和歌山県内に売却用の中古マンション、中古戸建て、土地を保有している方は、早めに売却活動に着手したほうがよいでしょう。

和歌山県内の不動産価格に影響を与える指標をみると、数値がよい指標と悪い指標が混在しています。よい数値の指標を信じてしまうと、お手持ちの不動産の売却を延期して、値上がりするのを待ちたくなります。しかし悪い数字を示している指標が現実化すれば、不動産の買い手が減り、値下げしても売れない事態に陥ります。

日本経済は2013年から急拡大し、株価も急騰しました。しかし2018年の終盤から陰りがみえ始め、2019年は景気の減速懸念がさらに強まっています。
景気が悪化すると不動産が売れなくなるので、不動産価格が下がります。
もちろん、2008年のリーマンショック後のような「悪夢」がすぐに訪れるわけではありません。したがって不動産を投げ売りする必要はありませんが、不動産仲介業者に査定を依頼するなどして、「いつでも売れる」状態にしておくことを強くおすすめします。

目次

和歌山県の不動産の全体的な話題

和歌山県内の不動産の具体的な動向を個別にみる前に、不動産価格に影響を与えそうな全体的な話題を紹介します。

経済指標にはよい数字と悪い数字が混在、警戒を強めよう

和歌山県商工観光労働総務課が2019年2月に公表した「和歌山県の経済動向について」には、よい数字も悪い数字もあります。

まずよい数字ですが、景気動向指数(CI)が改善傾向にあります。CIは数字が大きいほど景気がよいことを示します。
和歌山県内の2014年のCIは96.8でしたが、その後2015年85.2、2016年85.4、2017年82.3と下降し、2018年に再び90.0に改善しました。
また、景気の先行きを示すCLIという指数も、2014年から2018年にかけて100.1→99.2→99.8→100.3→100.0と推移しています。
いずれも安心できる数字です。
また和歌山県内の現金給与総額指数は3.4%増で、5カ月連続で前年を上回っています。給与が上がれば住宅購入意欲もわくので、この数字は売却用不動産のオーナーには歓迎できる数字です。

ところが和歌山県経済には、悪い数字も多く存在します。

  • 鉱工業生産指数:3カ月ぶりに前月を下回る
  • 百貨店・スーパー販売額:2カ月連続で前年を下回る
  • 新車登録台数:4カ月ぶりに前年を下回る
  • 有効求人倍率:前月から下降

こうした数字からは、消費者マインドが冷えつつあることが懸念されます。

よい数字と悪い数字が混在しているので、和歌山県の景気の方向性はつかみにくくなっていますが、よい数字はこれまでの好景気の影響と思われます。悪い数字は、悪い傾向が表れ始めているサインと推測できます。
したがって和歌山県民は警戒を怠らないほうがよいのです。

そして新設住宅着工戸数が3カ月ぶりに前年を下回っています。このデータは売却用不動産の価格に影響するので、詳しくみていきましょう。

「瞬間的なよい数字」に惑わされないように

「和歌山県の経済動向について(2019年2月)」のなかの、新設住宅着工戸数に注目してみます。
和歌山県内の全住宅の着工戸数は次のように推移しています。△はマイナス(減少)です。

2014年 5,014件 前年比△11.1%(減少)
2015年 4,909件 前年比△2.1%(減少)
2016年 4,806件 前年比△2.1%(減少)
2017年 4,539件 前年比△5.6%(減少)
2018年 4,935件 前年比8.7%(増加)

2014年から4年連続で前年割れしながらも、2018年で増加に転じています。
ところが最新の数字を単月でみると、2019年1月は301件で前年同月比△26.0%減となっているのです。単月でこれだけ減少したのは、2017年9月(△42.9%減)以来となります。
したがって2018年の前年比8.7%増は、「瞬間的なよい数字」にすぎず「改善傾向」ととらえることは難しいでしょう。

新設住宅の減少と中古住宅の価格低下の関係

後で詳しく紹介しますが、和歌山県内の中古マンションと中古戸建ての価格は、2017年3月から2019年2月までの2年間は上昇しています。
この事実は、中古不動産オーナーには朗報ですが、その周辺の数字が悪く気になります。

「周辺の数字」のひとつが、先ほど確認した新設住宅着工戸数です。新設住宅の減少傾向は、和歌山県民の住宅購買意欲の低下を表しています。
そして住宅購買意欲の低下は、実は新築住宅より中古住宅市場に大きなインパクトを与えます。
それは、日本人は依然として新築志向が強いからです。
欧米では、古い家を購入した後居住しながら自分流に直していくのが一般的ですし、そのほうがスタイリッシュであると考えられています。そのため中古住宅市場がしっかりしています。
日本でも、リノベーションという言葉が大分浸透してきましたが、住宅市場全体に与えるインパクトはそれほど強くはありません。日本人の多くは新築住宅に住むことを強く望んでいます。

したがって、新設住宅着工戸数が減少傾向にあるということは、中古住宅市場はさらに悪化していると予想できます。そしてその予想は「実際の数字」となって表れているのです。
この点をさらに掘り下げていきましょう。

和歌山県経済は強くなく、勢いもない

内閣府が公表している「県民経済計算」によると、和歌山県の2015年の県内総生産は3.5兆円で、47都道府県中39位に低迷しています。
和歌山県より上位の3県は36位香川県(3.8兆円)、37位宮崎県(3.6兆円)、38位奈良県(3.6兆円)です。
和歌山県より下位の3県は40位秋田県(3.4兆円)、41位山梨県(3.3兆円)、42位福井県(3.2兆円)となっています。

そして2014年から2015年にかけての県内総生産の増減率は、和歌山県は△1.8%減(△はマイナス)で46位でした。47位山口県(△3.1%減)に次ワースト2位でした。
そして県内総生産が縮小したのは和歌山県と山口県の2県だけで、45位の奈良県は0.3%増加しています。
和歌山県経済は強くなく、勢いもありません。したがって、不動産価格が値上がりする環境にはありません。

和歌山県の中古マンションの売買状況

それでは次に、不動産の種類ごとに動向を探っていきます。
和歌山県内の中古マンションは、市場は縮小しているのですが価格は上昇しています。一般的に商品でもサービスでも、人気が出ると市場が拡大し価格も上昇します。また、市場が拡大することでコストダウンが可能になり、単価が下がることもあります。
しかし、市場の縮小は人気が落ちることを意味するので、普通は価格も下がります。
ところが和歌山県内の中古マンション市場はそうはなっていないのです。不思議な現象です。
具体的な数字をみていきましょう。

「価格は上昇」「市場は縮小」という不思議な現象

以下の表は、全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)が公開している、和歌山県内の中古マンションに関するデータです。

和歌山県全域の中古マンション市場
  2017年3月から2017年5月 2017年6月から2017年8月 2017年9月から2017年11月 2017年12月から2018年2月  
合計成約件数(件) 62 26 39 36  
平均成約価格(万円) 819 886 857 982  
平均m²単価(万円/m²) 12 13 13 14  
平均専有面積(m²) 65 65 65 66  
  2018年3月から2018年5月 2018年6月から2018年8月 2018年9月から2018年11月 2018年12月から2019年2月 対2017年3月比
合計成約件数(件) 37 43 35 39 -37.10%
平均成約価格(万円) 871 1,035 935 1,006 22.80%
平均m²単価(万円/m²) 13 16 14 15 24.10%
平均専有面積(m²) 65 62 65 65 -0.30%

和歌山県内の中古マンションの平均成約価格は、2017年3~5月は819万円でしたが、2年後の2018年12月~2019年2月には1,006万円へと22.8%も上昇しています。
平均平方メートル単価も同じ期間、12万円/平方メートルから15万円/平方メートルへと、24.1%上昇しています。
この上昇率だけみると「プチバブル」が懸念されますが、恐らくそうではないでしょう。
それは成約件数が同じ2年間で62件から39件に△37.1%も減っているからです。和歌山県民は中古マンションを買わなくなっているのです。人気が過熱しなければ「プチバブル」は起きません。
また、先ほどみたとおり、和歌山県経済は「強くなく、勢いもない」状況ですので、このことからも、中古マンションがさらに高騰することは考えづらいでしょう。

ではなぜ、和歌山県内の中古マンションの平均成約価格と単価が上昇しているのでしょうか。次の3つの要因があると推測できます。

  • 好景気による価格上昇トレンドの余波
  • 新築マンションの価格高騰に引っ張られている
  • 供給不足

2017年3~5月の平均成約価格は819万円で、「地方」という事情を考慮しても安すぎる印象があります。そのため、上記3つの要素のようなきっかけがあると、簡単に値上がりしてしまうのでしょう。
それでは次に、和歌山県内ではどのような中古マンションが売りに出ているのか、個別の物件に注目してみます。

和歌山市舟津町の106平方メートル4LDKが1,380万円

和歌山市舟津町にある8階建て全32戸のマンションの最上階8階、106平方メートル4LDKの部屋が1,380万円で売りに出ています。

1989年12月完成で、築30年近くが経過していますが、それでも最上階であることと延べ床面積が100平方メートルを超えていることを考え合わせると、1,500万円を大幅に割り込む価格には割安感があります。

このマンションは、地元スーパーのオーワク大浦街道店まで987メートル、中学校まで882メートル、小学校まで481メートル、日本赤十字社和歌山医療センターまで922メートル、砂山公園まで545メートルという住環境のよさを誇ります。
2キロほど離れた場所に南海本線・和歌山市駅があり、同駅から大阪市中心部のなんば駅まで特急で1時間ほどです。大阪が「意外に近い場所」にあります。
また和歌山市舟津町は、紀ノ川河口に近く、1キロも歩けば太平洋が広がっています。

橋本市三石台の142平方メートル5SLDKが1,680万円

橋本市三石台にある8階建てのマンションで、こちらも最上階8階の142平方メートル5SLDKの部屋が1,680万円で売りに出ています。1992年2月完成で、築25年以上が経過しています。
142平方メートルもあれば、2世帯で暮らすこともできます。

橋本市三石台は内陸にある街で、地区内に南海高野線・林間田園都市駅があります。同駅からなんば駅までは普通列車で47分なので、大阪がさらに近い存在になります。
橋本市三石台地区の西側は広大な山間部や森林帯が広がっているのですが、南海高野線の沿線には立派な住宅街が形成されていて、近隣には学校や病院があります。豊かな自然に囲まれているものの、生活上の不便を感じることはないでしょう。
この物件の築年数が気にならなければ、2,000万円を大きく割り込むこの価格は魅力的です。

和歌山県の中古戸建ての売買状況

和歌山県内の中古戸建て市場も、中古マンション市場と同じ傾向がみられます。つまり市場が縮小しているのに、成約価格が上昇しています。

やはり「価格上昇」と「市場縮小」が同時に起きている

以下の表は、和歌山県全域の中古戸建ての市場動向です。観察期間は2017年3月から2019年2月までの2年間です。

和歌山県全域の中古戸建て市場
  2017年3月から2017年5月 2017年6月から2017年8月 2017年9月から2017年11月 2017年12月から2018年2月  
合計成約件数(件) 55 79 76 66  
平均成約価格(万円) 1,248 1,443 1,410 1,447  
平均土地面積(m²) 139 144 156 160  
平均建物面積(m²) 100 100 105 104  
  2018年3月から2018年5月 2018年6月から2018年8月 2018年9月から2018年11月 2018年12月から2019年2月 対2017年3月
合計成約件数(件) 67 63 53 51 -7.30%
平均成約価格(万円) 1,474 1,468 1,505 1,680 34.60%
平均土地面積(m²) 142 142 154 150 7.70%
平均建物面積(m²) 102 102 110 106 5.50%

平均成約価格はこの2年間で1,248万円から1,680万円へと34.6%も上昇しています。平均土地面積は7.7%、平均建物面積(延べ床面積)は5.5%それぞれ増加しているので、広い家が好まれていることがわかります。
これらの数字はポジティブなのですが、成約件数が55件から51件へと△7.3%減っています。2017年6~8月には79件まで上昇したのですが、それ以降は右肩下がりになっています。

県庁所在地の和歌山市の動向も、和歌山県全体の動向と同じ傾向がみられます。

和歌山市内の中古戸建て市場
  2017年3月から2017年5月 2017年6月から2017年8月 2017年9月から2017年11月 2017年12月から2018年2月
合計成約件数(件) 54 76 74 66
平均成約価格(万円) 1,258 1,451 1,425 1,447
平均土地面積(m²) 138 139 155 160
平均建物面積(m²) 100 99 105 104
  2018年3月から2018年5月 2018年6月から2018年8月 2018年9月から2018年11月 2018年12月から2019年2月 対2017年3月
合計成約件数(件) 63 62 53 51 -5.60%
平均成約価格(万円) 1,455 1,470 1,505 1,680 33.50%
平均土地面積(m²) 142 142 154 150 8.60%
平均建物面積(m²) 101 102 110 106 5.50%

やはり平均成約価格は3割以上上昇しているのに、成約件数は減少しています。
ただ平均成約価格が3割以上上昇しているといっても、1,258万円が1,680万円になっただけなので、上昇率の割に「高値になっている」という印象はありません。安い価格が正常価格になったと解釈したほうがよいかもしれません。

それでは和歌山県内で売買されている中古戸建てをみてみましょう。

和歌山市三葛の113平方メートル3SLDKが5,600万円

和歌山市三葛にある軽量鉄骨2階建て、土地面積671平方メートル、延べ床面積113平方メートル3SLDKの物件が5,600万円で売りに出ています。2007年12月完成で、築10年以上が経過しています。

土地の広さと軽量鉄骨造が価格を押し上げていると思われますが、それでも「かなり高い」印象を持たれるかもしれません。
和歌山市三葛地区は広大な住宅地を形成しています。地区のなかには和歌山県立医科大保健看護学部や名草山ゴルフセンター、商業施設、飲食店などがあります。
また地区の近くには和歌山県立医科大学付属病院もあります。
さらに和歌川に隣接していて、海にも近い立地です。
住環境のよさを考えると、この価格になるのでしょう。

海を見渡せる白浜町才野の無垢材を使ったお洒落な家が3,500万円

白浜町才野にある木造2階建て、土地面積1,360平方メートル、延べ床面積218平方メートル4SLDKの物件が3,500万円で売りに出ています。1995年12月完成で築20年以上が経過しています。

こちらは、田舎暮らしをスタイリッシュに送りたい人向けの物件です。
この住宅のハイライトは無垢材をふんだんに使った外観と内装です。ウッディでありながらモダンなデザインが採用されていて、センスのよさが光ります。リビングダイニングには味わいのある薪暖炉が設置されています。
さらに土地が1,360平方メートルもあるので、家庭菜園もガーデニングも本格的に楽しむことができます。

白浜町才野は紀伊半島の南端部近くの海岸線にあり、近隣には海水浴場や温泉、ゴルフ場、アドベンチャーワールドなどのレジャー施設が点在しています。
定年退職後に気候が温暖な田舎に住みたい方には、掘り出し物の物件といえそうです。

那智勝浦町の築浅・こだわり住宅が1,780万円

和歌山県といえば「海」というイメージなので、もう1軒、海岸線沿いの街の物件を紹介します。
那智勝浦町大字狗子ノ川にある木造2階建て、土地面積200平方メートル、延べ床面積93平方メートル1LDKの物件が1,780万円で売りに出ています。2012年完成の築浅物件です。

2階建てで93平方メートルもありながら1LDKという間取りからして、オーナーの強いこだわりが感じられます。
1階には広いバルコニーがあり、浴室から出ることができます。部屋は2階の洋室6.7帖だけで、そのほかはフリースペースになっています。また吹き抜けが2カ所に設置されているので、1階のリビングダイニングには解放感があります。

那智勝浦町大字狗子ノ川は太平洋に面した土地で、近くの那智勝浦港は国内有数のマグロ水揚げ量を誇ります。海水浴場や温泉施設も周囲に点在しています。大洞窟温泉で全国的に知られているホテル浦島は車で20分の距離にあります。

築浅で住み心地がよさそうなこだわりの家と海を満喫できる環境を、2,000万円を大きく下回る金額で手に入れることができるのは地方ならではの特権です。

和歌山県の土地の売買状況

和歌山県の2018年の公示地価の平均変動率(前年比)は、住宅地は28年連続の下落、商業地も27年連続の下落となりました。
好転している地点もありますが、全体的にはかなり厳しい状況といえます。和歌山県内に売却用の土地を持っている方は、本腰を入れて売却活動を展開しないとならないでしょう。

【住宅地】下落幅は縮小したがそれでも△1.4%、全市町村で前年割れ

2018年の和歌山県全体の住宅地の平均変動率は△1.4%で、前年の△1.6%より下落幅は縮小しています。
価格が上昇したのは11地点で、内訳は和歌山市5地点、田辺市2地点、岩出市2地点、白浜町1地点、串本町1地点です。

しかし自治体ごとの住宅地平均変動率をみると、全市町村でマイナス(前年割れ)でした。県庁所在地の和歌山市でも△0.5%でした。

△2.0%以下となったのは次の11市町です。
・有田市△2.1%・御坊市△2.0%・紀美野市△2.2%・九度山町△2.8%・高野町△3.4%・広川町△2.1%・有田川町△2.3%・美浜町△2.4%・那智勝浦町△3.1%・太地町△2.5%・串本町△2.1%

【商業地】価格上昇地点は和歌山市のみ

2018年の和歌山県全体の商業地の平均変動率は△1.1%で、前年の△1.3%より下落幅は縮小しています。
平均変動率がプラスだったのは、和歌山市内の5地点のみでした。和歌山市の平均変動率は3年連続のプラスになりましたが、2018年は0.2%アップの微増にとどまっています。
和歌山県地域政策課は、和歌山市で商業地が上昇している要因について、生活関連施設が集積している市中心部や幹線道路沿いの土地は集客力が高く人気となっていると分析しています。

和歌山市以外のすべての自治体では、横ばいか前年割れでした。
商業地の平均変動率が△2.0%以下になったのは次の10市町です。
・海南市△2.4%・有田市△3.5%・御坊市△2.0%・かつらぎ町△2.3%・湯浅町△3.1%・有田川町△2.7%・みなべ町△2.0%・上富田町△2.4%・那智勝浦町△3.1%・串本町△3.2%

まとめ~大阪効果の恩恵が小さい

和歌山県は大阪府に接していますが、大阪経済の恩恵をあまり受けることができていません。大阪経済は京都方面の北部や神戸方面の西部には広がっていますが、和歌山県がある南部には広がっていません。

ただ、温和な気候と長い海岸線と山間部を持つ和歌山県は、田舎暮らしや豊かな自然環境を求める人にとっては穴場的存在といえます。
その魅力が周知されるようになると不動産価格の上昇につながるのですが、現在はまだそのムーブメントは起きていません。
しかも和歌山県経済は芳しくないので、売却用の中古マンション、中古戸建て、土地を保有している方は、「売れる時に売る」姿勢を持っておいたほうがよいでしょう。