沖縄の国際通り
沖縄県経済が好調です。
インバウンド(訪日外国人)の増加により沖縄観光が活気づき、それに引っ張られるように日本人も沖縄の海を目指して押し寄せています。

また、ホテルの建設ラッシュが続き、観光地としてのグレードは今後ますます高まるでしょう。

そんな好調な経済を背景に、沖縄県内の地価が高騰しています。
そうなると沖縄県内に売却用の「中古マンション、中古戸建て、土地」を所有している方は、売却を先延ばしにして値上がりするのを待ちたいと考えるでしょう。

しかし注意してください。

日本経済新聞は2019年6月に「沖縄経済に警戒感、人件費や地価高騰じわり」という記事を掲載しました。この記事によると沖縄経済は2019年がピークと予測されています。

そのため、売却を考えている不動産や土地は「今が売り時」なのかもしれません。
良い条件があったとき、すぐ売却できるように不動産仲介会社に連絡を取り、不動産・土地の査定を行ってもらうようにしましょう。

この記事のポイント!
  • 全国的に見ても経済は好調を維持
  • 今が絶好の売却時期
  • いつでも売却できるような準備をしておく

沖縄県の不動産の全体的な話題

不動産の種類ごとの動向を探る前に、沖縄県全体の不動産価格に影響を与えそうな経済トピックスをみていきましょう。

沖縄経済は、よいニュースが目立ちます。
沖縄県企画部は2019年6月、「沖縄県経済動向」を公表し「景気は拡大している」と判断しました。「景気拡大」はこれで26期連続となりました。

ただその好調なニュースのなかに気になる数字や指摘があります。好調の潮目が変わるサインは「悪いニュース」として現れます。

ゆいレールが4駅増え4キロ延伸、政府が費用をバックアップ

沖縄のゆいレール
那覇空港と首里城を結ぶ沖縄都市モノレール(通称、ゆいレール)が2019年10月から、4駅増え4キロ延伸されます。

新しい駅は、首里駅の先にできる石嶺駅、経塚駅、てだこ浦西駅、浦添前田駅です。
さらに2022年度には、これまでの2両編成が3両に増えます。
この大規模リニューアルの背景には、観光客の増加による、ゆいレールの利用者増と、政府の財政支援があります。

3両編制にするとホームドアや車両基地などを整備しなければなりません。
その予算は280億円にもなります。

そのうち、沖縄県、那覇市、浦添市が総額45億円、ゆいレールを運営する沖縄都市モノレール株式会社が56億円負担します。
そして残りの179億円を政府が負担します。

179億円は総事業費280億円の64%に当たります。政府が特定地域の交通インフラを、これほどしっかり支援するのはまれです。

米軍基地問題などの政治的な判断が働いているかどうかはともかく、ゆいレールの機能強化が観光地の魅力アップに貢献することは間違いありません。

「注意書きなし」の景気拡大

沖縄県以外の県の景気判断では、現状を維持しながらも「弱いセクションもある」といった注意書が目立つようになりました。

その理由は、米中貿易戦争やイギリスのEU離脱(いわゆるブレグジット)といった、世界の政治と経済の不安定さから、来ています。

しかし、沖縄県企画部が2019年6月に出した「沖縄県経済動向」は、注意書きも躊躇もなく、ただ「景気は拡大している」としています。とても力強い断定です。
沖縄県だけが、景気後退を免れているのです。

沖縄県経済動向における2019年1~3月期の各セクションの情況を紹介します。

  • 観光
    • プロ野球キャンプや春休みの影響で国内客前年比増
    • 中国人の旅行需要により外国客前年比増
    • ホテルの平均客室稼働率は78%をキープ
  • 個人消費

    • 百貨店・スーパー販売額・新車販売台数ともに前年比増
  • 建設

    • 新設住宅着工戸数、面積ともに前年比減
    • 非居住建築物の面積、工事費も前年比減
    • 公共工事保証請負額も前年比減
  • 雇用
    • 完全失業率は復帰後最低の2.1%
    • 有効求人倍率は復帰後最高の1.23倍

上記の4項目の中でも建設の項目に注目してほしいです。このデータは「中古マンション、中古戸建て、土地」の売却にも関わるので、あとでさらに詳しくみていきます。

観光が絶好調、ホテルは建設ラッシュ

沖縄県の2018年度の観光収入額が7,335億円となり、史上初めて7,000億円を突破しました。
2017年度比で5%増え、6年連続の過去最高更新となります。

観光客1人当たりの消費額は73,335円で、こちらも前年度比1%増でした。

これだけ観光客がやってくるので、沖縄県では今、観光ホテル、ビジネスホテル、高級リゾート、コンドミニアムなどの建設ラッシュに沸いています。

沖縄県・宮古島では、2019年5月に小田急グループのリゾートホテルが開業しました。
さらに世界的なホテルチェーンのマリオットも、1泊17万円の客室を持つ高級ホテルを宮古島にオープンしています。

2020年以降もホテルなどの開業は続きます。

日経新聞が気になる指摘

バブル景気をほうふつとさせる賑わいをみせている沖縄県経済ですが、日本経済新聞は2019年6月に「沖縄経済に警戒感、人件費や地価高騰じわり」(*)という記事を掲載しました。

(*):https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45959410R10C19A6LX0000/

好調が続く沖縄県経済に警戒感が出ていて、主力の観光業も2019年が「踊り場」になると予想されています。

踊り場とは、まだ下落局面ではないものの、上昇局面が終了している状態のことをいいます。踊り場から下落する可能性も十分考えられます。
日経新聞の記者が懸念するのは、以下の項目です。

  • 日米貿易摩擦の影響
  • 人件費の上昇による小売店の赤字化や閉店
  • 地価の高騰で土地が獲得しにくい

こうしたことから、沖縄県内の観光業者には「伸び率は下がるだろう」という声があります。

実際に日本銀行の那覇支店長は「景気拡大の速度はピークアウトしている感がある」と述べています。
ピークアウトとは、絶頂期から下降期に向かう、という意味です。

気になる新設住宅着工戸数の前年比減

新築住宅の動向は中古住宅の動向と密接に関係しています。
理由としては、日本人は新築志向が強く、新築住宅市場が過熱することで中古住宅市場が徐々に盛り上がっていきます。

そして住宅市場全体が落ち込むときは、まず中古住宅市場が冷え込んでから、新築市場が低迷し始めます。

先ほど紹介したとおり、沖縄県企画部の「沖縄県経済動向」(2019年6月発表)によると、沖縄県の新設住宅着工戸数は、戸数、面積ともに前年比減で推移しています。

したがって沖縄県では、中古住宅市場がすでに低迷し始めているかもしれません。
そこで、沖縄県内の2018年4月~2019年3月までの新設住宅着工戸数の前年比の推移をチェックしておきましょう。△はマイナスです。

沖縄県の新設住宅着工戸数の前年比
2018年4月 △23.4%減
5月 9.5%増
6月 28.8%増
7月 △11.7%減
8月 △5.9%減
9月 22.2%増
10月 6.8%増
11月 △29.7%減
12月 8.3%増
2019年1月 △14.2%減
2月 △32.1%減
3月 6.9%増

この表を見てもわかるとおり、住宅の着工戸数の相場が不安定な状態です。

そして、この1年で最も増加幅が大きかったのは2018年6月の28.8%増でしたが、下落幅が最も大きかったのは2019年2月の△32.1%減でした。2018年11月の△29.7%もかなり大きな下げ幅です。
すなわち現在の市場は、不安要素のほうに振れていることがわかります。

新設住宅着工戸数が中古住宅の先行指数だとすれば、中古住宅市場も不安定かつ値下げに敏感になっている可能性があります。

したがって中古マンションや中古戸建てのオーナーは、高値で推移していても油断しないほうがいいでしょう。

沖縄県の中古マンションの売買状況

家を購入するための契約書を書いている
不動産の種類ごとに売買状況をみていきましょう。まずは沖縄県内の中古マンション市場の動きをみてみます。

以下の表は、全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)による、2017年8月~2019年7月の沖縄県全域の中古マンションの値動きです。

 レインズ
沖縄県全域
中古マンション
2017年8月
から
2017年10月
2017年11月
から
2018年1月
2018年2月
から
2018年4月
2018年5月
から
2018年7月
 
合計成約件数(件) 31 45 45 40  
平均成約価格(万円) 2,675 2,730 2,618 3,013  
平均m2単価(万円/m2) 38 38 37 42  
平均専有面積(m2) 68 70 68 70  
2018年8月
から
2018年10月
2018年11月
から
2019年1月
2019年2月
から
2019年4月
2019年5月
から
2019年7月
2017年10月比
から
合計成約件数(件) 42 51 113 80 158%
平均成約価格(万円) 3,062 2,826 2,810 2,510 -6%
平均m2単価(万円/m2) 40 39 40 37 -5%
平均専有面積(m2) 75 71 68 67 -1%

成約件数に注目してください。
「2017年8~10月」の31件から、2年後の「2019年5~7月」には80件になっていて、2.6倍も成約件数が伸びています。

ですが、平均成約価格は同期間2,675万円から2,510万円へと、△6%減となっています。しかし、そのわずか3期前の「2018年8~10月」は3,062万円を付けています。

この値動きから「中古マンションの買取価格が高騰してきたことからマンションを手放す人が急増し、そのため市場が一時供給過多状態に陥って平均成約価格が落ち込んだのではないか」と推測できます。

このデータから、沖縄県内で中古マンションを売るにはタイミングが重要であることがわかります。市場が品薄状態になり、買い手の購入意欲が高まっているときにいつでも売却できるように、準備をしておきましょう。

それでは実際にどのような物件が売りに出ているのかみていきましょう。

30階94平方メートルの億ションの実力とは

那覇市おもろまち1丁目にある30階建て全338戸のタワーマンションの最上階30階、94平方メートル1LDKの部屋が1億1千万円で売りに出ています。2015年5月完成です。
億ションの実力をみてみましょう。

このマンションのキャッチフレーズは「残波岬まで見渡せる」です。

残波岬は、那覇市から30キロ以上離れた読谷村の有名観光スポットです。高さ30メートルの断崖絶壁が2キロにわたって続き、岩にぶつかった波が白い飛沫をあげる様子は迫力があります。

このマンションを買えば現地に行くことなく、その絶景を楽しめるというわけです。

94平方メートルもありながら、大胆にも1LDKにしています。リビングダイニングキッチン27帖と13帖の1室、そして浴室とトイレというシンプルな構造です。

リビングダイニングのフローリングは大理石調の高級感あふれる素材を使っています。キッチンは対面式で、上部に棚などがないシンプルなものです。あえて生活感を失くし、無機質さを演出しています。洗面台、浴室、トイレの水回りも、センスが光る設備を使っています。

マンションのエントランスはタワーマンションらしい豪華なつくりです。

那覇市おもろまち1丁目は、那覇国際通り商店街から道路距離で2キロほど離れた場所にあり、モノレール・おもろまち駅まで徒歩6分です。周囲には沖縄県立博物館・美術館やホテル、飲食店、病院学校などが建ち並び、生活に支障を感じることはないでしょう。

この物件を「高い」という人は購入しないでしょう。しかしこの物件を購入する人は「安い」と感じるはずです。投資対象としても魅力があるかもしれません。

宜野湾市大山7丁目の12階79平方メートル3LDKが5,590万円

宜野湾市大山7丁目にある12階建て全44戸のマンションの最上階12階、79平方メートル3LDKの部屋が5,590万円で売りに出ています。
2016年12月完成です。

3LDKでも79平方メートルあるので、リビングダイニングは19帖を確保しています。築浅物件なので、キッチン、トイレ、浴室、洗面台は最新の設備が使われていて快適です。

宜野湾市大山7丁目は海に面していて、地区内に宜野湾漁港があります。
漁港の敷地内には新鮮な魚が格安で手に入る宜野湾はごろも市場があり、
また、近くにはぎのわん海浜公園や学校があり、快適な住空間といえるでしょう。

築浅物件とはいえ、マンションそれ自体の内容からすると5,590万円は決してお値ごろ価格とはいえません。しかし沖縄の海が付いてくるとなると、その値打ちはあると思います。

沖縄県の中古戸建ての売買状況

家の契約書を書いている
沖縄県内の中古戸建ての平均価格は以下のとおりです。中古戸建て市場がしっかり形成されている市町村のみを紹介しています。

沖縄県内の市町村別の中古戸建ての平均価格
那覇市 5,416万円
宜野湾市 7,434万円
浦添市 5,472万円
名護市 5,123万円
糸満市 4,972万円
沖縄市 3,206万円
豊見城市 5,256万円
うるま市 3,399万円
南城市 4,615万円
本部町 5,938万円
読谷村 5,065万円

平均価格であるにも関わらず5,000万円台が並び、宜野湾市に至っては7,000万円台となっています。

中古戸建て価格の参考として、

  • 神奈川県横浜市4,359万円
  • 兵庫県神戸市中央区4,350万円
  • 京都府京都市3,338万円

といった数字と比べてみると沖縄県の中古戸建ての価格が高いことがわかると思います。

沖縄県内の中古戸建ては「売るなら今」です。
それでは売りに出ている個別物件をみてみましょう。

那覇市長田2丁目の118平方メートル5LDKが4,350万円

那覇市長田2丁目にある2階建て、土地面積209平方メートル、延べ床面積118平方メートル5LDKが4,350万円で売りに出ています。
1987年11月完成です。

リフォーム済物件ですが、居間、キッチン、浴室、トイレなどは普通の印象です。キッチンは壁に面したタイプで、対面式ではありません。
土地が209平方メートルもあるので庭があって緑が多く植えられています。

那覇市長田2丁目は那覇空港から道路距離で7キロほどの場所にあり、広大な住宅街の一角を占めています。保育園、幼稚園、小学校、高校が近くにあり、沖縄大学も徒歩圏内です。
ただ、海に近いわけでもなく、これといった特徴は見出せません。
築30年以上が経過して4,000万円をゆうに上回るのは「沖縄価格」といってもいいでしょう。

宮古島の海のそばの家が2,300万円

宮古島市伊良部にある鉄筋コンクリート1階建て、土地面積172平方メートル、延べ床面積70平方メートル3LDKが2,300万円で売りに出ています。1977年1月完成です。

鉄筋コンクリート造ではありますが、築40年以上経っているので、外観や内装は「それなり」です。70平方メートルは、家族で住むにはやや狭いでしょう。

それでも2,300万円の値が付いているのは、宮古島に移住したい人を狙った「リゾート価格」だからでしょう。
したがって、沖縄本島から300キロほど離れた離島ライフを満喫したいという人によっては最適な環境でしょう。

しかし伊良部は宮古島からさらに伊良部大橋を渡ってやっと到着できる「離島の離島」です。ここを終の棲家にしたい人にとっては、2,300万円は「買い」かもしれません。

沖縄県の土地の売買状況

沖縄県の2018年の公示地価の平均変動率は以下のとおりです。平均変動率は前年比とほぼ同じ意味です。
( )内は前年2017年の数字です。

  • 全用途 5.0%増(2.9%増)
  • 住宅地 4.0%増(2.4%増)
  • 商業地 7.3%増(4.2%増)
  • 工業地 11.0%増(5.2%増

この数字は「相当高い」と評してよいレベルで、特に商業地と工業地については「プチバブル」を超えて「リアルバブル」といってもよいでしょう。
さらに詳しくみていきましょう。

全国平均・福岡県・三大都市圏より沖縄県が上回る

家の価値が上がる
全国平均、福岡県、三大都市圏の地価と比べると、沖縄の地価の強さがわかります。三大都市圏とは東京圏、大阪圏、名古屋圏の平均です。△はマイナスです。

2018年の住宅地の公示地価の平均変動率
沖縄県 4.0%増(再掲)
全国平均 △0.3%減
福岡県 1.1%増
三大都市圏 0.7%増
2018年の商業地の公示地価の平均変動率
沖縄県 7.3%増(再掲)
全国平均 1.1%増
福岡県 3.1%増
三大都市圏 4.2%増

沖縄県の住宅地の上昇率は、最早レベルが違います。そして商業地については、福岡県の3.1%増も三大都市圏の4.2%増もかなり高いレベルですが、沖縄県はそれすら上回ります。

歓迎できるが大歓迎までできない理由

沖縄県内の地価の高騰は、売却用の土地を所有している人にとって歓迎できる現象です。

しかし過度な期待はしないほうが無難です。

それは、以前の沖縄県の地価がそれほど高くなく、ここに来て高騰しているだけだからです。

2018年の公示地価の住宅地の平均価格において、全国平均を100としたとき、沖縄県は71にすぎません。三大都市圏は242、福岡県は67です。つまり沖縄県の住宅地の「価格のレベル」は、三大都市圏には遠く及びません。

商業地の平均価格は、全国平均を100としたとき、沖縄県は41、三大都市圏は280、福岡県は76です。沖縄県の商業地の価格は高騰した今でさえ、福岡県の半分ほどの価格でしかないのです。

つまり沖縄県の土地バブルは元の価格が安いことで起きていると推測できます。
このまま値上がりを続けると、投資の「うまみ」が減り上昇率が鈍化するかもしれません。
今の沖縄県の土地バブルは、1980~90年代の「あのバブル」とは違います。

沖縄県の土地オーナーは、現状を歓迎はしても、大歓迎まではしないほうがいいでしょう。冷静な市場観察を続けてください。

那覇圏の独り勝ち、離島は苦戦続く

沖縄県の地価は、高騰が続く那覇市を中心とした那覇経済圏と、下落が続く離島の二極化構造になっています。

市町村別の住宅地価格平均変動率の2018年トップ5は以下のとおりです。( )内は2017年の数字です。

    市町村別住宅地価格平均変動率トップ5

  1. 北谷町  10.8%増(7.5%増)
  2. 那覇市  9.3%増(6.5%増)
  3. 宜野湾市 9.2%増(5.5%増)
  4. 浦添市  7.4%増(3.2%増)
  5. 与那原町 7.1%増(2.3%増)

那覇市の北は浦添市、その北は宜野湾市、その北は北谷町と、この4市町は見事に連なっています。与那原町も那覇市と接触こそしていませんが、近隣自治体です。

一方、市町村別の住宅地価格平均変動率の2018年ワースト5は以下のとおりです。平均変動率の値が小さいものを1位にしています。( )内は2017年の数字です。

    市町村別住宅地価格平均変動率ワースト5

  1. 久米島町 △4.2%減(△5.0%減)
  2. 伊江村  △3.4%減(△2.8%減)
  3. 大宜味村 △1.2%減(△1.4%減)
  4. 粟国村  △1.0%減(△1.0%減)
  5. 多良間村 △0.9%減(△1.9%減)

大宜味村以外、すべて離島です。
そして大宜味村は本島の北部に位置し、南部の那覇経済圏とはかなり離れた場所になります。

つまり交通の便が悪くなったり那覇市から離れたりすると地価が下がるわけです。これは那覇経済圏の影響が薄くなるからと考えることができます。

次に商業地について市町村別にみてみましょう。
ベスト5とワースト5は以下のとおりです。

    市町村別商業地平均変動率トップ5

  1. 八重瀬町 15.1%増(8.2%増)
  2. 那 覇 市 13.3%増(7.0%増)
  3. 豊見城市 7.9%増(5.3%増)
  4. 宜野湾市 7.9%増(3.9%増)
  5. 浦添市  7.8%増(6.8%増)
    市町村別商業地平均変動率ワースト5

  1. 国頭村  △2.4%減(△0.8%減)
  2. 今帰仁村 △2.2%減(△0.7%減)
  3. 宜野座村 0.0%横ばい(0.0%横ばい)
  4. 本部町  0.6%増(0.0%横ばい)
  5. 金武町  1.0%増(0.0%横ばい)
  6. 名護市  1.0%増(0.2%増)

商業地トップ5も那覇市周辺の地域です。
ワースト1位の国頭村は、本島最北部の自治体です。今帰仁村、宜野座村、本部町、金武町、名護市もまた、本島中部・または北部の地域です。

このように商業地も那覇経済圏を離れると弱含みます。しかしワーストトップ5でも3位以下が横ばいまたはプラスになっているのは、沖縄経済の勢いを表しています。

バブルは必ずしぼむ

沖縄県の不動産オーナーのなかには「値上がりを待って売りに出そう」と考えている人もいるでしょう。今現在、沖縄はバブルといっても良いほどに不動産や土地を売るのに最適な状態です。

しかしバブルは必ずしぼみます。

もし売るタイミングを間違えてしまうと、そのまま不動産の価値は下がってしまいます。

今は売る気がなくても、不動産仲介会社に査定だけでも行ってもらいましょう。
査定額がわかれば資金計画をつくることもできますし、良い条件があれば売却活動に入ることができます。
そして不動産仲介会社の営業担当者と懇意になっておけば、「売り時」を教えてもらえます。