「手狭になったので自宅の一戸建てを売って住み替えたい」
「固定資産税の支払いが負担なだけの相続した土地を売却したい」
「転勤が決まったので今住んでいるマンションを売りたい」
などなど様々な理由で不動産売却は行われます。

この不動産売却、一般の人にとっては一生のうちでそう何度も経験しないことです。

そのため、<判断を誤ってしまい、結果として満足のいく取引ができなくて後悔した>という例が実はかなりあります。

これから不動産売却をしようと考えている皆さんのために、経験者の失敗談から教訓を得て、<家を高く売るための賢い方法>、<不動産売却を成功させるコツ>をご紹介していきたいと思います。

経験者が後悔する不動産売却の失敗事例集

CASE1

地域の不動産会社の方が、その土地柄を知っているだけにいいだろうと考えて、口コミで親切で評判だと聞いた地元の不動産会社に売却を依頼したが、なかなか買い手が見つからずに焦ってしまった。

CASE2

知り合いが不動産会社に勤めており、その知り合いがいれば信頼でき安心だと思って売却を依頼したが、値段交渉の際にこちらが説得されて値下げをしてしまった。後から考えると、知り合いでなければドライに対応できて、もっと高く売れたのではないかという思いが残り後悔している。

不動産売却は不動産会社選びが肝心!「家から近い」「知人が働いている」という理由で仲介依頼するのはNG!

所有する不動産を売却する際、買い手を見つけるためには、まず仲介してくれる不動産会社を決めなければなりません。信頼できる不動産会社を見つけて依頼すれば、その不動産会社の担当者がしっかりしたノウハウに基づき進めてくれます。となると、実は、<売主にとって一番大切な仕事は不動産会社を決める>ということなのかもしれません。
「家の近所に昔からあり、地域のことを良く知っていそうだから」とか、「知り合いが働いているから安心だ」という理由だけではだめですし、「CMでおなじみの大手だし、全国展開している有名な会社だから」というのも仲介業者の正しい選び方とはいえません。
では、何が決め手になるのかというと、<あなたの不動産の価値を知り、一番高く売ってくれる不動産会社>であるということです。

あなたの不動産を高く売ってくれる不動産会社とはどんな会社でしょうか?
それは、集客力のある不動産会社です。
所有する不動産を希望の価格で売却するためには、あなたの不動産に興味を示し、「物件を見てみようか」という内覧希望の買い手候補(客)を沢山集めないとなりません。
その不動産がよほど魅力的な物件であれば、1組目の内覧希望者で売買が成約することがあるかもしれません。しかし、現実はかなり厳しいものです。いつ見ても、「売却物件」と書かれた看板が下がっている中古の一戸建て住宅や、毎週チラシが入ってきて、段々値段が下がっている中古マンションなどを見たことがありませんか?
何か月、時には1年以上かけて広告を出し、購入検討者の内覧を細々と続けた末に、やっとのことで購入希望者を見つけ、値段交渉に応じて値段を下げてなんとか成約するという例もあります。
<バンバン集客して次々と内覧希望者を見つけてくれば、その中から「ぜひ私が買いたい!売って欲しい」という購入希望者が現れる確率は高まります。>そのために、同業者である<他の不動産会社にも情報を流して、広く集客のチャンスを作ってくれるような不動産会社であること>が肝心です。
「地元を良く知っている」とか、「知り合いがいる」という理由だけで、不動産会社を選ぶのは間違っています。

売却募集チラシの罠!?

自宅のポストに、「急募!お住まいのエリアでお子様夫婦のために、土地30坪、3~4LDKの中古住宅をお探しのお医者様がおられます」とか、「転勤で当地区に引っ越しを検討されているお客様が、こちらのマンションの物件を希望されています」といったチラシが入ってきませんか?
こんなチラシを見て、既にお客さんを見つけている不動産会社ならすぐ売れるのではないか?と考えて、あまり吟味せずに不動産会社を決めてしまうのは要注意です。
中には本当に購入希望者を抱えている不動産会社もありますが、購入を急いでいるのであれば、もっと効率の良い募集方法があると思いませんか。こういうチラシを配る不動産会社の多くは、<近い将来売却を考えている新たな顧客を見つけ出し、売買のチャンスを作って、手数料を得ることを見越して広告を打っている>のです。

それでは、ここで不動産会社に入る手数料について簡単に勉強しておきましょう。

不動産会社が得られる仲介手数料とは?

所有している不動産が売却されたら、売主は依頼をした不動産会社に仲介手数料を支払います。
また、買主はその不動産を紹介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。この、仲介手数料は、<法外な料金にならないよう宅地建物取引業法で上限が定められています。>

売買価格(税抜) 仲介手数料
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円以上、400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円以上の部分 取引額の3%以内

たとえば、1000万円の不動産を売却した場合の計算方法は以下の通りになります。

1000万円のうち200万円以下の部分 2,000,000×0.05=100,000

1000万円のうち200万円以上、400万円以下の部分 2,000,000×0.04= 80,000

1000万円のうち400万円以上の部分 6,000,000×0.03=180,000
⇒100,000円+80,000円+180,000円=360,000円

360,000円+消費税(0.8%)28,800円=388,000円   

不動産仲介の両手取引と片手取引とは?

この仲介手数料ですが、売主、買主、それぞれが、自分が依頼した不動産会社に支払います。売主、買主、それぞれが別の不動産会社を通している場合、それぞれの不動産会社は売主、買主、どちらかからの手数料を手にすることになります。<片方からしかもらえませんので、これを「片手取引」と呼びます。>
もし、売主、買主の両方が同一の不動産会社を利用した場合は、両方の仲介手数料がこの不動産会社1社に支払われます。このような場合は、<両方からもらえるので、「両手取引」と呼びます。>
不動産会社としては両手取引の方が、手数料が倍入りますので効率のいい商売ができます。できれば他の仲介業者には情報を流さずに、<自社で買主を見つけた方が手数料は倍>になり魅力的です。
しかし、買主側はどうでしょうか?1社に情報を独占されるより、その不動産会社から物件情報が他の不動産会社にも流れ、<多くの不動産会社が扱ってくれた方が、物件広告を目にする人が多くなり、内覧者が増え、購入希望者が早く見つかる可能性>が高くなります。
別の不動産会社が広告を打ってくれても、あなたはその不動産会社に手数料を支払う必要はありません。そうやって広告を出して買主を見つけた不動産会社には、買主から仲介手数料が支払われます。他の不動産会社から流れて来る様々な物件情報を自社の顧客に紹介して、その中から買い手が見つかれば手数料が入るわけですから、不動産会社は喜んで無料で情報を扱ってくれます。
不動産会社は1社独占で両手取引をしたい、けれども<売主としては、情報は広く流して買主を見つけてほしい。>ここでもう1つ知っておきたいのが、不動産売却の媒介契約についてです。

一般?専属?専属専任?不動産仲介の媒介契約

所有する不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、その媒介契約には<一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約>の3つの形態があります。これについては次ページ以降で詳しく解説しますが、大まかには以下の違いがあります。

契約の種類 複数に仲介依頼 買主と直接契約 契約期間 レインズ登録 販売状況報告
一般媒介契約 規定なし 登録義務なし 規定なし
専任媒介契約 × 3か月 〇7日以内に 14日に1回以上
専属専任媒介契約 × × 3か月 〇5日以内に 7日に1回以上

一般媒介契約は比較的自由な契約で、複数の不動産会社に直接依頼することができますし、売主が自分で買主を見つけた場合、直接契約をしても構わないことになっています。
一方で、公益財団法人の不動産流通推進センターが管理するレインズ(REINS=REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM不動産流通標準情報システム)への登録が義務付けられていません。レインズに登録されないと、オンラインで全国の会員業者が検索できるシステムからはずれてしまい、他の不動産業者の目に留まらないことになります。
一般媒介契約<専任媒介契約<専属専任媒介契約の順で制約が厳しくなっていきますが、一方で媒介契約した不動産会社の対応が手厚くなります。「一般がいい」、「専属専任がいい」、「間を取って専任媒介がいい」と意見はいろいろですが、どれがおすすめなのかは一概にいえません。
それぞれのメリットとデメリットを知った上で、売主の状況や事情に合わせて契約の形態を決めることが大切です。

CASE3

依頼した不動産会社の査定を信用して、売却不動産の地域の相場などを調べずに売却したが、後で周囲の売買状況をネットで調べるとかなり安く売ってしまったようで後悔している。

CASE4

買いたいという人が現れたが、値下げを希望されて判断に迷っているうちに他の物件に逃げられてしまった。大きな金額が動く不動産売却は、いざという時の決断が難しい。

不動産売却は大きな決断!地域の相場など事前調査をしっかりしておかないと、ここぞという時に納得いく決断ができない。

自分の不動産を売却する際、いくらで売るかの売却金額を決めるために不動産会社の専門家の目によって不動産査定が行われます。売り手はできるだけ高く売りたいと思いますが、<いくら位が妥当な金額なのか、売主自身が冷静に判断できないと困ります。>

不動産を買うことは一般庶民にとっては大きな買い物です。現金一括で購入できるという人は少なく、多くは住宅ローンを組んで、長い期間ローンを払い続けます。少しでも安く買いたいと思うのは人情として当然です。
3200万円位で売れたらいいなと思って、不動産会社に売却の仲介依頼をしたとします。不動産査定が行われて、不動産会社から「あなたの物件の査定結果は2880万円です」と言われた場合、それが妥当な金額か、安すぎないか、判断材料が何もなければ決断できません。
あるいは、購入希望者から「2880万円ということですが、なんとか端数の80万円は値引いてもらえないでしょうか」と申し入れがあった時、「断ろうか、けれども次の買い手がいつ見つかるかわからないし受け入れようか…」と迷った際に何を判断材料に決断したらいいのでしょうか。
ここで大切なのは、売主自身が地域の相場などを事前調査しておくことです。売却活動がスタートする際に、「売主である自分の売却希望金額は3200万円だったが、不動産会社の査定は2880万円。とりあえず3000万円で広告を出し、値引き交渉があれば2880万円までは値引き可能。それ以上の値引きについては不動産会社の担当者と相談しながら決める」というような指針を立てておくといいでしょう。
地域の相場の調べ方については、次項でご紹介します。

CASE5

家やマンションは築浅の方が売れやすい。売るタイミングを考えて1年また1年と月日が経過してしまい、結果として数百万円損してしまった。

CASE6

古いマンションだし、この程度で売れたら万々歳と不動産会社の言い値で売却したが、後でマンションのエリアが今人気の小学校の学区域だとわかった。もっと高く売れたのではないかと、後悔している。

自分が所有する不動産の真の価値を知る!築浅物件の方が売れやすいが、古くても魅力がある物件ならば売れる。

不動産売却では、築浅物件の方が売れやすくはあります。
「東京オリンピックまでは不動産の値段が上がる」という情報を信じて、1年、2年と売るタイミングを狙っていて、3年後、「よし、売ろう」と決めた時には築8年だった物件が築11年になってしまった。築年数が一桁台と二桁台では、購入を検討する人の印象はかなり違ってきます。
<不動産会社に2年前には3900万と言われた査定金額が、今年査定してもらったら3700万円になってしまった>なんて例もあります。
一方で、古くて駅から遠い中古マンションだから高く売れるわけがないと思っていた物件が、評判のよい公立小学校の学区域内にあり、なかなか出ないファミリータイプのマンションだったため、その小学校に就学させたい教育熱心なファミリーの購入希望者が複数現れて、<思ったよりも高い価格で売却ができた>ということもあるのです。

不動産売却を考える際には、<自分が所有する不動産の真の魅力を知る>ことも大切です。
築年数、広さ、間取り、駅からの便、生活環境などの他に、これはという魅力が何かあるはずですし、反対に、マイナス面についても冷静に判断することが大切です。

時には逆転の発想も!物件の魅せ方

マンションに隣接する公園の四季の花々が美しいことが自慢というマンションを、仕事の関係で売却することにした売主さん。転勤することになり、冬の時期にマンションを売却しなければならなくなりました。公園は冬枯れの時期でその魅力は伝えられません。そこで、四季の写真をアルバムにして、訪れた内覧希望者に見てもらったそうです。<魅力がわかれば、その見せ方もわかってきます。>

駅から遠い物件を働き盛りの共働き夫婦に売ろうとしても難しいですが、駅から遠いけれど静かな環境で周囲にスーパーやクリニックがあり、バスの便がいいことがわかれば、リタイアした年配のご夫婦が関心を持つ可能性があります。
<査定金額だけではなく、所有する不動産の真の価値を知ることが大切です。>

CASE7

新しい住居を先に決めて購入契約をしていたので、早く売れないと困ると焦って値下げして売却してしまった。売却するまでは、ローンの残債も払わなければならず、二重ローンになると焦る気持ちもあった。

CASE8

新しい住まいが完成しておらず、売却、引き渡し後しばらく賃貸に住むことになった。賃貸料の分、お金が余計にかかってしまった。

売ってから買うか、買ってから売るか、それぞれにはメリットとデメリットがあることを理解する。

住み替えの場合、売ってから買うか、買ってから売るか、その際の計画の立て方が重要となります。これはその人の置かれた状況や事情によるので、どちらがおすすめとはいえません。しかし、売却後に後悔しないためには、それぞれにあるメリットとデメリットを知っておきましょう。

売ってから買うメリット・デメリットとは?
<売ってから買うメリットは、資金計画が立てやすい>ことです。いくらで売れるかで、次に購入する物件の予算が立てやすくなります。また、次の住居を決めていませんので、<余裕を持って売却を行えるため、売り急ぐということもありません。>
一方、デメリットもあります。なかなか物件が売れないと、購入計画が進められません。また、急に物件が売れた場合、購入物件をそれから決めるので、新しい物件に入居できるまでどこかに<仮住まいをしなければならず、賃貸料がかかってしまいます。>
また、意外な盲点ですが、売ってから買う場合は、<購入検討者の内覧を居住中に行わなければならない>のも注意が必要です。モデルルームのように物を減らし、生活感のない部屋にして見せられるといいのですが、そこまでは無理としても掃除や整理整頓はきちんとして印象よくする必要があります。

買ってから売るメリット・デメリットとは?

先に購入しておき、その完成に合わせて売却ができれば、<仮住まいの必要がない>というのがメリットです。また、売却は購入が決まってから始めるので、<ゆっくりと満足がいく条件で買主を探すことができます。>
購入→転居→売却というスケジュールで行えば、<購入検討者に空っぽの家を内覧してもらえます>ので、生活感がなくなりよいイメージにできるという点もメリットとしてあります。
ただし、購入を先にして、その後タイミングよく売却ができないと、<資金繰りに困るという最大のデメリット>があります。

賃貸料と値引きを相殺?売ってから買った成功例

売ってから買ったある売主さんの例を紹介します。居住していたマンションの買い手が見つかりましたが、大々的なリフォームを行いたいとのことで引き渡し日をなるべく早くして欲しいと希望されました。しかし、売却、退去した後の新しい住居がまだ決まっていません。また、購入希望者は、売却金額の値引きを希望していました。
やっと見つかった購入希望者を逃したくはないけれど、次の行き先が決まらないまま退去になると、どこかに仮住まいをしなければなりません。困っていたところに、仲介を依頼した不動産会社の担当者が間に入って、相手方にこう話してくれました。「希望通りの日に退去するとなると、仮住まいを借りる可能性が出て、賃貸料が発生する可能性があります。希望通りに退去するかわりに、この値引きはなしにしてもらえないでしょうか」と。<かかるかもしれない賃貸料と値引きを相殺という提案に購入希望者は快く納得してくれ>て、売主側もそれに感謝して端数分だけの値引きに応じるということになり、互いに納得できる売買が成立しました。運よく退去日までに新しい住まいも見つかって賃貸料はかからずに済み、<結果的に大満足の取引ができた>ということです。

買ってから売る場合の強い味方!買い替えローン

購入を先にして転居先が決まってから売却する場合、<売却するまでの間ローンが二重に発生する>ことになります。
<住宅ローンは返済負担比率が決まっています。返済負担比率は、年収に対する年間返済額の割合のことで、30~35%までというのが目安>となっています。
フラット35の例を見ると、返済負担比率は、年収400万円以下の場合30%まで、年収400万以上の場合35%までと決まっています。年収600万円の方の場合で計算すると、600万円×0.35=210万円となります。
<住宅ローンはこの返済負担比率を融資の上限>としていますので、今保有している物件のローンが残っている場合、その分を差し引いた額しか借りられないことになり、<厳しい資金計画を強いられます>。
住宅ローンについては、<安易に借りてしまってその後の生活に大きな影響を与え後悔することも>あります。しっかりと調べて、<堅実な資金計画の下で借りるようにしましょう。>

【失敗事例から見る、不動産売却の成功の秘訣は?】
これまで見て来た失敗事例から、<不動産売却を成功させるために大切なポイントをあげてみましょう。>

  1. 自分の不動産を一番高く売ってくれる不動産会社を見つける。
  2. 地域の相場など事前調査をしっかり行い、自分の不動産の相場を知り、納得いかない場合は売らない。
  3. 自分の不動産の魅力とマイナス面を客観的に把握して、自分の中で適正価格を決めておく。
  4. 「売ってから買う」「買ってから売る」どちらの状況が良いのか、お得なのかを資金計画とともにしっかり考える。

不動産を売却した人の声

■売却した人の声
名前 吉田 治夫さん
・性別、年齢 男性 71歳
・売却した物件 宅地
・売却理由 経年劣化とシロアリ被害で住環境としては劣悪だったため
リフォームも検討しましたが、予算的にも解体して、宅地として売却した方が良いと考えました。
・戸建て、マンションの場合は築年数 宅地にする前の家は築60年以上
・坪数、専有面積など 97坪
・いくらで売却しましたか? 総額860万円 坪単価8万8千円
・都道府県、市区町村 福井県敦賀市
・借金、住宅ローンはあったか? ありませんでした。
・売却前に調べた事は? 抵当権、賃借権、隣地境界線などを調べました。
・これから不動産を売却する人へアドバイス わたしは、面識のあったリフォーム業者に不動産会社を紹介して頂きました。
何らかの形でつながりのある会社であれば、メンツもあり変な取引にならないと思いました。
また、業者の選定が一社だけでは、売却価格の相場が解らないので、他の業者にも見積もりをお願いしました。
できるだけ高額な買い取りをしてもらうためにも、複数以上の業者にあたって見積もりをお願いするのがよいと思いました。
仲介契約の場合、売買価格は同価格でしたが、不動産会社が直接買い取る場合の価格は30%も開きがありました。土地の評価や会社のリスク負担などの関係からだと思います。

税金のことですが、土地を更地にすると、固定資産税の住宅用地の特例が適用されず、翌年の固定資産税が大幅に課徴されます。私の場合は、宅地の坪数が約100坪と小規模ですが、それでも役所に更地にした場合の固定資産税を試算してもらったところ、倍額になりました。
これを簡単に説明すると、70坪までの「小規模住宅用地」については固定資産税が軽減特例の6倍になり、70坪を超えた残り30坪の「一般住宅用地」には固定資産税が軽減特例の3倍になるということです。

たまたま今回は、宅地の更地化と業者の買い取りが同時進行したので問題ありませんでしたが、安易な更地化は、そのまま更地を所有していると高額な税の課徴になるので、気をつけて下さい。

今回の宅地売買に関し、司法書士・家屋調査士による諸手続を経験しましたが、意外と費用がかかったというのが実感です。成約前にこの手続き費用を支払わなければいけないことも事前に頭に入れておくのが賢明だと思います。

■売却した人の声
名前 田中 孝弘さん
・性別、年齢 男性 37歳
・売却した物件 マンション
・売却理由 離婚することになり、一人暮らしには広すぎるため
・戸建て、マンションの場合は築年数 築10年
・坪数、専有面積など 壁芯75.36平方メートル、登記簿72.25平方メートル
・いくらで売却しましたか? 総額31,800,000円、印紙税15,000円、仲介手数料1,064,700円
・都道府県、市区町村 大阪府大阪市北区
・借金、住宅ローンはあったか? 住宅金融支援機構と都市銀行で住宅ローンを利用して残高がありました。売却で全額一括返済しました。
・売却前に調べた事は? 物件周辺の相場、不動産業者の口コミなど
・これから不動産を売却する人へアドバイス マンションを売却する場合は、できる限り複数の不動産業者に相談することをおすすめします。金額の大きな取引になりますので、会社の規模、口コミ、担当者の印象など、しっかり比較して仲介する不動産業者を選びましょう。

仲介方法には、専属専任、専任、一般と複数の依頼方法があります。私は専属専任で仲介をお願いしました。どの仲介方法もメリットデメリットはありますが、専属専任仲介契約にしたため、一生懸命に売ることに徹してくれたと感じています。

複数の不動産業者に見積もりをとってもらうと良いのですが、実際の売却金額ではありません。ですから、見積提示金額が高くても安心してはいけません。実際の相場をみて現実的な売却金額を提案してくれる不動産業者がおすすめです。ただ、最初から売却金額を下げて売り出す必要はないと思います。私は、周辺の相場金額を把握したうえで、少し高めの売却金額で売り出しましたが、全く金額を下げず売却することができました。広告に載せるなど、売却を開始して2か月で売却完了しました。

私は売却金額で住宅ローンの残高をすべて完済できましたが、もしローンがある場合は、仲介手数料や諸経費などのシミュレーションを行ってから売却する事をお勧めします。

■売却した人の声
名前 山口 洋子さん
・性別、年齢 女性 33歳
・売却した物件 2階建て低層マンションの1階部分
・売却理由 “結婚に伴い、遠方に転居するため売却しました
購入後に間取りと内装の大幅リフォームもしていたので、手放したくありませんでしたが、賃貸に出して管理をし続ける手間が現実的ではなかったため売却しました”
・戸建て、マンションの場合は築年数 築28年
・坪数、専有面積など 64.5平米(及び12平米の専用庭付き)
・いくらで売却しましたか? “1,840万円(消費税込み)
※諸費用として、以下の通り
・不動産屋 仲介手数料:642,600円(うち消費税30,600円)+印紙代15,000円
・登記費用(司法書士報酬含む):15,000円”
・都道府県、市区町村 神奈川県横浜市
・借金、住宅ローンはあったか? 売却の2年前に住宅ローン完済していました完済に伴う登記変更も済んでいる状態での売却でした
・売却前に調べた事は? 同じマンションの元住人で売却後に近所に転居された方がいたので、その方に売り出し価格と売却までにかかった期間をお聞きしました
・これから不動産を売却する人へアドバイス “不動産売却のカギは、仲介業者任せにしないことだと思います
仲介業者はあくまでも購入希望者との仲介役です
物件のセールスポイントは、売主が一番よく知っていますできるだけ多くのセールスポイントを見つけて売り込み易くすると良いです
また、売主として予め価格相場を知っておくと、担当者と話し合いができます
自身が購入したときの価格よりも高い価格で売れた場合、確定申告で売却益の所得税がかかる可能性があるので気を付けてください

■売却した人の声
名前 高木 正明さん
・性別、年齢 39歳 男性
・売却した物件 木造2階建て
・売却理由 長女の高校進学が決まったのですが、元の家は交通の便が悪かった為、高校の近くで駅近の物件を購入したので売却しました
・戸建て、マンションの場合は築年数 築11年
・坪数、専有面積など 住宅108㎡(32.7坪) 土地325.55m2(98.65坪)
・いくらで売却しましたか? 住宅11,000,000円(336,391円/坪) 土地2,800,000円(28,383円/坪)
・都道府県、市区町村 北海道厚真町
・借金、住宅ローンはあったか? 住宅ローンはありました
・売却前に調べた事は? 周辺の住宅の売却相場
・これから不動産を売却する人へアドバイス “人生の中で不動産売買をする経験は何度もないと思うので、しっかりとした信頼のできる業者と契約すべきだと思います売却した際は確定申告が必要なため、税務署に相談に行き、税の特例などを利用して、せっかく売却したお金を税金にとられないようにしてほしいです住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるのが理想ですが、できない場合、銀行との交渉に時間がかかりますので、そういった面の時間の余裕も必要かと思います

不動産売却の手順

それでは、具体的に不動産売却の手順を見ていきましょう。人生の転機ともなる大切な作業ですので、この手順を参考に計画を立ててください。

STEP1 一括見積を使って売却を依頼する不動産会社を決める

満足のいく売却をするためには、自分が所有する不動産のよいところを知り、高く売ってくれる不動産会社を見つけることです。
<より良い不動産会社を見つけるためにおすすめしたいのが、不動産一括見積サイトの利用です。>一括見積サイトを使えば、所有する不動産情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に見積依頼ができます。入力する不動産情報は、<物件のタイプ(戸建て、マンション、土地など)と広さ、築年数、不動産のあるエリアなど>です。入力して一括請求すれば、6~10社程度の不動産会社から査定見積書が届きます。その中から、あなたが所有する不動産を高く売ってくれそうな不動産会社を選べばいいのです。

不動産会社で査定金額が違うのはなぜ?

不動産一括査定サイトを利用して見積依頼をする場合、こちらから送る情報は同じであるはずなのに、<なぜ不動産会社によって査定金額が違ってくるのでしょうか?>
実は、不動産によって得意とするエリアや物件が違うこと、また、これまでそのエリアで同じような物件の取引実績があるかどうかなどで査定方法が変わり、査定額に差が出てきます。不動産会社はエリアごとに独自の相場観を持っており、今後上がるか下がるかなどの微妙な予測も加味して査定金額を見積もります。
また、「うまくいけばこれ位で売れる」査定金額か、「これまでの実績からこの位が妥当で現実的」な査定金額かでも違ってきます。

一括見積を取ることで、<自分の希望に近い金額で売ってくれそうな不動産会社を見つけられます。>もし迷うのならば、査定段階で不動産会社のランク付けをして、上位の不動産会社から順に、<査定金額は確実なものなのか、エリアでの売買実績、担当者が信頼できるかなどを確認>していけばいいでしょう。

STEP2 売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ

数ある不動産会社の中から1社を選び、<売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。>媒介契約を結ぶ際は、<自分が希望することをしっかりと伝え、提供されるサービスの内容や手数料についても確認した上で締結しましょう。>
媒介契約には、3つの形態、<一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約>があることを前項でご紹介しましたが、自分の場合はどの契約をすると都合がいいか、しっかり考えて決めましょう。

専属専任媒介契約の囲い込みとは?

契約した不動産会社の対応に何か不満があっても、<専属媒介契約や専属専任媒介契約では3か月の契約期間中は他社に変えることはできません。>特に、専属媒介契約の場合、契約期間中は売主自身が買い手を見つけても、売買契約を結ぶことができません。そこで<よく問題になるのが、不動産会社による「囲い込み」>です。
「囲い込み」は、不動産会社が買主と売主の両方から仲介手数料をもらう、いわゆる両手取引のため、売却を任された物件の情報を他の不動産会社には公開せず、他社からの物件照会に対応しません。そうやって、物件を囲い込んで、自社の顧客から買主を見つけることができれば、両手取引となって手数料が倍入ってくるわけです。
担当者の対応が鈍く、もしかして囲い込みされているのでは?と思った場合は、<レインズに公開されているのか>を担当者に聞いてみる他、<不動産のポータルサイトに自分の物件情報が出ているか>調べてみましょう。

STEP3 広告・販売活動の開始

不動産会社は不動産情報を店頭で掲示、新聞折り込みチラシなどへの掲載、レインズへの登録、不動産ポータルサイトへの掲載などによる販売活動を行っていきます。売り出し価格は不動産会社の査定金額を元に決めますが、この<金額設定が不動産売却を成功に導くかどうかの大きなポイント>です。安く設定しても損をしますし、高く設定しすぎるとなかなか売れません。早く売却したいのか、じっくり待って構わないから少しでもよい値段で売りたいのかなど、売り手側の事情も踏まえて、不動産会社と話し合って納得いく売り出し価格を導き出しましょう。
そのためには、不動産会社の提案を鵜呑みにするのではなく、<自分でもできるかぎり調査していくら位が妥当なのかの感触をつかんでおくことが大切>です。

不動産売買の相場を調査する方法
自分の不動産がいったいどの位で売れるのか、どの位の価格が妥当なのかを把握しておかないと、不動産会社の売却価格の提案にYESと言うか、NOと言うかが決断できません。その判断材料とするために、<自分の不動産と同じ位の築年数、広さの物件がいくら位で売れているのか、あるいは同じエリアではどの位の相場なのかを知る方法>があります。いくつかおすすめのサイトをご紹介します。

国土交通省/不動産取引価格情報検索
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
実際に行われた不動産取引価格を、地域別、4半期ごとに調べられる国土交通省が提供する情報サイトです。情報提供件数は345万件、月平均のアクセス件数は約725万ビューとなっています。

REINS MARKET INFORMATION
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
会員である不動産業者のみが利用できるレインズの、一般利用者向けのサイトです。こちらでは現在売り出し中の物件ではなく、既に成約した物件の成約価格を基にした不動産取引情報を提供しています。レインズは日本全国を4つのエリアに区分して、それぞれを4つの不動産流通機構が管轄していますが、このサイトではマンションか一戸建てか、都道府県とエリア、成約時期(3か月以内、6か月以内、1年以内)などを指定するだけで、そのエリアで売買が成立した物件の㎡当たりの単価を知ることができます。

レインズの管轄地域について

以下のようにレインズは日本国内を4区域に分けて運営されています。

東日本不動産流通機構

東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬・山梨・長野・新潟・青森・岩手・宮城・秋田・山形・福島・北海道

中部圏不動産流通機構

富山・石川・福井・岐阜・静岡・愛知・三重

近畿圏不動産流通機構

京都・大阪・滋賀・兵庫・奈良・和歌山

西日本不動産流通機構

鳥取・島根・岡山・広島・山口・徳島・香川・愛媛・高知・福岡・佐賀・長崎・熊本・大分・宮崎・鹿児島・沖縄

国土交通省地価公示・都道府県地価調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
国土交通省が発表する公示地価や、都道府県が発表する基準地価を調べることができます。
公示地価は国土交通省が発表する毎年1月1日時点の土地の価格です。地価公示法に基づき、全国約23000か所の標準地の評価額が、毎年3月に1㎡当たりの価格で発表されます
一方の基準地価は、各都道府県が毎年7月1日時点の土地の価格を発表するもので、国土利用計画法で全国20000か所を超える基準地が評価され、9月に1㎡当たりの価格が発表されます。
自分の不動産の土地の値段はいくら位なのかを知りたい時に利用できます。

固定資産税通知書からも不動産の価値はわかる!

不動産を所有している方に、毎年4月以降に届くのが固定資産税の納税通知書です。税額を見て頭を抱えてしまう方もいるかもしれませんが、実は税額だけでなく注目してほしいのが現在のその不動産の評価額です。
固定資産税は、固定資産課税台帳に登録された固定資産(土地・家屋と償却資産)の所有者に市町村が課する税金です。この固定資産税の納税通知書から、固定資産評価額がわかります。固定資産税の評価額は、公示価格の7割ほどとなっていますので、そこに書かれている<固定資産税評価額÷0.7で不動産のだいたいの相場がわかります。>

STEP4 内覧会を成功させる注意点

物件情報などで購入を検討し、内覧会に来た人に、「ここを買いたい」と思わせるにはどのような点を注意して準備したらいいでしょうか。ここでは、内覧会を成功させるための大切な注意事項をご紹介します。

①部屋は清掃し、整理整頓。生活感をできるだけ感じさせないようにする。
<汚れた部屋、生活感を感じさせる部屋では、内覧に訪れた購入検討者は自分たちが住むことになった時のよいイメージは抱けません。>できれば生活感のあるものは隠して、モデルルームのようにしたいものですが、居住中では難しいかもしれません。それでも、薄汚れたソファを使っていたらカバーをかけて汚れを隠したり、場所を取っている健康器具があれば車のトランクなど目に付かない場所に隠したりして、できるだけスッキリ見せることが大切です。

②部屋を明るくする
部屋が暗いと、イメージが悪くなってしまいます。普段は節電していても、<内覧会の時はすべての部屋の照明をつける他、カーテンを開け日照の良さもアピール>しましょう。

③相手に合わせた生活環境の情報を提供する
<内覧に訪れた相手に合わせた、有益な生活情報を提供>しましょう。
たとえば、内覧者が子育て中の家族であれば、「近くに評判のいい公立小学校があり、学区外の入学希望者は抽選だが、ここは学区内なので抽選なしで通える」と。また、既に子育てを終えた年配の夫婦なら、「昔ながらの商店街が近くにある。内科などのクリニックも周囲に多い」と。
<周辺エリアの地図を印刷して、駅からのルートや近隣の公共施設、商業施設などが一目でわかるように>しておいてもいいでしょう。

④住んでいると気づかないニオイにも注意
住み慣れていると気づかなくなるのが、部屋のニオイです。特にペットなどがいる場合、<消臭対策をしっかり>しておき、当日は、ペットは知り合いやペットホテルに預けておくのもいいでしょう。臭いからと芳香スプレーなどでごまかすと、かえってニオイがまじりあって余計悪臭になる場合もあります。<内覧の当日は朝から窓を開けて空気を入れ替える>などの工夫をし、アロマオイルなど自然な香りがする芳香グッズを使いましょう。

リフォームしたら高く売れるの?

古い一戸建てやマンションは、リフォームした方が高く売れるのでしょうか?もちろん新品同様の内装となれば、もともとの古いままの査定金額よりも高く売れることにはなるでしょう。しかし、その分リフォーム代がかかっているわけで、価格のアップ分でリフォーム代の元が取れるかどうかは微妙なところです。<「綺麗にリフォームしてあってすぐ住めるから購入する」>という購入希望者もいるでしょうが、<「リフォームするなら古い物件を安く買って、残金で自分の理想通りのリフォームしたい」>という人もいます。
リフォームをするかどうかは、不動産会社の担当者に相談してじっくり考えましょう。

STEP5 価格交渉は直接行わない

内覧をして、買いたいという意思が伝えられた後、購入希望者から値段交渉が入ることがあります。「値切るような人に売りたくはない」と思うかもしれませんが、同時に「でも、これを逃したら、次に購入したいという希望者が現れるのか?」という不安も抱くのではないでしょうか。
ここで、注意したいのが、<売主として購入希望者と直接交渉をしない>ことです。うっかりその場の雰囲気で口約束をしてしまって、後で問題になることもあります。<間に必ず不動産会社の担当者に入ってもらった方がうまく進められます。>そのためには、<不動産会社の担当者とはしっかりした信頼関係を築いておくことが大切です。>「この担当者、調子がいいけど大丈夫かな?」と思っているのなら、早めに担当者を交代してもらっておいた方がいいでしょう。
価格交渉になることは、価格設定の時から考慮に入れておくことも大切です。2900万円くらいで売りたいという場合、2980万円に設定しておけば、価格交渉の話が出た際に「80万円値引き」とすれば、購入希望者も納得しやすいはずです。<ぴったりの金額ではなく、後で端数切捨てができるようにしておく>のも、ひとつの方法です。

STEP6成約(売買契約締結)

購入希望者との交渉が終わったら、いよいよ売買契約を結ぶことになります。この時に、<買主から売主には手付金が支払われます>。手付金は、後で売買代金に充当されますし、どちらかの事情で契約を解除したい場合は手付金の倍を相手に支払うことで解約することも可能です。<手付金の相場は売却代金の5~20%>となっています。

手付金と申込金ってどう違う?

購入希望者が口頭で購入の意思を伝え、購入申込書を書く際に、不動産会社が申込金を支払うように言う場合があります。金額は2~3万円というところもあれば、10万円というところもあります。これは購入の予約金のようなもので、これによりその不動産の購入の権利を確保したことになります。この<申込金は、契約締結時には手付金の一部に充当され>ますが、手付金との違いは、<購入の意思がなくなった時点で申し入れがあれば返金しなければならない>ということです。後々問題が起きないよう、<手付金か申込金か、名目をはっきりさせて、領収書を取り交わしておくことが大切>になります。

売却の準備(引き渡し前の準備)

売買契約の締結が終わったら、引き渡し日までに借入金を返済して抵当権の抹消手続きを行い、引っ越しの準備に入ります。ここでは、いつまでに何をすればいいのかを、タイムテーブルでご紹介していきます。いろいろとやらなければならないことが多く、うっかり忘れてしまうと売却に影響を与えることもあります。余裕を持って早め早めに準備するようにしましょう。

売却前に行う準備
1か月前~
引っ越し業者の手配 何か所かの運送会社に見積依頼して決めましょう。年度末など引っ越しが多い時期は希望日に予約が取れないことがありますので、早めに動きましょう。
粗大ごみの廃棄手配 現在居住する市区町村の決まりに従って手続きを行います。
子どもの学校の転校手続き 公立小中学校の場合、引っ越しすることが決まったらすぐに担任の先生に知らせます。学校からは、在学証明書、教科書給与証明書が発行されますので転校先の学校へ提出します。
公立高校の場合は都道府県で手続きが違うため、転校先の教育委員会に問い合わせておきます。
2週間前~
電話の移設・名義変更手続き 電話の移設日は指定できますので、引っ越し当日も使う可能性があるならぎりぎりまで使えるように指定しましょう。
転出届の手続き 市区町村の役所に印鑑持参で行き、住民移動届を提出、転出証明書をもらいます。この時、引っ越し先の住所の記入が必要です。
転出届の手続きは引っ越しをする日の2週間前から引っ越し当日まで可能です。引っ越し間際は何かと多忙なので、1週間前には済ませておきましょう。※転出届の手続きが終わると、登録していた印鑑登録は抹消されます。転出届を出す前に、必ず旧住所の印鑑証明書を取得しておきましょう。
1週間前~
電力会社、ガス会社、水道局へ転居の連絡 現在の住居と転居先の両方の電力会社、ガス会社、水道局に転居の連絡をします。「いつまで使うか」、「いつから使うか」聞かれますので、引っ越し日を知らせます。ガスのみ引っ越し当日、旧居、新居で係員の立ち合いがありますので、日時を決めましょう。
※現在使用しているガス器具を持って引っ越す場合は、ガス会社に使用可能かを確認しておきましょう。
新聞を止める 新聞販売店に連絡して、新聞購読を中止します。訪問集金の場合は、残金の精算をいつするか決めて、訪問してもらいましょう。
金融機関の住所変更 銀行など金融機関の口座の住所変更をします。転居先に支店があれば、転居後の手続きが可能ですが、もし転居先に現在利用中の金融機関がない場合は、早めに解約手続きをしておきましょう。
保険、株式、クレジット会社などの住所変更 これらは引っ越し後でも構いませんが、住所変更が必要です。引っ越しで契約書類を紛失しないように、あらかじめまとめておきましょう。
引っ越し当日(旧居で)
電気、ガス、水道料金の精算 口座引き落としの場合は引き落としで精算されます。ガスについては当日、ガス会社の係員が来て、ガスメーターをチェックして元栓を閉めます。
引っ越し当日(新居で)
電気、ガス、水道の使用開始手続き ガスのみ係員立ち合いの下、ガスの元栓を開きます。電気と水道は必要書類が新居に届いていますので、自分でブレーカーをあげ、止水栓を開け使用を開始してからハガキを投函します。
引っ越し後
転入届の手続き 引っ越し後2週間以内に、印鑑と転出証明書を持参の上、新居の市区町村の役所で転入手続きを行います。
※同時に印鑑登録もしておきましょう。
国民年金の住所変更 引っ越し後2週間以内に、自営業など第1号被保険者は転居先の市区町村役場の国民年金課で住所変更の手続きを行います。
※第2、3号被保険者(会社員や公務員などとその扶養家族)は基本的に厚生年金とともに勤務先で住所変更手続きを行います。
公立学校の転入届 新しい住民票を取得、教育委員会に提出して、入学通知書をもらいます。
転校先の学校に入学通知書と転校前の学校で受け取った在学証明書、教科書給与証明書を提出します。
自動車の住所の登録変更 自動車の登録変更手続きを行います。普通自動車と軽自動車では手続きが違いますので注意してください。
運転免許所の住所変更 運転免許証と住民票など新しい住所が確認できる書類を持参して警察署、運転免許センター、運転免許試験場など指定場所へ行き、運転免許証記載事項変更届を記載して手続きします。他の都道府県から転入した場合、申請用の写真1枚が必要となる場合があります。※事前に都道府県のホームページなどで確認してください。

転出届を出す前に必ず印鑑証明を取る!

不動産売却を行う場合は、転出届を出す前に、印鑑証明書1通を必ず取っておきましょう。
不動産売却の際、法務局で所有権移転登記をするには、売主の印鑑証明書が必要となります。この際の<印鑑証明書は登記簿謄本の住所と一致していなければならず>、しかも旧住所の3か月以内に発行されたものでなければなりません。新住所に引っ越ししてからの印鑑証明は認められませんし、引っ越した後で旧住所の印鑑証明書は取得できません。<転居届の手続きを終えて、旧住所の印鑑登録が消去される前に、必ず印鑑証明書を取っておく>ようにしましょう。

普通自動車と軽自動車で違う!自動車の変更登録の方法

普通自動車の場合
車庫証明を新居の警察署で取得して、<陸運局で住所変更手続き>を行います。
陸運局には、車庫証明、車検証、前住所と新住所が確認できるもの(住民票や住所変更した免許証など)、印鑑、委任状(代理人が行う場合)を持参し、陸運局で申請書、手数料納付書を記載します。
委任状はこちらからダウンロードできます。→
http://wwwtb.mlit.go.jp/kanto/jidou_gian/touroku/date/ininjou.pdf

軽自動車の場合
軽自動車の住所変更は陸運局ではなく、<軽自動車検査協会で行います。>
新しい住民票、車検証、ナンバープレート(自動車に乗って行けばOK)、印鑑を持参し、協会で軽自動車税申告書、自動車検査証申請書に記載します。