東京23区内に保有しているマンション、戸建て、土地の売却を検討している方は、売り時に頭を悩ませているのではないでしょうか。
2018年の日本の景気は、アメリカのトランプ大統領がしかける貿易戦争の影響が懸念されながらも、企業業績や経済指標は堅調を維持しています。景気がよいということは、ますます不動産が必要になるわけで、オーナー(売主)としては値上がりを期待して不動産売却を少し待ってみたいところです。
しかし当然ですが、バブルの時のような不動産価格の高騰は期待できないばかりか、マンションや戸建ての資産価値が下がる可能性もあります。
「不動産は早く売る」という鉄則はいまなお健在です。
いまは不動産の売り時なのでしょうか、待ち時なのでしょうか。
では、中古マンションと中古戸建ての販売状況と土地の価格がどうなっているのか、みていきましょう。
さらに日本の景気の将来についても展望してみます。

売却時のタイミング

どの不動産でも売る時に気をつけること

まずは、中古マンションで、中古戸建て、土地に限らずとにかく東京23区内にある不動産を売却しようとしている人に、共通して注意していただきたいことを紹介します。

不動産を売却する状況(市況)を理解するには、売却価格の決め方を知っておいたほうがいいでしょう。中古マンションや中古戸建て並びに土地の値段がどのようにして決まるのかを理解しておかないと、せっかく「○千万円で買いたい」と言う人が現れても、その値段で売っていいものかどうかわからないからです。

東京の不動産の売却価格は、

  • 駅からの距離(近いほど高い)
  • 築年数(新しいほど高い)
  • 部屋の広さ(広いほど高い傾向にあるが…)
  • 不動産があるエリア(ブランドになっている街ほど高い)
  • 売却するタイミング(買い手が多い時ほど高い)

の5項目で決まります。
地方の不動産の場合、自家用車が普及している地域だと駅からの距離が価格に影響しなかったり、売却タイミングにそれほど神経質にならなくてもよかったりします。
東京ならでは事情を、1つずつ注意点をみていきましょう。

駅からの距離(近いほど高い)

まず駅からの距離ですが、徒歩5分圏内の不動産オーナーは、強気の姿勢でいて大丈夫です。近隣の相場より安く売る必要はありません。
しかし5分を超える距離になると、「100メートル離れるごとに売却額が下がっていく」と指摘する不動産専門家もいます。
東京の不動産は、それくらい厳しく「駅からの距離」が重視されます。

築年数(新しいほど高い)

中古マンションと中古戸建て(中古住宅)の築年数については、10年後と20年後の2回、節目が訪れます。
10年以内の中古住宅であれば、オーナー(売主)は強気でかまいません。希望する売却額以下の金額で買いたいという申し出があっても、すぐにそれに応じる必要はないでしょう。希望額で買ってくれる人を待ちましょう。
10年超20年以内の中古住宅も、それほど弱気になる必要はありません。というのも、最近は都内のマンションだと、築30年の物件でもリノベーションして「そこそこの値段」で転売できているからです。よって20年以内の物件であれば買い手がつかないことはないでしょう。ただ中古戸建ての場合は、20年近く経過していると、そろそろ買い手から「古い」という印象をもたれ始めます。リフォームを含むメンテナンスをこまめに実施したほうがいいかもしれません。
築30年のマンションのリノベーション物件は確かに注目されていますが、「そこそこの値段」がつくのは都内でもステータスがある地域に限られます。
よって、築20年を超えるマンションオーナーは、購入希望者が現れたらすぐに手放してしまったほうがいいかもしれません。値段交渉をしているうちに購入希望者に逃げられてしまうかもしれません。

部屋の広さ(広いほど高い傾向にあるが…)

中古マンションも中古戸建ても、部屋は広いほど売却価格が高くなる傾向があるのですが、80平方メートルを超えた物件は注意が必要です。
東京23区内では80平方メートルは「割と広いほう」と認識されるので、そのような物件のオーナーは、売却活動を始めた当初は高い金額に設定しがちです。しかし価格が高くなると買い手がつきにくくなり、その結果、広いのだけれど高値で売ることができないことになります。
もちろん、80平方メートルの中古マンションは、60平方メートルの中古マンションより高く売れるのですが、33%広くても33%高い値段で売れるとは限らない、ということです。

不動産があるエリア(ブランドになっている街ほど高い)

売却したい不動産がブランド力のある街にある場合は、売却価格に大きく影響します。ただ「噂」を信じないようにしてください。
テレビ番組や住宅雑誌などで、「この街が人気のエリアになっている」といった特集が組まれることがありますが、そのような一過性のブームは、不動産売却価格にあまり影響しません。
不動産の売却価格に影響を与えるような街のブランド力は、何十年もかけて形成された「誰もが認める」ものだからです。

売却するタイミング(買い手が多い時ほど高い)

不動産の売却価格はタイミングによって大きく変化します。タイミングには2種類あります。
1つめの重要なタイミングは、世の中の流れです。
景気がいい時代ほど高く売ることができ、不景気になるといくら値段を下げても売れない、という傾向があります。景気判断については、後段で詳しく解説していますのでぜひ参考にしてください。

2つめの重要なタイミングは、良質な買い手との出会いです。
ミスをしがちなのが、不動産の売却活動を開始してすぐに想定を超える価格を提示してくれた購入希望者が現れた時です。この時に「もう少し様子をみたい」と売却を躊躇してしまうと、せっかくの良質の買い手に逃げられてしまいます。そしてそれ以降、最初の提示額を超える金額で買ってくれる人が現れない、ということになりかねません。
都内の不動産のオーナー(売主)は、「東京なら買い手が無限にいるはず」と根拠のない期待を抱いてしまいます。東京には確かに無限に買い手はいますが、彼らは同じ物件に注目することが多いので、人気物件には買いが集中し、不人気不動産は見向きもされないことになります。

その点、良質な買い手は、すでに対象となる不動産を使ったビジネスを検討しているので、「少しくらいなら高めの金額でも購入してもかまわない」と考えています。その代わり彼らはスムーズな交渉を重視します。だから良質な買い手は強気です。
相場より高い金額を提示しているのに、そのうえさらに値上げ交渉を持ちかけられると、すぐにほかの物件を探しにいってしまいます。

東京の中古マンションの売却状況

それでは次に、東京の中古マンションの売却状況をみてみます。

エリアでこんなに違う。過小・過大評価は禁物

東京物件相場

リクルート社の最新の調査(2016年)によると、東京23区別の中古マンション売却価格ランキングは以下のとおりでした。

順位 平均売却価格(約)
1位 千代田区 9,200万円
2位 港区 8,000万円
3位 渋谷区 7,100万円
4位 中央区 6,100万円
5位 目黒区 5,700万円
6位 新宿区 5,400万円
7位 品川区 5,300万円
8位 文京区 5,200万円
9位 豊島区 5,100万円
10位 世田谷区 5,000万円
11位 杉並区 4,600万円
12位 中野区 4,400万円
13位 江東区 4,300万円
14位 大田区 4,000万円
15位 台東区 3,900万円
16位 墨田区 3,580万円
17位 荒川区 3,560万円
18位 北区 3,500万円
19位 練馬区 3,400万円
20位 江戸川区 3,200万円
21位 板橋区 3,000万円
22位 葛飾区 2,700万円
23位 足立区 2,400万円

先ほど、街と不動産の売却価格の関係について触れましたが、この表こそがまさに土地のブランド力なのです。
ブランド力のある地域は、高級マンションを建てやすい上に、中古マンションも高値で売ることができます。これらの地域では、売却金額が購入時の金額を上回ったという情報も報告されています。上位ブランド地域に中古マンションを保有している方は、自身の物件を過小評価しないようにしてください。つまり、売り急がないでください。

しかしブランド力のない地域の中古マンションは、東京23区内であっても、千葉県や埼玉県の人気エリアより売りにくいことがあります。売りにくい状況とは、売主が希望する金額で売ることができず、数週間ごとに売却価格を下げていくような状態のことをいいます。
下位ブランド地域に中古マンションを保有している方は、自身の物件を過大評価しないようにしてください。つまり、売り遅れないでください。

買った価格より高く売れる可能性もある

もうひとつ興味深い調査結果があります。東京カンテイという会社が発表している「マンションPBR」という数値です。PBRとは「中古マンション販売価格÷新築での購入時の価格」で算出する指数で、この指数が1を超える地域は、中古マンションを高値で売りやすい地域ということになります。例えば1億円で買ったマンションが1億5千万円で売却できたら、マンションPBRは1.5となります。
2016年の東京圏(周辺の県を含む)マンションPBRは、以下のURLで閲覧することができます。
https://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/88PBR_shuto.pdf
マンションPBRの上位3地域は次のとおりです。

1位 六本木一丁目駅周辺(東京メトロ南北線、港区) 1.56
2位 立会川駅周辺(京急本線、品川区) 1.24
3位 外苑前駅周辺(東京メトロ銀座線、港区) 1.23

マンションPBRの下位3地域は次のとおりです(低い順)。

1位 ユーカリが丘駅周辺(京成本線、千葉県佐倉市) 0.59
2位 飯能駅周辺(西武池袋線、埼玉県飯能市) 0.63
3位 八千代緑が丘駅周辺(東葉高速鉄道、千葉県八千代市) 0.64

下位ベスト3には23区も都下の市も入りませんでした。

マンションPBRは、オーナー(売主)が自分の中古マンションを強気で売るべきか、弱気で売るべきかの指針となる数字といえるでしょう。

東京の中古戸建ての売却状況

東京都内の戸建て売買に詳しいイエウールによると、23区内の戸建て売却は2014年ごろから地価も平均坪単価(1坪(3.3平方メートル)当たりの建築費)も上昇傾向にあります。これにより新築戸建ての価格も上昇傾向にあります。
新築戸建ての価格が上昇すると、新築をあきらめて中古戸建てに流れる人が増えるので、中古戸建ての価格は上がりやすくなります。
そのためイエウールは、「都内の戸建ての売り時は近づいていると判断できる」と述べています。「今を逃すな」という意味です。

イエウールによると、都内の中古戸建ての市場価格は、2006年ごろは5,000万円前後で推移していましたが、2009年には4,000万円近辺まで下がりました。その後は2015年ごろまで4,000万~4,500万円内で推移し、2016年と2017年は立て続けに前年を上回り5,000万円に近づいています。
上昇気流を感じることができる内容です。

戸建ての売却で次に考えなければならないのは、「リフォーム前に売るか、リフォーム後に売るか」という問題です。
リフォームをすれば売却額を高く設定できますが、売却額の上昇分がリフォーム費用を上回らないと、オーナー(売主)は損します。しかし実際の戸建て売買は、それほど単純には進みません。
というのも、そもそもリフォームしないと買い手が寄りつかない可能性があるからです。戸建てはマンションに比べてオーナーの個性が強く出てくるので、購入希望者の好みとマッチングさせるのが難しいのです。
そのため、多少の損を覚悟してでもリフォームを実施し、購入希望者を多く集め、そのなかで最もよい条件を示した人に売ったほうが、スムーズな売却につながります。
つまり、リフォーム費用を超える「売却額の上昇」が見込まれないからといってリフォームをしないでいると、購入希望者が現れなかったり、もしくは、ようやく現れた購入希望者から強烈に値下げを要請されたりする可能性があります。

また、中古マンションと異なり、東京23区内の中古戸建てにはまだリノベーションの波がそれほど押し寄せていません。古民家(かなり古い中古戸建て)をおしゃれに改装して不便だけどスタイリッシュに暮らす、というスタイルは地方のトレンドです。

東京23区内で物件を探している買い手が、築年数がかなり経過している中古戸建てに食指を動かすのは土地目的のことが多いので、そのような買い手にとって住宅の価値は0円です。そうなると、戸建てオーナー(売主)が想定する売却額では売れない、という結果になりかねません。
ただ、必ずしも残念な結果になるとは限りません。それは、東京23区の場合、土地の価格が値上がりしているからです。
つまり、オーナーが保有している中古戸建てが、土地価格が上昇している地域にあれば、住宅に値段がつかなくても、土地価格の上昇分がそれを帳消しにしてくれるかもしれません。

東京の土地の売却状況

土地の価格に「異変」が起きています。日本経済新聞は2018年9月19日付で「地価上昇、地方の各所で 2018年基準地価」という記事を掲載しました。この記事のエッセンスは以下のとおりです。

  • 国土交通省が2018年の地価調査(基準地価、7月1日現在)をまとめた
  • 全国平均が全用途で27年ぶりに下落から上昇に転じた
  • 地方圏では上昇地点の数が2,890に増え、全国の半数を占めた
  • 東京圏の地価の上昇率は全用途平均1.8%で、前年の上昇率1.3%より上回った

バブル崩壊に端を発した、日本経済の「失われた20年」が終わったのは、アベノミクスが本格始動した2013年といわれています。そこから日本の景気は上向き、企業業績も株価も上昇しましたが、「土地バブルのトラウマ」のせいか土地価格は長らく低迷していました。
それがついに、27年ぶりに「日本平均」で土地価格が上がったのです。

そしてさらに驚くべき数字があります。
東京23区の商業地に限定すると上昇率は7.2%でした。この数字からも土地需要はかなり旺盛とみることができます。

上昇率が5%以上になったのは、

  • 千代田区
  • 中央区
  • 港区
  • 北区
  • 墨田区
  • 板橋区
  • 足立区

でした。

この地域にある土地の売却を考えている方は、「この金額でなければ売ることはできない」という強気の姿勢でいいと思います。
さらにいうと、2020年の東京オリンピックの直前まで売却時期をずらしてもいいかもしれません。これについては、多くの不動産専門家が「少なくとも東京オリンピックまでは値上がりが期待できるかもしれない」と指摘しています。
土地の売却を検討しているオーナーは、「少なくとも東京オリンピックまでは値上がりが期待できるかもしれない」というアドバイスだけでは不安だと思います。
「東京オリンピックまでは確実に値上がりするので、売り急がないほうがよい」と断言していないからです。しかしアドバイスとしては、「少なくとも期待できるかもしれない」が限界でしょう。
そこで不動産売却を検討しているオーナーは、自身で不動産市場の今後を占う必要があります。不動産市場は経済情勢の影響をもろに受けるので、次の章で2019年以降の日本の景気を展望していきます。

2019年以降の日本の景気の展望

中古マンション、中古戸建て、土地を高く売るには、景気のよい時を狙う必要があります。だから不動産の売却を検討しているオーナーは、2019年以降の日本の景気がどうなるのかしっかり見極める必要があるでしょう。
しかし、いまだに日本経済は世界経済に翻弄されやすい状況にありますし、世界経済もアメリカの動向に敏感です。そしてアメリカ経済は多くの不確定要素を抱えています。つまり、日本経済はよりいっそう読みにくい状態にあるといえます。
そこで2019年以降の日本経済は、次の3点に注意してみてください。

  • 2020年の東京オリンピック
  • トランプ大統領の動向
  • 中国経済の行方

楽観視できるこれだけの理由

まずは、日本経済はしばらく安泰である、という楽観的な見方を紹介します。
デジタル技術では、日本はアメリカにも、分野によっては中国にも後れを取っています。例えばAI(人工知能)はアメリカがダントツトップで、次に2~3歩遅れて中国、その次にかろうじて日本が追随しているという状況です。
それでもある経済評論家は、世界市場を見渡してみても、日本のモノづくり技術はまだ競争力があると指摘しています。航空機のボーイングも、iPhoneのアップルも、家電のサムスンも、日本の技術に依存しているところがたくさんある、というのです。
また最近は、トヨタやホンダや日産などの自動車メーカーがネットやIoTやAIを積極的に取り入れていますし、パナソニックなどの家電メーカーもネット技術を介して自動車市場や住宅市場に打って出ています。
またシャープが台湾資本によって再生したように、日本企業がしたたかに海外の資金を使って成長する事例も増えています。
このように日本企業は完全に息を吹き返した状態にあります。
また、アメリカ経済は堅調に推移しています。GAFAと呼ばれるグーグルアップルフェイスブックアマゾンが相変わらず好調で、なかでもアップルは2018年8月に世界で初めて時価総額(企業価値)1兆ドル(約110兆円)を突破した企業になりました。アマゾンも1兆ドル目前といわれています。
GAFAは実態のある商品やサービスを提供している企業なので、この4社の好業績は世界経済にとって安心材料です。

そして、2008年に世界同時不況を引き起こしたリーマンショックのような経済危機は、「向こう100年は起きない」と言われるようになりました。例えばJPモルガン・チェースのジェームス・ダイモンCEOも2017年4月に、「市場を不安におとしいれる経済危機の懸念はない」と断言しています。ダイモンCEOはその根拠として、リーマンショック後の規制強化の流れが国際的に浸透し金融システムの耐久力が高まったことを挙げています。つまりアメリカの経済界はリーマンショックから学んで賢くなったので、同じ失敗は繰り返さない、というわけです。
さらに東京23区の都市開発は、2020年の東京オリンピック以降も続き、その巨大投資が日本経済を下支えする、と考えられています。日本一高いビルである大阪の「あべのハルカス」を超える超高層ビルがしかも2棟、東京に建設される予定です。
2027年度完成予定の「東京駅前常盤橋プロジェクト・B棟」(390メートル、三菱地所)と、2022年度完成予定の「都市再生特別地区(虎ノ門・麻布台地区)都市計画・A街区」(330メートル、森ビル)です。
また渋谷区の再開発も続いています。
リニア新幹線も経済を牽引(けんいん)するでしょう。

悲観的になってしまうこれだけの理由

悲観的な要素は、中国経済の行方です。中国ウォッチャーのなかには、「中国経済は破綻するか・しないかではなく、どのように・いつ破綻するかだ」との見方をしている人もいます。
ニューズウィークは、2018年8月に「崩れ落ちる中国経済 住宅ローン地獄で家計債務がリーマン危機前水準に」という記事を掲載しました。
先ほど「アメリカの経済界はリーマンショックから学んで賢くなった」とみる経済専門家の見解を紹介しましたが、この記事は「中国はリーマンショックを学んでいるようにはみえない」と述べているのです。
記事では、世帯年収12万元(約190万円)の共稼ぎ20代夫婦が290万元(約4,600万円)のマンションを30年ローンで購入した事例を紹介しています。現代の日本人の感覚では信じられない買い物です。
このような無茶な住宅ローンを組むことができるのは、金融機関のチェックが甘いからです。構図としてはリーマンショックと同じです。

そしてトランプ米大統領が引き起こした米中貿易戦争は、中国経済をさらに窮地に追い込むでしょう。しかも「トランプ氏がやっていることはアメリカ経済も苦しめることになる」との批判は、日欧だけでなく、アメリカからもわき起こっています。
トランプ氏の経済政策や外交が「無茶」であることは、世界的な「周知の事実」なのですが、アメリカではトランプ氏の支持率は落ちていません。さらにアメリカ議会も、トランプ政策のすべてに反対しているわけではないのです。
つまりトランプ氏の横暴、要するにアメリカの横暴はまだまだ続くということです。

まとめ~ズバリ、今は「売り時なのか」それとも「そうでないのか」

東京23区の不動産は「今」売り時なのか、そうではないのか、結局どちらなのでしょうか。
細かい条件を検討せずに全体を大雑把にみると、次のような結論になると思います。

  • 土地バブルは起きないから、なるべく早く売りましょう
  • ただし東京23区の不動産のなかには例外的に値上がりする物件があり、そのオーナーは売り急ぐ必要はない
  • 大原則は、「不動産は売りたい時が売り時」です。これは東京23区内の中古マンション、中古戸建て、土地にも当てはまります。
    しかし例外的に、売却を延期することでより多くの売却益が得られる物件もある、というわけです。
    不動産オーナーは、まずは自身の財産の鑑定を専門家に依頼してみてはいかがでしょうか。物件ごとの詳細な情報こそが、売り時を外さない唯一の方法といえます。