大阪の地価相場について

大阪市の不動産市場が好調です。地価については多くの地域で上昇傾向がみられ、大阪市内に保有している土地の売却を検討している人にとっては、「ようやく売り時が到来した」といえそうです。
また、大阪市内は新築マンションの建設・販売も順調です。中古マンションの価格は新築マンションに引っ張られる傾向があるので、中古マンションの売却を考えている方にも、いまは「チャンス」といえるでしょう。
さらに中古戸建てを売りたいオーナーも、土地目当ての買い手が高値を提示するかもしれないので、こちらも期待できます。

大阪市内を中心に大阪府内の不動産売却事情を、中古マンション、中古戸建て、土地にわけてみていきましょう。

大阪府の不動産価格に影響を与えそうなトピックス

中古マンション事情をみる前に、大阪府の不動産価格に影響を与えそうなニュースやトピックスを紹介します。

投資マネーが大阪市内の不動産に注目している

日本経済新聞が、大阪市内の不動産オーナーを喜ばせるような記事を掲載しました。タイトルは「大阪中心部、投資マネー流入 高額タワーマンション、土地取得争い 首都圏高騰で大阪市に割安感」となっています(※)。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28708720Y8A320C1LKA000/

この記事の概要は以下のとおりです。

  • 大阪市中心部の公示地価の上昇が鮮明
  • 土地の買い手であるマンション事業者が強気姿勢(高い購買意欲)
  • ホテル開発事業者と土地取得を競り合い、マンション事業者が競り勝つことが増えてきた
  • オフィスビルの需要も高まっている
  • 東京などの首都圏でマンション価格が高騰し、大阪に割安感が出て魅力が増している

5,000万円、2020年完成でも6割が売約済み

完売済

こうした傾向が端的に現れているのが、地下鉄御堂筋線・中津駅から徒歩1分の場所に東急不動産などが建設している50階建てタワーマンションです。最多価格帯が5,000万円台、入居開始が2020年という状況にもかかわらず、2018年3月の段階ですでに6割が売約済みという人気ぶりです。
また、やはりマンション開発業者の東京建物が大阪市北区堂島の大型ビル用地を購入しました。これも「タワーマンションを建てるのではないか」という憶測を呼んでいます。
大阪市内の不動産市場の活況を生んでいるのは、投資マネーです。最初から貸し出すつもりでマンションの一室を購入する人が増えているのです。
株価高騰で得た株式投資の利益を不動産投資に回してリスク分散する動きも、大阪市内の不動産価格上昇に影響していると考えられます。

不動産経済研究所というシンクタンクによると、首都圏のマンション価格は1平方メートル当たり86万円ですが、大阪を含む近畿圏は63万円と3割ほど安くなっています。一般的に投資マネーは割安感があるものに集まりますが、近畿圏のマンション価格が首都圏より安いのは当然としても、30%offはかなりお買い得感があります。

大阪市の土地・マンションオーナーには朗報といえる

新築マンションやホテルの建設が増えれば土地の奪い合いになるため、売却予定の土地を持っているオーナーには、現状は歓迎されるでしょう。
また新築マンションの価格が高くなれば、買いたくても買えない人が出てくるので、中古マンションの人気が高まります。
したがって、大阪市内に売却したいマンションを持っている方にも朗報といえるでしょう。

関電も佐川も大規模ホテルを建設

先ほど「大阪市ではホテル開発事業者とマンション事業者が土地を競り合っている」と紹介しましたが、その一例が、関西電力の子会社、関電不動産開発株式会社が計画しているホテル建設です。
同社は2018年9月に、大阪市北区の大阪メトロ・東梅田駅から徒歩7分の場所に、鉄骨造地上17階建て、延べ床面積約9,000平方メートル、客室数253室のホテルを建設すると発表しました。
完成は2020年7月ですので、東京五輪(オリンピック開催期間は7月24日~8月9日、パラリンピックは8月25日~9月6日)にぎりぎり間に合います。
この建設スケジュールから、関電不動産が東京五輪後も大阪市内の宿泊需要は落ちないと読んでいることがわかります。

また佐川急便系のSGリアルティ株式会社は、大阪市淀川区に建設中のホテル「からくさホテルグランデ新大阪タワー」を2019年11月に開業させます。客室数は関電不動産のホテルを大幅に上回る396室で、都会の大ホテルには珍しく大浴場も備えます。新大阪駅から徒歩5分という好立地に、2017年に工事に着工しました。
こうした大規模ホテルの建設ラッシュを見ると、大阪経済界がいかにインバウンド需要に期待しているかがわかります。

公共美術館の新設でアートビジネスが生まれるかも

公共事業による建築物にも注目案件があります。大阪市は2019年3月(2018年度末)にも、中之島で「大阪新美術館(仮称)」の建設工事を始める予定です。完成は2021年です。
大阪市がこの構想を打ち出したのは1990年。つまりバブル崩壊前夜の計画が、失われた20年を経て、さらにそこに約10年が加わってようやく日の目をみるわけです。
大阪新美術館(仮称)は、コンセッション方式PFIで運営されます。コンセッション方式PFIとは、美術館の所有権を大阪市に残したまま、運営だけを民間事業者が行う仕組みで、民間事業者は美術館の利用料で運営費や利益をまかないます。
この方式だと民間事業者が美術館を自由に経営でき、売上を向上させれば利益も増やすことができます。そのため民間事業者に「利便性を上げて儲けよう」というモチベーションが働きます。大阪に新しいタイプのアートビジネスが誕生するかもしれません。

大阪府の中古マンションの売買状況

それでは大阪市を中心とした関西圏の中古マンション市場を展望していきましょう。

注目のエリアトップ10はココ

大阪市を中心とした関西圏で、マンション市場として注目を集めているエリアは以下のとおりです。

1位 大阪市北区
2位 兵庫県西宮市
3位 大阪市中央区
4位 滋賀県草津市
5位 大阪府吹田市
6位 大阪市福島区
7位 神戸市東灘区
8位 大阪市西区
9位 大阪市天王寺区
10位 兵庫県姫路市

このエリアに売却しようとしている中古マンションを保有している方は、「強気姿勢を持っていてよい」といえるでしょう。オーナーが希望する価格で中古マンションを売却できる可能性が高くなるので、購入希望者から値下げ要請を受けても、大幅譲歩をする必要がないかもしれません。

1位の大阪市北区は新築マンションが5年で6割上昇

1位に輝いた大阪市北区では、新築マンションの平均価格が2013年の約3,900万円から、5年後の2018年には6,200万円強まで上昇しています。その上昇率は59%にもなります。同期間の新築マンションの平均面積は60~70平方メートルの間でほぼ横ばいなので、平均単価が上昇していることになります。

新築マンションが高騰すると、それに引っ張られる形で中古マンションもそれまでより高く売れるようになります。
そのため大阪市北区の中古マンションも、高値で売却できる可能性が高まります。
中古不動産は築年数が経つほど安くなるので、通常売却額は「去年より今年」のほうが下がるのですが、大阪市北区のマンションは「去年より今年」のほうが高く売れるかもしれません。

2位の兵庫県西宮市では80平方メートル物件は売れやすい

2位の兵庫県西宮市の新築マンションの平均床面積は、2013年から2018年まで約80平方メートルでほとんど変わっていません。「広いマンションに住みたいから西宮市の物件を買う」という購買行動をされている人が多いと推測されます。
よって西宮市の中古マンションは、80平方メートル以上あると売りやすく、それより狭いと売りにくいといえます。
ちなみに西宮市の新築マンションも、平均価格は2013年が約4,400万円でしたが、2018年は約6,600万円へと50%上昇しています。
これも中古マンションの売却には「好機到来」といえます。

3位の大阪市中央区は5年で2倍、平均7,500万円超も

大阪市中央区は、1989年に東区と南区が合併して誕生した比較的新しい区です。元はビジネス街だったため宅地に適さない場所でしたが、老朽化したビルを取り壊した跡地にマンションができたため、国内屈指の人口増加エリアとなっています。
よって、新築マンションの平均価格も上昇基調で、2013年の約3,700万円から、2018年には約7,500万円へと2倍以上になっています。
これだけ新築物件が高騰すると、中古マンションも物件によっては購入時より高く売ることができるかもしれません。中央区の中古マンションオーナーは慎重に買い手を選び、確実に売却益を確保したいところです。

6位の大阪市福島区は高級エリアの仲間入り

パナソニックの創業の地である大阪市福島区の新築マンションの平均価格は、2013年は約3,300万円でした。下請けの中小企業が軒を連ねることから、「お手頃価格の物件」が多いという特徴がありました。
しかしこちらも新築マンション価格は上昇していて、2018年には約5,300万円と5年で61%も上昇しました。工業のマチだった福島区は「高級マンションエリア」に仲間入りしたかっこうです。

大阪府の中古戸建ての売買状況

次に、大阪市24区の中古戸建ての売買状況をみていきましょう。次の表は、24区別の71~80平方メートルの中古戸建ての平均価格です。

(単位:万円、データなしの( )の数字は61~70平方メートルの中古戸建ての平均価格)

都島区 約4,400 西淀川区 約2,500 東住吉区 約3,400
福島区 約4,200 東淀川区 約2,900 西成区 約3,100
此花区 約2,500 東成区 約3,500 淀川区 約3,200
西区 約4,000 生野区 約2,700 鶴見区 約3,600
港区 約3,800 旭区 約2,900 住之江区 約2,300
大正区 約3,000 城東区 約3,900 平野区 約2,500
天王寺区 約5,100 阿倍野区 約4,000 北区 データなし
(約5,300)
浪速区 データなし
(約5,000)
住吉区 約2,700 中央区 データなし
(約7,000)

5,000万円超の天王寺区、浪速区、北区、中央区の中古戸建て売却は時間をかけよう

71~80平方メートルの中古戸建てで平均価格が5,000万円を超えている区は、天王寺区、浪速区、北区、中央区の4区でした(浪速区、北区、中央区は61~70平方メートルですでに5,000万円超)。

天王寺区は大阪環状線内に位置する好立地に加え、市内屈指の商業地区という性質が富裕層を惹きつけ、複数の高級住宅街を形成しています。教育施設が充実し大型病院があるなど、住民に高付加価値を提供しています。ステータスの高い天王寺区の中古戸建て住宅は、今後の値上がりが十分期待できます。

浪速区は、地域の再開発に着手したころにバブル経済が崩壊し、一時期、地域経済が停滞したこともあります。しかし、その後に家賃が安いワンルーム賃貸マンションが数多く建ち、その入居者たちが独特な文化を生み出し「雰囲気のある街」をつくりあげました。もちろん、新世界など「昭和の雰囲気」も浪速区の魅力のひとつです。
それで都心回帰の波が起きると「住みたい都会の街」に変貌を遂げ、浪速区の不動産市場が活性化したわけです。

北区には全国的に有名な繁華街、梅田があります。デパートや商業施設が林立しています。さらに大手企業の本社や支社も多いほか、大阪市役所や日本銀行の支店もあります。
その一方で、北区の東部にある日本一の長さを誇る商店街「天神橋筋商店街」は、人情味あふれる街でもあります。
そのほか北区は、交通の要衝としても重要な位置を占めています。西日本最大のJR大阪駅も、私鉄各社が乗り入れる梅田駅も北区にあります。大阪府内の他の自治体や兵庫県、京都府、滋賀県、福井県と、大阪市内との行き来は、北区が起点になるわけです。

中央区は前章で紹介したとおり、人口が増加傾向にあるところが売却しようとしている中古戸建てオーナーには魅力でしょう。

この4区に建っている中古戸建てを売却しようと検討している方は、強気姿勢を維持してよいのではないでしょうか。仮に住宅が老朽化していても、土地目当ての購入希望者なら高値を提示するはずです。仲介する不動産会社と相談しながら、しっかり時間をかけて売却活動に取り組むことで、納得のいく売却が実現するかもしれません。

4,000万円台の都島区、福島区、西区、阿倍野区も注目エリア

大阪の街並み

上記の4区(天王寺区、浪速区、北区、中央区)ほどではないにしても、71~80平方メートルの中古戸建て価格が4,000万円台に到達しているのは、都島区、福島区、西区、阿倍野区の4区です。

都島区は繁華街と住宅街が同居した街です。バブル期に高層マンションが建ち大規模な住宅街がつくられました。人口は1975年に8万人台にまで落ち込みましたが、その後増加に転じ、2010年には10万人を突破し、2015年も2010年を上回り10万人を維持しました。「成長を続ける街」であることが、都島区の戸建て住宅価格を下支えしている要因のひとつと考えられます。

福島区は先ほど紹介したようにマンション価格が高騰化しているので、街全体に高級感があり、それが中古戸建て価格の上昇にも影響していると考えられます。

西区は大阪市で最も歴史がある区で、この街に住むことが一種のステータスになっています。さらに高層マンション建築も進み、若い人の人口が増えているという特徴があります。老年人口の比率が大阪市24区内で最も低く、小学校が不足するという、少子高齢化に逆行したポジティブな傾向が西区の魅力といえます。

大阪府の土地の売買状況

2018年の基準地価では、大阪府の平均は314,452円で47都道府県中2位でした。前年比で6.82%も上昇し、この上昇率は全国6位でした。
大阪府は「土地が買いにくい地域」といえますが、逆に売却したい土地を持っているオーナーからすれば「土地を売りやすい地域」となります。

大阪市の地価は価格も上昇率も西区がトップ

大阪市24区の2018年の基準地価を「地価平均の高い順」と「前年比上昇率の高い順」で並べると、ある顕著な傾向が現れました。

  地価平均「高い順」 地価の前年比の上昇率「高い順」
    地価平均 上昇率   上昇率 地価平均
1 西区 90万4454円/m² 13.40% 西区 13.40% 90万4454円/m²
2 阿倍野区 77万9285円/m² 1.89% 浪速区 12.63% 57万9125円/m²
3 天王寺区 66万1750円/m² 5.61% 北区 11.66% 25万0250円/m²
4 福島区 59万3571円/m² 9.42% 中央区 10.62% 27万0352円/m²
5 浪速区 57万9125円/m² 12.63% 福島区 9.42% 59万3571円/m²
6 淀川区 46万7333円/m² 2.60% 天王寺区 5.61% 66万1750円/m²
7 都島区 34万3600円/m² 2.07% 淀川区 2.60% 46万7333円/m²
8 住吉区 27万4000円/m² 0.69% 都島区 2.07% 34万3600円/m²
9 中央区 27万0352円/m² 10.62% 阿倍野区 1.89% 77万9285円/m²
10 東成区 26万2666円/m² 0.63% 城東区 0.76% 26万0285円/m²
11 城東区 26万0285円/m² 0.76% 住吉区 0.69% 27万4000円/m²
12 北区 25万0250円/m² 11.66% 東成区 0.63% 26万2666円/m²
13 旭区 24万6333円/m² -0.11% 港区 0.62% 24万0900円/m²
14 東住吉区 24万2714円/m² -0.05% 西成区 0.49% 17万2200円/m²
15 港区 24万0900円/m² 0.62% 東淀川区 0.32% 22万9285円/m²
16 東淀川区 22万9285円/m² 0.32% 鶴見区 0.31% 22万9000円/m²
17 鶴見区 22万9000円/m² 0.31% 平野区 0.29% 19万1333円/m²
18 住之江区 21万0833円/m² 0.17% 住之江区 0.17% 21万0833円/m²
19 西淀川区 20万8166円/m² 0.00% 生野区 0.04% 19万3714円/m²
20 大正区 20万0250円/m² -0.63% 西淀川区 0.00% 20万8166円/m²
21 生野区 19万3714円/m² 0.04% 東住吉区 -0.05% 24万2714円/m²
22 平野区 19万1333円/m² 0.29% 此花区 -0.05% 17万9200円/m²
23 此花区 17万9200円/m² -0.05% 旭区 -0.11% 24万6333円/m²
24 西成区 17万2200円/m² 0.49% 大正区 -0.63% 20万0250円/m²

地価平均でも上昇率でも西区が1位になりました。
さらに新築マンションの価格が高いエリアとして紹介した北区、中央区、福島区や、中古戸建て価格が高い天王寺区、浪速区は上昇率ランキングの上位5位以内に入っています。
こうしたことから、大阪市24区内の土地価格には、次のような傾向があることがわかりました。

人気の区の土地は高値で取り引きされ、そのうえ、今後ますます価格が上昇するポテンシャルが感じられる

バブル期はどの土地も値上がりする傾向がみられましたが、最近の土地の値上がりは人気エリアに集中しています。これは不動産の買い手が十分吟味している結果であると推測できます。
所有地が人気エリアかそうでないかで、土地オーナーの明暗がくっきりわかれることになりそうです。

大阪市以外の大阪府の市でも「人気の固定」がみられる

それでは次に、大阪市以外の大阪府内の市の2018年基準地価をみていきましょう。
こちらも全体的に、地価平均が高い市は前年比上昇率も高い傾向にあります。つまり大阪府全体に、人気のエリアの固定化が進んでいるといえます。
ただ、大阪市内では2ケタ上昇率も珍しくありませんでしたが、大阪市以外の市の地価の上昇率は、堺市の1.94%アップ(地価平均は13位14万1562円/m²)が最高でした。このことから、大阪府の土地人気も都市部に集中していることがわかります。

地価平均の高い順ランキング
    地価平均 上昇率
1 吹田市 25万2320円/m² 1.59%
2 豊中市 22万7346円/m² 1.33%
3 茨木市 22万2857円/m² 1.49%
4 箕面市 20万8800円/m² 1.82%
5 守口市 19万9625円/m² -0.45%
6 池田市 19万7836円/m² 0.59%
7 高槻市 19万3903円/m² 0.57%
8 東大阪市 16万8076円/m² 0.51%
9 藤井寺市 16万3500円/m² -0.21%
10 摂津市 16万0600円/m² -0.39%
11 寝屋川市 14万6000円/m² -0.12%
12 四條畷市 14万3750円/m² -0.12%
13 堺市 14万1562円/m² 1.94%
14 大東市 14万1000円/m² -0.23%
15 枚方市 13万8766円/m² 0.55%
16 八尾市 13万6100円/m² -0.27%
17 門真市 13万2166円/m² -0.55%
18 島本町 13万0666円/m² 0.00%
19 柏原市 12万6400円/m² -0.54%
20 交野市 12万5628円/m² -0.77%
21 高石市 12万2500円/m² 1.74%
22 松原市 11万8625円/m² 0.18%
23 泉大津市 11万6333円/m² 0.70%
24 羽曳野市 10万5330円/m² -0.77%
25 大阪狭山市 9万9733円/m² -0.86%
26 岸和田市 9万2538円/m² -0.02%
27 忠岡町 8万3433円/m² -0.17%
28 泉佐野市 8万2990円/m² 0.71%
29 和泉市 8万2900円/m² -0.31%
30 富田林市 7万8427円/m² -0.67%
31 河内長野市 7万7092円/m² -0.57%
32 貝塚市 6万7260円/m² 0.17%
33 熊取町 6万2680円/m² -0.53%
34 太子町 5万4400円/m² -1.20%
35 田尻町 5万3700円/m² -0.20%
36 泉南市 4万8244円/m² -1.05%
37 阪南市 4万7488円/m² -0.72%
38 豊能町 3万7400円/m² -2.02%
39 河南町 3万3550円/m² -1.81%
40 岬町 3万1025円/m² -3.11%
41 千早赤阪村 2万6000円/m² -2.62%
42 能勢町 2万1950円/m² -2.65%

上昇率は、地価平均の上位組はプラス傾向がみられますが、下位組はマイナスが多くなっています。高い土地はより高く、安い土地はより安くと、二極分化しているわけです。

まとめ~自分の不動産がある場所の情報しか参考にできない

大阪府は外国人観光客に人気のエリアで、インバウンド需要の増加に伴って経済が好調です。世界的なイベントである東京五輪に目が奪われがちですが、大阪にも経済イベントは多く、これも中古マンションや中古戸建て、土地の価格によい効果をもたらしていると考えられます。
ただ大阪市の特定の区に人気と投資マネーが集中していることをうかがわせる数字も散見されました。そのため大阪府に中古不動産や土地を持っていて、今後売却の可能性があるオーナーは、「全体的な傾向」より「自分の不動産がある地域の情報」を把握しておく必要があるでしょう。
大阪府内で不動産を売却するときは、事前に不動産会社からピンポイント情報を入手することをおすすめします。