メリットとデメリット

土地や住宅などの不動産を売却する機会は、生きているうちに何度もやってくるわけではありません。愛着のある住まいを売るのは、とても勇気がいるものですよね。今は住んでいない空き家を、「大切な資産だから」とそのままにしている人もいるのではないでしょうか。なにかのきっかけで売却を考えたとしても、取引額が大きいことに不安を覚えることもあるでしょう。

「今は売却の予定がない」という人でも、突然家を売る事態に直面することがあるかもしれません。いざというときのため、慌てないように不動産売却のメリットとデメリットを知り、そのときに備えておくことが大事です。

不動産売却を検討するのってどんなとき?

住まいを売却する背景はさまざま。なかでも多いのが、今の家になんらかの不満を抱えての住み替え。「子供が増えて部屋数が足りなくなったから」と広い家に住み替えることもあれば、逆に「子供が巣立ってコンパクトな住まいに移りたい」というケースもあるでしょう。
これらは、それほど差し迫った事情ではないため、時間をかけてゆっくり不動産売却を行えるパターンです。
しかし、「早く売らなければいけない」という事情を含んだ売却が突然起こることがあります。

例えば、急な転勤。この場合、単身赴任でしのぐケースや賃貸に出すという選択肢もあるかもしれませんが、「ここには戻ってこられない」と分かっていれば、売却してしまうのもひとつの方法。ただ、新しい住まい探しも同時に行わなければならないので、「早く売らなければ」と焦ることもあるでしょう。
このほか、相続した実家を売却するケースもよくあるパターンです。

それ以外では、「お金に困っているから」「住宅ローンが支払えなくなった」「離婚してどちらも住まない」「親の介護で実家に戻ることになった」などといった要因で、売却する人も現代では多くなってきています。

不動産を売却するとどんなメリットがある?

まずは、不動産売却のメリットについて具体的に考えてみましょう。

持っているだけの資産を「現金化」できる

銀行への預貯金と違って、不動産という資産は、「どのくらいの価値があるか?」は、売ってみなければ分からないのが正直なところ。それに、ただ持っているだけでは、維持にかかる費用がマイナスになります。

自分が予想している価格とは違っているかもしれませんが、不動産を売却すれば確実に現金が手に入ります。売却によって得たお金は、生活費や子供の教育費、貯金など自由に使うことができます。

売ったお金で他の住まいに引越しができる

売ったお金を住み替えに充てることができるというメリットもあります。間取りや広さ、立地など今住んでいる家に不満を抱えているなら、不動産を売却して新しい土地へ移り住むことができます。

住宅ローンを支払っているなら売却したお金で完済できる

住宅ローンが残っているなら、売却をして完済することができます。残債を上回るような額で売却できそうなら、検討の余地がありそうです。

空き家や空き地で支払っていた維持費がなくなる

ふだん住んでいる住まいのほかにも家を所有している人がいるのではないでしょうか。例えば、住み替えのときに前の住宅を売らずにそのままにしているケース、実家を相続しそのまま誰も住んでいないケースなどです。

住居というものは、住んでいる人がいなくても、お金がかかります。空き家や空き地は、人が住んでいるときより傷むのが速くなります。交通費をかけて掃除をしに行く、伸びた雑草を刈る、雨漏りを直すなどの手間もかかります。それに、固定資産税も払わなければなりませんよね。
それらの維持費用は、売却すれば不要になります。

返却されるお金もある

不動産売買に伴う収入以外に、戻ってくるお金もあります。火災保険料など購入時に一括で保険料は、戻ってくるお金なので忘れずに手続きしましょう。

しっかり把握しておきたいデメリット

メリットだけを見ると、「不動産売却は怖くない」と思えるかもしれませんが、デメリットもきちんと頭に入れておきましょう。

自分の資産が減る

当然のことですが、不動産を売却してお金を得た代わりに、資産はなくなります。

売るために費用が発生する

不動産を売却するときは、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。無事に買主との売買契約が完了したら、売却額に応じた仲介手数料を不動産会社に支払わなければいけません。
また、登記手続き費用、契約書類へ貼る印紙代、新しい住宅に移るための引越し費用なども必要になります。

自分が考えている売却額よりも下がるかもしれない

新居の購入費用や住宅ローンの完済に充てるなど、「このくらいで売却したいな」という希望額があるかと思います。ただ、不動産売却は「買主」がいるからこそ成立しますので、買主候補から「値下げしてくれれば買う」という申し出があれば、当初の希望売却額より下げて売ることになるかもしれません。

売り出してすぐに売れるわけではない

誰もが「好立地」「お買い得」と思える物件は、すぐに買い手が見つかります。しかし、立地や間取り、築年数などの諸条件によっては、買い手が見つかりにくいこともあります。

また、「高く売りたい」と売り出し価格を高くしすぎると、金額を見ただけでだけで候補物件から外されてしまうかもしれません。売却時期は自分ではコントロールできないので、「早く売りたい」と思っても、いつまでたっても売れずに長期化することは少なくありません。住み替えの場合は、新しい住まいへの引越しと古い住まいの退去のタイミングが合わせづらいというリスクもあります。

また、新旧どちらの家も住宅ローンの残債があると、売れるまでの間は住宅ローンが生活を圧迫する可能性があることも覚悟しておく必要があります。

こんなときは売却すべき?ケース別に解説

不動産売却にはメリットとデメリットが必ずあります。ただ、人によっては「それほどメリットに感じない」「そのデメリットは想定内」と不動産売却に抵抗がない人もいるでしょう。これまで説明したメリットやデメリットが、自分にとってどのように関わってくるかを具体的かつ慎重に考えて、不動産売却を検討するのがベターです。

ただ、なかには第三者的に見て「こんな人は売却を検討した方が良さそう」というケースがあります。

空き家が長期化している

長期化した空き家

利用していない不動産は、持っているだけでも年間かなりの費用がかかっています。そこで考えたいのが「将来的に利用する可能性がある?」ということ。

資産として所有していて値上がりしたら売ろうという考え方もありますが、「売却するまでの維持費」「年々劣化する住宅の修繕費」などを考えたら、値上がりしたタイミングで売却したとしても、あまりお得な感じはしないでしょう。少しでも新しいうちに理想に近い価格で売った方が、出費も抑えられてトータルではお得かもしれません。

また、空き家にせずに「賃貸」として貸し出すという考え方もありますが、「賃貸で収入を得る」のは結構難しいもの。家賃を回収する仕事、トラブル対応、家賃収入の確定申告など、大家としての手間は結構大変です。管理会社に管理を頼むこともできますが、費用がかかります。

それに、いつか「自分が住みたくなった」と思っても、そのタイミングで借主が退去してくれるとは限りません。法的には、貸主の一方的な都合で「出ていって欲しい」と借主に強制することはできません。いったん賃貸にすると、自分の持ち家なのに自分が住みたいと思ったタイミングで住むのは難しくなるでしょう。

「とりあえず賃貸」にするよりは、売ってしまった方がさまざまな面倒がないので、“楽”な選択ではないでしょうか。

親が亡くなって実家をとりあえず放置している

実家を売却するのは勇気がいりますよね。親が亡くなったからといって、すぐに売ろうと決断できるものではありません。ただ、「この先誰も住む予定がない」のであれば、早めに売却を検討すべきかもしれません。

前述しましたが、空き家歴が長くなると管理費がかさみますし、老朽化が進めば買い手が見つかりにくくなるため、売却は早めのタイミングがおすすめです。

また、実家を売却するなら不動産名義を確認しておきましょう。そもそも自分の名義にしなければ不動産を売却することはできませんよね。

相続関係人が、「自分だけ」あるいは「自分と兄弟」であれば相続登記はそれほど難しくありません。しかし、親の名義だと思っていたら、祖父母の名義のままだったというケースもあります。

その場合、「祖父母から見て子供である叔父や叔母」も名義変更に絡んできます。さらに、叔父や叔母が亡くなっていれば、その子供達まで…。不動産売却時には、すべての人の承諾が必要なので、名義変更だけでも時間がかかることが予想されます。

実家を兄弟で共有名義にしている

兄弟で共有名義にしているときには、売却したお金を平等に分ける方がいいかもしれません。兄弟の人数が多いと困るのが、みんなが「売ろう」と思わなければ売却できないことです。誰か一人でも反対していれば、売却が難しくなってしまいます。

また、共有名義のまま空き家にするケースもありますが、共有者の一人が亡くなるとその人の持ち分だけが子供たちへと相続されます。会ったことのない甥や姪なども売却に絡んで、売却が簡単にはできなくなってしまいます。

実家を兄弟で共有している人は、なるべく早めに売却した方が無難です。

離婚した場合

離婚後、妻がその家に住み続け、出ていった夫が住宅ローンを支払うというケースがあります。不動産名義人の夫が支払いできなくなりローンを滞納してしまうと大変です。数か月後には、いきなり競売にかけられ、強制的に出ていかなければならない可能性も出てきます。

妻が住宅ローンを支払い続け、自分で住み続けるという選択肢も頭に浮かぶかもしれませんが、パート勤務あるいは専業主婦だった妻が、働いてローンを払うことになると、収入面がネックとなり、金融機関側が妻を名義にすることを認めてくれることはほぼありません。

夫が住み続けて住宅ローンを自分が支払うなら問題なさそうに思えるかもしれません。しかし、妻が連帯保証人になっているケースでは、夫が支払いできなくなれば妻にすべてが圧しかかるリスクがあります。
どのパターンも、リスクが残る可能性大です。
売れるうちに売却し、財産分与に充てる方がスッキリするのかもしれませんね。