■「手狭になったので自宅の一戸建てを売って住み替えたい」
■「固定資産税の支払いが負担なだけの相続した土地を売却したい」
■「転勤が決まったので今住んでいるマンションを売りたい」
と、お考えになられている方に是非知ってほしい!

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不動産売却は、一生のうちでそう何度も経験することではありません。

<判断を誤ってしまい、結果として満足のいく取引ができなくて後悔した>という例が実はかなりあります。これから不動産の売却を考えている皆さんのために、経験者の失敗談から教訓を得て、<家を相場より高く売るための賢い方法>、<不動産売却を成功させるコツ>をご紹介いたします。

失敗事例から見る、不動産売却の成功の秘訣

不動産売却の成功の秘訣


1. 自分の不動産を一番高く売ってくれる不動産会社を見つける。

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あなたの不動産の価値を知り、一番高く売ってくれる不動産会社は、情報を流して広く集客のチャンスを作れる、集客力のある不動産会社のことです。

2. 地域の相場など事前調査をしっかり行い、自分の不動産の相場を知り、納得いかない場合は売らない。

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売主自身が地域の相場などを事前調査して、値引きにも「不動産会社の担当者と相談しながら決める」というような指針を立てておくといいでしょう。

3. 自分の不動産の魅力とマイナス面を客観的に把握して、自分の中で適正価格を決めておく。

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不動産売却を考える際には、自分が所有する不動産の真の魅力を知ることも大切です。いくら位が妥当な金額なのか、売主自身が冷静に判断しましょう。

4. 「売ってから買う」「買ってから売る」どちらの状況が良いのか、お得なのかを資金計画とともにしっかり考える。

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売ってから買うメリットは、いくらで売れるかで次に購入する物件の予算が立てやすく、買ってから売るメリットはじっくり買主を探すことができます。

不動産を売却した人の声

不動産を売却した人の声

売却した土地

名前:吉田 治夫さん 性別:男性 年齢:71歳

物件の所在地:福井県敦賀市

売却した物件:宅地

築年数:宅地にする前の家は築60年以上

坪数:97坪

経年劣化とシロアリ被害で住環境としては劣悪だったため
リフォームも検討しましたが、予算的にも解体して、宅地として売却した方が良いと考えました。

Q.いくらで売却しましたか?
総額8,600,000円 (坪単価88,000円)
Q.借金、住宅ローンはあったか?
ありませんでした。
Q.売却前に調べた事は?
抵当権、賃借権、隣地境界線などを調べました。
Q.これから不動産を売却する人へのアドバイス
わたしは、面識のあったリフォーム業者に不動産会社を紹介して頂きました。
何らかの形でつながりのある会社であれば、メンツもあり変な取引にならないと思いました。
また、業者の選定が一社だけでは、売却価格の相場が解らないので、他の業者にも見積もりをお願いしました。
できるだけ高額な買い取りをしてもらうためにも、複数以上の業者にあたって見積もりをお願いするのがよいと思いました。
仲介契約の場合、売買価格は同価格でしたが、不動産会社が直接買い取る場合の価格は30%も開きがありました。土地の評価や会社のリスク負担などの関係からだと思います。

税金のことですが、土地を更地にすると、固定資産税の住宅用地の特例が適用されず、翌年の固定資産税が大幅に課徴されます。私の場合は、宅地の坪数が約100坪と小規模ですが、それでも役所に更地にした場合の固定資産税を試算してもらったところ、倍額になりました。
これを簡単に説明すると、70坪までの「小規模住宅用地」については固定資産税が軽減特例の6倍になり、70坪を超えた残り30坪の「一般住宅用地」には固定資産税が軽減特例の3倍になるということです。

たまたま今回は、宅地の更地化と業者の買い取りが同時進行したので問題ありませんでしたが、安易な更地化は、そのまま更地を所有していると高額な税の課徴になるので、気をつけて下さい。

今回の宅地売買に関し、司法書士・家屋調査士による諸手続を経験しましたが、意外と費用がかかったというのが実感です。成約前にこの手続き費用を支払わなければいけないことも事前に頭に入れておくのが賢明だと思います。

マンションの画像

名前:田中 孝弘さん 性別:男性 年齢:37歳

物件の所在地:大阪府大阪市北区

売却した物件:マンション

築年数:築10年

坪数:壁芯75.36㎡、登記簿72.25㎡

離婚することになり、一人暮らしには広すぎるため

Q.いくらで売却しましたか?
総額31,800,000円 印紙税15,000円 仲介手数料1,064,700円
Q.借金、住宅ローンはあったか?
住宅金融支援機構と都市銀行で住宅ローンを利用して残高がありました。売却で全額一括返済しました。
Q.売却前に調べた事は?
物件周辺の相場、不動産業者の口コミなど
Q.これから不動産を売却する人へのアドバイス
マンションを売却する場合は、できる限り複数の不動産業者に相談することをおすすめします。金額の大きな取引になりますので、会社の規模、口コミ、担当者の印象など、しっかり比較して仲介する不動産業者を選びましょう。仲介方法には、専属専任、専任、一般と複数の依頼方法があります。私は専属専任で仲介をお願いしました。どの仲介方法もメリットデメリットはありますが、専属専任仲介契約にしたため、一生懸命に売ることに徹してくれたと感じています。

複数の不動産業者に見積もりをとってもらうと良いのですが、実際の売却金額ではありません。ですから、見積提示金額が高くても安心してはいけません。実際の相場をみて現実的な売却金額を提案してくれる不動産業者がおすすめです。ただ、最初から売却金額を下げて売り出す必要はないと思います。私は、周辺の相場金額を把握したうえで、少し高めの売却金額で売り出しましたが、全く金額を下げず売却することができました。広告に載せるなど、売却を開始して2か月で売却完了しました。

私は売却金額で住宅ローンの残高をすべて完済できましたが、もしローンがある場合は、仲介手数料や諸経費などのシミュレーションを行ってから売却する事をお勧めします。

アパートの外観

名前:山口 洋子さん 性別:女性 年齢:33歳

物件の所在地:神奈川県横浜市

売却した物件:2階建て低層マンションの1階部分

築年数:築28年

坪数:64.5㎡(及び12㎡の専用庭付き)

“結婚に伴い、遠方に転居するため売却しました
購入後に間取りと内装の大幅リフォームもしていたので、手放したくありませんでしたが、賃貸に出して管理をし続ける手間が現実的ではなかったため売却しました”

Q.いくらで売却しましたか?
18,400,000円(税込み)※諸費用として、以下の通り
・不動産屋 仲介手数料:642,600円(うち消費税30,600円)+印紙代15,000円
・登記費用(司法書士報酬含む):15,000円
Q.借金、住宅ローンはあったか?
売却の2年前に住宅ローン完済していました完済に伴う登記変更も済んでいる状態での売却でした。
Q.売却前に調べた事は?
同じマンションの元住人で売却後に近所に転居された方がいたので、その方に売り出し価格と売却までにかかった期間をお聞きしました。
Q.これから不動産を売却する人へのアドバイス
不動産売却のカギは、仲介業者任せにしないことだと思います。
仲介業者はあくまでも購入希望者との仲介役です。
物件のセールスポイントは、売主が一番よく知っていますできるだけ多くのセールスポイントを見つけて売り込み易くすると良いです。
また、売主として予め価格相場を知っておくと、担当者と話し合いができます。
自身が購入したときの価格よりも高い価格で売れた場合、確定申告で売却益の所得税がかかる可能性があるので気を付けてください。

黒い外観の一軒家

名前:高木 正明さん 性別:男性年齢:39歳

物件の所在地:北海道厚真町

売却した物件:木造2階建て

築年数:築11年

坪数:住宅108㎡(32.7坪) 土地325.55㎡(98.65坪)

長女の高校進学が決まったのですが、元の家は交通の便が悪かった為、高校の近くで駅近の物件を購入したので売却しました

Q.いくらで売却しましたか?
住宅11,000,000円(336,391円/坪) 土地2,800,000円(28,383円/坪)
Q.借金、住宅ローンはあったか?
住宅ローンはありました
Q.売却前に調べた事は?
周辺の住宅の売却相場
Q.これから不動産を売却する人へのアドバイス
人生の中で不動産売買をする経験は何度もないと思うので、しっかりとした信頼のできる業者と契約すべきだと思います売却した際は確定申告が必要なため、税務署に相談に行き、税の特例などを利用して、せっかく売却したお金を税金にとられないようにしてほしいです住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるのが理想ですが、できない場合、銀行との交渉に時間がかかりますので、そういった面の時間の余裕も必要かと思います

失敗しない不動産一括査定サイト一覧

リビンマッチ(元:スマイスター)

リビンマッチ(元:スマイスター)

サービス名 リビンマッチ
運営者情報 リビン・テクノロジーズ株式会社
所在地 本社
〒103-0012
東京都中央区日本橋堀留町1-8-12 さくら堀留ビル8階
〒530-0052
大阪府大阪市北区南扇町7-17 MF梅田ビル8階
〒812-0013
福岡県福岡市博多区博多駅東1-14-34 博多ICビル6階
設立 2004年1月
資本金 31,000,000円
事業内容 不動産プラットフォーム事業
宅建業免許番号 不明
対象エリア 全国
提携会社数 1400社以上
  • 詳細はこちら
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HowMaスマート不動産売却

HowMaスマート不動産売却

サービス名 HowMaスマート不動産売却
運営者情報 株式会社コラビット collabit inc.
所在地 〒105-0023
東京都港区 芝浦1丁目13−10 第3東運ビル 8F
設立 2011年6月16日
資本金 非公開
事業内容 不動産, 人工知能
宅建業免許番号 不明
対象エリア 東京都 (港区、千代田区、中央区、品川区、目黒区、新宿区、渋谷区、江東区)
提携会社数 9社
  • 詳細はこちら
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イエイ

イエイ

サービス名 イエイ不動産売却査定
運営者情報 セカイエ株式会社
所在地 東京本社:
〒106-0044東京都港区東麻布1-7-3
第二渡邊ビル8F大阪本社:
〒530-0001大阪府大阪市北区梅田3-4-5
毎日インテシオ12F
設立 2008年4月14日
資本金 3,000万円 (2017年6月30日現在)
事業内容 1.インターネットメディアの企画・開発
2.Eコマースソフトウェアの企画・開発
3.上記に関わる一切の事業
宅建業免許番号 不明
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
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ノムコム

ノムコム

サービス名 ノムコム
運営者情報 野村不動産アーバンネット株式会社
所在地 〒163-0576 東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
設立 2000年11月6日(2001年4月1日営業開始)
資本金 10億円
事業内容 住宅流通事業、投資用・事業用不動産流通事業、新築受託販売事業、
保険代理店事業、不動産情報サイト運営事業
宅建業免許番号 国土交通大臣(4)第6101号
対象エリア 全国
提携会社数 1,000社以上
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LIFULL HOME’S

LIFULL HOME'S

サービス名 LIFULL HOME’S
運営者情報 株式会社LIFULL
所在地 〒102-0083 東京都千代田区麹町1-4-4
設立 1997年3月12日
資本金 3,999百万円
事業内容 1.不動産情報サービス事業
総掲載物件数No.1(※)の不動産・住宅情報サイト
「LIFULL HOME’S(ライフル ホームズ)」の運営
※産経メディックス調査(2018.1.30)
2.その他事業
花の定期便サービス「LIFULL FLOWER」の運営
宅建業免許番号 不明
対象エリア 全国
提携会社数 1,691社以上
  • 詳細はこちら
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マイスミEX

マイスミEX

サービス名 マイスミEX
運営者情報 株式会社じげん (ZIGExN Co., Ltd.)
所在地 【本社オフィス】
東京都港区虎ノ門3-4-8【大阪オフィス】
大阪府大阪市中央区博労町4-2-15 ヨドコウ第2ビル5F【沖縄オフィス】
沖縄県那覇市松尾1-9-47 Zeneiビル3-B
設立 2006(平成18)年6月1日
資本金 2,527百万円(2017年12月末時点)
事業内容 ライフメディアプラットフォーム事業
宅建業免許番号 不明
対象エリア 全国
提携会社数 40社
  • 詳細はこちら
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経験者が後悔する不動産売却の失敗事例集

経験者が後悔する不動産売却の失敗事例集

青い吹き出しアイコンCASE1 親切で評判な地元の不動産会社に売却を依頼

地域の不動産会社の方が、その土地柄を知っているだけにいいだろうと考えて、口コミで親切で評判だと聞いた地元の不動産会社に売却を依頼したが、なかなか買い手が見つからずに焦ってしまった。


青い吹き出しアイコンCASE2 知り合いが務めている不動産会社に売却を依頼

知り合いが不動産会社に勤めており、その知り合いがいれば信頼でき安心だと思って売却を依頼したが、値段交渉の際にこちらが説得されて値下げをしてしまった。後から考えると、知り合いでなければドライに対応できて、もっと高く売れたのではないかという思いが残り後悔している。

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不動産売却は不動産会社選びが肝心!
「家から近い」「知人が働いている」という理由で仲介依頼するのはNG!

所有する不動産を売却する際、買い手を見つけるためには、まず仲介してくれる不動産会社を決めなければなりません。信頼できる不動産会社を見つけて依頼すれば、その不動産会社の担当者がしっかりしたノウハウに基づき進めてくれます。となると、実は、<売主にとって一番大切な仕事は不動産会社を決める>ということなのかもしれません。
「家の近所に昔からあり、地域のことを良く知っていそうだから」とか、「知り合いが働いているから安心だ」という理由だけではだめですし、「CMでおなじみの大手だし、全国展開している有名な会社だから」というのも仲介業者の正しい選び方とはいえません。
では、何が決め手になるのかというと、<あなたの不動産の価値を知り、一番高く売ってくれる不動産会社>であるということです。

あなたの不動産を高く売ってくれる不動産会社とはどんな会社でしょうか?
それは、集客力のある不動産会社です。
所有する不動産を希望の価格で売却するためには、あなたの不動産に興味を示し、「物件を見てみようか」という内覧希望の買い手候補(客)を沢山集めないとなりません。
その不動産がよほど魅力的な物件であれば、1組目の内覧希望者で売買が成約することがあるかもしれません。しかし、現実はかなり厳しいものです。いつ見ても、「売却物件」と書かれた看板が下がっている中古の一戸建て住宅や、毎週チラシが入ってきて、段々値段が下がっている中古マンションなどを見たことがありませんか?
何か月、時には1年以上かけて広告を出し、購入検討者の内覧を細々と続けた末に、やっとのことで購入希望者を見つけ、値段交渉に応じて値段を下げてなんとか成約するという例もあります。
<バンバン集客して次々と内覧希望者を見つけてくれば、その中から「ぜひ私が買いたい!売って欲しい」という購入希望者が現れる確率は高まります。>そのために、同業者である<他の不動産会社にも情報を流して、広く集客のチャンスを作ってくれるような不動産会社であること>が肝心です。
「地元を良く知っている」とか、「知り合いがいる」という理由だけで、不動産会社を選ぶのは間違っています。

売却募集チラシの罠!?

郵便受け

自宅のポストに、「急募!お住まいのエリアでお子様夫婦のために、土地30坪、3~4LDKの中古住宅をお探しのお医者様がおられます」とか、「転勤で当地区に引っ越しを検討されているお客様が、こちらのマンションの物件を希望されています」といったチラシが入ってきませんか?
こんなチラシを見て、既にお客さんを見つけている不動産会社ならすぐ売れるのではないか?と考えて、あまり吟味せずに不動産会社を決めてしまうのは要注意です。
中には本当に購入希望者を抱えている不動産会社もありますが、購入を急いでいるのであれば、もっと効率の良い募集方法があると思いませんか。
こういうチラシを配る不動産会社の多くは、<近い将来売却を考えている新たな顧客を見つけ出し、売買のチャンスを作って、手数料を得ることを見越して広告を打っている>のです。

それでは、ここで不動産会社に入る手数料について簡単に勉強しておきましょう。

不動産会社が得られる仲介手数料とは?

紙幣と一軒家の置物

所有している不動産が売却されたら、売主は依頼をした不動産会社に仲介手数料を支払います。
また、買主はその不動産を紹介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。この、仲介手数料は、<法外な料金にならないよう宅地建物取引業法で上限が定められています。>

売買価格(税抜) 仲介手数料
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円以上、400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円以上の部分 取引額の3%以内

たとえば、1000万円の不動産を売却した場合の計算方法は以下の通りになります。

1000万円のうち200万円以下の部分 2,000,000×0.05=100,000
1000万円のうち200万円以上、400万円以下の部分 2,000,000×0.04= 80,000
1000万円のうち400万円以上の部分 6,000,000×0.03=180,000

⇒ 100,000円+80,000円+180,000円=360,000円
360,000円+消費税(0.8%)28,800円=388,000円
1000万円の不動産を売却した場合の手数料の上限 388,000円

不動産仲介の両手取引と片手取引とは?

この仲介手数料ですが、売主、買主、それぞれが、自分が依頼した不動産会社に支払います。売主、買主、それぞれが別の不動産会社を通している場合、それぞれの不動産会社は売主、買主、どちらかからの手数料を手にすることになります。<片方からしかもらえませんので、これを「片手取引」と呼びます。>
もし、売主、買主の両方が同一の不動産会社を利用した場合は、両方の仲介手数料がこの不動産会社1社に支払われます。このような場合は、<両方からもらえるので、「両手取引」と呼びます。>
不動産会社としては両手取引の方が、手数料が倍入りますので効率のいい商売ができます。できれば他の仲介業者には情報を流さずに、<自社で買主を見つけた方が手数料は倍>になり魅力的です。
しかし、買主側はどうでしょうか?1社に情報を独占されるより、その不動産会社から物件情報が他の不動産会社にも流れ、<多くの不動産会社が扱ってくれた方が、物件広告を目にする人が多くなり、内覧者が増え、購入希望者が早く見つかる可能性>が高くなります。
別の不動産会社が広告を打ってくれても、あなたはその不動産会社に手数料を支払う必要はありません。そうやって広告を出して買主を見つけた不動産会社には、買主から仲介手数料が支払われます。他の不動産会社から流れて来る様々な物件情報を自社の顧客に紹介して、その中から買い手が見つかれば手数料が入るわけですから、不動産会社は喜んで無料で情報を扱ってくれます。
不動産会社は1社独占で両手取引をしたい、けれども<売主としては、情報は広く流して買主を見つけてほしい。>ここでもう1つ知っておきたいのが、不動産売却の媒介契約についてです。

一般?専属?専属専任?不動産仲介の媒介契約

所有する不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、その媒介契約には<一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約>の3つの形態があります。これについては次ページ以降で詳しく解説しますが、大まかには以下の違いがあります。

契約の種類 複数に仲介依頼 買主と直接契約 契約期間 レインズ登録 販売状況報告
一般媒介契約 規定なし 登録義務なし 規定なし
専任媒介契約 × 3か月 〇7日以内に 14日に1回以上
専属専任媒介契約 × × 3か月 〇5日以内に 7日に1回以上

一般媒介契約は比較的自由な契約で、複数の不動産会社に直接依頼することができますし、売主が自分で買主を見つけた場合、直接契約をしても構わないことになっています。
一方で、公益財団法人の不動産流通推進センターが管理するレインズ(REINS=REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM不動産流通標準情報システム)への登録が義務付けられていません。レインズに登録されないと、オンラインで全国の会員業者が検索できるシステムからはずれてしまい、他の不動産業者の目に留まらないことになります。
一般媒介契約<専任媒介契約<専属専任媒介契約の順で制約が厳しくなっていきますが、一方で媒介契約した不動産会社の対応が手厚くなります。「一般がいい」、「専属専任がいい」、「間を取って専任媒介がいい」と意見はいろいろですが、どれがおすすめなのかは一概にいえません。
それぞれのメリットとデメリットを知った上で、売主の状況や事情に合わせて契約の形態を決めることが大切です。


青い吹き出しCASE3 不動産の地域の相場を調べず売却

依頼した不動産会社の査定を信用して、売却不動産の地域の相場などを調べずに売却したが、後で周囲の売買状況をネットで調べるとかなり安く売ってしまったようで後悔している。


青い吹き出しCASE4 値下げを希望されて判断に迷っているうちに

買いたいという人が現れたが、値下げを希望されて判断に迷っているうちに他の物件に逃げられてしまった。大きな金額が動く不動産売却は、いざという時の決断が難しい。

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不動産売却は大きな決断!
地域の相場など事前調査をしっかりしておかないと、ここぞという時に納得いく決断ができない。

自分の不動産を売却する際、いくらで売るかの売却金額を決めるために不動産会社の専門家の目によって不動産査定が行われます。売り手はできるだけ高く売りたいと思いますが、<いくら位が妥当な金額なのか、売主自身が冷静に判断できないと困ります。>

不動産を買うことは一般庶民にとっては大きな買い物です。現金一括で購入できるという人は少なく、多くは住宅ローンを組んで、長い期間ローンを払い続けます。少しでも安く買いたいと思うのは人情として当然です。
3200万円位で売れたらいいなと思って、不動産会社に売却の仲介依頼をしたとします。不動産査定が行われて、不動産会社から「あなたの物件の査定結果は2880万円です」と言われた場合、それが妥当な金額か、安すぎないか、判断材料が何もなければ決断できません。
あるいは、購入希望者から「2880万円ということですが、なんとか端数の80万円は値引いてもらえないでしょうか」と申し入れがあった時、「断ろうか、けれども次の買い手がいつ見つかるかわからないし受け入れようか…」と迷った際に何を判断材料に決断したらいいのでしょうか。
ここで大切なのは、売主自身が地域の相場などを事前調査しておくことです。売却活動がスタートする際に、「売主である自分の売却希望金額は3200万円だったが、不動産会社の査定は2880万円。とりあえず3000万円で広告を出し、値引き交渉があれば2880万円までは値引き可能。それ以上の値引きについては不動産会社の担当者と相談しながら決める」というような指針を立てておくといいでしょう。
地域の相場の調べ方については、次項でご紹介します。


青い吹き出しCASE5 売るタイミングを考えた結果

家やマンションは築浅の方が売れやすい。売るタイミングを考えて1年また1年と月日が経過してしまい、結果として数百万円損してしまった。


青い吹き出しCASE6 古いマンションを不動産の言い値で売却したが

古いマンションだし、この程度で売れたら万々歳と不動産会社の言い値で売却したが、後でマンションのエリアが今人気の小学校の学区域だとわかった。もっと高く売れたのではないかと、後悔している。

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自分が所有する不動産の真の価値を知る!築浅物件の方が売れやすいが、古くても魅力がある物件ならば売れる。

不動産売却では、築浅物件の方が売れやすくはあります。
「東京オリンピックまでは不動産の値段が上がる」という情報を信じて、1年、2年と売るタイミングを狙っていて、3年後、「よし、売ろう」と決めた時には築8年だった物件が築11年になってしまった。築年数が一桁台と二桁台では、購入を検討する人の印象はかなり違ってきます。
<不動産会社に2年前には3900万と言われた査定金額が、今年査定してもらったら3700万円になってしまった>なんて例もあります。
一方で、古くて駅から遠い中古マンションだから高く売れるわけがないと思っていた物件が、評判のよい公立小学校の学区域内にあり、なかなか出ないファミリータイプのマンションだったため、その小学校に就学させたい教育熱心なファミリーの購入希望者が複数現れて、<思ったよりも高い価格で売却ができた>ということもあるのです。

不動産売却を考える際には、<自分が所有する不動産の真の魅力を知る>ことも大切です。
築年数、広さ、間取り、駅からの便、生活環境などの他に、これはという魅力が何かあるはずですし、反対に、マイナス面についても冷静に判断することが大切です。

時には逆転の発想も!物件の魅せ方

閑静な住宅街

マンションに隣接する公園の四季の花々が美しいことが自慢というマンションを、仕事の関係で売却することにした売主さん。転勤することになり、冬の時期にマンションを売却しなければならなくなりました。公園は冬枯れの時期でその魅力は伝えられません。そこで、四季の写真をアルバムにして、訪れた内覧希望者に見てもらったそうです。<魅力がわかれば、その見せ方もわかってきます。>

駅から遠い物件を働き盛りの共働き夫婦に売ろうとしても難しいですが、駅から遠いけれど静かな環境で周囲にスーパーやクリニックがあり、バスの便がいいことがわかれば、リタイアした年配のご夫婦が関心を持つ可能性があります。
<査定金額だけではなく、所有する不動産の真の価値を知ることが大切です。>


青い吹き出しCASE7 新しい住居を先に購入した

新しい住居を先に決めて購入契約をしていたので、早く売れないと困ると焦って値下げして売却してしまった。売却するまでは、ローンの残債も払わなければならず、二重ローンになると焦る気持ちもあった。


青い吹き出しCASE8 新しい住まいが完成していない

新しい住まいが完成しておらず、売却、引き渡し後しばらく賃貸に住むことになった。賃貸料の分、お金が余計にかかってしまった。

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売ってから買うか、買ってから売るか、それぞれにはメリットとデメリットがあることを理解する。

住み替えの場合、売ってから買うか、買ってから売るか、その際の計画の立て方が重要となります。これはその人の置かれた状況や事情によるので、どちらがおすすめとはいえません。しかし、売却後に後悔しないためには、それぞれにあるメリットとデメリットを知っておきましょう。

■売ってから買うメリット・デメリットとは?
<売ってから買うメリットは、資金計画が立てやすい>ことです。いくらで売れるかで、次に購入する物件の予算が立てやすくなります。また、次の住居を決めていませんので、<余裕を持って売却を行えるため、売り急ぐということもありません。>
一方、デメリットもあります。なかなか物件が売れないと、購入計画が進められません。また、急に物件が売れた場合、購入物件をそれから決めるので、新しい物件に入居できるまでどこかに<仮住まいをしなければならず、賃貸料がかかってしまいます。>
また、意外な盲点ですが、売ってから買う場合は、<購入検討者の内覧を居住中に行わなければならない>のも注意が必要です。モデルルームのように物を減らし、生活感のない部屋にして見せられるといいのですが、そこまでは無理としても掃除や整理整頓はきちんとして印象よくする必要があります。
■買ってから売るメリット・デメリットとは?
先に購入しておき、その完成に合わせて売却ができれば、<仮住まいの必要がない>というのがメリットです。また、売却は購入が決まってから始めるので、<ゆっくりと満足がいく条件で買主を探すことができます。>
購入→転居→売却というスケジュールで行えば、<購入検討者に空っぽの家を内覧してもらえます>ので、生活感がなくなりよいイメージにできるという点もメリットとしてあります。
ただし、購入を先にして、その後タイミングよく売却ができないと、<資金繰りに困るという最大のデメリット>があります。
■賃貸料と値引きを相殺?売ってから買った成功例
売ってから買ったある売主さんの例を紹介します。居住していたマンションの買い手が見つかりましたが、大々的なリフォームを行いたいとのことで引き渡し日をなるべく早くして欲しいと希望されました。しかし、売却、退去した後の新しい住居がまだ決まっていません。また、購入希望者は、売却金額の値引きを希望していました。
やっと見つかった購入希望者を逃したくはないけれど、次の行き先が決まらないまま退去になると、どこかに仮住まいをしなければなりません。困っていたところに、仲介を依頼した不動産会社の担当者が間に入って、相手方にこう話してくれました。「希望通りの日に退去するとなると、仮住まいを借りる可能性が出て、賃貸料が発生する可能性があります。希望通りに退去するかわりに、この値引きはなしにしてもらえないでしょうか」と。<かかるかもしれない賃貸料と値引きを相殺という提案に購入希望者は快く納得してくれ>て、売主側もそれに感謝して端数分だけの値引きに応じるということになり、互いに納得できる売買が成立しました。運よく退去日までに新しい住まいも見つかって賃貸料はかからずに済み、<結果的に大満足の取引ができた>ということです。
■買ってから売る場合の強い味方!買い替えローン
購入を先にして転居先が決まってから売却する場合、<売却するまでの間ローンが二重に発生する>ことになります。
<住宅ローンは返済負担比率が決まっています。返済負担比率は、年収に対する年間返済額の割合のことで、30~35%までというのが目安>となっています。
フラット35の例を見ると、返済負担比率は、年収400万円以下の場合30%まで、年収400万以上の場合35%までと決まっています。年収600万円の方の場合で計算すると、600万円×0.35=210万円となります。
<住宅ローンはこの返済負担比率を融資の上限>としていますので、今保有している物件のローンが残っている場合、その分を差し引いた額しか借りられないことになり、<厳しい資金計画を強いられます>
住宅ローンについては、<安易に借りてしまってその後の生活に大きな影響を与え後悔することも>あります。しっかりと調べて、<堅実な資金計画の下で借りるようにしましょう。>

不動産売却の手順

それでは、具体的に不動産売却の手順を見ていきましょう。人生の転機ともなる大切な作業ですので、この手順を参考に計画を立ててください。

不動産売却の手順成約までの流れ