新潟県内に売却用の中古マンション、中古戸建て、土地をお持ちの方は、「売り時」に悩んでいるのではないでしょうか。
中古不動産価格に大きな影響を及ぼす景気動向は不透明で、プロの経済アナリストでも先を見通せない状況が続いています。

ただ、不動産売却のコツはいたってシンプルで、「値上がりしそうなら待ち、値下がりしそうなら処分する」だけです。
新潟県内に売却予定の不動産を持つ個人オーナーが価格動向の「気配」を感じ取るには、ここで紹介する国内の大きな動きと、新潟県内の局地的な不動産情報が欠かせません。是非この記事を参考にして、売り時を見誤らないようにしてください。

新潟県の不動産の全体的な話題

不動産の売却価格は、その不動産がある土地の経済情勢によって大きく左右されます。したがって、新潟県内の不動産を最適価格で売却するには、新潟県経済について注視していく必要があります。

新潟県経済は好調とはいえないから「売れるときに売る」

新潟県が2018年10月に公表した「2017年県内経済の概況」によると、新潟県経済は、企業活動に改善の動きがみられ、緩やかに持ち直している状態です(*)。個人消費も2017年前半は弱い動きが続きましたが、年後半は前年を上回り持ち直しの動きがみられました。

ただ、企業活動の改善は、海外経済の回復によるものでした。また個人消費の持ち直しも食料品の物価上昇の影響が大きく、購買意欲が高まったためではないようです。
2018年~2019年にかけてはアメリカやヨーロッパ、中国の景気が後退局面に入るとの報道が相次いでいますし、食料品などの価格上昇は継続しそうです(**)。
これらはいずれも新潟県民の消費マインドを冷え込ます要因になります。

こうしたことを考え合わせると、新潟県経済は、不調ではないが決して好調とはいえない状況といえるでしょう。
これは不動産市場にとって「よいこと」とはいえないので、売却用の不動産を保有している方は、原則「売れるときに売る」という気構えでいたほうがいいでしょう。

*:
http://www.pref.niigata.lg.jp/tokei/1356904998721.html

**:
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39378560V21C18A2EA2000/
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO39618080U9A100C1MM0000/
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO36614970X11C18A0TJ2000/

「県内の住宅投資の減少」が意味すること

新潟県内の売却用の不動産を「売れるときに売っておいたほうがよい」理由は、もうひとつあります。新潟県内の建設工事受注高は2017年の第3四半期(10~12月)から2018年の第1四半期(4~6月)まで、連続して前年同期を下回りました(*)。
これは2016年に大型の公共工事や住宅投資が増加したことの反動とみられています。つまり、2016年がよすぎたので2017年から減速し始めたわけです。

この「建設工事」には、マンションや戸建てなどの民間建築のほかに、公共事業の建築や公共事業の土木が含まれます。したがって建設工事の落ち込みは建設業者の体力を奪うことになり、不動産業界にとってはマイナス効果となります。
なぜなら「建設業者の体力減退→中小零細業者の競争力低下→業界に競争がなくなる→建設・建築コストが上昇する→マンションや戸建て価格の上昇する→売れなくなる」という流れがつくられてしまうからです。

新潟県内の住宅投資の減少傾向はさらに顕著です。
2017年の新潟県内の新設住宅着工戸数は11,887戸で、前年比8.6%減でした。特に分譲マンションの落ち込みが激しく、戸建ても持家・借家ともに減少に転じました(*)。

つまり新潟県内の不動産市場は、「建設工事全体の落ち込み」と「住宅投資の減少」というダブルパンチに見舞われているわけです。
そのパンチ力は今はそれほど強烈なものではありませんが、後からじわりと効いてくるかもしれません。したがって、新潟県内の売却用の不動産は売れるときに売っておいたほうが無難、ということになります。

*:
http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/884/933/17-18_2(3)kensetu_236132,0.pdf
※PDFファイルのため注意

新潟県の中古マンションの売買状況

それでは次に新潟県内の中古マンションの売買状況をみていきましょう。
新潟県全体を見渡すと、中古マンション市場は低調です。
さらに地方ゆえに、そもそもマンションがない市町村もあります。中古マンション市場が形成されているのは、

  • 新潟市中央区
  • 三条市
  • 南魚沼市
  • 湯沢町

の4エリアだけです。
1つずつみていきましょう。

新潟市中央区の中古マンションの売買状況

この表は新潟県内の中古マンションを扱う不動産会社が公表しているデータから作成した、延べ床面積ごとの平均価格です。新潟県には北区や東区、江南区、秋葉区などがありますが、「市場らしい市場」を形成しているのは中央区だけでした。

中古マンションの売買状況
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
新潟市中央区 601万円 850万円 1,598万円 1,448万円 2,626万円 2,850万円 4,750万円  

この表のなかで最も高価だったのは新潟市中央区万代のマンションで、その内容は、2017年11月完成、14階建ての3階、3LDK、92平方メートル、未入居、となっています。
価格は4,750万円です。
一家4人が住むには十分な広さですし未入居ではありますが、3階という低さからすると「やや高い」といった印象を持たれるのではないでしょうか。

ただこの物件は、JR信越本線と上越新幹線の共通駅である新潟駅から徒歩11分という距離にあります。またマンションがある万代地区は信濃川に接した環境の良さとともに、ANAクラウンプラザホテル新潟やファッション商業施設ラブラ万代、アイドルグループNGT48の劇場などがあります。
1キロ圏内までエリアを広げると、新潟中央郵便局、ヨドバシカメラ、敦井美術館などが含まれます。
このマンションは、自然、文化、商業へのアクセスがよい一等地に建っているわけです。「強気の値段」はこの立地のよさのためと思われます。

三条市の中古マンションの売買状況

三条市も中古マンション市場は形成されています。

中古マンションの売買状況
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
三条市 1,790万円 2,700万円 1,550万円 1,280万円

このなかで紹介したいのは、三条市須頃3の2015年9月完成、全44戸、12階建て9階、3LDK、74平方メートルの物件です。価格は2,700万円です。
三条市には県内屈指の工業地帯があります。金属加工の街として知名度は全国区といってもいいでしょう。
ただ、名の知られた地方市の築浅の9階物件とはいえ、74平方メートルで2,700万円は、人口99,000人の信越地方のマンションにしては割高な印象があります。
ただ高いなりに次のような魅力があります。

  • 上越新幹線・燕三条駅から徒歩6分
  • 北陸自動車道・三条燕インターチェンジそば
  • 信濃川沿い
  • 周辺に多数の商業施設

こうした立地条件を考えると、この物件は三条市に住む必要がある人には注目されるはずです。

南魚沼市の中古マンションの売買状況

南魚沼市の中古マンション市場は一応形成されてはいるものの、下記の表のとおりかなり値崩れしてしまっています。

中古マンションの売買状況
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
南魚沼市 50万円 90万円 144万円 342万円 230万円 300万円

このうち、南魚沼市石打の1990年11月完成、全401戸、14階建て14階、2LDK、85平方メートルの物件は、わずか300万円です。築30年になろうとしていますが、オートロック、IHクッキングヒーター、管理人常駐、そして最上階の物件です。加えて、スーパー、コンビニ、小学校、総合病院も1キロ以内にあるという好立地です。

この内容でこの価格であれば、地方移住を考えている方の候補物件になるのではないでしょうか。
というのも、南魚沼市は上信越高原国立公園の一角を占めていて、自然豊かな山河に恵まれた地域です。また清津峡温泉や逆巻温泉、秋山郷結東温泉、舞子スノーリゾート、Mt.グランビュースキー場、石打花岡スキー場、上越国際スキー場、湯沢といった観光資源が集中しています。
さらに魚沼産コシヒカリや日本酒といった特産品にも恵まれているうえ、上越新幹線や関越自動車道も通っています。
南魚沼市は移住地としては「穴場」といってもいいでしょう。

湯沢町の中古マンションの売買状況

湯沢町は新潟県内の町村で唯一中古マンション市場が形成されている自治体です。
延べ床面積ごとの平均価格は以下のとおりです。

中古マンションの売買状況
地区 ~40m² ~50m² ~60m² ~70m² ~80m² ~90m² ~100m² 101m²~
湯沢町 46万円 106万円 138万円 340万円 260万円 600万円 272万円

このなかから、湯沢町大字土樽の1990年11月完成、全545戸、2LDK、92平方メートル、16階建て12階、600万円の物件をみてみましょう。
約30年前の物件ではありますが、こちらも移住先の物件として考えるならば「掘り出し物」といえるかもしれません。

キッチンや浴室などの水回りは年数なりの古さは否めませんが、かなりの大規模マンションなので、いわゆる「つくり」はしっかりしています。
そしてなんといっても立地が魅力的です。
近くに上越新幹線・越後湯沢駅や関越自動車道・湯沢インターチェンジがあり、交通の便は申し分ありません。
観光・レジャー施設には、岩原スキー場、神立スキー場、ゴールド越後湯沢カントリークラブなどがあるほか、朝日岳、苗場山、巻機山などで登山を楽しむこともできます。

そして意外に感じるかもしれませんが、距離にして131キロ、車で約2時間半のところに世界遺産の日光・東照宮があります。
「関東から遠く離れたくないけど、田舎を満喫できる場所に住みたい」という人にはうってつけの移住先といえるでしょう。

新潟県の中古戸建ての売買状況

それでは次に、新潟県内の中古戸建ての売買状況をみていきましょう。
まずは、中古戸建ての売買価格に影響を与えそうなトピックスをみたうえで、実際に新潟県内ではどのような中古戸建てが売りに出されているのか紹介します。

人口減は最大の価格下落要因

中古戸建てを含む不動産の売却タイミングを考えるとき、不動産オーナーはさまざまな調査を行うと思いますが、そのとき意外に見過ごされがちなのが人口です。
人口と不動産価格は比例の関係にあり、ある地域で人口が増えていれば、その地域の不動産価格は上昇しやすくなります。
そして人口が減っている地域の不動産価格は、長期的には高い確率で下落します。
そこで新潟県内すべての市町村の人口を、2008年と2018年で比較してみました。

単位:人 2008年 2018年 人口の増減率
新潟県計 2,394,314 2,281,290 -4.70%
新潟市 812,294 796,773 -1.90%
北区 77,745 75,170 -3.30%
東区 138,935 137,812 -0.80%
中央区 180,058 176,625 -1.90%
江南区 68,814 69,073 0.40%
秋葉区 77,286 77,508 0.30%
南区 47,119 45,344 -3.80%
西区 160,939 157,246 -2.30%
西蒲区 61,398 57,995 -5.50%
長岡市 280,299 273,296 -2.50%
三条市 102,665 99,241 -3.30%
柏崎市 92,853 85,305 -8.10%
新発田市 102,901 98,912 -3.90%
小千谷市 39,116 36,192 -7.50%
加茂市 30,484 27,757 -8.90%
十日町市 59,840 54,167 -9.50%
見附市 42,002 40,854 -2.70%
村上市 67,930 61,475 -9.50%
燕市 82,631 80,579 -2.50%
糸魚川市 48,233 43,678 -9.40%
妙高市 36,348 33,073 -9.00%
五泉市 55,345 51,292 -7.30%
上越市 205,284 195,200 -4.90%
阿賀野市 45,823 43,165 -5.80%
佐渡市 64,249 56,510 -12.00%
魚沼市 41,911 36,951 -11.80%
南魚沼市 62,119 57,647 -7.20%
胎内市 31,881 29,765 -6.60%
聖籠町 13,630 14,329 5.10%
弥彦村 8,642 8,235 -4.70%
田上町 12,999 11,985 -7.80%
阿賀町 13,702 11,461 -16.40%
出雲崎町 5,058 4,496 -11.10%
湯沢町 8,383 8,235 -1.80%
津南町 11,053 9,876 -10.60%
刈羽村 4,742 4,664 -1.60%
関川村 6,607 5,822 -11.90%
粟島浦村 413 355 -14.00%

ご覧のとおり、新潟市江南区、新潟市秋葉区、聖籠町の3市区町以外はすべて人口が減っています。
人口が減ると住宅需要が減るので、住宅価格が下がります。また人口減は経済の衰退を招き、経済の衰退は人口減を招くので、経済活動に必要な土地などの不動産の需要はやはり減って価格が下落します。
もちろん、特殊な事情がある物件は今後値上がりするかもしれませんが、それは例外と考えたほうがいいでしょう。
ほとんどの新潟県民不動産オーナーは、「中古住宅や土地を売却するなら、なるべく早くしたほうがよい」ということを頭の片隅に置いておくべきでしょう。

新潟市内の中古「豪邸」の紹介

新潟市内の中古戸建て市場には「豪邸」と呼ぶにふさわしい物件が出ています。

新潟市北区嘉山、5,600万円

新潟市北区嘉山の木造2階建て6LDK、土地535平方メートル、延べ床面積227平方メートル、1998年10月完成の戸建てが5,600万円で売りに出ています。
車をゆうに4台停めることができる駐車場が付いています。庭には立派な枝ぶりの木々が立ち並び、ところどころに大きな石が置かれ、京都の寺の枯山水をほうふつとさせます。
内装には無垢材がふんだんに施され、畳敷きの居間に至ってはお城のようです。
北区嘉山は新潟駅から道路の距離で20キロほど離れているので、これだけの規模、これだけの豪華さで5,600万円という価格にとどまっているのでしょう。新潟市は自動車社会なので、駅からの遠さはあまり苦にならないかもしれません。

新潟市東区中山、4,880万円

新潟市東区中山の木造2階建て、土地181平方メートル、延べ床面積125平方メートル、2014年9月完成の戸建てが4,880万円で売りに出ています。
東区中山は新潟駅から道路の距離で2.7キロしか離れていません。小学校や中学校、商業施設が近くにある住みよい場所です。
築浅であることと土地面積の広さからすると5,000万円を切った価格は妥当といえるでしょう。

新潟市以外の市町村にある中古戸建ての紹介
それでは次に、新潟市以外の市町村にある中古戸建ての売却状況をみていきましょう。

長岡市寺泊金山、4,500万円

長岡市寺泊金山の鉄筋造3階建て、3LDK、土地1,492平方メートル、延べ床面積867平方メートル、1989年9月完成の戸建てが4,500万円で売りに出ています。
長岡市寺泊金山は日本海に面した地区で、この家の約80帖のリビングホール+リビングからは日本海を一望できます。内装は焦げ茶色を基調にしたシック&モダンで、木材を多用しているのですが無機質なイメージで、いわゆる「尖っている」家です。
上越新幹線とJR信越本線の共通駅である長岡駅までは、道路の距離で約30キロもあるので決して利便性のよい場所ではないのですが、近隣にヨネックスカントリークラブと大新潟カントリークラブがあります。定年後をすごす場所としてはおすすめかもしれません。

新潟県弥彦村大字弥彦、7,000万円

新潟県弥彦村大字弥彦の巨大な平屋の戸建てが7,000万円で売りに出ています。延べ床面積168平方メートル、3LDKの建物で、1982年4月に完成しました。
弥彦地区はなかなか魅力的な場所にあります。上越新幹線・燕三条駅から道路の距離で12キロほどと決して不便な場所ではなく、さらに近くには弥彦山や雨乞山といった地域の人々に愛されている山々が連なっていて、日本海に面した野積海水浴場は車で17分のところにあります。
この中古戸建てがこれほど高額なのは、土地が16,000平方メートルもあるからです。
家のなかに入るには、門をくぐってから広大な庭をひたすら進まなければなりません。内装は純和風で、部屋は障子や襖で仕切られています。庭には小川が造設されていて旅館のようです。

新潟県の土地の売買状況

新潟県の土地価格はなかなか上昇しません。2018年における全用途の公示地価の平均額は前年比マイナス1.2%で、23年連続で前年割れとなりました。前年はマイナス1.6%だったので下落幅は縮まっているのですが、2018年の全国の全用途平均はプラス0.7%だったので、新潟県の低迷ぶりが目立っています(*)。

*:http://www.pref.niigata.lg.jp/yochi/1356889474898.html

2018年公示地価は23年連続下落

詳しく2018年の新潟県の公示地価をみていきましょう。
新潟県では434地点の地価を調査しているのですが、前年より上昇したのはそのうちの14%の60地点でした。前年の2017年に上昇した地点は32点でしたので「好転」傾向といえるかもしれませんが、力強さは感じられません。

2018年の公示地価を用途別にみてみると、最も下落幅が大きかったのは商業地のマイナス1.7%で、次いで住宅地のマイナス1.1%、工業地はマイナス0.5%という結果でした。

そのなかで、前年比でプラス2.0%以上を記録したのが、以下の表の11カ所でした。すべて新潟市で、そのうち中央区が上位6位を独占しました。

<前年比が高かった上位11地点>(単位:円/平方メートル、%)
市区町村名 標準地の所在及び地番並びに住居表示 2018年価格 前年
2017年価格
変動率
(前年比)
新潟市中央区 水道町2丁目808番17 147,000 141,000 4.3
新潟市中央区 万代2丁目1997番1 「万代2-3-6」 253,000 244,000 3.7
新潟市中央区 南出来島1丁目436番6 「南出来島1-10-3」 103,000 100,000 3
新潟市中央区 東大通1丁目148番 「東大通1-7-28」 211,000 205,000 2.9
新潟市中央区 天神尾2丁目454番2 「天神尾2-13-15」 114,000 111,000 2.7
新潟市中央区 鐙1丁目70番 「鐙1-9-6」 120,000 117,000 2.6
新潟市東区 松和町109番21 「松和町9-30」 71,700 70,000 2.4
新潟市東区 物見山3丁目丙365番25 「物見山3-5-19」 64,000 62,700 2.1
新潟市北区 朝日町1丁目9番10 「朝日町1-9-13」 41,200 40,400 2
新潟市東区 有楽1丁目8番9 67,500 66,200 2
新潟市西区 東青山1丁目18番9 104,000 102,000 2

2018年の1平方メートル当たりの価格が最も高かったトップ10は以下のとおりです。
こちらは新潟市中央区で形成されている上位「群」に長岡市大手通1丁目が4位に食い込みました。

<前年比が高かった上位11地点>(単位:円/平方メートル、%)
  市区町村名 標準地の所在及び地番並びに住居表示 2018年価格 前年
2017年価格
変動率
(前年比)
1 新潟市中央区 東大通1丁目25番外 「東大通1-2-30」 535,000 535,000 0
2 新潟市中央区 米山3丁目572番2外 「米山3-1-53」 273,000 270,000 1.1
3 新潟市中央区 古町通6番町973番3外 255,000 253,000 0.8
4 長岡市 大手通1丁目4番3 254,000 260,000 -2.3
5 新潟市中央区 万代2丁目1997番1 「万代2-3-6」 253,000 244,000 3.7
6 新潟市中央区 花町2069番 226,000 226,000 0
7 新潟市中央区 東大通1丁目148番 「東大通1-7-28」 211,000 205,000 2.9
8 新潟市中央区 米山3丁目600番7外 「米山3-2-11」 196,000 193,000 1.6
9 新潟市中央区 中大畑町554番 159,000 156,000 1.9
10 新潟市中央区 上大川前通6番町1205番2 150,000 150,000 0

「日本のよい田舎町」という理解がどれくらい進むか

新潟県の中古マンションや中古戸建ての売却物件を観察すると、「日本のよい田舎町」がみえてきました。新潟県は首都圏への交通の便がいいので、現役を引退した人の移住先としては実に魅力的な土地です。
ただ、日本の地方に多くの魅力があることはよく知られていることですが、地方が人気の移住スポットになったり、大型投資を呼び込んだりすることは簡単ではありません。それは日本人の多くが都会志向から抜け出せないからです。
新潟県が持つ「思っているほど東京圏から離れているわけではない」というメリットも、都会の人になかなか浸透しません。このままでは不動産価格が上昇することは難しいでしょう。
新潟県内に売却予定の不動産を保有している方にとっては、「歯がゆい」日々がまだ続きそうです。