜県白川村と高山市)があります。昔ながらの合掌造りの家が並び見事な景観をつくっています。その歴史と美しさから、白川郷の集落は1995年にユネスコの世界遺産(文化遺産)に登録されました。

世界遺産効果はすさまじく、白川郷の観光客数は世界遺産に登録された1995年は77万人でしたが、翌年の1996年には102万人に急増し2002年には150万人を突破しました。2017年は176万人でした。

ところが白川郷周辺の宿泊者数はむしろ減っているのです。

△はマイナス 1995年 1996年 2002年 2017年(1995年比)
観光客数 77万人 102万人 155万人 176万人(2.3倍)
うち宿泊客数
(観光客数に占める割合)
9.7万人
(12.6%)
13.3万人
(13.0%)
6.2万人
(4.0%)
9.5万人(△2.1%)
(5.4%)
出典 白川村役場:http://shirakawa-go.org/mura/toukei/2580/

宿泊客数は1995年の9.7万人から翌年には13.3万人へと急増しましたが、2002年には6.2万人にまで落ち込み、その後もそれほど回復せず2017年は9.5万人で、世界遺産登録当時より減っているのです。
観光客数に占める宿泊客数の割合も、直近の2017年は5.4%と10%を大きく割り込んでいます。
これでは観光ビジネスは活性化せず、企業の不動産需要は高まりません。したがって不動産価格は値上がりしません。
また白川郷は昔ながらの風景が観光客をひきつける大きな要素になっているので、再開発を大々的に行うことができません。それも不動産価格の上昇機運を生まない要因になっています。

白川郷以外にも、岐阜県には飛騨山脈の北アルプスという全国に知られた観光地があります。全国から多くの登山家が集まり、その多くは宿泊します。
しかし登山家が宿泊するのは山のなかなので、大規模ホテルやアミューズメント施設などをつくっても集客が期待できません。
しかも登山家がお金を使うのは山道具や登山ウエアなので、訪問先の岐阜県にはあまりお金を落としません。

このように岐阜県内の著名な観光地は、経済振興に寄与することが難しい性質を帯びているのです。経済が大きく動かないと不動産価格は値上がりしないので、中古マンションや中古戸建てや土地は売りにくくなってしまいます。

「一部に弱さもみられるが緩やかな回復が続いている」と総括しているが

岐阜県は毎月「ぎふ経済レポート」を発表しています。直近の2019年1月分のレポートでは「景気は、一部に弱さもみられるが緩やかな回復が続いている」と総括しています。

つまり「回復は続いている」はずなのですが、レポートを詳細に読み込むとこちらもあまり楽観視できません。

製造業 好調さを維持しているが、受注の鈍化が懸念される
地場産業 厳しい状況が継続している
設備投資 投資意欲の減退が懸念される
個人消費 緩やかに回復している
観光 観光客数、宿泊客数ともに前年同月を上回った
資金繰り 良好だが、小規模企業には厳しい状況
雇用 人手不足の状態が慢性化している

設備投資が減退するのは、経営者が将来を不安視しているからです。また人手不足は、従来は景気のよさのサインでしたが、現代の人手不足は経済を衰退させるネガティブ要因と考えられています。

岐阜県の中古マンションの売買状況

不動産の種類ごとに詳しくみていきましょう。
まず中古マンションについてですが、岐阜県内で市場が形成されているのは、岐阜市、大垣市、多治見市、各務原(かがみはら)市の4市だけです。

岐阜県内の中古マンション市況(市場が形成されている4市のみ掲載)
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
岐阜市 880万円 693万円 2,033万円 2,013万円 2,044万円 1,580万円
大垣市 824万円 1,104万円 2,080万円
多治見市 1,380万円 690万円 720万円
各務原市 400万円 790万円 1,106万円 1,750万円

この表は、不動産会社が公開している中古マンションの価格の平均値を、4市ごと・延べ床面積ごとに並べたものです。
このなかから注目すべき物件の詳細を紹介します。

岐阜市弁天町3丁目、4階94平方メートル4LDKが2,480万円

岐阜市弁天町3丁目の7階建て全22戸のマンションで、4階94平方メートル、4LDKの部屋が2,480万円で売りに出ています。2000年11月完成です。
部屋の広さは魅力的ですが、築年数は20年に達しようとしていますし、4階という低層階の物件ですので2,500万円を切る価格は妥当といえるでしょう。
これで立地がよければ「お買い得」といえます。

弁天町3丁目はJR東海道本線・岐阜駅まで約2キロ、岐阜市民病院まで1.7キロという場所にあります。近隣には商業施設や小学校があり、生活環境はよさそうです。
また長良川の河川敷まで500メートルという近さです。
自然と都市機能の両方を手に入れることができるのは、地方の県庁所在地ならではといえるでしょう。
岐阜駅から名古屋駅まではJRで26分、しかも電車は15分間隔で出ています。名古屋に通勤する家族向けの物件としては、十分「お買い得」といえるでしょう。

大垣市旭町4丁目、3階85平方メートル3LDKが2,080万円

大垣市旭町4丁目の8階建て全21戸のマンションで、3階85平方メートル、3LDKの部屋が2,080万円で売りに出ています。2006年9月完成です。
85平方メートルは子供が2人いる家族でも十分な広さですし、築年数も10数年しか経過していません。こちらも立地さえよければ「お買い得」といえそうです。

旭町4丁目はイオンタウン大垣まで徒歩9分の場所にあります。近くに大垣西濃信用金庫の本店や東海労働金庫大垣支店といった金融機関もあります。歯科クリニックや飲食店も近隣にあります。
JR東海道本線・大垣駅までは1.7キロで徒歩6分です。
したがって住環境としては申し分ないのですが、大垣市旭町4丁目から100メートルの場所に大垣競輪場があります。公営ギャンブル場に近いことが、このマンションの価格を安くしているのかもしれません。
ただ、JR大垣駅からJR名古屋駅までは特急で30分しかかかりません。大都会へのアクセスのよさを考えると、競輪場の存在が気にならなければ2,080万円は「お買い得」といえるでしょう。

各務原市鵜沼東町7丁目、1階93平方メートル4LDKが1,750万円

各務原市鵜沼東町7丁目の14階建て全79戸のマンションで、1階93平方メートル4LDKの部屋が1,750万円で売りに出ています。2000年2月完成です。
1階入居者の特権である庭も広々としています。マンションの1階を探している人には、2,000万円を大きく下回る価格は魅力的に映るでしょう。
近隣にはスーパーマーケットや飲食店、医療機関、公園、小学校、幼稚園があり、住みやすそうな環境です。

さらに鵜沼東町7丁目は500メートル圏内にJR高山本線・鵜沼駅と名鉄犬山線・新鵜沼駅の2駅があります。
新鵜沼駅から名古屋駅までは鉄道で47分です。片道通勤時間47分は、東京圏であれば十分近い距離ですが、東海地方のビジネスパーソンの感覚としては離れすぎているかもしれません。
この物件の価格1,750万円は、価値を見出せる人には安く感じるはずです。

岐阜県の中古戸建ての売買状況

続いて岐阜県内の中古戸建ての売買状況をみていきます。
岐阜県内では100平方メートル以下の中古戸建ての市場がほとんど形成されていないので、101平方メートル以上の物件の平均価格を市町村ごとに掲載しました。

岐阜県内の中古戸建ての市況
(市場が形成されている101平方メートルのみ掲載)
地区 101m²~ 地区 101m²~ 地区 101m²~
岐阜市 2,058万円 山県市 2,787万円 揖斐郡揖斐川町 964万円
大垣市 2,107万円 瑞穂市 2,122万円 揖斐郡大野町 770万円
高山市 1,889万円 飛騨市 揖斐郡池田町 2,093万円
多治見市 1,734万円 本巣市 853万円 本巣郡北方町 1,914万円
関市 1,357万円 郡上市 521万円 加茂郡坂祝町 1,380万円
中津川市 1,980万円 下呂市 489万円 加茂郡富加町
美濃市 1,902万円 海津市 765万円 加茂郡川辺町 1,143万円
瑞浪市 羽島郡岐南町 1,603万円 加茂郡七宗町 320万円
羽島市 2,180万円 羽島郡笠松町 2,150万円 加茂郡八百津町 1,130万円
恵那市 1,199万円 養老郡養老町 737万円 加茂郡白川町
美濃加茂市 2,168万円 不破郡垂井町 1,489万円 加茂郡東白川村
土岐市 1,410万円 不破郡関ケ原町 889万円 可児郡御嵩町 1,200万円
各務原市 2,273万円 安八郡神戸町 1,489万円 大野郡白川村
可児市 1,944万円 安八郡輪之内町 1,830万円
安八郡安八町 1,699万円

平均価格が2,000万円を超えたのは、岐阜市、大垣市、羽島市、美濃加茂市、各務原市、山県市、瑞穂市、羽島郡笠松町、揖斐郡池田町の7市2町でした。
立派な戸建てを建てるのが岐阜の県民性なのでしょう。注目の物件を紹介します。

岐阜市下土居2丁目、154平方メートル5LDKが4,580万円

2013年10月完成の築浅物件であり、なおかつ、木造2階建て延べ床面積154平方メートル5LDK、土地面積166平方メートルと広々としていますが、それでも岐阜市内の中古戸建てが4,580万円というのは、高い印象があります。

この物件が建つ岐阜市下土居2丁目は、鳥羽川まで50メートルという場所にあり、近くにはホームセンターやユニクロ、西松屋、洋服の青山、飲食店などの商業施設が並びます。また中学校、小学校、保育所も近くにあり、子育て世代には住みやすい環境です。
岐阜市下土居2丁目からJR岐阜駅までは5.8キロで、車なら十数分で到着します。

この物件の価格が高いのは、住宅の造りにあります。重厚な質感の外壁を使用していて、ひと目で高級感が伝わります。キッチンや洗面所、浴室、トイレといった水回りも豪華な設備がおごられています。駐車スペースには屋根がついています。
住宅の質にこだわりがある購入希望者なら、4,580万円は妥当な価格に映るのではないでしょうか。

山県市佐賀の超広い平屋が4,500万円

山県市佐賀で、木造1階建て(平屋)、延べ床面積140平方メートル2LDK、土地面積635平方メートルという異色の内容の戸建てが4,500万円で売りに出ています。
2009年1月完成です。

普通の戸建てであれば、平屋で延べ床面積が140平方メートルあるだけで驚きですが、この物件はさらに土地面積が635平方メートルもあり、この土地の広さのほうがインパクトがあります。
広々とした庭はしっかり手入れがなされていて、立派な門と豪華な玄関と合わせてまさにお屋敷です。

値段の高さは住宅の豪華さと土地の広さだけでなく、立地のよさも影響しています。
山県市佐賀は岐北厚生病院や小学校や中学校、岐阜市民公園、鳥羽川、山県市役所などが近くにある、住環境のよい地区です。
山県市佐賀からJR岐阜駅までは約10キロ、車で24分です。山県市は車社会なので、この距離はそれほど気にならないでしょう。
このように潜在能力が高い中古戸建てなので、4,500万円という価格がついているのです。

岐阜県の土地の売買状況

岐阜県の2018年の公示地価は、減少幅は縮小しているものの、前年割れが続いています。住宅地と商業地は26年連続、工業地は10年連続で前年割れとなってしまいました。
平均変動率(前年比)は次のとおりです。

  2018年 2017年
全用途 △0.6% △0.8%
住宅地 △0.7% △0.8%
商業地 △0.4% △0.7%
工業地 △0.3% △0.5%

(△はマイナス)

全国平均と地方圏は以下のとおりです。

全国平均 2018年 2017年
全用途 0.10% △0.3%
住宅地 △0.3% △0.6%
商業地 1.10% 0.50%
地方圏 2018年 2017年
全用途 △0.6% △0.9%
住宅地 △0.8% △1.0%
商業地 △0.1% △0.6%

この3つの表から次のことがわかります。

  • 岐阜県の公示地価の回復スピードは、全国平均を比べると遅い
  • ただし岐阜県の改善スピードは地方圏並みといえる

それでは岐阜県内の様子をより詳しくみていきましょう。

主要市の不調が県全体に波及

国内の公示地価は都市部と地方部が二極分化しています。富める都市部の公示地価は一層上昇する一方、経済振興が思うように進まない地方部の公示地価は下落しています。
さらに地方のなかでも二極分化がみられ、公示地価に勢いのある地方の県と、勢いのない県があります。
勢いのない県の特徴は、県庁所在地の市を含む県内の主要市に元気がないことです。そして岐阜県の主要市も元気がありません。

岐阜県内の2018年の公示地価の平均変動率でプラスになったのは以下の自治体です。それ以外の市町村は前年比横ばいかマイナスです。

住宅地がプラスになった自治体

中津川市0.6%、土岐市0.2%、岐南町0.1%

商業地がプラスになった自治体

高山市4.7%、可児市0.4%、多治見市0.3%、岐南町0.2%

工業地がプラスになった自治体

各務原市1.0%、安八町0.5%、土岐市0.4%、多治見市0.3%

岐阜県内の自治体で人口が10万人を超えているのは以下の4市です。

  • 1位:岐阜市(県庁所在地):約41万人
  • 2位:大垣市:約16万人
  • 3位:各務原市:約14万人
  • 4位:多治見市:約11万人

平均変動率プラス自治体に人口1、2位の岐阜市と大垣市が入っておらず、かろうじて人口3、4位の各務原市と多治見市が工業地でプラス自治体になっただけです。
主要4市の不調が県全体の不調につながっているとみていいでしょう。

上昇と下落の傾向がつかみにくい

2018年公示地価の平均変動率が最も高かった地点は、住宅地は岐阜市加納本町3丁目7番1外の3.3%上昇で、商業地は高山市上三之町47番の9.9%上昇でした。
岐阜市は県南部に位置し、高山市は県北部に位置しています。

逆に平均変動率の下落率が最も高かった地点は、住宅地が飛騨市古川町殿町7番28の4.5%下落、商業地は養老郡養老町押越字村前1238番1外の3.4%下落でした。
飛騨市は県北部、養老町は県南部です。

また、市町村別でみると、全用途の平均変動率は県内の全市町村でマイナスとなりました。最も下落したのはマイナス3.7%の白川町(白川郷がある白川村とは別の自治体)と飛騨市でした。
白川町は県中央部に位置します。
最も下落幅が小さかったのは岐南町のマイナス0.1%で、同町は県北部にあります。

以上のことから、岐阜県内の地価の上昇・下落には、地域的な傾向がみられません。よい地域がなく全体的に沈んでいる印象を受けます。

まとめ~北部の南部も素通りされている

岐阜県は日本のほぼ真ん中に位置します。真ん中の土地は交通の要衝になるので本来は経済発展がしやすい場所になるのですが、岐阜県はそうなっていません。
それは岐阜県の北部が経済の勝ち組、愛知県と接しているからです。東京と大阪を結ぶ大動脈は愛知県を経由しています。
しかも名古屋市のベッドタウンは愛知県内に多数存在するので、名古屋経済が岐阜にまで及びにくいのです。

そして岐阜県経済の起爆剤となりうる観光地が集中している北部は、松本や金沢といった、やはり田舎を売りにしている他県の有名観光地と競合しており、存在感を示すことができていません。

経済、観光ともに飛躍的な発展が期待できない以上、岐阜県内に売却用の中古マンションや中古戸建てや土地を保有している方には、早めに販売活動に着手することをおすすめします。