不動産の価格上昇

「少しでも高い金額で売却したい」
不動産売却を決めた時、誰もがまずそう考えるのではないでしょうか。
また、住み替えなどで次の物件が決まっているなど、何か事情がある場合は、「できるだけ早く売りたい」とも思うでしょう。
少しでも高く、そしてできるだけ早く売却することは、可能なのでしょうか?

不動産の売却価格を最終的に決めるのは、売主である自分自身です。売却価格を決める際、高く設定することは可能です。しかし、あまりにも相場よりも高すぎると、なかなか買主を見つけることはできません。
また、売却金額を安く設定すれば、すぐに売却できる可能性は高まりますが、かなり損をしてしまうことになります。
納得いく売却活動を進め、「できるだけ高く、できるだけ早く」売却するためには、自分の不動産の適正価格を知ることが大切です。

では、不動産の適正価格を知るには、どのような方法があるのでしょうか?
その方法の一つが、自分の不動産の路線価を知るという方法です。
路線価は、特に一戸建売却や土地売却の場合には、大変参考になる数字です。

売却価格を決めるために、目安や相場を知りたい

自分の不動産を売却する際に、適正価格を知るためには以下のような方法があります。

近隣の売却実績を知る

不動産の売却を考えるようになったら、新聞折り込みで入ってくる不動産広告のチラシやインターネットの不動産ポータルサイトなどで、自分の不動産と同じエリアにある、同じような条件の物件が、いくらで売りに出されているかをチェックしてみましょう。
すぐに売却が決まった物件は、人気があるか、あるいは価格がかなりお得だった可能性が高いです。一方、長い期間、同じ広告が繰り返し出ている場合や、「値下げしました!」と価格が何度も下げられている物件は、人気がない、あるいは適正価格ではない物件の可能性が高いのです。広告などで近隣の売却実績を見ていくことで、ある程度自分の不動産の相場がわかります。

一括査定で査定見積を取る

不動産売却を考えたら、仲介する不動産会社に依頼をします。その不動産会社を決める際には、一括査定サービスを提供しているWEBサイトで査定見積を取ってみることをおすすめします。サイトに不動産情報を一度入力するだけで、最大6社ほどの仲介業者から一括で査定見積を取ることができます。その査定見積を比較することで、自分の不動産の適正価格がわかってきます。

公的な地価で相場を知る

一戸建てや土地の売却で正確な相場を知る方法として、国や地方自治体が評価した公的な地価で相場を調べる方法があります。次からは、公的な地価の代表的なもの3つをご紹介します。

公的な地価とは?公示地価、基準地価、路線価のちがい

不動産の公的な価値を表す言葉はいろいろ

国や地方自治体が発表する不動産の価格には、「公示地価(公示価格・地価公示)」「基準地価」「路線価」などがあります。テレビニュースや新聞などで、見たり聞いたりしたことのある方も多いのではないでしょうか?まずは、それぞれの違いを説明しましょう。

公示地価(公示価格・地価公示)

公示地価は毎年1回、1月1日時点の土地の価格を国土交通省が調査して発表するものです。地価公示法に基づき、全国に定められた標準地2万6千箇所(2018年)について評価したものが3月下旬に1平方メートル当たりの価格として発表されます。鑑定評価は2人以上の不動産鑑定士が行い、更地としての価格となります。一般の土地取引においての指標となり、公共事業の用地として取得する際の補償金を算定するためにも使われています。

基準地価

基準地価は、都道府県が毎年1回、7月1日時点の土地の価格を調査して発表するものです。国土利用計画法に基づき、全国2万箇所を超える基準地について評価され、9月中旬~下旬に1平方メートル当たりの価格として発表されます。(2018年は2万1578地点)
公示地価にはない場所の公的な地価として指標となり、公示地価と基準地価は互いに補完し合っています。

路線価

路線価は不動産の土地そのものの価格ではなく、その不動産があるエリアの道路(路線)の価格を示したものです。路線価については、次でくわしく解説していきます。

路線価とは?路線価図の見方と計算方法

路線価とは?

不動産を持っている人は、その不動産に対して税金を払う必要があります。
不動産を購入した時、売却した時、また持っているだけでも税金はかかりますし、持ち主が亡くなって配偶者や子どもなどに相続が行われた際にもかかります。この税金の計算には路線価方式が採られており、基準となるのが路線価です。

税金の計算のために、1つ1つの土地の価値、時価を計算していくのは大変なことです。そこで、路線価方式では、私道は除いて公道に対して価格をつけ(=路線価)、路線価とその道路に面している土地の面積をかけることで、その土地の評価額を計算しています。

路線価には、相続税や贈与税算出の基本となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの基本となる固定資産税路線価があります。
相続税路線価は毎年国税局長によって定められ、その年1月1日時点での1平方メートル当たりの評価額が7月初めに発表されます。
一方、固定資産税路線価は市町村長(東京23区は都知事)によって3年に1度見直され、1月1日時点の1平方メートル当たりの評価額が3月末までに発表されます。
なお、固定資産税路線価については、土地の価格が大幅に下落するような場合、3年に1度の見直しを待たずに下方修正されることもあります。

一般に、路線価という場合には、相続税路線価を指しています。

路線価の意味

路線価はその名の通り道路の値段です。路線価が定められている道路に面している土地の価格を、この路線価から算出します。
路線価発表のニュースでよく、「日本一は銀座5丁目の鳩居堂本店前」(例)などと言われるのを聞いたことがないでしょうか?路線価なので鳩居堂本店の土地の値段ではなく、その前の路線価が日本一だったという意味になりますが、それはつまりその路線に面した鳩居堂の土地が日本一高いという意味と同じになります。

路線価は2018年を見ると全国約32万4千地点について発表されています。これは公示地価や基準地価の調査地点と比べると圧倒的に多く、約12~16倍になります。それだけ、調査地点が多いということは、自分の不動産の路線価を見つけられる可能性が高くなります。また、もし自分の目の前の道路の路線価が発表されていなくても、路線価図に該当しない地域の評価方法がわかる「評価倍率表」で計算することができます。

路線価図の見方

ここで、簡単に路線価図の見方をご紹介しましょう。

国税庁ウェブサイトの路線価図・評価倍率表(http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)
から、調べたい都道府県→路線価図→市区町村と選択していきます。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h30/tokyo/tokyo/prices/html/18008f.htm

路線価図

ここでは、東京都中央区のある地域の路線価図で見方を紹介します。
①評価年と路線価図のページ
上の写真左上に「30 18080」とありますが、これは平成30年の路線価図の18080ページにあるという意味になります。

②地区および、地区と借地権割合の適用範囲
記号によってその地区の種類がわかります。
左から横長六角形がビル街地区、楕円形が高度商業地区、八角形が繁華街地区、円形が普通商業・併用住宅地区、菱形が中小工場地区、長方形が大工場地区、図形なしが普通住宅地区となっています。
記号の上部または下部(路線の向きによっては右・左)が黒塗りの場合そちら側が該当、斜線の場合そちら側は該当しません。白抜きの場合は路線全域に該当します。

③借地権割合
路線価図に記されたA~Gのアルファベットにより、路線価の借地権割合がわかります。A~Gの記号に対応して、A:90% B:80% C:70% D:60% E:50% F:40% G:30% となっています。

例えば、215Bとある場合、1平方メートルあたりの価格は215(単位は千円)で、借地権割合は80%ということになります。

路線価図から自分の土地の評価額を計算する

路線価からそこに接する自分の土地の評価額を計算する場合、土地の奥行によって補正率が関わってきます。平成19年以降の補正率表はこちらから確認できます。
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm

自分の土地の評価額の計算式
1平方メートルあたりの路線価×奥行補正率=1平方メートルあたりの評価額
1平方メートルあたりの評価額×土地の面積(平方メートル)=土地の評価額
※土地が借地権の場合は、これに借地権割合をかけます。

路線価は実勢価格ではないが全く無視してもだめ

不動産売却の際、自分の希望額を売却額とすることは可能です。しかし、今回ご紹介した路線価、公示地価、基準地価という公的な土地の価値を全く無視した高額な金額を付けても、なかなか売れない可能性が高くなります。

ここで注意しておきたいのは、この路線価は相続税を算出するためのものであるということです。路線価は公示地価の8割が目安となっており、また実際に売買される実勢価格の7~8割となるように定められています。
相続税路線価は、相続税額を決めるためのものであり、相続する土地の価格は時に下がることもあれば上がることもあるため、相続税を納税する人が損をしないように少し低めに評価されているのです。

路線価によって算出された土地の評価額が適正価格ではなく、路線価での評価額÷0.7~0.8が実勢価格となること、そこから適正価格を判断していきましょう。

路線価をチェックして不動産に対しての目を肥やすことも大切

路線価などの公的な土地の評価額を知ることは、不動産に対しての目を肥やす上でも大切です。
今すぐには売却する気はないという場合でも、年に一度発表される路線価などの公的な土地の値段から自分の不動産の価値をチェックしてみましょう。
また、毎年発表されるデータとそれに対してのマスコミや専門家の分析から、不動産市場の動向を知ることができるので、不動産価格が上昇する時期を予測して売却することも可能となります。

路線価から自分の土地の評価を知っておくと、一括で不動産査定をする際、複数の不動産会社から提出された査定見積を比較する場合にも、正確な判断をするための基準にすることができ、不動産会社を1社に絞る上で役に立ちます。
不動産会社によっては、契約を取りたいからと高く見積もってくるところもあれば、早く売却するために低めに見積もってくるところもあるのです。

「どうしてもこの金額で売りたい」
売却金額を決める際に、それが現実的に可能な金額か、無理がある金額かを判断する指標となるでしょう。