不動産売却という人生でそう何度も経験することはない大きなプロジェクトを成功に導くためには、事前に不動産売買の知識やノウハウを仕入れておくことが大切です。その中でも特に知っておきたいことの1つが、税金に関する知識です。
不動産を売る側、買う側、双方に様々な税金が課せられます。不動産という大きな金額の物を売買するのですから、税金の金額もそれ相応の額になります。しかし、これらの税金には控除や軽減税率などの特例があり、これが適用されれば税金はかなり抑えることができます。
ここでは、売る側、買う側にかかる税金、特に不動産売却における賢い節税対策について詳しく説明します。

不動産却売買にかかる税金一覧

不動産売買において、どのような税金がかけられるのかここでは見ていきましょう。

不動産を売却した時にかかる税金

仲介手数料にかかる消費税

不動産売却では、買主を見つけるために不動産会社に仲介を依頼します。
不動産会社への仲介手数料は成功報酬ですので、買主が見つからなければ手数料を支払う必要はありません。
買主が見つかった場合、仲介手数料は売買契約を結ぶ際に半金、引き渡し時に半金、支払うことになります。
仲介手数料は宅地建物取引法によって上限を定められているため、以下の表より高く請求されることはありません。土地の売買契約が成立すると、仲介した不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。その計算方法は土地代金により異なり、上限額は宅地建物取引業法で決められています。

売却額 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 取引額の5%
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%
400万円超の部分 取引額の3%

これを計算式にすると、400万円を超える物件の仲介手数料は以下のような計算になります。不動産会社は消費税課税事業者ですので、この手数料には消費税がかかります。

不動産の売却金額 × 0.03 + 6万円 + 消費税 = 仲介手数料

この消費税ですが、2019年10月より税率が8%から10%に引き上げられます。
仲介手数料も、2%分の消費税が増えることになります。
8%と10%の仲介手数料の違いを比べてみましょう。

例1)2,000万円の物件の場合消費税8%で計算
20,000,000×0.03+60,000+52,800(消費税)=712,800円(仲介手数料)

消費税10%で計算
20,000,000×0.03+60,000+66,000(消費税)=726,000円(仲介手数料)

費税2%分の差は13,200円
例2)5,000万円の物件の場合消費税8%で計算
50,000,000 ×0.03+60,000+124,800(消費税)=1,684,800円(仲介手数料)
消費税10%で計算
50,000,000 ×0.03+60,000+156,000(消費税)=1,716,000円(仲介手数料)

消費税2%分の差は31,200円
例2)1億円の物件の場合消費税8%で計算
100,000,000 ×0.03+60,000+244,800(消費税)=3,304,800円(仲介手数料)
消費税10%で計算
100,000,000 ×0.03+60,000+306,000(消費税)=3,366,000円(仲介手数料)

消費税2%分の差は61,200円

仲介手数料は売買契約締結時と引き渡しの時に半金ずつ支払います。売買契約が10月前でも、引き渡しが10月を過ぎている場合、引き渡し時の半金は10%の消費税となります。

売買契約書に貼付する印紙税

不動産売買が決まり、売買契約書を締結する際、印紙税というかたちで税金を納付します。この印紙税は不動産売買の金額で定められており、契約書は2部ありますから売主・買主それぞれが負担します。
なお、2020年3月末までは、契約金額が10万円以上のものについては軽減税率が適用されます。この印紙税は不動産売買で取り交わす契約書だけでなく、売買契約が何らかの事情で変更になった場合に再度取り交わす変更契約書などにも適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円以下 200円  
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超~5億円以下 100,000円 60,000円
不動産抵当権抹消時にかかる登録免許税

不動産を購入する際、多くの人は住宅ローンを借ります。住宅ローンを組む際には、不動産に抵当権が設定されます。
この抵当権の設定は銀行が行いますが、住宅ローンを完済しても、抵当権抹消の手続きは銀行では行ってくれませんので要注意です。自分で手続きをしなければ、抵当権は残ったままになります。自分でといっても、多くの場合は司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼します。

不動産を売却するのは、住宅ローンを完済している人ばかりではありません。
しかし、抵当権がついた物件をそのまま売却して買主に名義変更しても、支払いに滞りが出ると銀行によって競売にかけられてしまう可能性があります。
そのような物件を好き好んで買いたいと思う人はいません。
このように住宅ローンが残った物件の売却の場合は、引き渡し時に売却金額の残金を受け取ったらすぐにその一部で住宅ローンを完済し、同席している司法書士に抵当権抹消の手続きを頼みます。司法書士は買主からは同時に所有権移転登記の依頼を受けており、抵当権抹消と所有権移転の登記を同時に行うのです。

登記にかかる税金を登録免許税といいます。
抵当権抹消登記の登録免許税は、1つの不動産につき1,000円となります。
土地売却の場合は、1物件で1,000円となりますが、マンションや一戸建ての場合は土地、建物にそれぞれ1,000円かかります。また、1つの土地がいくつかに分けられて登記されている場合、その数×1,000円となります。
この登録免許税の支払いは、現金ではなく法務局へ提出する書類に収入印紙を貼って納めます。

不動産譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

不動産を売却した際に売却益が出た場合のみ、不動産譲渡所得税、住民税、さらに2037年までは2011年に起きた東日本大震災復興の財源確保を目的として設けられた復興特別所得税がかかります。これらの税金は、不動産売却で損失が出た場合は、非課税となります。
不動産譲渡所得税の計算の方法や、賢い節税対策についてはこの後詳しく説明します。

不動産を購入した時にかかる税金

ここでは不動産を購入した場合にかかる税金について、簡単に説明します。

消費税

日本では、物やサービスを消費税課税事業者から購入する場合、消費税がかかります。
不動産会社が売主となっている新築一戸建てを購入する場合には、消費税がかかります。ただし、土地については「消費するものではない」という考えから消費税は非課税で、建物部分の代金についてのみ課税されます。
中古一戸建てで売主が個人の場合は、土地にも建物にも消費税はかかりません。
2019年10月から消費税が増税されます。ここで、新築一戸建てを購入した場合の、消費税増税前と増税後の違いを見てみましょう。

例)
土地3,000万円・建物1,500万円の新築一戸建ての物件を購入した場合の消費税8%と10%の違い
消費税8%の場合土地は非課税のため消費税0円
建物の消費税は1,500円×0.08=120万円
購入代金合計は3,000万円+1,500万円+120万円=4,620万円
消費税10%の場合土地は非課税のため消費税0円
建物の消費税は1,500万円×0.1=150万円
購入代金合計は3,000万円+1,500万円+150万円=4,650万円
消費税8%と10%の差→150万円-120万円=30万円

4,500万円(土地3,000万円・建物1,500万円)の新築一戸建てを購入した場合、消費税増税前と増税後では30万円の差になります。

※なお、売主が個人の中古一戸建てを購入する場合は、建物代金に消費税はかかりませんが、仲介業者は消費税課税事業者になりますので、仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料にかかる消費税

売主と同じく、買主も仲介を依頼した不動産会社に成功報酬で仲介手数料を支払います。この仲介手数料には消費税がかかります。詳しくは、「不動産を売却した時にかかる税金>1.仲介手数料にかかる消費税」をご覧ください。

売買契約書に貼付する印紙税

不動産の購入が決まり、売買契約書を締結する際、買主も印紙税というかたちで税金を納めます。印紙税は不動産売買の金額で定められています。詳しくは、「不動産を売却した時にかかる税金>2.売買契約書に貼付する印紙税」をご覧ください。

不動産購入における登録免許税

不動産を購入した場合、土地所有者の移転登記の他、新築建物購入の場合は所有権登記、中古建物を購入の場合は所有権移転登記、また住宅ローンを組んで購入した場合は抵当権設定登記で登録免許税がかかります。その税率は以下の通りです。なお、期限付きで軽減税率が適用されるものもあります。

  本則税率 軽減税率
土地の所有者移転登記 不動産評価額の2.0% 不動産評価額の0.15%※1
新築建物の所有権登記 不動産評価額の0.4% 不動産評価額の0.15%※2
中古建物の所有権移転登記 不動産評価額の2.0% 不動産評価額の0.3%※2
住宅ローンの抵当権設定登記 不動産評価額の0.4% 不動産評価額の0.1%※2

※1 2019年3月31日まで適用されます。
※2 2020年3月31日まで適用されます。

軽減税率には優良住宅(新築)、認定低炭素住宅(新築)、不動産業者が売主のリフォーム住宅(中古)については、軽減税率が0.1%となります。これらの軽減税率には、それぞれ適用を受けるための条件があります。
詳細は国税庁のウェブサイトNo.7191 登録免許税の税額表をご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

不動産取得税

不動産を取得すると、不動産取得税という地方税がかかります。

不動産取得税の計算
土地・建物の固定資産税評価額 × 4%=不動産取得税(標準税率)

ただし、2021年3月31日までは以下の軽減税率が適用されます。

  • 土地及び住宅… 3%
  • 住宅以外の家屋… 4%

また、土地が宅地の場合、土地の固定資産税評価額が1/2となる特例が2021年3月31日まで適用されます。
なお、不動産取得税は地方税のため、条例により地方公共団体で自由に税率を定めることができます。市区町村のウェブサイトで詳細をご確認ください。

不動産譲渡所得税などの税金と課税譲渡所得金額

不動産譲渡所得税とは、不動産を譲渡して利益が出た場合に課せられる税金です。不動産を売却した年の翌年3月15日までに確定申告をして、2037年まで課税される復興特別所得税とあわせて納税します。これらの所得税は給与所得などとは別に申告、納税する義務がある分離課税です。
税務署に確定申告書を提出すると、その内容が市区町村にまわり、住民税も徴収されます。
不動産譲渡所得税は、不動産の売却代金に税率をかけるのではなく、売却代金から売却した不動産を取得するのにかかった金額(取得費)と売却にかかった金額(売却費用)を引いた課税譲渡所得金額に税率をかけて計算します。

課税譲渡所得金額の計算方法

不動産の売却代金-取得費-譲渡費用-特別控除額(※)= 課税譲渡所得金額

取得費とは、売却した不動産を購入した際にかかった費用(購入代金、仲介手数料など)の合計で、建物は減価償却して計算されます。この取得費ですが、購入代金がわからないとか、領収書など提出が必要な書類を紛失してしまった、あるいは実際の取得費用が売却代金の5%に満たない場合などは、売却金額の5%を取得費として計算します。
譲渡費用は不動産会社に支払った仲介手数料の他、貸家の借主への立ち退き料や土地売却に必要な測量費用、また古屋を取り壊して土地売却する際の建物の取り壊し費用などをいいます。
いずれも、領収書などの必要書類がないと控除できませんので、不動産売買取引の際書類は大切に保管しておきましょう。
※特別控除額については、次の【不動産譲渡所得税などの計算と賢い節税対策とは】で説明します。

不動産譲渡所得税の計算と賢い節税対策とは

不動産譲渡所得税の計算では、条件によって控除の特例などの適用が受けられます。売却金額から取得費、譲渡費用とともにこの特別控除額を引くことで、不動産譲渡所得が抑えられ節税することができます。
自分のケースではどの特例が使えるのかを理解しておくことで、有効な節税対策になります。

次からは主な特例について説明します。

長期譲渡所得に対する軽減税率の特例

所得税と住民税の税率は、売却する物件の所有期間が5年超えていると軽減税率が適用されます。この特例は、短期間に不動産の売買を繰り返して利益を得る土地転がしがバブル期に盛んだったことから定められました。

  所得税 住民税
長期譲渡所得(5年超) 15% 5%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9%

※所得税申告の際は、基準所得税額に2.1%をかけた復興特別所得税が2037年まで課せられます。

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した時の軽減税率の特例

長期所有と短期所有で所得税率や住民税率は変わりますが、さらに10年を超えて所有したマイホームを売却する場合、以下の軽減税率が適用されます。

譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

※譲渡所得金額は、3,000万円の特別控除適用後の金額となります。

マイホーム売却の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得を計算する際に3,000万円を控除できる特例です。この控除を利用すると、取得費と譲渡費用に加えて3,000万円を不動産売却代金から引くことができ、課税譲渡所得を低く抑えられるので、かなりの節税となります。なお、2で説明した10年超のマイホーム売却の軽減税率はこの控除を適用後の譲渡所得金額が対象となります。

特定のマイホームを売却、買い換えた時の特例

2019年12月末までにマイホームを売却し、代わりのマイホームに買い換えた場合、売却する物件に10年以上住んでいたなどの一定の条件を満たせば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる特例があります。
この特例は、譲渡益に対して所得税が非課税になるわけではなく、将来買い換えた物件を売却するまで課税が繰り延べられるものですのでご注意ください。

マイホーム売却または買い換えで譲渡損失が出た時の損失通算、繰延べ控除の特例

この特例は、2019年12月末日までにマイホームを売却、またはマイホームを買い換えて譲渡損失が出た場合、譲渡損失をその年の給与所得などの所得と合わせて損益通算できるものです。もし1年で控除できなかった場合は、翌年以降3年間繰越控除することができます。
これらのマイホーム特例、マイホーム買換特例を利用すると、年間の所得から不動産譲渡損失を引いて年間所得を抑えられるので、所得税や住民税の節税となります。
これらの特例の適用を受けるには、売却の場合は物件がその年の1月1日の段階で所有期間が5年超であること、また買い替えの場合は買い替え時期など一定の条件があります。
それぞれの詳しい適用条件は国税局のウェブサイトでご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/jouto.htm