下落するグラフ

山口県内に売却用の「中古マンション、中古戸建て、土地」を持っている方は、そろそろ本格的に売る準備に「本当に」取りかかったほうがよいでしょう。山口県内の不動産オーナーのなかには、「日本経済がこれだけ好調なのだから、もしかしたら値上がりするかもしれない」と思い、売却に二の足を踏んできた人もいるでしょう。確かに公示地価は、前年比の下落率(平均変動率)の幅が縮小してきています。
しかし、2019年に入って日本経済の雲行きが怪しくなっています。日本の景気には、好景気は都会から始まり、不景気は地方から始まるという特徴があります。典型的な地方である山口県の経済は、突如落ち込む可能性があることを否定できず、不動産価格の下落が懸念されます。
地方で不要不急の不動産を保有している人は「売れる時に売る」姿勢を持っておく必要がありますが、山口県内の不動産オーナーはそれに加えて「積極的に売る」姿勢でいたほうがよいでしょう。まだ不動産仲介業者にコンタクトを取っていない方は、査定だけでも済ませておけば、いつでも売却活動に入ることができます。

山口県の不動産の全体的な話題

不動産の種類ごとの相場をみるまえに、山口県内の不動産全体に影響を与える話題からみていきましょう。

山口県経済の勢いは「最も弱い」

内閣府の県民経済計算によると、山口県の2015年の県内総生産(GDP)は5.9兆円で47都道府県中24位でした。
山口県より上位の3県は、21位岡山県7.8兆円、22位岐阜県7.6兆円、23位滋賀県6.2兆円でした。山口県より下位3県は、25位熊本県5.6兆円、26位鹿児島県5.4兆円、27位愛媛県4.9兆円でした。
山口県は、経済の大きさでは全国ランキングのちょうど真ん中に位置していますが、経済の勢いは「最も弱い」状態にあります。2015年の県内総生産の前年比増減率をみると、山口県は△3.1%(△はマイナス)で前年を割り込みました。山口県以外で前年を下回ったのは和歌山県の△1.8%だけでしたので、山口県は前年比増減率で47都道府県中47位だったのです。
2018年まで続いた、日本の歴史的な好景気は2013年から始まったので、2014、2015年は全国的に勢いがあったころです。そのなかにあってのマイナス成長なので、山口県経済の勢いのなさは際立ちます。

「景気横ばい」でも安心できない理由

山口県総合企画部は2019年4月1日に「山口県経済の動向」を公表し、県内景気の判断を「緩やかながらも順調に回復している」としました。これは前回3月1日時の判断と同じで、山口県経済は長く横ばいが続いています。
ただ、山口県内の新設住宅着工戸数の推移をみると次のようになっています。

  • 2013年 8,625戸
  • 2014年 7,714戸(前年比△11%)
  • 2015年 7,596戸(前年比△2%)
  • 2016年 8,401戸(前年比11%)
  • 2017年 7,532戸(前年比△10)(2013年比△13%)

2013年から2017年にかけて乱高下しながら下落トレンドを形成しつつあります。2013年と2017年を比べると△13%も下落しています。
新設住宅(新築)の動向は、「中古マンション、中古戸建て、土地」の価格と深い関係があります。日本人は新築志向が強く、中古不動産を敬遠する人が多いからです。新築市場で下落傾向が現れている地域では、それに先行して中古住宅市場が冷え込んでいることがあります。
山口県内の不動産オーナーは、横ばいの山口県経済のなかに潜んでいる下落兆候をしっかり把握しておく必要があります。地方経済は基盤が弱いので、一カ所が崩れ始めると総崩れしかねません。

強い市がなく全体的に弱い

経済が強い地方の県には、県全体を牽引する「一強の市」が存在します。石川県の金沢市や、愛知県の名古屋市などが一強の市に該当します。
しかし経済が弱い県には、県庁所在地や知名度が高い市の経済が強くないという特徴があり、山口県がそれに当てはまります。
2015年の山口県内総生産の市町村分布をみると、上位は下関市16%、山口市14%、周南市13%、宇部市11%、防府市10%、岩国市9%、山陽小野田市6%となりました。経済力が分散してしまっているのです。
この傾向は中古マンション、中古戸建て、土地の価格にも表れていて、県全体が満遍なく低調な状態が続いています。

山口県の中古マンションの売買状況

それでは不動産の種類ごとに売買状況をみていきます。まず山口県内の中古マンションですが、市場が形成されている6市と平均価格は次のとおりです。( )内は順位です。

  • 下関市 1,426万円(4)
  • 宇部市 1,457万円(3)
  • 山口市 1,316万円(6)
  • 下松市 2,110万円(1)
  • 岩国市 1,366万円(5)
  • 周南市 1,657万円(2)

その他の市町では中古マンション市場が形成されていませんでした。

下松市の中古マンションの平均価格が唯一2,000万円を超えているのは、人口増による需要増によるためでしょう。下松市の2018年の人口は25,929人で、10年前の2008年の23,682人より9%も増加しています。
下松市は瀬戸内工業地域に属し、日立製作所の新幹線工場をはじめとする重厚長大産業の企業が多数存在します。

上記の6市のなかで最も平均価格が安かったのは県庁所在地の山口市でした。山口市の2019年4月1日の人口は194,444人で、約10年前の2010年12月1日の196,668人より△1%減っています。
中古マンションの価格は人口の増減に影響されることが多いのですが、下松市と山口市の中古マンション市場はその典型といえます。
それでは具体的にどのような物件が売りに出ているのかみていきましょう。

山口市若宮町の3階、99平方メートル4LDKが1,630万円

山口市若宮町にある13階建て全38戸のマンションの3階、99平方メートル4LDKの部屋が1,630万円で売りに出ています。2001年5月完成です。

築20年近くが経過しているので、浴室やトイレなどの水回りの設備は「それなり」ですが、キッチンは対面式で使い勝手はよさそうです。

山口市若宮町は、JR山口線・湯田温泉駅の周辺に広がる住宅街を形成している地区です。病院や学校が近くにあるので住環境はよさそうです。
山口県庁や山口県立美術館、山口大学が3キロ圏内にあるなど、市中心部へのアクセスのよさも魅力です。また湯田カントリークラブ、維新百年記念公園、椹野川といったレジャー施設や市民の憩いの場も近くにあります。
都市機能と自然環境の両方を手に入れることができるのは、地方都市の特権といえるでしょう。

下関市秋根東町の2階109平方メートル4LDKが2,880万円

下関市秋根東町にある10階建て全24戸のマンションの2階109平方メートル4LDKの部屋が2,880万円で売りに出ています。2002年10月完成です。

延べ床面積が100平方メートルを超えるので、4LDKでもそれぞれの部屋に狭さは感じられません。和室には床の間があり懐かしい雰囲気があります。キッチンは対面式で、設置型の食器洗い乾燥機がついています。コンロはガスとIHの両方が使える珍しいタイプです。
浴室には換気乾燥暖房機が備えつけられていて小窓もついています。廊下には手すりがついているので高齢者がいる世帯でも安心して住むことができます。

下関市秋根東町から山陽新幹線・新下関駅までは500メートルほどです。この土地の周辺には、小売店や飲食店、学校が多く建ち並び良好な生活環境を形成しています。
市の中心部はJR山陽本線・下関駅周辺で、秋根東町からは10キロほど離れていますが、ほとんどの用事は町内で済ますことができそうです。
九州に隣接している街にある物件としては、3,000万円を大きく割り込む価格は値ごろ感があります。

下松市美里町の3階91平方メートル4LDKが1,980万円

下松市美里町にある5階建て全53戸のマンションの3階、91平方メートル4LDKの部屋が1,980万円で売りに出ています。2006年4月完成です。

91平方メートルで4LDKなので、4.5帖の和室はやや狭く感じるでしょう。しかしその分、リビングダイニングは18帖もあり広々しています。キッチンが対面式でない点で評価がわかれそうですが、そのほかの水回りは洗面化粧台、浴室、トイレに最新式の設備が使われています。和室の押し入れや洋室のウォークインクローゼットなど、収納の容量は十分です。

下松市美里町は、JR山陽本線・下松駅とJR岩徳線・周防花岡駅に挟まれた場所にあります。両駅とも3キロ圏内にあります。
美里町には保育園、小中学校、工業高校、家電量販店、衣料品店、スーパーマーケット、飲食店、クリニックがあり家族世帯が住みやすい地区です。2キロほどの距離には周南記念病院があり、医療施設も整っています。瀬戸内海に近い「海を感じることができる街」です。
マンションの設備や住環境からすると、約2,000万円の価格は妥当といえそうです。

山口県の中古戸建ての売買状況

山口県内で中古戸建ての市場が形成されている市の平均価格は次のとおりです。( )は順位です。

  • 下関市 1,673万円(2)
  • 宇部市 1,508万円(6)
  • 山口市 1,551万円(4)
  • 萩市 1,693万円(1)
  • 防府市 1,533万円(5)
  • 下松市 1,432万円(7)
  • 岩国市 1,368万円(8)
  • 光市 1,193万円(10)
  • 長門市 1,057万円(11)
  • 周南市 1,601万円(3)
  • 山陽小野田市 1,251万円(9)

平均価格が最も高かったのは萩市の1,693万円でした。そして2位の下関市1,673万円と3位の周南市1,601万円までが1,600万円台でした。
1,551万円の山口市は4位で、ベスト3入りできませんでした。
それでは山口県内で売りに出ている戸建てをみていきましょう。

山口市矢原の134平方メートル3SLDKが1,890万円

山口市矢原の軽量鉄骨2階建て、土地面積264平方メートル、延べ床面積134平方メートル、3SLDKの物件が1,890万円で売りに出ています。1989年1月完成です。

敷地は白い垣根で囲われ、玄関に続くエントランスも白で統一されています。家の壁も白を基調としていて、全体的に柔らかい印象を与えます。築30年になるのでキッチン、浴室、トイレ、洗面台などの水回りにはやや古さを感じますが、使い勝手には支障がなさそうです。敷地面積が広いので、ガーデニングでも家庭菜園でも思う存分楽しめるでしょう。

山口市矢原の地区内にはJR山口線・矢原駅があり、駅周囲には商業施設や飲食店などがあります。また中国自動車道・山口インターチェンジまで道路距離で8キロ、自動車で20分ほどです。

下関市安岡町の「白亜の豪邸」が5,480万円

下関市安岡町4丁目の木造2階建て、土地面積248平方メートル、延べ床面積157平方メートル5SLDKの物件が5,480万円で売りに出ています。2017年3月完成です。

南欧をイメージさせる漆喰調の真っ白な外壁が特徴的な「白亜の豪邸」で、この家がある住宅街で最も目立つ物件のひとつです。
内装も白で統一されています。特にリビングダイニングキッチンは、壁の白とフローリングの茶色のコントラストが見事で、清潔感があります。
対面式のキッチンをはじめとして、洗面所、浴室、トイレなどの水回りの設備は最新のものが使われています。
まさに「ピアノが似合う家」です。

下関市安岡町4丁目はJR山陰本線・安岡駅に近く、広い住宅街の一角をなしています。小学校、中学校、飲食店が近くにあり住環境は問題ありません。市中心部の下関市役所までは11キロ、自動車で20分ほどです。
日本海にも瀬戸内海にもアクセスしやすい場所で、九州も「すぐそこ」です。
住宅の豪華さと立地条件のよさ、さらに築浅物件であり広大な土地を有することから、5,000万円を大幅に超える価格も納得できます。

美祢市大嶺町東分の131平方メートル4SDKが3,180万円

美祢市大嶺町東分の木造2階建て土地面積221平方メートル、延べ床面積131平方メートル4SLDKの物件が3,180万円で売りに出ています。2014年2月完成です。

この物件の外観は、クリーム色の外壁、レンガ調の玄関、2台停めることができるカーポート付きの駐車スペースが目を引きます。全体の調和が取れていて、柔らかさのなかにも品性が漂います。
リビングダイニングは打って変わってシックな味わいがあります。アイランドキッチンは上部に棚がないすっきりタイプです。食器や調理器具は壁に取り付けられた棚にしまいます。風呂やトイレなどその他の水回りの設備も築浅物件らしく最新式のものが使われています。

美祢市は山口県の内陸部あり、自然の豊かさが魅力です。大嶺町東分はJR美祢線・美祢駅からも重安駅からも2キロほどの場所にあります。近くに名もなき沼が点在し、絶好のウォーキングコースになっています。また美祢市立病院や各種学校、商業施設へのアクセスも良好です。
日本最大のカルスト台地で特別天然記念物に指定されている秋吉台までは、大嶺町東分から約20キロ、自動車で30分ほどです。

住宅の質の高さと、全国的に名が知られている観光地に近い立地からすると、3,180万円は納得の価格といえそうです。

山口県の土地の売買状況

山口県内の2018年の公示地価をみていきましょう。用途別の平均変動率(前年比)は次のとおりです。( )内は2017年の値です。

  • 全用途:△0.9%(△1.4%)
  • 住宅地:△0.9%(△1.3%)
  • 商業地:△0.9%(△1.5%)
  • 工業地:△0.8%(△1.4%)

2018年は4指標とも前年割れになっていますが、下落幅は4指標とも2017年より縮小しています。2010年前後はすべての指標が△5~6%の水準でしたので、そのころに比べると「改善している」といえます。
しかし、山口県内の不動産オーナーは警戒を怠らないようにしてください。むしろ「2018年になっても依然として前年割れが継続している」ことを意識しておくべきでしょう。県内全19市町を見渡すと、全用途の平均変動率が0.0%になったのは和木町だけで、残りの18市町は主要市を含めてすべて前年割れとなっています。

山口市の商業地とプラスは下松市の住宅地だけ

山口県内の2018年の公示地価において、全用途、住宅地、商業地、工業地の平均変動率がプラスになったのは、山口市の商業地0.6%と下松氏の住宅地0.1%だけでした。後は軒並み前年割れ、または横ばい(0.0%)でした。

人口が多い4市でもほぼ全滅

山口県内の市のうち、人口の全県比が10%を超えているのは、下関市19%、山口市14%、宇部市12%、周南市10%です。この4市の2018年の公示地価は次のとおりです。

  全用途 住宅地 商業地 工業地
下関市 △0.6% △0.5% △1.2% △0.5%
山口市 △0.4% △0.7% 0.60%
宇部市 △0.2% △0.2% △0.2% △0.5%
周南市 △0.6% △0.6% △0.4% △1.2%

下関市でも商業地が△1%台になってしまっています。
人口が多いこの4市でもほぼ全滅状態ですので、今後山口県内の土地の値上がりを期待することは難しそうです。

ワースト3は上関町、阿武町、萩市

下落率が最も大きかった3市町は、住宅地でも商業地でも、上関町、阿武町、萩市でした。
3市町の住宅地の平均変動率は、上関町△3.5%、阿武町△3.3%、萩市△2.9%でした。商業地の平均変動率は、上関町△3.6%、阿武町△3.5%、萩市△2.7%でした。
阿武町と萩市は日本海に面していて、山陰の経済の弱さがここでも証明された形になっています。上関町は瀬戸内海に面しているのですが離島で構成されているため、このことが地価には不利に働いています。

山口県は中国5県平均を下回る

中国地方は、山口県、鳥取県、島根県、岡山県、広島県の5県で構成されますが、山口県の2018年の公示地価の平均変動率(前年比)はこの5県平均を下回りました。

山口県(再掲) 住宅地△0.9%、商業地△0.9%、工業地△0.8%
5県平均 住宅地△0.8%、商業地△0.1%、工業地△0.1%
広島県 住宅地0.0%、商業地1.3%、工業地1.7%

さらに中国地方の一強である広島県と比べるとその差は歴然としています。

県庁所在地の山口市の低迷ぶり足かせ

2018年の公示地価で、47の県庁所在地の平均価格を比較すると、山口市の住宅地は26,300円/平方メートルで47位、山口市の商業地は56,000円/平方メートルで46位でした。
それでも47の県庁所在地の平均変動率をみると、山口市の住宅地△0.7%は40位、商業地0.6%は27位でした。
最安値圏にあるので下落率はやや緩やかになっている印象です。

山口県の地価は全国平均の3分の1~8分の1

再び山口県全体をみていきます。
山口県の2018年公示地価の平均価格は、住宅地は25,400円/平方メートルで47都道府県中33位、商業地は44,900円/平方メートルで40位でした。
住宅地の全国平均は71,200円/平方メートルなので、山口県の住宅地価格はその約3分の1です。商業地の全国平均は343,000円/平方メートルなので、山口県の商業地価格はその約8分の1です。
地方格差はこのような指標にもくっきり現れています。

価格が高い土地の住所と特徴

山口県内の2018年公示地価において、価格が高い土地の住所と特徴を紹介します。

住宅地1位は「下関市秋根本町1丁目2番4」の72,200円/平方メートルでした。この土地は、山陽新幹線・新下関駅近くにあり、一般住宅を主としマンションなどが点在する住宅地域という特徴があります。平均変動率は3.6%の上昇でした。

住宅地2位は「玖珂郡和木町和木3丁目149番9」の72,000円/平方メートルで、平均変動率は0.4%の上昇でした。この土地は中小規模の一般住宅街を形成していて、社宅も混在しています。広島県大竹市に面していて、厳島にも近いことから、広島経済圏に入っていることが高価格の要因と考えられます。

住宅地3位は「下松市中央町343番74」の70,500円/平方メートルで、平均変動率は0.3%の上昇です。中規模の一般住宅が建ち並んでいるこの土地は、利便性のよさが特徴として挙げられます。

商業地1位は「岩国市麻里布町2丁目72番3」の152,000円/平方メートルで、平均変動率は0.0%です。この土地は国道に面していて、周囲に小売店舗やスーパーなどが建ち並んでいます。

商業地2位は「下関市南部町9番6」の115,000円/平方メートルで、平均変動率は△0.9%の下落となっています。店舗や事務所などが並ぶ県道沿いの商業地域です。

商業地3位は「山口市中央1丁目201番」の95,600円/平方メートルで、平均変動率は0.0%でした。この土地の周囲には中層階の事務所ビルや店舗が建っています。

このように高価格帯の土地でも、県庁所在地の山口市は際立った存在感を示すことができていません。

まとめ~地元経済を注視しよう

山口県は九州と本州の接点という交通の要所であり、首相を8人も輩出しています。しかし近隣に福岡と広島という大きな経済圏があるため、山口県経済は埋没している印象が否めません。経済成長が見込めないと不動産価格も上がりません。
2018年の公示地価について山口県は「下落幅が縮小している」と解説していて、それは間違ってはいませんが、その実態は「下落し続けている」という状態です。
したがって山口県内に不動産オーナーは、警戒を怠ることなく「売れる時が売り時」という姿勢で臨むほうがよいでしょう。2019年の日本経済は弱含みで推移しているので、「あのときあの値段でも売っておけばよかった」と後悔しないように、売却タイミングを計りたいものです。