兵庫県内の中古マンションと中古戸建て、土地の相場及び不動産売却事例についてみていきましょう。
全体的な傾向としては、神戸市と阪神南部(尼崎市、西宮市、芦屋市)が上昇基調にあり、それ以外の阪神北部、播磨地域、但馬地域、丹波地域、淡路地域が下落基調にあります。
兵庫県でも二極分化は明確に現れています。

ただ、神戸市でも気になる兆候が見え始めています。それは中古不動産の「価格」は順調に推移しているものの、「成約件数」に陰りが出ていることです。

兵庫県内に売却用の中古マンション、中古戸建て、土地を保有している方は、「売り時」を測りかねているのではないでしょうか。
価格の上昇圧力は弱まっていますが、2020年の東京オリンピック・パラリンピックが終了しても2025年の大阪万博があるので、「しばらくは下落しないのではないか」と期待したくなります。
しかし「不動産販売の素人」である個人が、自身の不動産をピーク時(最高値圏)で売却することは至難の技です。そうであるならば、上昇局面が残っている今こそ、売却活動に着手したほうがよいのではないでしょうか。

兵庫県の不動産の全体的な話題

不動産価格はその土地の経済状況に大きく左右されます。経済が上向けば企業も人も土地や事務所や住宅を必要とするので、不動産需要が高まり不動産価格は上昇します。逆に経済が低迷すると、供給過多に陥り不動産価格は下落します。
したがって兵庫県内にある不動産の売却を検討している方は、兵庫県内の経済の動きに注目しておく必要があります。

【兵庫県経済】規模は6位だが勢いは34位

内閣府の県民経済計算によると、兵庫県の2015年の県内総生産は20.5兆円で、47都道府県中6位でした。兵庫県より上は1位東京都、2位愛知県、3位大阪府、4位神奈川県、5位埼玉県となっています。京都府が13位なので、兵庫県の関西第2位のポジションはかなり強固なものといえそうです。
ところが経済の勢いをみると、兵庫県は見劣りします。
2014年から2015年までの1年間の県内総生産の増加率をみると、兵庫県は2.6%増で34位に沈んでいます。兵庫県の上3県は31位佐賀県、32位愛知県、33位宮崎県となり、兵庫県の下3県は35位大阪府、36位香川県、37位新潟県となっています。
増加率の順位をみると、経済規模が大きいからといって必ずしも勢いを維持できるわけではないことがわかります。東京都ですら増加率は2.0%増で39位です。

県内総生産の増加率のトップ3は、1位長崎県7.6%増、2位福井県6.5%増、3位岡山県5.9%増です。これらの数字をみると、兵庫県の2.6%増が「喜べる数字ではない」ことをあらためて認識できると思います。

【兵庫県経済】景況感に陰りの兆候

兵庫県産業労働部の「兵庫県の経済・雇用情勢、2019年3月13日版」によると、兵庫県経済は「緩やかに拡大している」ものの、企業の業況判断では「足もとは改善したが、先行きは悪化すると見込んでいる」と、かなり強いネガティブワードが使われています。
景況指数は、2018年3月「12」→6月「13」→9月「9」→12月「15」→2019年3月「10」と推移しています。2018年12月で盛り返したものの、下落傾向が形成されつつあります。

一方、日本銀行神戸支店は2019年3月8日に神戸支店管内の経済概況を公表し、次のように評価しています。
・輸出は増加基調・公共投資は下げ止まり・個人消費は緩やかに持ち直している・設備投資は高水準で推移・住宅投資は弱めの動き・生産は増加基調・労働需給は引き締まっている・雇用者所得は緩やかに増加・物価は前年を上回る
こちらはそれほど悪い表現にはなっていませんが、それでも勢いがある様子はうかがえません。

新設住宅着工戸数も微減

兵庫県内の新設住宅着工戸数は、2014年の33,520戸から、2017年の33,444件へと0.2%減となっています。
さらに直近の月別の推移をみると、2017年12月から2019年1月までの14カ月のうち、前年同月を上回ったのは4カ月だけで、残りの10カ月は前年同月を下回りました。

中古マンションや中古戸建てのオーナーも新設住宅着工戸数には注目しておいてください。なぜなら日本人は新築志向が強いからです。最近、中古住宅を購入してリノベーションするスタイルが注目されていますが、まだ大きなムーブメントになっているとはいえません。日本人の多くは依然として「家を買うこと=新築を買うこと」と認識しています(*)。
*:https://www.j-cast.com/2019/01/03347127.html?p=all

したがって、兵庫県内の新設住宅着工戸数が減少しているということは、兵庫県内の住宅需要が落ち込んでいるととらえることができます。すなわち、中古マンションや中古戸建ての需要も減少していると推測すべきでしょう。
需要の減少は価格の低下を招くので、「兵庫県内に売却用の不動産を保有している方は売却活動に着手したほうがよい」というアドバイスになるわけです。

兵庫県の中古マンションの売買状況

それでは不動産の種類ごとに売買状況をみていきましょう。
まず兵庫県の中古マンションですが、価格は上昇基調にあるが市場は縮小の兆しが見え始めている、という傾向がみられます。
詳しくみていきましょう。

兵庫県内の成約価格、単価ともに上昇しているが市場は縮小傾向

以下の表は、全国指定流通機構連絡協議会が公表している兵庫県内の中古マンションの取引状況を表にしたものです。期間は2017年3月から2019年2月までの2年間で、3カ月ごとに集計しています。

マンション、兵庫県全域
  2017年3月から2017年5月 2017年6月から2017年8月 2017年9月から2017年11月 2017年12月から2018年2月  
合計成約件数(件) 1,423 1,198 1,323 1,340  
平均成約価格(万円) 1,973 1,938 1905年8月 2,016  
平均m²単価(万円/平方メートル) 27 27 28 28  
平均専有面積(平方メートル) 71 72 1900年3月 72  
           
  2018年3月から2018年5月 2018年6月から2018年8月 2018年9月から2018年11月 2018年12月から2019年2月 対2017年3月
合計成約件数(件) 1,419 1,228 1,345 1,231 -13%
平均成約価格(万円) 2,064 2,069 2,075 2,193 11%
平均m²単価(万円/平方メートル) 28 28 29 30 9%
平均専有面積(平方メートル) 72 72 71 73 2%

平均成約価格は、2017年3~5月の1,973万円から2018年12月~2019年2月の2,193万円へと11%上昇しています。このことから高価格帯の物件でも順調に売れていることがわかります。
また平均平方メートル単価も、2017年3~5月の27万円/平方メートルから2018年12月~2019年2月の30万円/平方メートルへと9%上昇しています。単価が上昇しているということは、売主(マンションオーナー)側は強気姿勢を崩さず、買主側は高い購買意欲を維持していると推測できます。
これらの数字だけをみると、売主は売却を延期して値上がりを待ちたくなるところですが、気になる数字があります。

成約件数が2017年3~5月の1,423件から2018年12月~2019年2月の1,231件へと13%も減少しています。つまり兵庫県内の中古マンション市場は縮小傾向をみせ始めているのです。
これらの数字から、兵庫県内の中古マンションの購入希望者は「高くても買う」という人が依然多いものの、「高いなら購入自体をやめてしまおう」という人が増えていると考えられます。
マンションの売主は今後、高価格物件の購入を敬遠している購入希望者たちを取り込むために、売却価格を下げる必要が出てくるかもしれません。

神戸市内の中古マンション市場にも影が差し始める

神戸市内の動向もみておきましょう。

マンション、神戸市
  2017年3月から2017年5月 2017年6月から2017年8月 2017年9月から2017年11月 2017年12月から2018年2月  
合計成約件数(件) 670 540 597 610  
平均成約価格(万円) 1,994 1,969 2,050 1,961  
平均m²単価(万円/平方メートル) 28 28 29 29  
平均専有面積(平方メートル) 71 70 71 69  
           
  2018年3月から2018年5月 2018年6月から2018年8月 2018年9月から2018年11月 2018年12月から2019年2月 対2017年3月
合計成約件数(件) 649 1901年8月 606 546 -19%
平均成約価格(万円) 2,082 2,111 2,144 2,222 11%
平均m²単価(万円/平方メートル) 30 1900年1月 31 31 9%
平均専有面積(平方メートル) 70 70 70 71 0%

2017年3~5月と2018年12月~2019年2月を比較すると、成約価格は11%上昇、平均平方メートル単価は9%上昇しているものの、成約件数は19%減っています。
神戸市内の中古マンション市場の冷え込み方は、兵庫県全体の落ち込みより深刻化していることがわかります。
ただ、あわてる必要はありません。成約件数の2018年12~2019年2月(546件)とその前年同期の2017年12月~2018年2月(610件)を比較すると10%減にとどまっているからです。
したがって、あわてて投げ売りする必要はありませんが、売却する準備には取りかかっておいたほうがいいでしょう。
例えば、不動産仲介業者に査定を依頼しておくだけでも、いざというときにすぐに売却活動を始めることができます。

東灘区向洋町中のタワマン34階、4,800万円の実力とは

兵庫県内では実際にどのような中古マンションが売りに出ているのかみていきましょう。

神戸市東灘区向洋町中1丁目にある41階建て全465戸のマンションの31階、延べ床面積128平方メートル、3LDKの部屋が4,800万円で売りに出ています。完成は1991年9月ですので、後数年で築30年になります。

部屋はかなり広く階数も魅力的ですが、築約30年の物件が約5,000万円というのは、やや割高な印象もあります。
しかし、エントランスのつくりは、「さすがタワーマンション」といった豪華さです。そしてこの物件の最大の魅力は立地でしょう。
神戸市東灘区向洋町中1丁目は、六甲アイランド(通称、六アイ)という人工島内にあります。そのため31階からは海や港湾施設を一望でき、「港マチ神戸に住んでいる」実感を毎日味わうことができます。

人工島とはいえ交通アクセスがよく、JR神戸線・住吉駅と接続している鉄道・六甲ライナーの駅は、アイランド北口駅、アイランドセンター駅、マリンパーク駅の3つあります。
また島の北東部にはフェリーターミナルがあり、大分、新門司(福岡県)、新居浜(愛媛県)への便が就航しています。
そして学校や病院、公園、銀行、美術館、飲食店、商業施設、介護施設などもそろっていて、快適な住環境をつくっています。
「特別な場所に住む」というプレミアがあるので、この物件には4,800万円という値がついているのでしょう。

宝塚市雲雀丘の1階127平方メートル、4LDKが5,480万円

宝塚市雲雀丘1丁目にある3階建て全20戸のマンションの1階、127平方メートル、4LDKの部屋が5,480万円で売りに出ています。1998年に完成しているので築20年以上が経過しています。

外観は、ヨーロッパの地方の小さな古城のような雰囲気があります。小規模マンションながらエントランスや駐車場は豪華なつくりで、ひと目で富裕層向けであることがわかります。
豪華絢爛な宝塚歌劇団がある宝塚市に相応しい物件といえます。

宝塚市雲雀丘1丁目は阪急宝塚本線・雲雀丘花屋敷駅前に広がる地域で、広大な住宅地の一部です。宝塚市役所から7キロほど離れ、近くには雲雀丘ゴルフ倶楽部があります。
築20年以上が経過しながら5,000万円をはるかに上回る値段がついているのは、地域のブランド力のなせる技でしょう。

兵庫県の中古戸建ての売買状況

兵庫県内の中古戸建て市場をみていきましょう。

兵庫県全体では成約価格は上昇しているが市場は縮小傾向

県全域の中古戸建て市場には、中古マンション市場と似た傾向がみられます。平均成約価格は上昇を維持しながら、成約件数が落ち込んでいます。

戸建て、兵庫県全域
  2017年3月から2017年5月 2017年6月から2017年8月 2017年9月から2017年11月 2017年12月から2018年2月  
合計成約件数(件) 839 741 830 762  
平均成約価格(万円) 2,347 2,419 2,282 2,378  
平均土地面積(平方メートル) 144 142 152 147  
平均建物面積(平方メートル) 106 108 107 110  
           
  2018年3月から2018年5月 2018年6月から2018年8月 2018年9月から2018年11月 2018年12月から2019年2月 対2017年3月
合計成約件数(件) 818 761 801 759 -10%
平均成約価格(万円) 2,381 2,496 2,556 2,407 3%
平均土地面積(平方メートル) 141 146 147 144 1%
平均建物面積(平方メートル) 106 109 110 108 2%

兵庫県内の中古戸建ての平均成約価格は、2017年3~5月の2,347万円から2018年12月~2019年2月の2,407万円へと3%上昇しています。同じ期間、平均土地面積は1%増、平均建物面積(延べ床面積)は2%増となっているので、より高級な家がより高い価格で買われていることがわかります。
ここまでの数値は、売却用の中古戸建てを保有している人には歓迎できるものです。

しかし、成約件数は同期間、839件から759件へと10%も減っています。同期間の比較でも、2017年12月~2018年2月の762件から2018年12月~2019年2月の759件へと0.39%減となっています。
緩やかではありますが、明らかに兵庫県内の中古戸建て市場は縮小しています。

市場が縮小すると売りにくくなるので、ディスカウントしてでも売ってしまおうという売主が現れます。すると、兵庫県内の中古戸建て市場は価格が上昇基調にあるため、割安物件はポジティブサプライズとなり、人気物件となります。それをみたほかの売主も値下げを敢行するようになり、価格の下げ圧力が強まることになります。
この負のスパイラルが始まる前に、お手持ちの中古戸建てを売却したいものです。

神戸市内でも市場は縮小傾向

続いて神戸市内の中古戸建て市場をみてみます。

戸建て、神戸市
  2017年3月から2017年5月 2017年6月から2017年8月 2017年9月から2017年11月 2017年12月から2018年2月  
合計成約件数(件) 335 294 326 285  
平均成約価格(万円) 2,375 2,586 2,277 2,638  
平均土地面積(平方メートル) 145 142 161 146  
平均建物面積(平方メートル) 107 109 107 110  
           
  2018年3月から2018年5月 2018年6月から2018年8月 2018年9月から2018年11月 2018年12月から2019年2月 対2017年3月
合計成約件数(件) 339 272 293 295 -12%
平均成約価格(万円) 2,435 2,725 2,756 2,592 9%
平均土地面積(平方メートル) 138 148 147 152 5%
平均建物面積(平方メートル) 104 112 111 109 2%

平均成約価格は、2017年3~5月の2,375万円から2018年12月~2019年2月の2,592万円へと9%も上昇しています。同じ期間、取引されている中古戸建ての土地面積は5%、建物面積は2%それぞれ増加しているので、神戸市内の中古戸建て市場でも、より広くより高額な物件が好まれていることがわかります。
しかし、この2年間の成約件数は335件から295件へと12%も減っています。
また2017年3月~2018年2月の1年間の成約件数は1,240件、2018年3月~2019年2月の1年間の成約件数は1,199件で、3.3%減です。
中古戸建て市場の縮小傾向は神戸市内でも出始めています。

神戸市中央区籠池通の3SLDKが1,880万円

それでは兵庫県内でどのような中古戸建てが売りに出ているのか、個別の物件を詳細にみていきましょう。

まずは神戸市内にもリーズナブルな物件を紹介します。
神戸市中央区籠池通の軽量鉄骨3階建て、土地面積75平方メートル、延べ床面積111平方メートル、3SLDKの物件が1,880万円で売りに出ています。1965年6月完成なので、築50年以上が経過しています。

水回りはリフォームされていますが、家全体の「やれ具合」は築年数相応といったところでしょう。ただ、普通の木造住宅ではなく軽量鉄骨造なので、基礎や構造は安心して使えそうです。

神戸市中央区籠池通は神戸市役所から3.3キロの距離にあり、周囲には神戸市立王子動物園や横尾忠則現代美術館、神戸文学館といった文化施設があります。小中学校や幼稚園も多い地域です。
医療機関は1キロ圏内に神鋼記念病院や神戸平成病院などがあるので、安心して暮らせます。
山陽新幹線・新神戸駅までは1.5キロ、車で7分という近さです。
これだけの住環境でありながら2,000万円を割り込む価格は魅力的といえるでしょう。

超富裕層の街「芦屋」の7.5億円の豪邸の実力

芦屋市山手町で鉄筋コンクリート3階建て(地下1階)、土地面積2,796平方メートル、延べ床面積846平方メートル、6SLDKの物件が7億5千万円で売りに出ています。2003年8月完成です。

超富裕層の街、芦屋ならではの物件です。外観はヨーロッパの郊外にある豪邸のようで、レンガ造りの薪暖炉用の煙突が強烈なインパクトを放っています。
敷地のなかに一歩入ると、そこが日本であることを忘れそうな、芝生の広大な庭が広がります。玄関までのアプローチが長く、そこを高級車がゆっくり走るだけで映画のワンシーンのようです。

芦屋市山手町は阪急神戸線・芦屋川駅まで300メートルほどです。地区の西側は芦屋川に接し、地区の北部には深い森が広がります。「本物のお金持ちしか住めない場所」に、この家はあります。

兵庫県の土地の売買状況

2018年の兵庫県の公示地価の平均変動率(前年比)は、住宅地は△1.1%(△はマイナス、以下同)、商業地は0.9%でした。
この結果は、神戸市の地価が影響していると考えられます。神戸市の地価が好調であれば兵庫県全体の地価が上向き、神戸市が不調であれば兵庫県全体の地価も下降します。

兵庫県内の住宅地の価格

それでは兵庫県内の住宅地の価格を地域別にみていきましょう。
2018年の神戸市の住宅地の平均変動率は0.5%で、これは2017年と同じ値でした。
153万人都市の神戸市でも微増にすぎなかったので、兵庫県全体の住宅地価の下落を食い止めることができなかったわけです。
そのほかの地域では、阪神南地域は0.6%で、神戸市の値を上回りました。
阪神北地域は△0.3%、北播磨地域は△0.9%、東播磨地域は△0.1%、中播磨地域は△2.0%、西播磨地域は△3.9%、丹波地域は△1.5%、但馬地域は△5.1%、淡路地域は△3.6%でした。

神戸市は6年連続で、阪神南地域は7年連続で、それぞれ上昇しました。
下落では、阪神北地域は10年連続、北播磨地域と東播磨地域、丹波地域は21年連続、中播磨地域と西播磨地域は20年連続、但馬地域は18年連続、淡路地域は27年連続です。

住宅地の地域別の平均価格は次のとおりです。

  • 神戸:167,000円/平方メートル
  • 阪神南:234,800円/平方メートル
  • 阪神北:118,300円/平方メートル
  • 東播磨:81,200円/平方メートル
  • 北播磨:25,700円/平方メートル
  • 中播磨:56,000円/平方メートル
  • 西播磨:33,200円/平方メートル
  • 但馬:19,700円/平方メートル
  • 丹波:16,700円/平方メートル
  • 淡路:27,900円/平方メートル

県平均は102,300円/平方メートルでした。
阪神南が極端に高額なのは、高級住宅街を形成している芦屋市が含まれているからです。

兵庫県内の商業地の価格

2018年の神戸市の商業地の平均変動率は5.7%で大幅に上昇しました。そのほか上昇したのは、阪神南地域1.9%、阪神北地域0.9%、東播磨地域0.4%でした。

下落したのは、北播磨地域△0.6%、中播磨地域△0.2%、西播磨地域△2.7%、丹波地域△1.2%、但馬地域△4.5%、淡路地域△3.1%でした。

商業地の地域別の平均価格は次のとおりです。

  • 神戸:710,500円/平方メートル
  • 阪神南:380,100円/平方メートル
  • 阪神北:185,600円/平方メートル
  • 東播磨:120,700円/平方メートル
  • 北播磨:46,200円/平方メートル
  • 中播磨:121,300円/平方メートル
  • 西播磨:60,000円/平方メートル
  • 但馬:50,700円/平方メートル
  • 丹波:34,400円/平方メートル
  • 淡路:55,500円/平方メートル

県平均は279,900円/平方メートルでした。

まとめ~「もう少し待ちたい」気持ちをグッと押さえて今売る

兵庫県内の売却用不動産の価格は一部で上昇トレンドが続いているため、不動産オーナーは「もう少し値上がりを待ちたい」という気持ちでいるのではないでしょうか。
しかし個人が自分の不動産を売却するときは、売却活動に着手してから売却が完了するまで、最短でも3カ月、半年かかることも珍しくありませんし、1年以上売れないこともあります。

今の兵庫県と神戸市の不動産市場からすると、3カ月や半年後に情勢が大きく変化する可能性があることは否定できません。日本経済は2018年後半から陰りが出始めていますし、2019年10月には消費増税が控えています。しかも世界経済も悪化しているので、訪日外国人がこれまでのように右肩上がりで増えていかないかもしれません。
兵庫県の安心材料といえば、2025年の大阪万博ぐらいでしょう。
したがって、上昇局面が少し残っている今こそ、処分すべき不動産を処分する好機といえるのです。