また、ホテルの建設ラッシュが続き、観光地としてのグレードは今後ますます高まるでしょう。

そんな好調な経済を背景に、沖縄県内の地価が高騰しています。
そうなると沖縄県内に売却用の「中古マンション、中古戸建て、土地」を所有している方は、売却を先延ばしにして値上がりするのを待ちたいと考えるでしょう。

しかし注意してください。

日本経済新聞は2019年6月に「沖縄経済に警戒感、人件費や地価高騰じわり」という記事を掲載しました。この記事によると沖縄経済は2019年がピークと予測されています。

そのため、売却を考えている不動産や土地は「今が売り時」なのかもしれません。
良い条件があったとき、すぐ売却できるように不動産仲介会社に連絡を取り、不動産・土地の査定を行ってもらうようにしましょう。

沖縄県の不動産の全体的な話題

不動産の種類ごとの動向を探る前に、沖縄県全体の不動産価格に影響を与えそうな経済トピックスをみていきましょう。

沖縄経済は、よいニュースが目立ちます。
沖縄県企画部は2019年6月、「沖縄県経済動向」を公表し「景気は拡大している」と判断しました。「景気拡大」はこれで26期連続となりました。

ただその好調なニュースのなかに気になる数字や指摘があります。好調の潮目が変わるサインは「悪いニュース」として現れます。

ゆいレールが4駅増え4キロ延伸、政府が費用をバックアップ

那覇空港と首里城を結ぶ沖縄都市モノレール（通称、ゆいレール）が2019年10月から、4駅増え4キロ延伸されます。

新しい駅は、首里駅の先にできる石嶺駅、経塚駅、てだこ浦西駅、浦添前田駅です。
さらに2022年度には、これまでの2両編成が3両に増えます。
この大規模リニューアルの背景には、観光客の増加による、ゆいレールの利用者増と、政府の財政支援があります。

3両編制にするとホームドアや車両基地などを整備しなければなりません。
その予算は280億円にもなります。

そのうち、沖縄県、那覇市、浦添市が総額45億円、ゆいレールを運営する沖縄都市モノレール株式会社が56億円負担します。
そして残りの179億円を政府が負担します。

179億円は総事業費280億円の64％に当たります。政府が特定地域の交通インフラを、これほどしっかり支援するのはまれです。

米軍基地問題などの政治的な判断が働いているかどうかはともかく、ゆいレールの機能強化が観光地の魅力アップに貢献することは間違いありません。

「注意書きなし」の景気拡大

沖縄県以外の県の景気判断では、現状を維持しながらも「弱いセクションもある」といった注意書が目立つようになりました。

その理由は、米中貿易戦争やイギリスのEU離脱（いわゆるブレグジット）といった、世界の政治と経済の不安定さから、来ています。

しかし、沖縄県企画部が2019年6月に出した「沖縄県経済動向」は、注意書きも躊躇もなく、ただ「景気は拡大している」としています。とても力強い断定です。
沖縄県だけが、景気後退を免れているのです。

沖縄県経済動向における2019年1～3月期の各セクションの情況を紹介します。

• 観光
  • プロ野球キャンプや春休みの影響で国内客前年比増
  • 中国人の旅行需要により外国客前年比増
  • ホテルの平均客室稼働率は78%をキープ
• 個人消費
  • 百貨店・スーパー販売額・新車販売台数ともに前年比増
• 建設
  • 新設住宅着工戸数、面積ともに前年比減
  • 非居住建築物の面積、工事費も前年比減
  • 公共工事保証請負額も前年比減
• 雇用
  • 完全失業率は復帰後最低の2.1%
  • 有効求人倍率は復帰後最高の1.23倍

上記の4項目の中でも建設の項目に注目してほしいです。このデータは「中古マンション、中古戸建て、土地」の売却にも関わるので、あとでさらに詳しくみていきます。

観光が絶好調、ホテルは建設ラッシュ

沖縄県の2018年度の観光収入額が7,335億円となり、史上初めて7,000億円を突破しました。
2017年度比で5％増え、6年連続の過去最高更新となります。

観光客1人当たりの消費額は73,335円で、こちらも前年度比1％増でした。

これだけ観光客がやってくるので、沖縄県では今、観光ホテル、ビジネスホテル、高級リゾート、コンドミニアムなどの建設ラッシュに沸いています。

沖縄県・宮古島では、2019年5月に小田急グループのリゾートホテルが開業しました。
さらに世界的なホテルチェーンのマリオットも、1泊17万円の客室を持つ高級ホテルを宮古島にオープンしています。

2020年以降もホテルなどの開業は続きます。

日経新聞が気になる指摘

バブル景気をほうふつとさせる賑わいをみせている沖縄県経済ですが、日本経済新聞は2019年6月に「沖縄経済に警戒感、人件費や地価高騰じわり」（＊）という記事を掲載しました。

（＊）：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45959410R10C19A6LX0000/

好調が続く沖縄県経済に警戒感が出ていて、主力の観光業も2019年が「踊り場」になると予想されています。

踊り場とは、まだ下落局面ではないものの、上昇局面が終了している状態のことをいいます。踊り場から下落する可能性も十分考えられます。
日経新聞の記者が懸念するのは、以下の項目です。

• 日米貿易摩擦の影響
• 人件費の上昇による小売店の赤字化や閉店
• 地価の高騰で土地が獲得しにくい

こうしたことから、沖縄県内の観光業者には「伸び率は下がるだろう」という声があります。

実際に日本銀行の那覇支店長は「景気拡大の速度はピークアウトしている感がある」と述べています。
ピークアウトとは、絶頂期から下降期に向かう、という意味です。

気になる新設住宅着工戸数の前年比減

新築住宅の動向は中古住宅の動向と密接に関係しています。
理由としては、日本人は新築志向が強く、新築住宅市場が過熱することで中古住宅市場が徐々に盛り上がっていきます。

そして住宅市場全体が落ち込むときは、まず中古住宅市場が冷え込んでから、新築市場が低迷し始めます。

先ほど紹介したとおり、沖縄県企画部の「沖縄県経済動向」（2019年6月発表）によると、沖縄県の新設住宅着工戸数は、戸数、面積ともに前年比減で推移しています。

したがって沖縄県では、中古住宅市場がすでに低迷し始めているかもしれません。
そこで、沖縄県内の2018年4月～2019年3月までの新設住宅着工戸数の前年比の推移をチェックしておきましょう。△はマイナスです。

この表を見てもわかるとおり、住宅の着工戸数の相場が不安定な状態です。

そして、この1年で最も増加幅が大きかったのは2018年6月の28.8％増でしたが、下落幅が最も大きかったのは2019年2月の△32.1％減でした。2018年11月の△29.7％もかなり大きな下げ幅です。
すなわち現在の市場は、不安要素のほうに振れていることがわかります。

新設住宅着工戸数が中古住宅の先行指数だとすれば、中古住宅市場も不安定かつ値下げに敏感になっている可能性があります。

したがって中古マンションや中古戸建てのオーナーは、高値で推移していても油断しないほうがいいでしょう。

沖縄県の中古マンションの売買状況

不動産の種類ごとに売買状況をみていきましょう。まずは沖縄県内の中古マンション市場の動きをみてみます。

以下の表は、全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）による、2017年8月～2019年7月の沖縄県全域の中古マンションの値動きです。

成約件数に注目してください。
「2017年8～10月」の31件から、2年後の「2019年5～7月」には80件になっていて、2.6倍も成約件数が伸びています。

ですが、平均成約価格は同期間2,675万円から2,510万円へと、△6％減となっています。しかし、そのわずか3期前の「2018年8～10月」は3,062万円を付けています。

この値動きから「中古マンションの買取価格が高騰してきたことからマンションを手放す人が急増し、そのため市場が一時供給過多状態に陥って平均成約価格が落ち込んだのではないか」と推測できます。

このデータから、沖縄県内で中古マンションを売るにはタイミングが重要であることがわかります。市場が品薄状態になり、買い手の購入意欲が高まっているときにいつでも売却できるように、準備をしておきましょう。

それでは実際にどのような物件が売りに出ているのかみていきましょう。

30階94平方メートルの億ションの実力とは

那覇市おもろまち1丁目にある30階建て全338戸のタワーマンションの最上階30階、94平方メートル1LDKの部屋が1億1千万円で売りに出ています。2015年5月完成です。
億ションの実力をみてみましょう。

このマンションのキャッチフレーズは「残波岬まで見渡せる」です。

残波岬は、那覇市から30キロ以上離れた読谷村の有名観光スポットです。高さ30メートルの断崖絶壁が2キロにわたって続き、岩にぶつかった波が白い飛沫をあげる様子は迫力があります。

このマンションを買えば現地に行くことなく、その絶景を楽しめるというわけです。

94平方メートルもありながら、大胆にも1LDKにしています。リビングダイニングキッチン27帖と13帖の1室、そして浴室とトイレというシンプルな構造です。

リビングダイニングのフローリングは大理石調の高級感あふれる素材を使っています。キッチンは対面式で、上部に棚などがないシンプルなものです。あえて生活感を失くし、無機質さを演出しています。洗面台、浴室、トイレの水回りも、センスが光る設備を使っています。

マンションのエントランスはタワーマンションらしい豪華なつくりです。

那覇市おもろまち1丁目は、那覇国際通り商店街から道路距離で2キロほど離れた場所にあり、モノレール・おもろまち駅まで徒歩6分です。周囲には沖縄県立博物館・美術館やホテル、飲食店、病院学校などが建ち並び、生活に支障を感じることはないでしょう。

この物件を「高い」という人は購入しないでしょう。しかしこの物件を購入する人は「安い」と感じるはずです。投資対象としても魅力があるかもしれません。

宜野湾市大山7丁目の12階79平方メートル3LDKが5,590万円

宜野湾市大山7丁目にある12階建て全44戸のマンションの最上階12階、79平方メートル3LDKの部屋が5,590万円で売りに出ています。
2016年12月完成です。

3LDKでも79平方メートルあるので、リビングダイニングは19帖を確保しています。築浅物件なので、キッチン、トイレ、浴室、洗面台は最新の設備が使われていて快適です。

宜野湾市大山7丁目は海に面していて、地区内に宜野湾漁港があります。
漁港の敷地内には新鮮な魚が格安で手に入る宜野湾はごろも市場があり、
また、近くにはぎのわん海浜公園や学校があり、快適な住空間といえるでしょう。

築浅物件とはいえ、マンションそれ自体の内容からすると5,590万円は決してお値ごろ価格とはいえません。しかし沖縄の海が付いてくるとなると、その値打ちはあると思います。

沖縄県の中古戸建ての売買状況

沖縄県内の中古戸建ての平均価格は以下のとおりです。中古戸建て市場がしっかり形成されている市町村のみを紹介しています。

平均価格であるにも関わらず5,000万円台が並び、宜野湾市に至っては7,000万円台となっています。

中古戸建て価格の参考として、

• 神奈川県横浜市4,359万円
• 兵庫県神戸市中央区4,350万円
• 京都府京都市3,338万円

といった数字と比べてみると沖縄県の中古戸建ての価格が高いことがわかると思います。

沖縄県内の中古戸建ては「売るなら今」です。
それでは売りに出ている個別物件をみてみましょう。

那覇市長田2丁目の118平方メートル5LDKが4,350万円

那覇市長田2丁目にある2階建て、土地面積209平方メートル、延べ床面積118平方メートル5LDKが4,350万円で売りに出ています。
1987年11月完成です。

リフォーム済物件ですが、居間、キッチン、浴室、トイレなどは普通の印象です。キッチンは壁に面したタイプで、対面式ではありません。
土地が209平方メートルもあるので庭があって緑が多く植えられています。

那覇市長田2丁目は那覇空港から道路距離で7キロほどの場所にあり、広大な住宅街の一角を占めています。保育園、幼稚園、小学校、高校が近くにあり、沖縄大学も徒歩圏内です。
ただ、海に近いわけでもなく、これといった特徴は見出せません。
築30年以上が経過して4,000万円をゆうに上回るのは「沖縄価格」といってもいいでしょう。

宮古島の海のそばの家が2,300万円

宮古島市伊良部にある鉄筋コンクリート1階建て、土地面積172平方メートル、延べ床面積70平方メートル3LDKが2,300万円で売りに出ています。1977年1月完成です。

鉄筋コンクリート造ではありますが、築40年以上経っているので、外観や内装は「それなり」です。70平方メートルは、家族で住むにはやや狭いでしょう。

それでも2,300万円の値が付いているのは、宮古島に移住したい人を狙った「リゾート価格」だからでしょう。
したがって、沖縄本島から300キロほど離れた離島ライフを満喫したいという人によっては最適な環境でしょう。

しかし伊良部は宮古島からさらに伊良部大橋を渡ってやっと到着できる「離島の離島」です。ここを終の棲家にしたい人にとっては、2,300万円は「買い」かもしれません。

沖縄県の土地の売買状況

沖縄県の2018年の公示地価の平均変動率は以下のとおりです。平均変動率は前年比とほぼ同じ意味です。
（　）内は前年2017年の数字です。

• 全用途　5.0％増（2.9％増）
• 住宅地　4.0％増（2.4％増）
• 商業地　7.3％増（4.2％増）
• 工業地　11.0％増（5.2％増

この数字は「相当高い」と評してよいレベルで、特に商業地と工業地については「プチバブル」を超えて「リアルバブル」といってもよいでしょう。
さらに詳しくみていきましょう。

全国平均・福岡県・三大都市圏より沖縄県が上回る

全国平均、福岡県、三大都市圏の地価と比べると、沖縄の地価の強さがわかります。三大都市圏とは東京圏、大阪圏、名古屋圏の平均です。△はマイナスです。

沖縄県の住宅地の上昇率は、最早レベルが違います。そして商業地については、福岡県の3.1％増も三大都市圏の4.2％増もかなり高いレベルですが、沖縄県はそれすら上回ります。

歓迎できるが大歓迎までできない理由

沖縄県内の地価の高騰は、売却用の土地を所有している人にとって歓迎できる現象です。

しかし過度な期待はしないほうが無難です。

それは、以前の沖縄県の地価がそれほど高くなく、ここに来て高騰しているだけだからです。

2018年の公示地価の住宅地の平均価格において、全国平均を100としたとき、沖縄県は71にすぎません。三大都市圏は242、福岡県は67です。つまり沖縄県の住宅地の「価格のレベル」は、三大都市圏には遠く及びません。

商業地の平均価格は、全国平均を100としたとき、沖縄県は41、三大都市圏は280、福岡県は76です。沖縄県の商業地の価格は高騰した今でさえ、福岡県の半分ほどの価格でしかないのです。

つまり沖縄県の土地バブルは元の価格が安いことで起きていると推測できます。
このまま値上がりを続けると、投資の「うまみ」が減り上昇率が鈍化するかもしれません。
今の沖縄県の土地バブルは、1980～90年代の「あのバブル」とは違います。

沖縄県の土地オーナーは、現状を歓迎はしても、大歓迎まではしないほうがいいでしょう。冷静な市場観察を続けてください。

那覇圏の独り勝ち、離島は苦戦続く

沖縄県の地価は、高騰が続く那覇市を中心とした那覇経済圏と、下落が続く離島の二極化構造になっています。

市町村別の住宅地価格平均変動率の2018年トップ5は以下のとおりです。（　）内は2017年の数字です。

市町村別住宅地価格平均変動率トップ5
1. 北谷町　　10.8％増（7.5％増）
2. 那覇市　　9.3％増（6.5％増）
3. 宜野湾市　9.2％増（5.5％増）
4. 浦添市　　7.4％増（3.2％増）
5. 与那原町　7.1％増（2.3％増）

那覇市の北は浦添市、その北は宜野湾市、その北は北谷町と、この4市町は見事に連なっています。与那原町も那覇市と接触こそしていませんが、近隣自治体です。

一方、市町村別の住宅地価格平均変動率の2018年ワースト5は以下のとおりです。平均変動率の値が小さいものを１位にしています。（　）内は2017年の数字です。

市町村別住宅地価格平均変動率ワースト5
1. 久米島町　△4.2％減（△5.0％減）
2. 伊江村　　△3.4％減（△2.8％減）
3. 大宜味村　△1.2％減（△1.4％減）
4. 粟国村　　△1.0％減（△1.0％減）
5. 多良間村　△0.9％減（△1.9％減）

大宜味村以外、すべて離島です。
そして大宜味村は本島の北部に位置し、南部の那覇経済圏とはかなり離れた場所になります。

つまり交通の便が悪くなったり那覇市から離れたりすると地価が下がるわけです。これは那覇経済圏の影響が薄くなるからと考えることができます。

次に商業地について市町村別にみてみましょう。
ベスト5とワースト5は以下のとおりです。

市町村別商業地平均変動率トップ5
1. 八重瀬町　15.1％増（8.2％増）
2. 那 覇 市　13.3％増（7.0％増）
3. 豊見城市　7.9％増（5.3％増）
4. 宜野湾市　7.9％増（3.9％増）
5. 浦添市　　7.8％増（6.8％増）

市町村別商業地平均変動率ワースト5
1. 国頭村　　△2.4％減（△0.8％減）
2. 今帰仁村　△2.2％減（△0.7％減）
3. 宜野座村　0.0％横ばい（0.0％横ばい）
4. 本部町　　0.6％増（0.0％横ばい）
5. 金武町　　1.0％増（0.0％横ばい）
6. 名護市　　1.0％増（0.2％増）

商業地トップ5も那覇市周辺の地域です。
ワースト１位の国頭村は、本島最北部の自治体です。今帰仁村、宜野座村、本部町、金武町、名護市もまた、本島中部・または北部の地域です。

このように商業地も那覇経済圏を離れると弱含みます。しかしワーストトップ5でも３位以下が横ばいまたはプラスになっているのは、沖縄経済の勢いを表しています。

バブルは必ずしぼむ

沖縄県の不動産オーナーのなかには「値上がりを待って売りに出そう」と考えている人もいるでしょう。今現在、沖縄はバブルといっても良いほどに不動産や土地を売るのに最適な状態です。

しかしバブルは必ずしぼみます。

もし売るタイミングを間違えてしまうと、そのまま不動産の価値は下がってしまいます。

今は売る気がなくても、不動産仲介会社に査定だけでも行ってもらいましょう。
査定額がわかれば資金計画をつくることもできますし、良い条件があれば売却活動に入ることができます。
そして不動産仲介会社の営業担当者と懇意になっておけば、「売り時」を教えてもらえます。

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鹿児島県の不動産関連の情報や指標をみると、順調な数字のなかに「悪い数字」が見え隠れしています。不動産オーナーはつい、よい数字のほうを信じ、悪い数字を「気のせい」と思いたがります。しかし悪い数字を見逃すと、適正価格で売却する機会を逸することになりかねません。

2018年のNHK大河ドラマ「西郷どん」による鹿児島ブームや鹿児島中央駅周辺の大規模再々開発、九州第3位の経済力等々、こうした景気のよい話で安心しないようにしてください。
鹿児島銀行などは、鹿児島県経済は下降し始めていると警鐘を鳴らしています。

不動産価格は地域経済に連動しますので、景況感の悪化が現実のものになれば、不動産価格は急落するでしょう。
そうなる前に「中古マンション、中古戸建て、土地」を手放す方法を検討するべきです。

鹿児島県の不動産の全体的な話題

不動産の種類ごとの価格動向をみる前に、鹿児島県全体の最近の経済ニュースを確認しておきます。
県経済は県内の不動産価格に大きな影響を与えるからです。

原則、景気が上向けば不動産価格は上昇し、景気が落ち込めば不動産価格は下落します。

ただ、鹿児島県のような地方県の場合、景気が上向いても不動産価格の上昇が鈍く、景気が落ち込むと敏感に下落する傾向があるので注意してください。

そんな鹿児島県の不動産に関わる経済状況を【よいニュース】と【悪いニュース】にわけて紹介します。

【よい経済ニュース】最大の繁華街「天文館」で開発進む

鹿児島県内最大の娯楽・商業エリアである鹿児島市の天文館はJR鹿児島中央駅と鹿児島駅のほぼ中間に位置しています。
海にも近く、ここ数年で再開発が進み注目されている地域です。

2019年6月、そんな天文館に鹿児島銀行の新本店ビルの一部が開業しました。

「よかど鹿児島」という愛称が付けられたこのビルは、地上13階、地下1階の本館の金生町ビルと、地上8階、地下1階の別館の泉町ビルの2棟で構成されています。

今回開業したのは別館の泉町ビルです。
本館は2020年4月に開業する予定です。本館には27のテナントが、別館には14のテナントが入居します。

よかど鹿児島の物販部分は、南九州の黒豚やご当地ラーメン、スイーツなどの「よかもの」を集めた商業施設で、鹿児島観光の起爆剤になると期待されています。

また、入居する小売店や飲食店は、完全キャッシュレスで運営します。
この事業に先行して鹿児島銀行では、独自のスマホ決済「Payどん」の運用を開始しました。

【よい経済ニュース】鹿児島中央駅の駅ビルの来館者は年1,000万人に

九州新幹線の終着駅である鹿児島中央駅は2004年に開業しました。
それから15年が経過した2019年、同駅周辺は「再々開発」が行われています。

新幹線の乗り入れと同時に開業した鹿児島中央駅・複合商業駅ビルは地上6階、一部7階、地下1階、延べ床面積6.7万平方mという規模です。
ビル内には211のショップや飲食店、シネコンなどが入居しており、ビル屋上の設置された大観覧車がランドマークになっています。
この複合商業駅ビルの集客力は年間で1,000万人に及びます。

鹿児島中央駅の再々開発の現場は、現在プロジェクトが進行中の「中央町19・20番街区第一種市街地再開発事業」です。

鹿児島県初の本格的な超高層建築で、地上24階、地下1階、高さは99.98m、延べ床面積は4.7万平方mです。
1～7階が商業施設で、そのうち5・6階がホール、8～24階が分譲マンションという構成になっています。

さらに、このビルと鹿児島中央駅・複合商業駅ビルと南国センタービルを結ぶ歩行者デッキも整備される予定です。
一部商業施設は2020年10月に開業し、全体の完成は2021年1月になる予定です。

この鹿児島中央駅の再々開発の余波はすでに地価に現れていて、2018年公示地価でも軒並み地価が上昇しています。この点については後段で詳しく紹介します。

【よい経済ニュース】その他の再開発や「西郷どん」ブームなど

その他にもよい経済ニュースがあります。
NHK大河ドラマ「西郷どん」をきっかけにして、西郷隆盛ゆかりの地を巡るツアーが開発されるなど、鹿児島県観光が元気です。

「西郷どん」放映前の2017年時点でもすでに、鹿児島県内の延べ宿泊者数は7,986,670人となりました。

この数字は過去6年間で最多で、2012年（6,870,930人）と比較すると16％も増えています。「西郷どん」効果が見込まれる2018年はさらなる増加が期待されます。

また、鹿児島市高麗町の交通局跡地に建設される予定の複合施設「キ・ラ・メ・キ　テラス」には、分譲マンション、病院、シェラトン鹿児島ホテルが入居します。

さらに鹿児島中央駅西口の県工業試験場跡地では、鹿児島県が総合体育館を建設中です。地上4階、地下1階で、客席数は8,000人です。

またサッカープロリーグJ2に昇格した鹿児島ユナイテッドFCの本拠地になる新スタジアムの建設候補地が、「浜町バス車庫」「ドルフィンポート」「住吉町15番街区」の3カ所に絞られるなど、鹿児島市内は発展してきています。

このように、鹿児島県にはよい経済ニュースが目白押しです。
しかし、この上昇ムードに水を差す【悪い経済ニュース】がいくつかあります。

【悪い経済ニュース】県経済は「ぎりぎり上位グループに届かず」

内閣府の県民経済計算によると、2015年の鹿児島県の県内総生産は5.4兆円で47都道府県中26位でした。
九州では福岡県（全国9位、18.9兆円）、熊本県（全国25位、5.6兆円）に次ぐ3位でした。
そして鹿児島県の2014年から2015年への成長率は3.2％増で、全国25位でした。
九州内の成長率でも、19位福岡県（3.7％増）、24位大分県（3.2％増）に次ぎ3位でした。

鹿児島県の経済力は九州内では存在感がありますが、全国的にみると、経済規模でも成長率でも、ぎりぎり「下位グループ（24位以下）」に入ってしまいました。

少しずつ発展を見せていますが、鹿児島県経済の「地力」は決して強いわけではありません。

したがって、好景気で地価が膨大に沸く可能性が低く不景気に反応しやすい性質があります。

鹿児島県内の不動産オーナーは、経済イベントに一喜一憂することなく冷静に現状を見極める必要があるでしょう。

【悪い経済ニュース】県内景況に並ぶ「弱」

鹿児島銀行と九州経済研究所は2019年7月に県内景況を発表し、次のように評価しました。

「雇用情勢が堅調に推移しているものの、観光関連の一部で弱含んでいるほか、生産活動や消費関連、投資関連がやや弱含むなど、全体としてやや弱っている」（＊）

＊：https://www.kagin.co.jp/library/pdf_release/news20190731_142_keikyo.pdf

弱い数字は以下のとおりです。

• 5月の焼酎生産が3カ月ぶりに前年を下回る
• 4月の鰹節生産が6カ月連続で前年を下回る
• 6月の紙パルプ生産が2カ月連続で前年を下回った
• 6月の主要ホテル・旅館宿泊客数のうち鹿児島・霧島・指宿地区は2カ月連続で下回り、島しょ部の種子島・屋久島地区も2カ月連続で下回った
• 新設住宅着工戸数が2カ月連続で前年を下回った
• 主要建設資材卸売業者の売上は2カ月ぶりに前年を下回った

上記6項目のうち、特に赤字の項目に注意してください。

鹿児島観光が、2019年に入って好調さを失いかけています。2018年の「西郷どん」特需の反動と考えられます。

そして「中古マンション、中古戸建て、土地」の価格に影響を及ぼす新設住宅着工戸数が不振です。日本人は新築志向が強いので、日本の住宅業界は、新築市場より先に中古市場が落ち込みます。
したがって新設住宅着工戸数に勢いがなくなれば、中古市場が先に低迷している可能性があります。この点は、後段で詳しくみていきます。

【よい経済ニュース】と【悪い経済ニュース】を把握したうえで、不動産の種類ごとの動向をみていきましょう。

鹿児島県の中古マンションの売買状況

鹿児島県内の中古マンションの売買状況をみてみましょう。
鹿児島県でしっかりした中古マンション市場が形成されているのは、鹿児島市と霧島市だけです。その両市の動向は以下のとおりです。

鹿児島市内の中古マンション全体の平均は1,914万円でした。福岡市は2,715万円、熊本市は1,868万円ですので、鹿児島市も熊本市も福岡市にはるかに及ばないことがわかります。

つまり鹿児島市内の中古マンションは、九州内では好調に推移しているようにみえるかもしれませんが、大都市と比べると見劣りします。

また高級帯の4LDK以上では、鹿児島市の平均価格は2,549万円でした。こちらも福岡市の4LDKの平均は3,322万円なので、その差はかなり大きいといえます。

霧島市の中古マンション価格は、県庁所在地以外の市としては健闘しているといえそうです。しかし間取りが足りていない物件があり、市場が活発な状態であるとは言えません。

それでは次に、どのような物件が市場に出回っているのかみていきましょう。

鹿児島市平之町の3階、106平方m3LDKが2,680万円

鹿児島市平之町にある8階建て全33戸のマンションの3階、106平方m3LDKの部屋が2,680万円で売りに出ています。1990年2月完成です。

100平方mを超えていながら3部屋しか取っていないので、リビングダイニングは21.6帖と広々としています。

築年数が約30年になるので、キッチンは壁のほうを向いた昔ながらのタイプで、対面式でもアイランド式でもありません。

ただリビングダイニングには、天井から床までが窓になっている掃き出し窓が設置されていて開放感があります。
トイレ、浴室、洗面台は築年数相応です。

鹿児島市平之町は甲突川に面した地区で、近くに城山公園、中央公園、天文館公園といった憩いの場が多くあります。
さらに近隣に白石病院、中江病院、内科有馬病院、厚地脳神経外科病院があり、安心して暮らせそうです。学校も徒歩圏内にあります。

市電・加治屋町と高見馬場駅の両駅は500mほどの場所にあります。そして鹿児島中央駅まで直線距離で1キロ弱しかありません。

築年数と低層階であることを考え合わせても、この広さとこの住環境で3,000万円を大きく割り込む価格は値ごろ感があります。

霧島市国分中央3丁目の12階、90平方m4LDKが2,900万円

霧島市国分中央3丁目にある14階建てマンションの12階、90平方m4LDKの部屋が2,900万円で売りに出ています。2013年3月完成です。

周囲に高い建物がないので、14階建てのこのマンションは地域のランドマークのような存在です。住人はステータスを感じることができるでしょう。
延べ面積は90平方mあるので、4部屋あってもリビングダイニングは23帖あります。
4帖の和室がリビングダイニングにくっついているので、ここを開放すればさらに広い空間を確保できます。

リビングダイニングの窓はこちらも掃き出し窓を採用しています。キッチンは対面式で、食器棚も高級感があります。水回りの設備は最新のものが採用されていて使い勝手がよさそうです。

霧島市国分中央3丁目はJR日豊本線・国分駅前に広がる地区です。同駅から鹿児島中央駅まではJRで39分ですので、都市機能へのアクセスは悪いほうではないでしょう。

霧島市国分中央3丁目とその周囲には、アパホテル鹿児島国分、国分中央病院、学校、飲食店などがあります。
半径1キロ圏内には、霧島市国分体育館、国分陸上競技場、国分城山公園、京セラ鹿児島国分工場などがあります。
桜島までは20キロほどです。

国内有数の観光地の近くにある、広めの10階を超えるマンションなので2,900万円は妥当な額といえるのではないでしょうか。

鹿児島県の中古戸建ての売買状況

続いて鹿児島県の中古戸建ての売買状況をみてみましょう。
全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）によると、鹿児島県全域の中古戸建ての価格動向は以下のとおりです。

成約件数に注目してください。「2019年5～7月」が96件で、2年前の「2017年8～10月」46件と比較すると109％増となっています。

つまりこの2年間で中古戸建ての成約件数は2.1倍になったということです。
驚異的な上昇率といえます。
それに伴って平均成約価格も同じ期間、2,078万円から2,228万円へと7％増とやはり大きな伸びとなっています。
プチバブルのようにみえます。

ただこの数字をもって、さらなる高値を狙って中古戸建ての売却を延期することはおすすめできません。それはこの表の2カ所で前年比減が起きているからです。

「2018年8～10月」の成約件数は42件で、前年同期の46件から4件減です。「2018年11～2019年1月」の成約件数も46件で、前年同期の48件から2件減です。

このように鹿児島県の中古住宅市場は乱高下を繰り返していて、安定していません。

市場が混乱しているときは「動かない」ことが原則ですが、先ほど確認した鹿児島県経済への懸念や地価の動向などを考慮すると、混乱から上昇に転じるとは考えにくいでしょう。
したがって、よい売却の機会があれば、手放したほうが無難かもしれません。

続いて鹿児島市内の中古戸建ての価格動向をみてみます。

この数字から、県全域の取引のほとんどは鹿児島市のものであることがわかります。
したがって鹿児島市以外の市町村の中古戸建て市場は、それほど活発ではないと推測できます。

鹿児島市以外での売却は難航するでしょう。

次に市場に出ている個別物件をみていきましょう。

鹿児島市桜ヶ丘8丁目の133平方m4LDKが5,300万円

延べ床面積が133平方mあるとはいえ、鹿児島市内の中古戸建てが5,300万円というのは割高な印象があります。内容をみてみましょう。

この家がある場所は鹿児島市桜ヶ丘8丁目で、建物は軽量鉄骨2階建て4LDK、土地面積168平方m、2015年9月完成です。

家の前には3台分の駐車スペースがあります。建物の外壁は黒鉄色のブロック状の材質を使っていて、高級感があります。狭いながら庭があり、立木が植えられています。

高台に建っていて居間からの眺望は良好です。
また2階には広大なテラスがあり、テラスの正面に住宅がないので、テラスでバーベキューなどをしても近所迷惑にならないでしょう。

鹿児島市桜ヶ丘8丁目には鹿児島大学桜ケ丘キャンパス、近くには鹿児島大学医学部・歯学部付属病院があります。保育園、幼稚園、小学校、中学校も近隣にあるので通学に便利です。商業施設も充実しています。
付近はこの家のような大きな戸建てが多く、高級住宅街を形成しています。

JRの最寄り駅は指宿枕崎線・宇宿駅で、1キロほどの場所にあります。
同駅から鹿児島中央駅まではJRで10分ほどで好立地です。

価格の高さは住環境と立地が影響しているのでしょう。

鹿屋市寿4丁目95平方m4LDKが2,880万円

オーナーのセンスが光る家を紹介します。
鹿屋市寿4丁目にある木造1階建て、土地面積254平方m、延べ床面積95平方m4LDKが、2,880万円で売りに出ています。

2018年7月完成です。

三角屋根の外観が目を引きます。
5台は停めることができる駐車スペースの地面は白いコンクリートで、濃紺の外壁とのコントラストが見事です。
庭木を植えるスペースを「小島」風にしているところにもオーナーのこだわりを感じます。

こだわりといえば、あえて平屋にしているところにも相当のこだわりを感じます。居間のフローリング材には、濃い茶色の木の質感がダイレクトに伝わる素材を使っています。

キッチンはシンクや調理スペースが真っ白で、側面が黒という大胆な色使いが目を引きます。トイレ、浴室、洗面台も黒と白のコンセプトを貫いています。

鹿屋市寿4丁目は広大な住宅街の一角をなしていて、地域には学校、商業施設、行政機関、病院などがあり利便性が高い場所です。

近くにJRは通っていないので、自家用車は必須でしょう。鹿屋市寿4丁目から鹿児島中央駅までは道路距離でちょうど100キロ、自動車で1時間半の距離になります。

鹿児島中央駅までの道路は、桜島をぐるりと回るように通っているため、道路距離が長くなっています。

こだわりの家に住みたい方で、立地を問題視しないのであれば3,000万円を割り込む価格は魅力的ではないでしょうか。

鹿児島県の土地の売買状況

2018年の鹿児島県の公示地価は以下のとおりです。（　）内は前年2017年の数字です。
平均変動率は「前年比」とほぼ同じ意味です。△はマイナスです。

ご覧のとおり、軒並み下落しています。

鹿児島県企画部は「下落幅は縮小している」と楽観的な見方を示していますが、土地オーナーは次の理由から、この数字をシビアにとらえるべきでしょう。

住宅地：需要弱く、21年連続下落

鹿児島県の住宅地の平均変動率が△1.6％減となったことで、21年連続で地価が下落する形となりました。

鹿児島県企画部は、過疎化と少子高齢化が進んだことで宅地需要が弱まったことが原因であるとみています。

地点別の動向では、上昇率1位は鹿児島市吉野町3355番226外の3.2％増でした。

地下が最も高かったのは鹿児島市上荒田町17番5の220,000円／平方mでした。

対して、下落率1位は鹿児島市入瀬々串町3476番外の△4.6％減でした。

上昇率も下落率も1位は鹿児島市でした。

鹿児島県全体の低調ぶりは、県庁所在地の鹿児島市の「低空飛行」に引っ張られていることは明らかです。
鹿児島中央駅周辺と荒田地区と鴨池地区は、利便性の高さから土地需要が高まっているにも関わらず、2018年の鹿児島市の住宅地の平均変動率は△0.5％で、20年連続の下落です。

地方県の地価の指標は、県庁所在地が低迷すると下落する傾向があります。鹿児島県はまさにその典型のようになっています。

商業地：県全体は27年連続下落だが鹿児島市はプラスに

県全体の商業地は△1.6％減となり、27年連続の下落となりました。ただ鹿児島市の2018年の商業地の平均変動率は0.9％増で、前年の0.3％よりプラス幅を拡大させました。
2年連続の前年比増でした。

鹿児島市の商業地価が好調を維持している要因について鹿児島県企画部は、次の3点を挙げています。

• 鹿児島中央駅周辺の開発への期待
• 天文館周辺の商業地価が千日町の再開発
• 荒田周辺がマンション用地として需要が高まっている

「独り勝ち」している地区

暗い数字が並ぶ2018年の鹿児島県の公示地価ですが、鹿児島市の一部の地区や地点に限ってはよい数字が並んでいますので紹介します。

県内地方の状況は厳しい

鹿児島県内の2018年の公示地価は、「好調」といえる地区ですら1～2％台の増加にすぎないので、県内地方の状況の厳しさは想像に難くないでしょう。
住宅地と商業地の平均変動率の下落幅ワースト5（最も下落幅が大きい地点が1位）は以下のとおりです。

下落幅トップは県庁所在地の鹿児島市でした。
喜入瀬々串町には、鹿児島中央駅と指宿駅のほぼ中間にある瀬々串駅があり、交通の便は特別悪い地区ではありませんが、このような結果になってしまいました。

2位の奄美市は離島、3位の南九州市は九州のほぼ最南端、伊佐市は九州内陸部と、それぞれ地域特性が異なる場所がワースト5に入っています。つまり、鹿児島県全体で地価が上がりにくい状態であると推定できます。

商業地のワースト5も、県北部の出水市・さつま町、県南部の南大隅町・錦江町、県中部の霧島市と県全域に広がっています。

鹿児島県内の地価は、それほど強くない鹿児島市の独り勝ちで、その他の市町村は満遍なく不調、といった状況にあります。
したがって「鹿児島県内の土地は売れるときに売る」姿勢でよいと思います。

元気だが不動産価格への寄与度は低い

鹿児島県は元気な街です。
しかしその元気さには、鹿児島県経済全体を押し上げるほどの強さはありません。

不動産価格も、値上がりしているのは鹿児島市の一部であり、その他の鹿児島市内を含めた県全体は地価が低迷しています。

したがって鹿児島県内にある中古マンション、中古戸建て、土地を売ろうと考えている方は、売れるチャンスが巡ってきたら、購入希望者から想定を下回る価格を提示されても売却を検討すべきです。

不動産会社に相談するなどして、他に買い手が現れそうにない場合は、「損失覚悟」で売却を決断したほうがよいケースも考えられます。
売り時を逃さないようにしたいものです。

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宮崎県内に売却用の「中古マンション、中古戸建て、土地」を所有している人は、すぐに売る準備に取りかかったほうがよいでしょう。不動産市場が九州のなかでも際立って低迷しています。

県庁所在地の宮崎市経済は、地元紙の記者が「悪循環が出来上がってしまった」と嘆くほど悪化しています。地元の経済人も先行きを不安視しています。

そして中古不動産の価格に影響を与える新設住宅着工戸数も低空飛行状態に入ってしまいました。
さらに宮崎県内の土地の価格も県庁所在地の宮崎市を含め値下がり傾向が止まりません。

宮崎県内の不動産オーナーは「売れるうちに売ってしまう」というスタンスでいたほうがいいでしょう。そして、少なくとも不動産仲介会社に連絡を取り、売却用不動産の査定をしてもらいましょう。

査定額さえ把握しておけば資金計画が立ちますし、いつでも売却活動を始めることができます。

宮崎県の中古マンションの売買状況

不動産の種類ごとに動向をみていきましょう。
まず宮崎県内の中古マンションの売買状況ですが、市場らしい市場は宮崎市内にしか存在しません。

不動産調査会社によると、宮崎市内の中古マンションの平均価格は1,716万円でした。間取りごとの平均価格は以下のとおりです。

「3LDK～4DK」の平均価格は「2LDK～3KD」の43％増となっています。
全国的には、狭い3LDKより広い2LDKを好む傾向がみられますが、宮崎市内ではそうはなっていない模様です。
3LDKのマンションを売る方は期待できます。

また、一般的には「3LDK～4KD」より高価になるはずの「4LDK以上」が逆に安くなっています。
ここから、宮崎市内では広すぎるマンションは需要が低いことがわかります。

宮崎県民は、広い中古マンションなら広い中古戸建てを求めるのでしょう。地方都市ではそのような特徴がよくみられます。

4LDK以上のマンションの新築価格は相当高値だったはずです。しかしそれを中古で売るときは3LDKのマンションより値下がり幅が大きくなってしまうのです。「厳しい現実」といえるでしょう。

それでは個別の物件をみていきます。

宮崎市宮崎駅東3丁目、15階、100平方ﾒｰﾄﾙ3LDKが3,300万円

宮崎市宮崎駅東3丁目にある15階建て全91戸のマンションの最上階、100平方メートル3LDKの部屋が3,300万円で売りに出ています。2009年4月完成です。

敷地内いっぱいに庭木が植えられた、緑あふれる気持ちのよいマンションです。

エントランスにつながるアプローチはその木々のなかを通っていきます。エントランスを入ると広々した空間が広がります。エントランスの内装は白を基調にしていて、南国宮崎らしい雰囲気を醸し出しています。

室内は100平方メートルもあるので、3部屋取ってもリビングダイニングは20帖もあります。キッチンは対面式で使い勝手がよさそうです。窓は天井から床までガラスになった「掃き出し窓」で開放感があります。

浴槽、洗面台、トイレの水回りの設備は、築10年前とは思えないほど奇麗な状態を保っています。
ペントハウスに相応しい内容といえるでしょう。

宮崎駅東3丁目は、その名のとおりJR宮崎駅から300メートルほど北東に位置する場所にあります。地区内にはマックスバリュ宮崎駅東店、ホームプラザナフコ宮崎店、フーデリー青葉店があり、日々の買い物に困ることはないでしょう。

このほか周辺には宮崎市総合体育館、宮崎市中央公園、ホテル、学校があるなど、住環境は申し分ありません。

立地のよさと物件の内容からすると、3,300万円はお買い得といえるでしょう。買い手としてはありがたい条件ですが、売主からすると「厳しい現実」を突き付けられた思いでしょう。

宮崎市出来島町の2階98平方メートル4LDKが2,130万円

宮崎市出来島町にある14階建て全143戸のマンションの2階、98平方メートル4LDKの部屋が2,130万円で売りに出ています。2013年9月完成です。

地方の大規模マンションらしく、マンション前に広々とした駐車スペースが取ってあり解放感があります。立体駐車場への入庫が苦手な人には歓迎されるでしょう。

4部屋取っていますが98平方メートルもあるのでリビングダイニングも十分な広さがあります。リビングダイニングには、やはり掃き出し窓が使われています。

対面式のキッチン、浴槽、トイレ、洗面台は標準タイプで使い勝手はよさそうです。

宮崎市出来島町は大淀川の河口に面した地区で、太平洋まで2キロほどです。

JR南宮崎駅まで道路距離で2.6キロです。周囲は住宅街を形成していて、保育園、小学校、中学校、クリニック、スーパー、書店などがあり、生活に不便を感じることはないでしょう。

築浅物件でこれだけの条件であれば、2,000万円を少し上回るだけの価格は値ごろ感があります。

都城市年見町の6階73平方メートル3LDKが1,830万円

宮崎市以外の物件をみておきましょう。
都城市年見町にある10階建て全47戸のマンションの6階、73平方メートル3LDKの部屋が1,830万円で売りに出ています。2008年1月完成です。

73平方メートルで3LDKですが、リビングダイニングは17.5帖を確保しています。ただその分、3つの部屋は6帖、5.1帖、4.3帖と少々手狭感があります。

「半分」対面式のキッチンは人造大理石をトップに使っていて、デザイン性に優れています。トイレと洗面台は一般的なグレードですが、浴室はクオリティの高さが光ります。

都城市年見町はJR都城駅から1キロほどの場所に位置し、イオンモール都城駅前店が駅のすぐ目の前にあります。その他にも地区内には商業施設が並びます。幼稚園、小中学校、高校、南九州大は徒歩圏内です。

年見町を含む都城市の中心部は、四方を山岳地帯に囲まれた平野部で、決して便利な土地とはいえません。ただJR都城駅から宮崎駅まではJRで50分ほどです。
田舎に住みたいが完全に都会から離れたくない人には、2,000万円を大きく割り込むこの価格は魅力的に映るでしょう。

宮崎県の中古戸建ての売買状況

宮崎県内の中古戸建て市場は、中古マンション市場よりはしっかり形成されています。

県全体の平均価格は1,672万円で、この価格を上回ったのは宮崎市の2,026万円だけでした。宮崎市の市場が県全体の中古戸建て市場をけん引していることがわかります。

宮崎市以外の中古戸建てオーナーは、安値での売却を覚悟しなければならないかもしれません。

それでは個別の物件を確認していきましょう。

宮崎市江平西1丁目の117平方メートル4LDKが3,980万円

宮崎市江平西1丁目にある軽量鉄骨2階建て、土地面積148平方メートル、延床面積117平方メートル4LDKが3,980万円で売りに出ています。2012年11月完成です。

敷地がこれだけ広いので、駐車スペースは3台分確保されています。外観はベージュを基調にした落ち着いた雰囲気です。リビングダイニングはたっぷり18帖取ってあり、対面式キッチンは上部に棚がないすっきりタイプです。

システムキッチンは高価なものが使われています。浴槽の設備のクオリティも申し分ありません。
室内は、クリーム色の壁紙と明るい茶色のフローリングで統一され、清潔感があります。

宮崎市江平西1丁目はJR宮崎駅の北西1.5キロほどの場所にあり、広大な住宅街の一角をなしています。周辺には学校、飲食店、商業施設、クリニックが多く、市民の憩いの場である「馬のいる公園」まで1キロほどです。

半径3キロ以内には、宮崎市郡医師会病院、宮崎善仁会病院、宮崎生協病院、平和台病院、宮崎中央眼科病院があり、高齢者がいる世帯でも安心できます。

土地の広さ、住宅の内容、住環境からすると約4,000万円は妥当といえるでしょう。

軽量鉄骨は値が下がりにくい傾向がありますが、それでもこれだけしっかりした価格がついているのは、宮崎県民の戸建て志向の強さのおかげでしょう。

日南市北郷町の153平方メートル4SLDKが1,298万円

日南市北郷町にある木造2階建て、土地面積454平方メートル、延床面積153平方メートル4SLDKが1,298万円で売りに出ています。1992年8月完成です。

築30年にせまる物件ですが、内外装のリフォームだけでなく基礎部分の補修も済んでいる物件ですので、「古さ」はまったくありません。駐車スペースはゆうに5台は停めることができ、屋根も設置されています。

リビングダイニングは19帖あり、キッチンは対面式です。トイレ、浴室、洗面台もほぼ新品なので快適です。

和室は床の間がある伝統的なタイプです。もちろん畳も張り替え済みです。手すりも取り付けられていて、バリアフリー化も万全です。

日南市北郷町はJR北郷駅を中心にした地区で、広渡川が流れる自然豊かな場所です。
地区内にはゴルフ場もあります。また東九州自動車道の始点が近くにあって交通の便は申し分ありません。

JR北郷駅周辺以外は山間部が広がっているので、快適な住宅で田舎暮らしをしたい人におすすめできる物件です。

高鍋町大字上江こだわりの平屋が3,800万円

宮崎県内の郡部の物件を紹介します。
高鍋町大字上江にある木造1階建て、土地面積1,162平方メートル、延床面積180平方メートル5LDKが3,800万円で売りに出ています。2011年10月完成です。

1,000平方メートルを超える土地、180平方メートルの平屋というだけで、こだわり感が伝ってくると思います。

外観は白塗りの一般的な住宅ですが、一歩家のなかに入ると、ふんだんに使われている木材に圧倒されるでしょう。

22帖のリビングダイニングだけでなく、居室にもトイレにも廊下にも大量の木材が使われています。内装はログハウスのようなのに、外観はあえて一般住宅ふうにしているところにもこだわりが出ています。

平屋ですが、屋根裏部屋があり、大人の隠れ家にしてもいいですし、子供の遊び場にすることもできます。

高鍋町大字上江は太平洋にほど近い場所にあり、近くには小丸川が流れています。保育園や小中学校、高校も周囲にありますので、子育て世帯には便利です。

JR高鍋駅までは4キロほどとやや遠いのですが、地区内に東九州自動車道の高鍋インターチェンジがありますので、自家用車があれば生活に支障を来すことはなさそうです。

決して安い価格ではありませんが、この家の価値がわかる人であれば納得できると思います。

宮崎県の土地の売買状況

宮崎県の2018年の公示地価をみていきましょう。金額は1平方メートル当たりの平均価格で、△はマイナスです。

• 全用途：平均価格39,400円／平方メートル、平均変動率（前年比）△0.7％減
• 住宅地：32,300円／平方メートル、△0.5％減
• 商業地：57,700円／平方メートル、△1.3％減
• 工業地：25,600円／平方メートル、△0.6％減

4指標とも平均変動率がマイナスになっています。

全国平均と地方圏平均の平均変動率と比べてみましょう。

全国平均は、住宅地、商業地、工業地ともに前年を上回っています。地方圏平均も、住宅地がわずかに前年割れしただけで、商業地も工業地も前年比増となっています。

宮崎県の数字が「いかに悪いか」がわかると思います。

さらに衝撃的な数字

宮崎県内の土地オーナーに、さらに衝撃を与える数字があります。
2018年の九州・沖縄地方の地価の平均変動率は次のとおりでした。

• 住宅地：1.0％増
• 商業地：1.8％増
• 工業地：1.5％増

九州・沖縄地方の地価は、全国平均をはるかに上回る好調ぶりです。当然ですが、この数字のなかに宮崎県の平均変動率も入っています。
宮崎県の公示地価は、九州・沖縄地方の負け組に入っています。

人口トップ3の市でも「全滅」

宮崎県の公示地価が弱いのは、本来、県全体をけん引しなければならない県庁所在地や人口が多い市が不調だからです。

宮崎県には人口10万人を超えている市が3つあり、宮崎市40万人、都城市16万人、延岡市12万人となっています。
3市の2018年公示地価の平均変動率は以下のとおりです。

唯一、宮崎市の住宅地が横ばいだった以外は、全項目で前年割れしています。

宮崎県内の郡部はさらに深刻

宮崎県内には27の市町村がありますが、公示地価の対象になっているのは9市10町だけです。そしてその19市町で平均変動率がプラスになったところはひとつもありません。

全用途の平均変動率が△2.0％減より悪かったのは、

• 日南市（△2.2％減）
• 串間市（△3.1％減）
• えびの市（△2.7％）
• 高原町（△3.3％減）

上記となっています。

日南市は宮崎市と接していて、串間市は日南市と接しています。つまり県庁所在地の経済効果は、隣接自治体に届いていないのです。

そして、えびの市と高原町は九州の内陸部に位置し、面積のほとんどを山岳地と森林地帯が占めます。

宮崎県の公示地価は、本来けん引すべき宮崎市などが引っ張ることができず、さらに郡部の自治体が足を引っ張っているために、九州・沖縄地方のなかで目立って悪い結果になっているのです。

宮崎県の不動産の全体的な話題

宮崎県の不動産全体の価格に影響を与えそうな話題を紹介します。

企業マインドは冷え込んでいる

財務省・宮崎財務事務所は2019年4～6月期の「法人企業景気予測調査（宮崎県の概要）」を発表しました。

宮崎県内の資本金1千万円以上の企業を対象に景気の見通しを尋ねたところ、製造業では「状況が上昇する」と答えた企業が、「状況は下降する」と答えた企業を上回りましたが、非製造業は「状況は下降する」と答えた企業が上回りました。

売上高は、製造業は平均2.0％の増収を見込み、非製造業は平均2.7％の増収を見込んでいます。これはよい数字ですが、経常利益では、製造業は平均△1.9％の減収を見込み、非製造業は平均△13.6％の減収を見込んでいます（△はマイナス）。

つまり製造業でも非製造業でも、宮崎県内の企業は「今後忙しくなるだろうが、ますます儲からなくなる」とみていることがわかります。

そして設備投資は、製造業は△11.3％の減少を見込み、非製造業は△33.1％の減少を見込んでいます。「儲からないだろうから設備投資は控える」と判断しているわけです。

宮崎県内の企業マインドは冷え込んでいて、これでは不動産の値上がりは期待できそうにありません。

宮崎県・統計調査課が2019年3月に公表した「宮崎県経済の動き（2018年）」でも、財務省・宮崎財務事務所と似た報告がなされています。
2018年の宮崎県経済の全体の概況は、

1. 鉱工業指数がやや上昇
2. 消費は一進一退
3. 観光面は順調な伸び
4. 雇用環境は改善
5. 企業は人手不足感が強い

といった内容になっています。

「宮崎県経済の動き（2018年）」で特に気になるのは、新設住宅着工戸数が前年比で減少していることです。
この数字は中古マンションや中古戸建ての価格に影響するので、不動産オーナーはしっかりチェックしておいてください。詳しくは次の章で解説します。

新設住宅着工戸数が不調

日本人は新築志向がとても強いその一方、中古住宅を敬遠する傾向があるので、新築市場が冷え込む前に中古住宅市場が落ち込みます。
宮崎県内の中古住宅市場は小さいのでしっかりした指標がありません。そのため新設住宅着工戸数は中古住宅市場の先行指標としてとても重要です。

宮崎県の新設住宅着工戸数は、2011年の8,292件から2018年の6,591件へと△20.5％も減りました。全国平均は同じ期間、841,246件から952,936件へと13.3％増加しているにも関わらずです。

宮崎県内に中古マンションと中古戸建てを保有している方は、特に宮崎県の2017年と2018年の前年比に注目してください。2年連続で前年比減となっています。そして全国の2017年と2018年の数字も振るいません。
つまりこの4つの数字（宮崎県と全国の2017年と2018年の数字）から「全国の鈍化を先取りする形で宮崎県が急落している」と読み取ることができます。

宮崎県民が新築住宅を買わなくなったということは、中古住宅はさらに買わなくなったとみるべきでしょう。中古住宅のオーナーは、購入希望者や買い手をみつけたら「逃がさない」ようにしたいものです。

宮崎県観光のシンボル「シーガイア」が3期連続赤字

先ほど、「2018年の宮崎県の観光面は順調に伸びている」と紹介しました。

しかし宮崎県観光のシンボルである大型リゾート施設「シーガイア」（宮崎市）が不調です。シーガイアを運営するフェニックスリゾート社の2019年3月期決算は、7,000万円の最終赤字でした。赤字は3期連続です。

シーガイアは、ホテル、温泉、スパ、プール、レストラン、バー、ショップ、ゴルフ場、テニスコート、アクティビティ、結婚式場、会議場、宴会場などを備えた総合エンターテイメント施設です。

2019年3月期は、宿泊者数は伸びましたが、ゴルフ場利用者が想定を下回り全体の足を引っ張りました。シーガイアは2017年までに大規模改修を終えましたが、そのコストが重くのしかかっています。

観光のシンボルの不調は、宮崎県経済全体の「士気」に関わります。今後、景気にどのように影響するか注視する必要があるでしょう。

宮崎県経済は規模が小さくて勢いがない

内閣府の「県民経済計算」によると、宮崎県の2015年の県内総生産は3.6兆円で、47都道府県中37位でした。県内総生産は経済規模を表しますので、宮崎県の経済規模は「下位グループの下のほう」という位置づけになります。

宮崎県の上位3県は34位沖縄県4.1兆円、35位山形県4.0兆円、36位香川県3.8兆円でした。下位3県は38位奈良県3.6兆円、39位和歌山県3.5兆円、40位秋田県3.4兆円となっています。

2014年から2015年への上昇率でも、宮崎県は2.6％増の33位に低迷しています。下位グループからは抜け出せていません。

宮崎県の上位3県は30位岐阜県2.9％増、31位佐賀県2.9％増、32位愛知県2.8％増、下位3県は34位兵庫県2.6％増、35位大阪府2.4％増、36位香川県2.3％増となっています。

経済規模が小さく勢いがない県の経済は、国内経済の落ち込みの影響を受けやすく、立て直しにくいという「二重苦」に見舞われます。

日本総合研究所は2019年7月に発表した「日本経済展望」で、景気に足踏み感があり、内需は堅調も外需が下振れする、との見通しを示しています。二重苦を持つ宮崎県経済は、さらに厳しい状況に立たされるでしょう。

地元の宮崎日日新聞は2018年3月、「誰かのせいにしない」というコラムでJR宮崎駅西口の大型商業ビル開発について触れ、「これまで誰も抜本的な打開策を見いだせずにいた」「若者は県外へ買い物に出掛けるという地元以外の経済を中心とした悪循環が出来上がってしまった」と指摘しています（＊）。

「地元の目」からみても、宮崎県経済は苦境に立たされているわけです。

＊：https://miyabiz.com/column/category_99/item_25321.html

まとめ～価格の上昇を待つ状態ではない

不動産価格は個別事情の影響を受けやすいので例外はありますが、それでも宮崎県内の不動産価格が値上がりに転じることは難しいでしょう。

宮崎県経済は規模が小さいため、日本経済の悪い影響を受けやすく、よい影響を受けにくいからです。また地域経済を見渡しても、不動産需要が高まる要素がみつかりません。

宮崎県内の不動産を売却するかどうか迷っている方は、迷わず売却してしまうことを強くおすすめします。値上がりを待って売却を延期するのはリスキーです。

さらに、物件によっては「買い手がみつかっただけ幸運」と考える必要があるかもしれません。まずは不動産仲介会社に連絡を取り、査定をしてもらったり、市況の情報を得たりしましょう。

• 関連ページ：福岡県の不動産売却時の相場
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大分県内に売却用の「中古マンション、中古戸建て、土地」を所有している方は、早めに準備に取りかかりましょう。不動産はすぐに売れるものではなく、売却活動に入ってから数カ月かかることは珍しくありません。

大分県内の不動産関連の指標で、懸念される数字が出始めています。今ならまだ「投げ売り」する必要はないでしょう。しかし、値上がりを待って売却を延期する時期ではありません。
大分県内に売却予定の不動産を所有している方は、不動産仲介会社に連絡を取り、所有する不動産の査定をしてもらいましょう。査定額さえ把握しておけば資金計画を立てることができますし、いつでも売却活動に着手できます。

日本経済が2019年に入って振るいません。日本の景気は、東京から改善して、大分県のような地方から悪化します。したがって大分県経済の暗転は突如やってきます。経済が悪化すると、不動産価格は確実に値下がりします。

不動産価格は個別事情に左右されるので、大分県内の不動産でも今後値上がりする物件はあるでしょう。しかし自身の不動産がそのような「ラッキー物件」になると期待するのはリスキーです。
個人にとっての不動産は家計の最大資産ですので、「売却の準備」という自己防衛策を講じたほうがよいでしょう。

大分県の不動産の全体的な話題

個別の不動産をチェックする前に、大分県の不動産全体に影響を与える話題を紹介します。不動産価格にとってよい影響をもたらすニュースと、悪い影響をもたらすニュースがあります。

大分銀行が「大分ベンチャー企業」に積極投資＜よいニュース＞

大分県には、鉄鋼、石油、半導体、自動車などの産業があり、製造品出荷額は福岡県に次いで九州2位です。
大分県に工場や拠点がある企業には、ソニーセミコンダクタ、キヤノン、昭和電工、新日鉄住金、住友化学、旭化成、TOTO、ダイハツ、サッポロビール、川崎重工業などが名を連ねています。
大分県の製造品出荷額は2002年の2.9兆円から2008年には4.4兆円にまで拡大しました。リーマンショックの影響で2009年は3.1兆円にまで落ち込みましたが、翌2010年にはすぐに4.1兆円まで回復し、その後はコンスタントに4兆円台を維持しています。

また大分県では、ベンチャー企業も育っています。飲食店や遊園地などに定額サービスを提案するイジゲン株式会社（本社・大分市金池町）、機能性液晶フィルムの九州ナノテック光学株式会社（本社・日出町）、徘徊防止システムの株式会社LIFE（本社・大分市舞鶴町）といった企業は、大分ベンチャーキャピタル（大分VC）株式会社の出資を受けています。

大分VCは大分銀行の関連企業で、次の内容に合致する企業に投資をして、大分県経済を盛り上げようとしています。

• 少子高齢化、都市の一極集中、地方市場の縮小といった大分県経済の課題を解決できる
• 観光、まちづくり、地方創生など、大分県のポテンシャルを活かすことができる
• 他企業とのマッチングや経営支援など、経営力の強化を図っている

大分VCは、金融機関や中小企業基盤整備機構などから出資を受け（お金を集め）て「ファンド」をつくり、そのお金をベンチャー企業などに投資します。
ベンチャー企業が利益を上げたら、投資したお金と「プラスα」を回収し、出資者に分配します。

大分VCが運用しているファンドは2019年7月現在7つあり、優れたアイデアや技術を持って新事業展開にチャレンジする成長意欲旺盛な企業や、地域経済に貢献している社会的意義のある企業に投資しています。
ファンド名と投資規模は以下のとおりです。

ファンドや投資は経済の「肥料」になるので、地元経済界にこうした仕組みが根付いていることは大分県経済にプラスに働くでしょう。

大分県経済は「足腰は弱い」が「勢いは普通」＜悪いニュース＞

内閣府の県民経済計算によると、2015年の大分県の県内総生産は4.4兆円で、47都道府県中33位です。つまり下位グループに属していることになります。県内総生産は都道府県の経済規模を示しています。
大分県より上位の3県は、30位石川県4.6兆円、31位青森県4.5兆円、32位長崎県4.4兆円でした。
大分県より下位の3県は、34位沖縄県4.1兆円、35位山形県4.0兆円、36位香川県3.8兆円です。
典型的な地方県が並んでいます。

そして県内総生産の2014→2015年の上昇率では、大分県は3.2％で24位でした。大分県経済の勢いは、全国のちょうど真ん中になります。
大分県の上位3県は21位山形県3.3％、22位島根県3.3％、23位宮城県3.2％でした。
大分県の下位3県は25位鹿児島県3.2％、26位北海道3.1％、27位高知県3.0％でした。

大分県経済は、規模は小さいものの勢いは中程度といったところです。不動産価格を上昇気流に乗せるのに十分とはいえないでしょう。

現状は小康状態＜悪いニュース＞

大分県経済の「今」は小康状態にあります。
財務省九州財務局大分財務事務所は2019年4月、大分県内経済情勢報告を発表しました。総括判断は「緩やかに持ち直している」とし、前回2019年1月の総括判断を維持しました。
住宅建設と倒産の2項目で改善がみられましたが、個人消費、生産活動、雇用情勢、設備投資、企業収益、公共事業は横ばいでした。

しかし企業の景況感は、前回（1月）の「上昇超に転じている」から今回（4月）の「下降超に転じている」に悪化しました。不動産オーナーは、こうしたネガティブな数字に注目しましょう。
企業の景況感は、経済の先行きを見通すときに参考になります。不動産の売却は「これから」行うことなので、経済の先行き予測が重要になります。

大分県内の大企業の景況感は次のとおりです。

• 2019年1～3月（現状）△7.4の下降超
• 4～6月（見通し）3.7の上昇超
• 7～9月（見通し）11.1の上昇超

現状は悲観的ですが、見通しは楽観的です（△はマイナス）。

しかし中小企業の景況感は悲観的です。

• 2019年1～3月（現状）△11.9の下降超
• 4～6月（見通し）11.9の下降超
• 7～9月（見通し）△10.2の下降超

中小企業のほうが景気に敏感なので、不動産オーナーは中小企業のネガティブな反応に注意したいところです。

大分県内の新設住宅着工戸数ですが、確かに2019年2月は前年同期比7.2％増と好調な数字を示しています。それで大分財務事務所は「住宅建設は改善している」と判断しました。
しかし、新設住宅着工戸数の「年間計」をみると気になる数字があります。2014～2018年までの5年間で、前年比がプラスになったのは2015年と2018年の2カ年で、マイナスになったのは2014、2016、2017年の3カ年でした。
新築住宅市場が安定していないことがわかります。

多くの日本人は住宅を購入するとき、まず新築を検討し、それで予算が折り合わなければ中古を検討し始めます。したがって新築住宅市場が安定していないと、中古住宅市場はさらに不安定な状態にあると推測できます。
後段で中古マンションと中古戸建ての価格動向をチェックしますが、そこでも不安定さを確認することができます。

売却準備を急いだほうがよい理由

大分県経済の現状は、決して「悪い」わけではありません。また、大分銀行のように、地域経済に投資を呼び込む取り組みをしている企業もあります。
しかし、将来的に不動産価格を大きく押し上げる「パンチ力」に欠けるのは事実です。よくて現状維持、日本経済が低迷すれば不動産価格の低下を招きかねません。
その日本経済は2018年後半から成長が鈍化し、2019年に入ってからは「低空飛行」（大和総研グループ＊）になりました。

したがって大分県内に不動産を持っている方は、売却を急いだほうがいいでしょう。今ならまだ「投げ売り」や「売れ残り」の心配はありません。不動産仲介会社の協力を得て、適正価格で購入してくれる買い手を探す時間があります。
この記事の冒頭で「少なくとも査定は済ませておいてください」とアドバイスしたのは、こうした背景があるからです。

＊：https://www.dir.co.jp/report/research/economics/outlook/20190524_020809.html

大分県の中古マンションの売買状況

不動産の種類ごとに、市場の動きをみていきましょう。まずは大分県内の中古マンションの売買状況を紹介します。

市場は拡大しているようにみえるが注意が必要

全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）には、大分県内全域の中古マンションの価格動向が掲載されています。

市場の大きさの指標となる成約件数は、「2017年6～8月」の28件から「2019年3～5月」の46件へと64％も増加しています。大分県内の中古マンション市場は拡大している、とみることができます。
成約件数の増加は購入希望者の増加を意味するので、売却を検討している中古マンション・オーナーには歓迎できる傾向です。
しかし、なぜか平均成約価格も平均平方メートル単価も下落しています。
平均成約価格は「2017年6～8月」の1,791万円から「2019年3～5月」の1,688万円へと△6％減でした。平均平方メートル単価も同期間に△6％減っています。

この数字からは、値下げして売り始めたので売れるようになった、と推測することができます。つまり、値下げしないと売れないのです。

また市場規模についても、2年のスパンでみると拡大していますが、「2018年3～5月」と「2019年3～5月」を比較すると、50件から46件へ△8％減っています。
つまり短期的には市場は縮小しているのです。この傾向は、中古マンションの売主にとってはネガティブ材料です。

それでは個別物件をみていきましょう。

大分市新町の12階91平方メートル4LDKが3,950万円

大分市新町にある15階建て全87戸のマンションの12階、91平方メートル4LDKの部屋が3,950万円で売りに出ています。2016年9月完成です。

大分市新町には複数のマンションが建っていますが高層階のものは少なく、15階のこのマンションはこの地区で目立つ存在で入居者の所有欲は満たされるはずです。
91平方メートルもあるので部屋を4つ取っていてもリビングダイニングは17帖あります。内装は白を基調としていて清潔感があります。キッチンは対面式で、上部に収納棚がないタイプですっきりしています。
浴槽、洗面台、トイレの水回りの設備は最新式のものが使われていて使い勝手はよさそうです。
玄関手前のポーチや奥行2.5メートルのバルコニーなど、全体的に余裕のある造りになっています。
エントランスは凝ったデザインでありながらシャープで、豪華でありながら品格があります。エントランスホールには、テーブルと椅子のセットが2セット置かれてあります。

大分市新町はJR大分駅から500メートルの位置にあり、周囲にはホテル日航大分オアシスタワー、大分県立美術館OPAM、iichiko総合文化センターなどがあります。「県庁所在地の中心部に住んでいる」実感を味わえるでしょう。
半径1.5キロ圏内には、大分赤十字病院、大分中村病院、永冨脳神経外科、大分循環器病院があり、安心できます。

この住環境にある高層階の築浅物件なので、約4,000万円の価格は納得できます。

別府市亀川四の湯町の2階104平方メートル5LDKが1,480万円

別府市亀川四の湯町にある13階建て全48戸のマンションの2階、104平方メートル5LDKの部屋が1,480万円で売りに出ています。1996年2月完成です。

戸建て住宅ばかりの住宅街にある13階建てマンションなので、とても目立ちます。明るいオレンジ色のレンガ調の外壁で、温かみがあります。100平方メートルを超える広さがありますが、5部屋取っているのでリビングダイニングは12帖しかありません。ただリビングダイニングに6帖の和室がつながっているので、開放感はあります。
築20年以上経過しているので、キッチン、浴槽、トイレ、洗面台の水回り設備は「それなり」です。
このマンションは1階部分が駐車スペースなどになっているので、この2階の物件の階下には住戸がなく、子供が家のなかで走り回っても階下の迷惑になりません。

別府市亀川四の湯町は別府湾に面した土地で、マンションから海まで直線距離で500メートルほどです。JR日豊本線・亀川駅まで1.3キロです。
半径2キロ圏内には、国立病院機構別府医療センター、黒木記念病院があります。
そして「亀川」は、数百の温泉からなる別府温泉郷を代表する温泉地のひとつです。
したがってこのマンションを購入すれば、海と温泉に毎日通うことができます。1,500万円を切る価格であれば、お買い得感があります。

大分県の中古戸建ての売買状況

続いて大分県内の中古戸建ての売買状況をみていきます。

市場は拡大し、価格も順調に推移

大分県全域の中古戸建ての価格動向は以下のとおりです。

大分県民は戸建て志向が強いのでしょう。中古戸建て市場は堅調に推移しています。
成約件数は「2017年6～8月」の33件から「2019年3～5月」の40件へと21％増となっています。平均成約価格も同期間、1,926万円から2,238万円へと16％上昇しています。
さらに平均土地面積と平均建物面積（延べ床面積）も10％以上伸びていることから、買い手は「高くてもいい家」を求めていることがわかります。
市場の拡大も、買い手の購買意欲の高さも、これから中古戸建てを売ろうと考えている人にとって「よいニュース」です。

しかし、売却を延期して高値になるのを待つほどの「市場の高揚感」は感じられません。数字を細かくチェックすると、次のような気になる点がみつかります。

• 「2019年3～5月」の平均成約価格は「2018年9～11月」より下落している
• 「2019年3～5月」の成約件数は1年前の「2018年3～5月」より減っている

中古戸建てのオーナーは、こうしたネガティブな数字に警戒感を持ったほうがいいでしょう。
それでは次に、大分県内で売りに出ている個別案件をチェックしていきます。

大分市大字関園の175平方メートル5LDKが2,880万円

大分市大字関園にある木造2階建て、土地面積459平方メートル、延べ床面積175平方メートル5LDKが2,880万円で売りに出ています。2001年6月完成です。

とても土地が広く、カーポートは車2台分を確保していますが、それ以外にも4台は停めることができます。庭も広大なので、バーベキューをしても煙が近隣住民の迷惑になることはないでしょう。
外観は薄茶色のレンガ調で、若々しい印象があります。5部屋あっても延べ床面積が175平方メートルもあるので、リビングダイニングはゆったりしています。
玄関は吹き抜けになっています。キッチンは木をふんだんにあしらったカントリー調で好感が持てます。

大分市大字関園は大野川と乙津川に挟まれた土地で、大規模な住宅街を形成しています。保育園、小学校、中学校が近くにあり、子育てしやすい地域です。
また郊外型の商業施設群が近くにあるので、買い物や外食に困ることはありません。
JR大分駅までは道路距離で10キロあるので、自家用車は必須アイテムになるでしょう。
海まで6キロほどなので、水辺の景色を楽しみたい方におすすめできる物件です。

湯布院の温泉付き住宅が9,800万円

由布市湯布院町川上にある木造2階建て、土地面積500平方メートル、延べ床面積56平方メートル1LDKが9,800万円で売りに出ています。1972年（昭和47年）8月完成です。

敷地は石垣で囲われていて、たくさんの広葉樹が植えられています。この物件の目玉は温泉がひかれたお風呂で、設備も温泉宿並みの本格的な造りになっています。
例えるなら、文豪の隠れ家のような家です。

この物件の住所名の由布市湯布院町川上は、九州の奥座敷「湯布院温泉」全体の地名です。つまりこの物件は、オーナー専用の温泉宿といってもいいでしょう。

「ゆふいん」の表記ですが、正式名称は「由布院」とされています。市の名前もJR駅も「由布」になっています。「湯布院」は観光ガイドに使われるなど、愛称のような存在です。
ただこの物件の住所名が「由布市湯布院町」となっているように、「湯布院」も公的名称に使われることがあります。

大分県の土地の売買状況

大分県の2018年の公示地価をみていきましょう。住宅地は20年連続の下落、商業地は27年連続の下落となってしまいました。

県内の住宅地は△0.3％減

大分県の2018年の住宅地の平均変動率（前年比）は△0.3％減でした（△はマイナス）。前年の2017年は△0.6％減なので、下落スピードは落ちています。
大分県の住宅地の公示地価は、県内の200地点の地価から割り出しています。200地点のうち、2018年の上昇地点は24％、横ばい地点は21％、下落した地点の割合は55％でした。
2017年の上昇地点の割合は17％、横ばい地点は16％、下落した地点は67％でしたので、上昇地点は増え、下落地点は減っています。

この数字だけをみると「改善」しているように感じますが、土地オーナーは「2018年でも下落し続けている」ことに着目したほうがいいでしょう。
日本の景気が回復基調になったのは2013年です。そのころ土地価格の下落スピードが落ちたのであれば、今後上昇に転ずることが期待できます。しかし日本の景気は2018年終盤に減速し始め、2019年に入って悪化を示す数字が出るようになりました。
したがって、大分県内の住宅地価格が2018年以降急激に上昇に転じるとは考えにくい、ととらえておくべきでしょう。

県内の商業地は△0.5％減

商業地価格も住宅地と似た動きをみせています。
大分県内の2018年公示地価の商業地の平均変動率は△0.5％減で、2017年の△0.8％減よりは下落幅が減っています。
大分県の2018年の商業地の公示地価は、県内の79地点から算出しています。2018年は、79地点のうち価格が上昇していた地点の割合は24％、横ばい地点は19％、下落地点は57％でした。2017年は上昇地点15％、横ばい地点17％、下落地点68％でした。
上昇地点の割合は増加しています。しかし2018年でも下落地点が57％もあることは見逃せません。

「大分市、別府市、日出町」のラインは好調

大分市、別府市、日出町の3自治体は、別府湾を取り囲むように隣接しています。この3自治体の2018年公示地価は好調で、住宅地、商業地ともに前年より上昇しました。
上昇幅は以下のとおりです。

県全体が落ち込むなかで上昇しているので、これは特筆に値する現象といえるでしょう。土地オーナーはこうした好機を逃さないようにしたいものです。
そして別府市の商業地の1.2％増はとてもよい数字です。別府市に何が起きているのでしょうか。
オリックス不動産は2019年6月に、同社が別府市に保有する杉乃井ホテルを2025年までに約400億円を投じて全面リニューアルすると発表しました。杉乃井ホテルは1944年に開業した老舗で、現在でも稼働率99％と驚異的な人気を誇ります。訪日外国人客も増えてきたことから、大規模投資に踏み切りました。
こうした「よい経済ニュース」があると土地の価格は上がりやすくなります。

少し離れるだけで「総崩れ」

大分市、別府市、日出町を除くと、2018年公示地価で平均変動率が上昇したのは津久見市の住宅地（0.1％増）だけで、それ以外はすべての自治体の住宅地と商業地で前年割れしました。

最も下落幅が大きかったのは、杵築市の商業地の△3.6％減です。杵築市は日出町に接しています。つまり「大分市、別府市、日出町」ラインの地価上昇効果は、隣接自治体にすら届かないことがわかります。

その次に大きな下落幅を記録したのは姫島村で、商業地△2.4％減、住宅地△2.1％減でした。姫島は離島で、国内に44カ所あるジオパークのひとつです。ジオパークとは地球の地史や地質現象が観察できるエリアのことで、日本ジオパーク委員会が認定しています。
また、大分県中津市のT・プランという会社が2018年、姫島で電気自動車のカーシェアリングをはじめました。
姫島は観光地としての魅力は高いのですが、残念ながら地価上昇にはつながっていないようです。
九州の内陸に位置しほとんどが森林地帯の日田市も、商業地△1.9％減、住宅地△0.9％減と低迷しています。
「大分市、別府市、日出町」ラインとその他の市町村の格差は拡大するばかりです。

まとめ～決定打が出る前に動こう

大分県内の不動産市場は「悪い」わけではありません。特に大分市と別府市は、よい兆候もあります。これが売却をためらわせてしまうかもしれません。
しかし大分県内の中古マンションや中古戸建てや土地の価格が今後、高騰することは考えづらいでしょう。したがって、いつか売却しなければならない不動産は、早めに売る準備を整えておくことを強くおすすめします。
不動産仲介会社に「今すぐ手放すつもりはない」と伝えても、不動産仲介会社によってはしっかり査定してくれるところもあります。査定をすれば不動産仲介会社の営業担当者から価格動向の情報を聞くこともできます。
景気が悪化して「投げ売り」合戦になる前に動きましょう。

• 関連ページ：京都府の不動産売却時の相場
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熊本県内の「中古マンション、中古戸建て、土地」を売るタイミングをつかむことは、とても難しい状況です。それは、熊本県内の不動産価格の動向をつかむための指標は複数あるのですが、ある指標は「よい数字」を示し、別の指標は「やや悪い数字」になっていて、それ以外は「とても悪い数字」だからです。
よい数字を信じれば、不動産オーナーは「もう少し値上がりするのを待つ」と判断したくなりますが、とても悪い指標が正しければ「すぐ売却活動に取りかかる」ようにしなければなりません。

また、不動産価格に大きな影響を与える地域経済も同じで、2016年4月の熊本地震からの復興は、一部の分野では順調に進んでいるのですが、「置き去り」になっている分野もあります。そのためよいニュースと悪いニュースが入り乱れていて、熊本県経済を評価しにくくなっています。

ただ、視野を広げて日本経済を見渡すと悪い材料が目立つので、熊本県内の「よい数字」の不動産関連指標は悪化する可能性があります。そして「悪い数字」が改善する兆候はみつかりません。
熊本県内にある不動産の売却を検討している方は、「いつでも売れるように準備しておく」姿勢でいたほうがいいでしょう。
もし、まだ所有している「中古マンション、中古戸建て、土地」の査定が済んでいなければ、まずはそこから着手しましょう。

熊本県の不動産の全体的な話題

不動産の個別案件をみる前に、熊本県内の不動産全体に影響を与えるニュースを確認しておきます。
不動産を売却する絶好のタイミングは、

1. 市場が高値圏にあるとき
2. しばらく価格上昇が見込めないとき
3. 下落傾向がみえ始めたとき

上記です。この3つの現象は、地元経済や日本経済の動向とリンクしています。
不動産仲介会社に売却を仲介してもらうにしても、売り手（不動産のオーナー）自身が経済情勢を把握していなければなりません。

熊本県内の不動産価格によい影響をもたらすニュースと、悪い影響をもたらすニュースを紹介します。

くまモンとルフィに期待＜よいニュース＞

経済はイメージによって左右されることがあります。熊本地震が発生した直後は、イメージが悪化して観光が低迷しました。被害が出ていない地域でも、被災地に近いというだけで敬遠されてしまうのです。
そして現在の熊本県のイメージは良好です。復興が進んでいるというニュースが多く発信されているので、むしろ熊本地震を忘れている国民もいるでしょう。被災の記憶の風化という点からするとよいことではありませんが、しかしネガティブなイメージが国民のなかから消えることは、熊本県経済には悪いことではありません。

そして2019年4月、人気漫画「ONE PIECE（ワンピース）」のキャラクターの銅像8体が熊本県内に置かれることが決まりました。ワンピースの作者、尾田栄一郎氏が熊本県出身であることから、復興のシンボルとして設置されます。
主人公ルフィの銅像はすでに熊本市内の県庁舎前に設置済みで、その他の8人のキャラクターとその銅像が置かれる自治体は次のとおりです。

• ウソップ：阿蘇市
• フランキー：高森町
• ロビン：南阿蘇村
• ナミ：西原村
• ブルック：御船町
• サンジ：益城町
• チョッパー：熊本市
• ゾロ：大津町

ゲゲゲの鬼太郎の銅像で観光客を増やした鳥取県のように、熊本県にも全国のワンピース・ファンがやってくるでしょう。

熊本にはもうひとり、強烈なキャラクターがいます。くまモンです。
熊本県は2019年3月に、くまモン関連商品の2018年の売上高が1,505億円に達し、過去最高を更新したと発表しました。
くまモンは都道府県のゆるキャラのなかでは断トツの知名度を誇り、そして「稼ぎ頭」でもあります。
知名度は、地方経済の大きな柱である観光業の命運を握るだけに、2大キャラの存在は熊本県経済によい効果をもたらすでしょう。

熊本空港に待望の鉄道＜よいニュース＞

熊本空港（益城町と菊陽町）は現在、鉄道でつながっていません。
そこで熊本県は、JR豊肥本線から鉄道の新線を延ばし熊本空港に接続する工事を計画しています。
そしてJR九州が2019年2月、熊本空港への新線の整備費約380億円のうち、最大3分の1を負担すると表明しました。
熊本県の蒲島郁夫知事は「空港周辺の混雑が改善する」とコメントしています。空路と鉄路がつながることは、地方経済にとって大きなインパクトをもたらすでしょう。

JR豊肥本線と熊本空港の間の新線はJR九州ではなく、第3セクターが所有・運営することになります。それにも関わらず、JR九州が大規模出資を応じたことは、意義深いでしょう。
JR九州は地方JRのなかで唯一経営が安定している「珍しい」会社です。豪華列車や不動産事業が軌道にのっているからです。
つまり、熊本空港への新線建設事業は、強い地元企業が地元経済に投資をして、地元経済が潤って企業が儲かる、という好循環となっています。

JRの大津町＝阿蘇市間が2020年度開通へ＜よいニュース＞

熊本地震で失った2本の「大動脈」が2020年度に復旧、開通します。
1本目のつながる動脈は、JR豊肥本線の肥後大津駅（大津町）と阿蘇駅（阿蘇市）の間の27.3キロです。
2020年度内に関連工事が終わり、鉄道が再び通るようになります。
2本目の動脈は、熊本市と阿蘇市を結ぶ国道57号です。阿蘇大橋が崩落したことなどで重要な陸路が不通になっていましたが、阿蘇大橋に代わる長さ525メートルの巨大な橋や周辺のトンネルが「異例のスピードで」（国土交通省熊本河川国道事務所）で完成に近づいています。
大動脈の再開通は、復興の象徴になるので熊本県経済には当然プラスに働きます。

ついに熊本県経済に「陰」が現れる＜悪いニュース＞

続いて、熊本県内の不動産価格に悪い影響を与えかねないニュースを紹介します。
財務省九州財務局は2019年4月に、熊本県内経済情勢報告を公表しました。総括判断は「生産の一部に弱さもみられるが、緩やかに回復している」とし、前回の2019年1月の判断を据え置きました。
「据え置き」ではありますが、前回の総括判断には「生産の一部に弱さもみられるが」が含まれていませんでした。この言葉は明らかにネガティブ・ワードなので、今回の判断は「下落傾向が見え隠れする据え置き」ととらえるべきでしょう。
個人消費、雇用情勢、設備投資、企業収益、住宅建設は「横ばい」でしたが、生産活動が前回の「緩やかに拡大しつつある」から今回の「拡大に向けたテンポが緩やかになっている」へと下降しました。
そして熊本県経済の先行きは、中国経済の不確実性と人手不足感の高まりといった、回復の動きを制約する要因があるため、下押しリスクに注意する必要がある、としています。

新設住宅着工戸数の減少が意味すること＜悪いニュース＞

熊本県内の新設住宅着工戸数は、2018年11月に約1,800戸を記録したものの、そこから3カ月連続で前月を下回り、最新の2019年2月は約1,200戸となっています。わずか3カ月で3割以上減っています。
日本人には新築志向が強いという特性があり、中古住宅というだけで購入候補から外してしまう人が少なくありません。すなわち、新設住宅着工戸数が落ち込んでいるということは、それより先に中古住宅の市場が縮小している可能性があります。
後で中古マンションと中古戸建ての価格動向を確認しますが、下落兆候はすでに表れています。

一喜一憂せず冷静に情報を獲得しよう

熊本県は今、全国的に注目を集めている県のひとつなので、経済関連だけでも、よいニュースと悪いニュースが入り乱れています。
不動産オーナーはこのような情報を集めなければなりませんが、一喜一憂することなく、それらのニュースが自分の不動産価格にどのように影響するかを予測しながら「絶好の売り時」をつかんでください。

それでは次に、不動産の種類ごとに熊本県内の価格動向をみていきましょう。

熊本県の中古マンションの売買状況

熊本県内の中古マンションの売買状況をみていきましょう。
全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）が、熊本県内全域と熊本市内の中古マンションの価格動向を公表しています。

まずは熊本県内全域の価格動向を紹介します。

成約件数は「2017年6～8月」の43件から、「2019年3～5月」の59件へと37％も増加しています。中古マンション市場が拡大していることがわかります。
また平均成約価格も同じ時期、1,432万円から1,579万円へと10％上昇しています。平均平方メートル単価も20万円／平方メートルから21万円／平方メートルへと4％増となっています。

この数字だけをみると、市場が拡大しているうえに価格も上昇しているので、熊本県内の中古マンションのオーナーは「もう少し値上がりするのを待ちたい」と考えたくなるでしょう。
しかしこの表のなかには、売却を急ぎたくなる数字も含まれています。

それは「2018年3～5月」と「2019年3～5月」の直近1年間の比較です。この期間、成約件数は67→59件（△12％減、△はマイナス）、平均成約価格は1,632→1,579万円（△3％減）と下落しています。
中古マンションのオーナーは、この点を十分警戒する必要があります。

以下は、熊本市内のみの中古マンションの価格動向です。この数字から熊本県全域の中古マンションの価格動向は、ほぼ熊本市内の動向であることがわかります。
例えば「2019年3～5月」の熊本市内の成約件数は56件ですが、これは熊本県内全域の59件の95％を占めます。

それでは次に、熊本県内の中古マンションの個別案件をみていきましょう。

熊本市中央区水前寺公園の9階90平方メートル3LDKが3,690万円

熊本市中央区水前寺公園にある10階建て全54戸のマンションの9階、90平方メートル3LDKの部屋が3,690万円で売りに出ています。2015年1月完成です。

エントランスに入る前のアプローチの脇にはたくさんの木々が植えられていて、住人や訪問客を優しく迎え入れてくれます。エントランスは派手さこそないものの、デザインセンスが光ります。床材や壁材は明らかに質が高いものを使っています。
90平方メートルもありながら3室しか取っていないので、リビングダイニングは広々しています。そして床面は普通のフローリングではなく、鏡面加工が施されています。
リビングダイニングとベランダを仕切るのは壁ではなく、ガラスが天井から床まで張られた「掃き出し窓」です。そのため日当たりは申し分なく、眺望も楽しめます。シンク、トイレ、浴槽の水回り設備は、どれも凝ったデザインで高級感があります。

このマンションが建つ中央区水前寺公園地区には、路面電車の駅が国府駅、水前寺公園駅、市立体育館駅と3つもあります。すぐ近くに熊本県庁と熊本県警本部があり、官庁街を形成しています。JR豊肥本線・新水前寺駅も半径1キロ圏内にあり、住環境は申し分ありません。

9階、90平方メートル、築浅、質感、住環境とそろっている物件なので3,690万円は納得の価格といえるでしょう。

熊本市西区春日1丁目のタワマンの6階95平方メートル3LDKが3,880万円

熊本市西区春日1丁目にある36階全225戸のタワーマンションの6階、95平方メートル3LDKの部屋が3,880万円で売りに出ています。2012年2月完成です。

熊本駅前は高いビルがあまりないので、このマンションがランドマークになっています。ここに住むことはひとつのステイタスになります。
95平方メートルで3LDKなので、リビングダイニングは広々としています。そしてリビングダイニングとバルコニーの間には掃き出し窓が採用されています。ただシステムキッチンはやや小ぶりでシンプルなものです。洗面台のデザインは凝ったものですが、浴槽とトイレの設備は一般的なものです。

「36階建ての6階」と聞くと低く感じるかもしれませんが、周辺に視界を遮る建物がないので、この部屋のバルコニーからでも近くを流れる坪井川と白川がつくる水辺の景色を楽しむことができます。
そして圧巻はエントランスです。225戸のスケールメリットを活かし、とても広く豪華なつくりです。素敵なエントランスを共有できることは、タワマンに住む醍醐味のひとつです。

西区春日1丁目はJR熊本駅東口に広がる地区で、周辺には商業施設が並んでいます。幼稚園や小中学校も半径1キロ以内にあるので、生活で不便を感じることはありません。

まだ「築浅」といえる築年数ですので、4,000万円を大きく割り込む価格は好感が持てます。

熊本県の中古戸建ての売買状況

レインズでは熊本県全域の中古戸建ての価格動向を公開しています。

成約件数が「2017年6～8月」の46件から「2019年3～5月」の28件へと△39％も減少しています。中古戸建て市場が縮小していることは明らかで、直近1年間の比較では「2018年3～5月」の54件から「2019年3～5月」の28件へとほぼ半減しています。
平均成約価格も「2017年6～8月」の1,885万円から「2019年3～5月」の1,711万円へと△9％減となっています。「2018年6～8月」から3期連続で下落しているのも気になります。

熊本県内に売却用の戸建てを保有している方は、すぐに不動産仲介会社に連絡を取り、少なくとも査定だけは済ませておいたほうがいいでしょう。
査定額さえわかれば資金計画を立てることができますし、すぐに売却活動に着手することができます。
熊本県内の中古戸建ての価格動向は「とても悪い数字」といえます。「売れ残り」や「投げ売り」になる前に対処しましょう。

それでは次に、中古戸建ての個別案件をみていきます。

熊本市西区稗田町の199平方メートル6SLDKが3,980万円

熊本市西区稗田町にある軽量鉄骨2階建て、土地面積515平方メートル、延べ床面積199平方メートル6SLDKの戸建てが3,980万円で売りに出ています。1995年3月完成です。

広い敷地には庭木が所狭しと植えられていて、深い緑にホッとします。裏庭は芝生が植えられていてゴルフのスイング練習をしたら気持ちいいでしょう。カーポートは普通車を3台停めることができます。
建物の外観はとてもきれいで、またモダンなデザインなので、築20年をゆうに超えている物件とは思えません。軽量鉄骨造りが活きています。

これだけ広くて立派な戸建でありながら、この住宅が建っている西区稗田町は郊外ではありません。JR熊本駅までは道路距離で5キロほど、自動車で15分です。また、最寄りのJR鹿児島本線・上熊本駅までは道路距離で1.5キロです。
すぐ近くに坪井川が流れていて、その河川敷には坪井川緑地や坪井遊水公園があり、地域の憩いの場になっています。
保育園や学校も周囲に多くあり、名門・熊本大学教育学部付属中学も500メートルの場所にあります。そのため塾も多く、絶好の教育環境といえます。

この条件で4,000万円を切る値段の戸建てが買えるのは、地方都市の特権といえるでしょう。

合志市須屋の豪邸が9,800万円

豪邸を紹介します。
合志市須屋にある軽量鉄骨2階建て、土地面積573平方メートル、延べ床面積237平方メートル6LDKの戸建てが9,800万円で売りに出ています。2013年8月完成です。

見るからに豪華な建物ですが、南欧風のオレンジ色の屋根が温かみを感じさせます。壁の色が薄いベージュなので威圧感がありません。車を入れるガレージは住宅とつながっていて、雨に濡れずに家と車を行き来できます。

住宅のなかに入ると、広い玄関に圧倒されます。リビングダイニングに行く途中に吹き抜けスペースと階段があります。そしてリビングダイニングに入ると、その広さと、素敵なアイルランドキッチンにまた驚かされるでしょう。
リビングダイニングから庭に取り付けられたデッキに出ることができ、天気のいい日にはバーベキューを楽しむことができます。

合志市は熊本市に接するベッドタウンです。この豪邸が建つ合志市須屋は、地区全体が住宅街になっています。須屋地区内には熊本電鉄の新須屋駅、須屋駅、三ツ石駅、黒石駅、熊本高専前駅、再春荘前駅があります。
また地区内に国立病院機構熊本再春医療センターがあり、さらに熊本機能病院や菊南病院も近くにあります。幼稚園、小学校、中学校も充実しています。
飲食店、ドラッグストア、銀行支店などが建ち並び、買い物に不便を感じることはありません。

この地区で約1億円の豪邸に住むことは勇気が要るかもしれません。「名士」や「成功者」のための住宅といえるでしょう。

熊本県の土地の売買状況

冒頭で、熊本県内の不動産関連の指標には「よい数字」もある、と紹介しました。熊本県の2018年の公示地価はまさに「よい数字」でした。
熊本地震からの復旧・復興が進み、熊本市圏の土地の価格に回復傾向がみられます。

熊本県全用途、23年ぶり上昇、0.3％増

2018年の熊本県の公示地価の平均変動率（前年比）は次のとおりです。（　）内は2017年の数字です。

• 全用途：0.3％増（△0.2％減）
• 住宅地：0.0％横ばい（△0.4％減）
• 商業地：1.5％増（0.1％増）

全用途は23年ぶりの前年比増となりました。
住宅地は横ばいでしたが、2017年まで20年連続で下落していたので、これでも「よい数字」といえます。
そして商業地は2年連続の増加となりました。
いずれも項目も熊本地震による復興需要が後押ししました。

全国平均と九州・沖縄圏と熊本県の2018年の平均変動率を並べてみましょう。

熊本県の住宅地の平均変動率は、全国平均を上回り、商業地は全国平均も九州・沖縄圏も上回りました。さらに、2018年の住宅地の平均変動率の高さランキングで、熊本県は全国10位でした。商業地も10位でした。

価格に「力強さ」がある

熊本県の公示地価には力強さもみられます。震災前の水準を超えているのです。
例えば、2014年の住宅地最高額地点は「熊本市中央区新屋敷1丁目10番12」の161,000円／平方メートルでしたが、2018年の熊本県内の住宅地で最も高額だった地点は、「熊本市中央区新屋敷1丁目10番14外」の180,000円／平方メートルで、12％も上昇しています。

商業地の最高額地点は、2014年も2018年も「熊本市中央区下通1丁目3番3」でしたが、価格は1,340,000円／平方メートルから1,950,000円／平方メートルへと46％も上昇しています。バブル級の上昇率といってよいでしょう。

熊本市の一強状態、地方との格差拡大

熊本県の公示地価の数字をよくしているのは、熊本市の一強状態です。熊本市の2018年公示地価の住宅地は1.2％増、商業地は5.9％増でした。
その一方で、県内の地方市町村は下落が止まりません。

住宅地の平均変動率の下落率1位地点は、「天草市有明町大島子字江口2664番2」で△4.6％減でした。前年は△3.7％減でしたので、下落スピードが加速しています。
商業地の平均変動率の下落率1位地点は、「山都町馬見原字林ノ後830番5」で△5.3％減でした。前年は△3.4％減なので、こちらも下落が止まりません。

平均変動率の上昇幅が大きいグループをみると、熊本市、大津町、益城町、嘉島町といった自治体名が並びます。いずれも熊本市と隣接するか近隣の自治体ばかりです。
一方、平均変動率の下落幅が大きいグループは、離島の天草市、熊本市から最も遠い自治体のひとつである球磨村、内陸部の五木村、山間部の山都町と、熊本市圏から離れた自治体ばかりです。

熊本市内でも格差「中央区一強」

熊本市は、中央区、東区、西区、南区、北区の5区で構成されていますが、このなかでも格差があります。中央区の一強状態です。
2018年公示地価の各区の平均変動率と平均価格は次のとおりです。

最高値の中央区の104,500円／平方メートルは、最安値の南区の41,300円／平方メートルの2.5倍です。

最高値の中央区の509,800円／平方メートルは、最安値の南区の59,500円／平方メートルの8.6倍です。

南区にはJR鹿児島本線の駅が3つもあるほか、病院も、済生会熊本病院、御幸病院、桜十字病院、熊本光洋台病院、にしくまもと病院、あきた病院など多数あり、住環境は決して悪くありません。
しかし中央区には、九州新幹線とJR線の共通駅である熊本駅と、熊本市医師会熊本地域医療センター、九州記念病院、江南病院、くまもと乳腺胃腸外科病院、そして九州のシンボルである熊本城があります。さらに熊本県庁も熊本県警察本部も熊本市役所もメガバンクの支店も路面電車の大部分も中央区にあります。
中央区のこの強大な経済的な「引力」に、元々大きくはない地方経済が吸い寄せられてしまっています。それで県庁所在地の熊本市であっても、南区のような郊外部分は経済的に弱い地域になってしまうのです。

まとめ～地方の好景気は疑ってかかる

熊本県経済は、地方のなかでは好調なほうです。したがって、不動産価格の指標でよい数字も存在します。しかし悪い数字もあります。
売却用の不動産を持っていると、つい、よい数字を信じたくなります。しかし地方経済の好景気はそれほど堅牢ではありません。
また日本全体の経済は2019年に入って下落に転じました。好景気は東京・大阪・名古屋から始まって、不景気は地方から始まります。したがって熊本県経済がいつ悪化に転じたとしても不思議ではありません。
熊本県内の不動産オーナーは「売れるときに売っておく」姿勢でいたほうがいいでしょう。

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長崎県内の「中古マンション、中古戸建て、土地」の相場と売却事例を紹介します。
結論を先に述べると、長崎県内に売却用の不動産を保有している方は、本格的に売却の準備に取りかかりましょう。

少なくとも不動産仲介業者に査定を依頼しましょう。査定額さえ把握しておけば、資金計画を作成することができますし、いつでも売却活動に着手できます。

今ならまだ「投げ売り」する必要はなく、じっくり買い手を探すことができます。なぜなら中古マンション市場も中古戸建て市場も平穏を保っていますし、長崎県経済が悪化していないからです。
不動産価格は地域経済の影響を受けます。したがってこれから不動産を売ろうとしている方は、長崎県経済と地元の市町経済をしっかりウォッチする必要があります。
長崎県経済は勢いがあります。それは、長崎新幹線や世界遺産観光、観光投資といった起爆剤があるからです。これは九州の他県がうらやむレベルです。

では、不動産の売却を延期して高値になるのを待つべきかというと、そこまで条件が整っているわけではありません。経済指標も不動産価格の動向も、悪化傾向が見え隠れしています。
長崎県の不動産オーナーは「売れる時に売る」姿勢でいたほうがよいでしょう。

長崎県の不動産の全体的な話題

不動産の種類ごとの動向を探る前に、長崎県内の不動産全般に影響を与えそうな話題を紹介します。よいニュースと悪いニュースを合わせてみていきます。

長崎新幹線、2022年度に暫定開業【よいニュース】

九州新幹線長崎ルート（博多－長崎、長崎新幹線）が2022年度に暫定開業します。新幹線はいつの時代も大きな経済効果をもたらすので、これは不動産市場にとって間違いなくよいニュースです。
ただ、博多と長崎の間にある佐賀県が、長崎新幹線への大型投資に難色を示しています。また、博多－長崎間は全線新幹線規格になるわけではなく、一部が在来線規格になります。
それでも暫定開業までこぎつければ長崎県と福岡県の距離は相当縮まり、九州最大の経済圏の恩恵を受けることができます。そうなれば不動産需要も高まるので、価格の安定が期待できます。

世界遺産効果で観光好調、投資も進む【よいニュース】

次もよいニュースです。
「2017年長崎県観光統計」によると、2017年の長崎県の観光客延べ数は33,568,114人で、前年より4.2％増え過去最高を更新しました。長崎県観光は2016年の熊本地震で一時落ち込みましたが、見事に復活しました。
ハウステンボス（佐世保市）の入場者の増加やクルーズ客船の長崎入港など、目玉行事が奏功しました。
また長崎には、「明治日本の産業革命遺産製鉄・製鋼、造船、石炭産業」や「長崎と天草地方の潜伏キリシタン関連遺産」といった世界文化遺産があります。世界遺産は恒久的に集客できるので、訪日外国人客の増加傾向と合わせて、今後も長崎観光は期待できます。

また、離島である対馬市や五島市で大型ホテルやペンション、ジャンボタクシーなどの大型・中型投資が相次いでいます。韓国資本も参入しているといいます。

観光業の盛り上がりと継続的な観光投資は、不動産価格に二重によい効果をもたらします。
ひとつめの効果は、不動産需要の高まりです。観光ビジネスは土地も施設も住宅も必要になるので、需要が高まって不動産価格が安定します。
2つめの効果は、イメージアップです。観光地には、住みたい街になりやすい傾向があります。つまり観光地は「ブラント地域」になれる可能性を秘めています。例えば、軽井沢より自然豊かで風光明媚な土地はたくさんあっても、ブランド化されていない地域の不動産価格は軽井沢ほど高くはありません。
したがって、観光客の注目を集めている長崎県は、ブランド地域になるポテンシャルを有しているわけです。

経済規模は小さいが経済の勢いは日本一【よいニュース】

内閣府の県民経済計算によると、2015年の長崎県の県内総生産は4.4兆円で、47都道府県中32位でした。
長崎県より上位の3県は、29位富山県4.6兆円、30位石川県4.6兆円、31位青森県4.5兆円でした。
長崎県より下位の3県は、33位大分県4.4兆円、34位沖縄県4.1兆円、35位山形県4.0兆円でした。
経済規模（県内総生産）では長崎県は下位グループに甘んじていますが、2014年から2015年にかけての上昇率は7.6％増で堂々の1位を獲得しました。
2位福井県6.5％増、3位岡山県5.9％増でしたので、長崎県は唯一の7％台でした。

住宅に関する指標が弱含み【悪いニュース】

続いて、不動産価格に悪い影響を及ぼすニュースを紹介します。
財務省の長崎財務事務所が2019年4月に公表した「長崎県内経済情勢報告」によると、長崎県経済の総括判断は「緩やかに持ち直している」で、前回の1月の判断を据え置きました。
しかしその報告の中身をみると気になる数字があります。
新設住宅着工戸数が前年を下回りました。前回の1月も前年を下回っていました。日本人は新築志向が強く、中古住宅は敬遠される傾向にあります。したがって新設住宅着工戸数の数字が悪化しているということは、それに先行して中古マンション市場や中古戸建て市場が悪化している可能性があります。

また、やはり長崎財務事務所が2019年3月に公表した「法人企業景気予測調査」によると、企業の景況判断は全産業で△12.0％減、製造業は△26.9％減、非製造業は△7.3％減でした（△はマイナス）。長崎県内の多くの企業が、景気が下降していると感じています。
経営者が「景気が悪化している」と感じると、企業は投資を控えるので不動産需要は落ちこみます。そして実際に景気が悪化し始めると企業は保有不動産を売却するので、不動産価格は一気に下落します。
個人の不動産オーナーは、そうなる前に売却しておきたいところです。

長崎県の中古マンションの売買状況

それでは不動産の種類ごとに動向を探っていきます。
まずは中古マンションの売買状況を紹介します。長崎県内の中古マンション市場は小さく、市場が形成されているのは、長崎市、佐世保市、諫早市、大村市だけです。

価格上昇も乱高下が気になる

全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）によると、長崎県内の中古マンションの価格動向は次のとおりです。

成約件数は、「2017年6～8月」の23件から2年後の「2019年3～5月」には43％増の33件になりました。中古マンション市場は拡大しています。
平均成約価格も同じ期間、1,583万円から1,918万円へと21％も上昇しています。平均平方メートル単価も21万円／平方メートルから27万円／平方メートルへと25％上昇しています。
市場が大幅に拡大し、価格も急上昇しています。この数字だけをみると長崎県内の中古マンション市場は「プチバブル」の様相を呈しています。
先ほどみた新設住宅着工戸数は前年割れが続いていたので、中古マンション市場は新設住宅と「真逆」の動きをしていることになります。

しかし上記の表を丹念に追うと、真逆ではないことがわかります。
例えば成約件数を前年同期でみると、「2019年3～5月」の33件に対し「2018年3～5月」は38件なので△13％減です。
平均成約価格でも、「2018年12月～2019年2月」の1,777万円に対し「2017年12月～2018年2月」は1,948万円なので△9％減です。
このように長崎県内の中古マンション市場は乱高下を繰り返していて、これが隠れた悪化傾向を示しています。
「長崎県内の中古マンションのオーナーは売却を急いだほうがよい」というアドバイスは、こうした状況が背景にあります。

景気が上昇基調でない以上、今後中古マンションが急騰することは考えにくいでしょう。したがって、売却を延期しても値段が上がることは「あまり」期待できませんし、市場が乱高下を繰り返しているということは、下落する可能性が「大いに」あるということになります。
ポジティブ要素が「あまり」なく、ネガティブ要素が「大いに」ある現状は、売却準備に着手する十分な理由になります。

それでは次に、長崎県内で売りに出ている個別物件をみていきます。

長崎市中川2丁目の9階92平方メートル4LDKが3,080万円

長崎市中川2丁目にある14階建て全52戸のマンションの9階、92平方メートル4LDKの部屋が3,080万円で売りに出ています。2007年9月完成です。

豪華かつ個性的なデザインのエントランスが目を引きます。92平方メートルもあるので、4部屋取っていてもリビングダイニングは15帖と十分な広さを確保しています。キッチンは「半分」対面式の変わったつくりです。シンク、浴室、トイレ、洗面台の水回りの設備は築10年以上経過していますが古さはまったく感じません。マンションには珍しく、各戸に門扉がついています。

長崎市中川2丁目は路面電車の長崎電気軌道・蛍茶屋駅の北側に広がるエリアで、マンションや高級戸建てが建ち並ぶ住宅街を形成しています。近くには学校、図書館、飲食店などがあります。
蛍茶屋駅からJR長崎駅までは路面電車で7分で、都市機能へのアクセスは良好です。
マンションの質と立地条件を考えると、約3,000万円は十分検討の価値がありそうです。

佐世保市光月町7の2階87平方メートル3LDKが1,598万円

佐世保市光月町7にある5階建て全15戸のマンションの2階、87平方メートル3LDKの部屋が1,598万円で売りに出ています。1983年3月完成です。

明るい茶色のタイル張りの外観が目を引きます。87平方メートルで3LDKなので、リビングダイニングも居室も広々しています。この物件は現在、不動産会社が所有していて、リビングダイニングはモデルルームのように食卓テーブル、椅子、ソファ、ローボード、ラグなどが並べられています。1,598万円は、これらの家具を含む金額です。
キッチンは対面式で、上部に棚がない「すっきりタイプ」です。IHクッキングヒーターや、シンク、浴室、トイレ、洗面台の水回り設備はリフォーム済です。床と壁もプロのクリーニング業者が清掃していて清潔感があります。外観をみないで部屋のなかに入ったら、新築物件と思うかもしれません。

佐世保市光月町7は松浦鉄道・中佐世保駅から200メートルほどの場所にあります。周囲には佐世保市体育文化館、長崎家庭裁判所佐世保支部、ホテルロータスハウス、親和銀行、千住病院、商業施設、ライザップ佐世保店などがあります。小学校と中学校も半径1キロ圏内にあります。
さらに足を伸ばすと、佐世保公園やニミッツパーク、させぼシーサイドパークといった憩いの場やレジャー施設があります。
佐世保湾まで2キロほどなので、生活のなかで海を感じることができます。

築35年以上経過していますが、海の街にあるリフォーム済物件としてはお値ごろ感がある価格です。

諫早市幸町4の2階83平方メートル4LDKが1,350万円

諫早市幸町4にある14階建て全89戸のマンションの2階、83平方メートル4LDKの部屋が1,350万円で売りに出ています。1990年6月完成です。

83平方メートルで4部屋取っているので、リビングは10帖ほどとやや狭い印象です。またキッチンは壁に向かっているタイプで、対面式ではありません。築30年になろうとしているので、シンクを含めトイレ、浴室、洗面台の水回りは「それなり」です。

諫早市幸町4は、島原鉄道の本諫早駅と幸駅の中間に位置します。周囲にはビジネスホテル、眼科クリニック、居酒屋、ハローワーク、長崎地方法務局諫早支局、学校などがあります。
1キロほど歩くと、上山公園、長崎県立総合運動公園、わいわいプール、長崎県立総合運動公園、トランスコスモススタジアム長崎、サッカー球技場などの運動施設が集中するエリアに到着しますので、絶好のウォーキングコースになるでしょう。
大村湾までは直線距離で5キロほどです。

これだけ住環境に恵まれているので、築年数が気にならなければ、1,500万円を大きく割り込む価格は魅力的です。

長崎県の中古戸建ての売買状況

続いて長崎県内の中古戸建ての売買状況をみていきましょう。
長崎県民は戸建て志向が強いので、中古戸建て市場は郡部にも広がっています。中古マンションよりは売りやすいでしょう。

市場は微増、価格は上昇基調

長崎県全域の中古戸建ての価格動向は以下のとおりです。

中古戸建て市場の規模の指標になる成約件数は、「2017年6～8月」の47件から「2019年3～5月」の48件へと2％の微増となっています。
平均成約価格は同じ期間に1,461万円から1,947万円へと33％も上昇しています。2,000万円に迫る価格は、売却用の中古戸建てを保有しているオーナーには朗報といえますが、懸念材料もあります。
「2018年12月～2019年2月」は1,651万円で、「2019年3～5月」の1,947万円より△15％も低い価格です。中古マンション同様、長崎県内の中古戸建て市場も乱高下が続いています。
中古戸建てオーナーもやはり、いつでも売ることができる態勢を整えておくことが肝要です。

それでは売りに出ている物件をみていきましょう。

長崎市西泊町8の102平方メートル4SLDKが3,290万円

長崎市西泊町8にある軽量鉄骨2階建て、土地面積156平方メートル、延べ床面積102平方メートル4SLDKが3,290万円で売りに出ています。2013年8月完成です。

外観をひと目みただけで「立派な家」と感じるでしょう。外壁材の質の高さはすぐにわかります。庭に面した部屋には縁側があり、駐車スペースには3台停めることができます。
延べ床面積も100平方メートルを超えているので、4部屋あってもリビングダイニングは16帖を確保しています。築浅物件なので、対面式キッチン、浴室、トイレ、洗面台は最新式が設置されています。収納の多さは主婦に喜ばれるでしょう。

長崎市西泊町8は海に面した地域です。また背後には豊かな森が広がります。周囲には学校はあるものの、商業施設はほとんどありません。ただJR長崎駅まで道路距離で5キロほどなので、自動車があれば都市機能へのアクセスは問題ありません。
それよりも県庁所在地のセントラルステーションであるJR長崎駅から5キロ離れただけで静寂な生活を手に入れることができるのは、地方都市に住む醍醐味といえます。

3,500万円を大きく割り込む価格で豪華な築浅物件を手に入れられるのも、地方都市ならではです。

大村市黒丸町の129平方メートル5LDKが2,400万円

大村市黒丸町にある軽量鉄骨2階建て、土地面積364平方メートル、延べ床面積129平方メートル5LDKが2,400万円で売りに出ています。2000年9月完成です。

この物件の第一印象は「広大な敷地のなかに建つ立派な家」となるでしょう。この家なら家庭菜園もガーデニングもひとクラス上を目指せます。延べ床面積もたっぷりあるので、9帖、8帖、8帖、6.4帖、4.5帖の5部屋を確保しながら、リビングダイニングキッチンは17帖あります。
そのリビングダイニングキッチンは、床面から天井までがガラスになっている「掃き出し窓」を使っているので解放感があります。シンク、浴室、トイレ、洗面台は、築20年になるので古さは隠せませんが、使い勝手に支障はなさそうです。

大村市黒丸町は大村湾に面した地区で、毎日海を感じながら生活することができます。住宅街ですが家々はそれほど密集してなく、この物件のようにどの家も広い庭を有しています。こども園や小学校、中学校が近くにあります。牧山内科外科医院や長崎医院も半径1キロ圏にあり安心です。
半径5キロ圏には、JR大村線・竹松駅、長崎空港、長崎自動車道・大村インターチェンジ、私立大村市民病院、天然温泉ゆの華などがあります。

田舎に移住したいが都心部とのアクセスも保ちたい、という人にはうってつけの物件といえそうです。

長与町の本物のお屋敷が7,000万円

長与町岡郷にある木造2階建て、土地面積929平方メートル、延べ床面積243平方メートル8DKのこの物件は、本物のお屋敷です。
売り出し価格は7,000万円で、1983年10月完成です。

日本瓦をふんだんに使った「入母屋屋根（いりもややね）」を持つ、旧家といったたたずまいの家です。広い玄関から家のなかに入ると広い廊下が続いています。8つの部屋はすべて畳が敷かれた和室です。

長与町岡郷は長与川の河口付近にあり、海まですぐそこです。近くには長与総合公園や町民体育館、長与シーサイドパーク多目的広場などがあります。イオン時津ショッピングセンターまでは2キロほどですので、徒歩で買い物に行くこともできます。半径3キロ圏内には長崎百合野病院や長崎県立大学、長崎外国語大学があります。
JR長崎本線・長与駅までは約3キロで、長与駅から長崎駅まではJRで15分の近さです。

かなりの高額物件ですが、例えば旧家を改装したカフェを開くこともできそうです。

長崎県の土地の売買状況

長崎県の2018年の公示地価の平均変動率（前年比）は、次のとおりでした。
（　）は2017年の平均変動率で、△はマイナスです。

• 全用途：△1.0％減（△1.3％減）
• 住宅地：△1.2％減（△1.5％減）
• 商業地：△0.3％減（△0.8％減）

3項目すべてで2017年より下落幅が改善したものの、下落傾向は続いています。住宅地は20年連続、商業地は26年連続の前年割れです。
公示地価は、土地の市場価格だけでなく、その他の不動産価格にも影響を与えますし、また不動産全体の状況が公示地価に反映されます。これは率直に「厳しい状況」といえるでしょう。

平均価格は以下のとおりです。

長崎市の住宅地は微減、商業地は好調

それでは地域ごとの公示地価の動向をみていきましょう。
まず県庁所在地の長崎市の2018年の公示地価は以下のとおりです。平均変動率、平均価格の順に記載しました。

• 全用途：1.0％増、101,300円／平方メートル
• 住宅地：△0.1％減、44,000円／平方メートル
• 商業地：4.0％増、247,800円／平方メートル

住宅地は前年割れしましたが、下げ幅は最小レベルです。長崎市は坂が多い街なので平坦地は希少性が高く、そこに利便性や快適性が加わると高値で取り引きされます。逆に、斜面地で自動車の通行が困難な土地の価格は下落傾向が続き、底値がみえません。

商業地は大幅上昇となりました。この背景には県庁移転、新幹線の延伸、土地区画整理事業などの「大イベント」があります。また、長崎県内で最大の繁華街である「浜町アーケード」の周辺はマンション用地の需要が高く、商業地価の上昇をけん引しています。

佐世保市、諫早市、大村市の【住宅地】の動向

次に、長崎市以外の主要市である佐世保市、諫早市、大村市の2018年の住宅地価の動向をみてみます。
佐世保市の平均変動率は△0.9％減、諫早市は△0.9％減、大村市は0.3％増でした。
佐世保市では、利便性の高い土地は前年より上昇していますが、やはり斜面地の下落が足を引っ張りました。
諫早市は既存の分譲住宅地が売れ残っていて、供給過剰状態が続いています。ただ、市中心部の地価は安定してきています。
大村市は新興住宅地の取り引きが順調で2017年に引き続き2018年も前年比増を達成しました。

3市の平均価格は次のとおりです。

• 佐世保市：27,600円／平方メートル
• 諫早市：25,900円／平方メートル
• 大村市：30,700円／平方メートル

長崎市の住宅地44,000円／平方メートルに比べると見劣りしますが、3市のなかでは最も平均価格が高い大村市が前年を上回っているのは「大健闘」といえます。

佐世保市、諫早市、大村市の【商業地】の動向

佐世保市、諫早市、大村市の商業地価の動向をみてみます。
2018年の平均変動率は佐世保市△0.9％減、諫早市△1.0％減、大村市0.6％増と、商業地でも大村市の健闘が光ります。
3市の平均価格は次のとおりです。

• 佐世保市：97,200円／平方メートル
• 諫早市：48,400円／平方メートル
• 大村市：54,100円／平方メートル

長崎市の商業地の平均価格は247,800円／平方メートルでしたので、格差は歴然としています。これは経済の強さと弱さが如実に反映した結果といえます。
「2015年度長崎県の市町民経済計算」によると、市町内総生産額は長崎市の1.5兆円に対し、佐世保市0.7兆円、諫早市0.6兆円、大村市0.3兆円でした。2位の佐世保市でも長崎市の約半分、大村市は5分の1です。

まとめ～売るなら経済情勢がよい今

長崎県経済は今、悪くありません。中古マンション、中古戸建て、土地を売るなら今です。中古マンションと中古戸建ては価格が上昇していますが、短期的には下落する局面もあり市場は不安定です。今後、不動産需要が急拡大する要因が見当たらないため、値上がりを待つのは得策ではありません。
長崎県内の不動産オーナーは、好条件を待つより、悪条件を回避したほうがよいでしょう。

• 関連ページ：東京都の不動産売却時の相場
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佐賀県内に売却用の「中古マンション、中古戸建て、土地」をお持ちの方は、売るなら今です。その理由は3つあります。

• 公示地価の推移が悪くない
• 新設住宅着工戸数に陰りがみえる
• 佐賀県経済は回復しつつある

不動産全般の価格に大きな影響を与える公示地価の推移が「悪くない」ことは不動産オーナーにとってはプラス材料です。
また新設住宅着工戸数の推移は、中古マンションと中古戸建ての販売状況にリンクします。したがって、佐賀県の新設住宅着工戸数が「陰り」から「悪化」に転じる前に、中古マンション、もしくは中古戸建てを手放すのが理想です。
地元経済が好調だと不動産売買が活性化するので、個人も自身の不動産を売りやすくなります。

不動産を売りやすい状況なら、売却を延期して高値になるのを待ったほうがよいのかというと、そこまでの力強さは佐賀県経済にはありません。
悪くない状況の今が「決断のとき」といえるでしょう。

佐賀県の不動産の全体的な話題

不動産の種類ごとの動向をみる前に、佐賀県の不動産全般に影響を与えそうなトピックスを紹介します。
不動産価格は、その土地の経済情勢に大きく左右されます。したがって不動産オーナーは、佐賀県経済の動向を注視する必要があります。
2019年の佐賀県経済は順調に推移していますが、そのなかに気になる数字が隠れています。ここでは佐賀県経済や佐賀県内の不動産価格に関係する「よいニュース」と「悪いニュース」の両方を紹介します。

【よいニュース】佐賀県経済が上方修正された

財務省佐賀財務事務所は2019年1月30日に佐賀県内経済情勢報告を発表し、全体判断を「回復しつつある」に上方修正しました。前回の2018年10月の全体判断は「緩やかに回復しつつある」でしたので「緩やかに」が取れました。すなわち、経済の回復にスピード感が出てきた、ということです。
景気判断が据え置かれる自治体が多い中での上方修正だけに、よいニュースといえます。またこれは、佐賀県内の不動産価格にプラスに働きます。

【よいニュース】県内企業が好調

以下は佐賀新聞の経済記事の見出しです。
「佐賀県内企業、増収増益傾向　先行きは『悪化』懸念」（2019年5月30日付け）
「夏のボーナス３％増、佐賀銀行推計　雇用確保の賃上げ反映」（2019年5月31日付け）

最初の記事は、佐賀新聞が実施した第167回佐賀県内企業経営動向調査（2019年1～3月期）を解説したものです。売上高、経常利益ともに増加した企業が前回調査より上回りました。佐賀県内の企業は増収増益傾向にあります。
ただ、先行きに不安を抱える経営者も少なくありませんでした。

2つめの記事は佐賀銀行が行った調査を報道したものです。佐賀県内の官公庁と民間企業の2019年夏のボーナスは前年より3％増え、総額706億円になる見通しです。
官公庁は5年連続の増加、民間企業は2期ぶりの増加です。民間企業がボーナスを増やすのは、人手不足による雇用確保が目的とみられています。
ボーナスが増えると住宅購入意欲が高まるので、中古住宅市場によい効果をもたらすことが期待できます。

【悪いニュース】新設住宅着工戸数に陰り

続いて佐賀県経済にとって悪いニュースを紹介します。
佐賀県の新設住宅着工戸数は、次のように推移しています。（　）は佐賀県を含む九州全体の数字で、△はマイナスを表します。

九州全体では2018年に前年割れを起しましたが、佐賀県は増加を維持できています。ここまでは「よい数字」なのですが、月別にみると陰りがみえてきます。
以下の数字は佐賀県内の新設住宅着工戸数の前年同月比の推移です。

この数字から、2018年1年間の前年比1.0％増は、8～12月の増加に支えられていたことがわかります。逆に1～8月までは連続して前年割れを起していました。
そして2019年1月は再び前年割れに転じ、しかもその減少幅は△3.3％減と決して小さくないのです。

日本人は新築志向が強く、中古住宅を敬遠しがちです。新築住宅の人気が低下していれば、中古住宅の購買意欲はさらに低下している可能性があります。
したがって新設住宅着工戸数に陰りがみえるということは、中古マンション・中古戸建てはそれに先行して悪化している可能性があります。

【悪いニュース】佐賀県経済は小さく弱い

不動産価格が安定するかどうかは地元経済の動向次第という側面がありますが、佐賀県経済は規模が小さく勢いは強くありません。
先ほど、「2019年の佐賀県経済の好調ぶり」を紹介しましたが、これは極めて短期的な見方です。
長期的な視点に立って佐賀県経済を見渡すと、違った判断になります。

内閣府の県民経済計算によると、2015年の佐賀県の県内総生産（経済規模）は2.8兆円で47都道府県中44位でした。佐賀県を下回るのは、45位島根県2.6兆円、46位高知県2.4兆円、47位鳥取県1.8兆円です。
佐賀県の上位3県は、41位山梨県3.3兆円、42位福井県3.2兆円、43位徳島県3.1兆円でした。

また佐賀県の県内総生産の2014年から2015年の上昇率は2.9％で31位でした。経済規模の順位（44位）よりは上位にありますが、それでも下位グループです。
例えば経済規模で42位だった福井県は、上昇率6.5％で2位になっています。経済規模が小さい県ほど、小さい経済効果で上昇率を急上昇させることができるからです。
福井県と比較すると、佐賀県経済はやはり「勢いが弱い」と判断せざるを得ないでしょう。

「だから」売るなら今

佐賀県内の不動産全体に影響を与えそうなトピックスを紹介しました。よい経済ニュースもありますが、売却用の不動産を保有しているオーナーはネガティブな情報に注目して警戒を怠らないほうがよいでしょう。
よい経済ニュースは「売りやすい地合い」と理解して、悪い経済ニュースは「売り急ぐ警報」と理解してはいかがでしょうか。
佐賀県内の不動産オーナーは、売却対象の「中古マンション、中古戸建て、土地」の査定を済ませておいてはいかがでしょうか。査定を不動産仲介業者に依頼すれば、営業担当者から佐賀県の不動産価格の動向を聞くこともできます。また査定額がわかれば資金計画を立てることもできますし、いつでも売却活動を始められます。

佐賀県の中古マンションの売買状況

それでは次に、不動産の種類ごとの動向を探っていきます。
佐賀県内でしっかりした中古マンション市場が形成されているのは、佐賀市、唐津市、鳥栖市の3市だけです。他の市町でも中古マンションは販売されていますが、市場と呼べるほどの売買規模ではありません。

3市の中古マンションの平均価格は次のとおりです。

佐賀市

1,581万円

唐津市

1,434万円

鳥栖市

1,488万円

近隣市との比較では、福岡市の2,710万円や長崎市の1,954万円と比べると見劣りしますが、北九州市の1,254万円と比べると佐賀県3市の価格が「悪くない」ことがわかります。
佐賀県内で人口が最大の佐賀市が23万人で、北九州市は94万人（いずれも2019年）です。人口が多いほど高級マンションが建つ割合は高くなりますので、佐賀市の中古マンションの平均価格が北九州市を上回っていることは特筆に値します。

佐賀市内の中古マンションの延べ床面積別の平均価格は以下のとおりです。

それでは実際に販売されている物件をみていきましょう。

佐賀市水ヶ江4丁目の11階90平方メートル3LDKが2,150万円

佐賀市水ヶ江4丁目にある15階建て41戸のマンションの11階、90平方メートル3LDKの部屋が2,150万円で売りに出ています。2006年1月完成です。

90平方メートルもあるので、3つの部屋を取ってもリビングダイニングは23帖とゆったりしています。キッチンは人気の対面式です。築10年以上経過していますが、シンク、浴室、トイレ、洗面所などの水回りの設備には古さを感じません。
マンションのブランドとしては中位ですが、周囲に高い建物がないので15階建ては目立つ存在です。この物件は11階ですが、それでも眺望は良好です。

佐賀市水ヶ江4丁目は佐賀城公園の東隣に広がる地区なので、このマンションを購入すれば観光地に住むことができます。佐賀県医師会健診センターを始め、諸隈病院、志田病院、百武整形外科病院が周囲にあり、高齢者がいる世帯でも安心です。
大隈重信記念館や佐賀県立美術館、幕末維新記念館といった文化施設も近くにあります。

JR佐賀駅までは道路距離で3キロほどなので徒歩圏内とはいえませんが、マンションの内容や住環境からすると「2,000万円＋アルファ」の価格は十分検討に値する金額といえるでしょう。

佐賀市唐人1丁目の8階83平方メートル3LDKが2,250万円

佐賀市唐人1丁目にある15階建てのマンションの8階、83平方メートル3LDKの部屋が2,250万円で売りに出ています。2008年10月完成です。

リビングダイニングとベランダの間の窓は、天井から床までがガラス張りのいわゆる「掃き出し窓」になっていて、解放感があり採光にも優れています。対面式のキッチン、浴槽、トイレ、洗面所の水回りは水準以上の設備が採用されています。
収納スペースが多く、主婦には喜ばれるでしょう。エントランスは決して広くないのですが、モニュメントが飾られたり、小さな庭がみえたりして趣味のよさが光ります。
8階からの眺望も悪くありません。

佐賀市唐人1丁目はJR佐賀駅の南500メートルほどの場所にあり、近くには佐賀銀行本店や大和証券佐賀支店、日本政策金融公庫佐賀支店などがあります。飲食店や学校も多く、都会生活を送ることができます。

築10年ほどの物件ですが、これだけの条件がそろっているマンションを2,250万円で買うことができるのは、地方の特権といってよいでしょう。

唐津市栄町の5階74平方メートル3LDKが1,750万円

唐津市栄町にある10階建て全54戸のマンションの5階、74平方メートル3LDKの部屋が1,750万円で売りに出ています。2009年1月完成です。

74平方メートルで3部屋取っていますが、リビングダイニングは17帖を確保しています。家族世帯でも十分な広さといえます。築10年なので、住宅設備に古さは感じません。

唐津市栄町は松浦川の河口に面し、唐津湾は「すぐそこ」です。毎日海を感じながら生活することができます。JR唐津駅や海に面した珍しい唐津城、城内病院は半径1キロ圏内にあります。スーパーマーケットやファミリーレストランといった商業施設にも恵まれている住みやすい街です。
この住環境で2,000万円を大きく割り込む価格は値ごろ感があります。

鳥栖市本通町2丁目の7階87平方メートル3LDKが1,750万円

鳥栖市本通町2丁目にある14階建て全26戸のマンションの7階、87平方メートル3LDKの部屋が1,750万円で売りに出ています。2002年2月完成です。

87平方メートルもありながらリビングダイニングが15帖なのは、3つの部屋を6帖、6.2帖、6.5帖と、広めに取っているからです。最近は部屋を狭くしてリビングダイニングを広くする傾向もありますが、リビングを広くするか部屋を広くするかは住む人の好みがわかれるところです。
築20年近くになりますが、室内はとてもきれいです。オーナーが丁寧に住んでいたのでしょう。全26戸なので、大規模マンションが苦手な人には向いています。

鳥栖市本通町2丁目はJR鳥栖駅の西側に広がる地区で、市民の憩いの場になっている中央公園が近くにあります。住宅街と飲食店が混在した街で、幼稚園、学校、クリニックが多く住環境は良好です。
1,750万円の価値は十分ある物件といえそうです。

佐賀県の中古戸建ての売買状況

佐賀県民は戸建て志向が強いので、中古戸建て市場は佐賀市だけでなく地方までしっかり形成されています。佐賀県内の20市町のうち、市場が形成されている16市町の中古戸建ての平均価格は次のとおりです。

鳥栖市の2,089万円と武雄市の1,850万円は、県庁所在地の佐賀市の1,698万円を上回りました。また、有田町（1,360万円）や嬉野市（1,402万円）、鹿島市（1,307万円）といった佐賀市からも福岡県からも遠い自治体でもしっかりした価格がついています。

佐賀県では、中古戸建ては売りやすいと考えていてよさそうです。
それでは売りに出ている物件をみていきましょう。

佐賀市大和町大字尼寺の234平方メートル7SDKの豪邸が3,500万円

佐賀市大和町大字尼寺にある木造2階建て、土地面積676平方メートル、延べ床面積234平方メートル7SDKの豪邸が3,500万円で売りに出ています。2001年10月完成です。

住宅の前に紹介したいのが、別棟になっている車のガレージです。2台を余裕を持って収めることができ、ガレージにもかかわらず瓦屋根になっています。
土地面積が676平方メートルもあり、そのほとんどがコンクリート敷きになっています。ガーデニングは楽しめませんが、土埃（つちぼこり）に悩まされることはありません。
住宅は延べ床面積が234平方メートルもあるので、7部屋あってもそれぞれがとっても広々しています。室内も豪華で、床の間や欄間（らんま）といった伝統的な住宅設備が目を引きます。
そろそろ築20年を迎えるので、キッチン、浴槽、トイレ、洗面台などの水回りは「それなり」ですが使い勝手に問題はなさそうです。

佐賀市大和町大字尼寺はJR佐賀駅から道路距離で5.5キロしか離れていませんが、近くに嘉瀬川リバーサイドゴルフ場や自然豊かな森があるなど、郊外の雰囲気もあります。
半径1キロ圏内に、イオンモール佐賀大和店、佐賀記念病院、長崎自動車道・佐賀大和インターチェンジなどがあります。
都市機能を失わずに自然を満喫できる環境は、地方都市ならではといえます。
この住環境とこの豪邸が3,500万円で手に入るのは、佐賀市ならではといえるでしょう。

鳥栖市轟木町の104平方メートル3LDKが2,798万円

鳥栖市轟木町にある木造2階建て、土地面積154平方メートル、延べ床面積104平方メートル3LDKが2,798万円で売りに出ています。2017年5月完成です。

とてもオシャレな外観を持つ家です。下半分は白で、上半分は黒に近い灰色となっていて、ヨーロッパの田舎をイメージさせます。
内装もこだわっていて、リビングダイニングの床はレンガ調の白いフローリングで、壁も天井も白で統一されています。明るくて清潔感ある空間です。
キッチンはアイランド式で、上部に棚がないのですっきりしていますし、食器や調理器具を入れる棚の容量は十分確保されています。
それぞれの部屋には、ベージュや濃い青が使われていてセンスの良さが光ります。

鳥栖市轟木町は九州新幹線・新鳥栖駅から500メートルの場所にあり、JR鳥栖駅からも約1キロしか離れていません。
轟木町はコカ・コーラボトラーズやセキスイハイム、フランスベッドの工場や倉庫がある工業地でありながら、住宅地も広がっています。鳥栖市民体育館や市民公園へのアクセスも良好です。
医療機関、学校、小売店、飲食店も充実していて、日常生活に不便は感じないでしょう。

優れた住環境を持つ地区の築浅のこだわり住宅が、3,000万円を大きく割り込む価格で売られているのは魅力的です。

吉野ヶ里町吉田の184平方メートル3LDKが1,098万円

吉野ヶ里町吉田にある木造2階建て、土地面積246平方メートル、延べ床面積184平方メートル3LDKが1,098万円で売りに出ています。1968年12月完成です。

築50年の物件ですが、売りに出すに当たって大規模リノベーションが施されています。キッチンが対面式に変えられているほか、シンク、浴槽、トイレ、洗面台は最新のものが設置されています。
そして玄関や居室も新築の雰囲気が漂います。

吉野ヶ里町吉田は佐賀県の内陸部に位置し、地区内にJR長崎本線・吉野ヶ里公園駅があります。吉野ヶ里公園駅から九州新幹線・新鳥栖駅までJRで10分という近さです。
そして吉野ケ里遺跡を含む吉野ケ里歴史公園は300メートルほどの場所にあります。歴史ロマンあふれる散歩コースを楽しむことができます。
学校や商業施設も多く住環境としては申し分ありません。

生活の不便さを感じることなく田舎暮らしを堪能したい人には、約1,000万円の価格は「安い」と感じるはずです。

佐賀県の土地の売買状況

2018年の佐賀県の公示地価には勢いがあります。全国の地方と比べて、上昇率の高さが際立っています。
しかしそのことだけで、「土地の売却を延期したほうがよい」と判断しないようにしてください。佐賀県の土地価格を正しく評価するには注意が必要です。

2018年公示地価は地方としては優秀な成績

2018年の佐賀県の公示地価は次のとおりです。△はマイナスです。

• 住宅地：平均価格30,300円／平方メートル、平均変動率0.0％（横ばい）
• 商業地：平均価格57,100円／平方メートル、平均変動率△0.1％減
• 工業地：平均価格29,100円／平方メートル、平均変動率5.5％増

工業地は5.5％も上昇していますが、住宅地は0.0％で横ばい、商業地は△0.1％減でした。それでも「勢いがある」といえるのは、次の「2018年公示地価、地方圏（その他）」の数字をみればわかります。

「地方圏（その他）」とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市を除いた地方の市町村のことです。
佐賀県の3つの平均変動率はすべて、地方圏（その他）の値を上回っています。すなわち佐賀県は「優秀な地方」といえるのです。

全国平均と比べると見劣りがする

ただ2018年の佐賀県の公示地価について手放しで喜べないのは、全国平均と比べると見劣りがするからです。その結果は次のとおりです。

工業地の平均変動率は全国平均を大幅に上回っていますが、個人の土地オーナーの関心が高い住宅地と商業地は全国平均を下回っています。

福岡県と比べると見劣りがする

2018年の佐賀県の公示地価を手放しで喜べない理由はもうひとつあり、それは隣県の福岡県と比べると見劣りする点です。ここでは平均価格で比較してみます。

佐賀県の平均価格は、住宅地は福岡県の2.5分の1、商業地は福岡県の5.6分の1、工業地は福岡県の1.7分の1にすぎないのです。
また平均変動率も福岡県の上昇幅と比べると、佐賀県の上昇幅は見劣りします。

佐賀県の住宅地と商業地の平均変動率は、福岡県に大きく水を開けられています。

福岡県経済の恩恵は大きい

次に佐賀県内の2018年公示地価を市町別にみていきます。
住宅地の市町別平均変動率ランキングは次のとおりです。

前年2017年は4位（△0.8％減）だった県庁所在地の佐賀市が2位に入ったのは、面目躍如といったところでしょう。
また、1位の吉野ヶ里町をはじめ、佐賀市、鳥栖市、基山町は福岡県に接していますし、5位の小城市は佐賀市に接しています。つまり地価の上昇率が高い佐賀県の市町は、福岡県経済の恩恵を受けていると推測することができます。

佐賀県内の住宅地の平均変動率が最も高かった地点は、「佐賀市兵庫北5丁目151番」の8.7％増で、2017年の55,000円／平方メートルから2018年は59,800円／平方メートルになりました。佐賀市兵庫北5丁目はJR佐賀駅の北東に位置するエリアで、商業施設が建ち並んでいます。

佐賀県内の住宅地の価格が最も高かった地点は、「佐賀市八幡小路130番外（八幡小路5-19）」の66,300円／平方メートルでした。上昇率も4.2％増と好調でした。
佐賀市八幡小路はJR佐賀駅の南に位置し、近くに佐賀城跡や佐賀県立美術館などがある文化的な街です。

福岡県に近くても不振の自治体はある

次に住宅地の平均変動率が低かった佐賀県内の市町を紹介します。

多久市、有田町、白石町、伊万里市は福岡県と接していません。また伊万里市と有田町は佐賀市から最も離れた自治体です。したがって、福岡県経済圏や佐賀市経済圏から離れると地価が下落しやすいことがわかります。
ただ5位の神埼市は福岡県にも佐賀市にも接しているので、必ずしも「福岡県と佐賀市に近ければ地価が安定する」わけではありません。このあたりに佐賀県の地価の弱さが出てしまっています。

商業地は佐賀市が2冠

2018年の佐賀県の商業地の地点別ランキングでは、平均変動率の上昇率、最高価格ともに佐賀市の地点が1位でした。
上昇率1位は「佐賀市神野東2丁目2658番（神野東2-1-3）」の7.7％増でした。佐賀市神野東2丁目はJR佐賀駅から100メートルほどの距離にあり、都市機能が充実しているエリアです。

価格1位は「佐賀市駅前中央1丁目152番1（駅前中央1-5-10）」の222,000円／平方メートルで、上昇率も7.2％増の高率でした。佐賀市駅前中央1丁目はJR佐賀駅を含むエリアで、ホテルや全国区の企業の支店が多くあります。

まとめ～「今」を逃さないように

佐賀県経済は健闘しています。それにともない、不動産を売りやすい地合いになっています。したがって、佐賀県内の不動産を売るなら「今」です。このときを逃さないようにしてください。
令和の時代になり、日本経済が揺らいでいます。これまで飛ぶ鳥を落とす勢いがあった大企業の業績に陰りがみえ始め、経済指標も悪化または停滞を示すものが多くなりました。
日本経済は、都会からよくなって地方から悪化します。佐賀県は典型的な地方県なので、福岡県より早く経済が低迷する可能性があります。佐賀県内の不動産オーナーは、他県を様子見するのではなく、足元の情勢を見極めましょう。

そのためにはまず、不動産仲介業者に連絡し、売却不動産の査定を依頼したほうがよいでしょう。そのとき営業担当者に、佐賀県内の不動産動向を尋ねてください。きっと有益情報が得られるはずです。
「あのとき売っておけばよかった」と後悔しないため、今動き始めましょう。

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高知県内の不動産オーナーには、売却予定の不動産の査定を済ませておくことを強くおすすめします。査定額がわかれば資金計画を立てることができますし、手放す決断をしたらすぐに売却活動を始めることができるからです。
家計で最大の資産である不動産を守ることができるのは、オーナーだけです。自衛策を講じる方向に動き出しましょう。

高知県の不動産の全体的な話題

不動産の種類ごとの動向をみる前に、高知県内の不動産全体に影響を与えそうな出来事を紹介します。
不動産価格はその地域の経済情勢に左右されます。経済が上向けば不動産価格は上昇し、不景気になれば下落します。
高知県内に売却用の不動産を保有している方は、高知県経済を注視しましょう。

高知県経済にプラスになるニュース2題

高知県経済にプラスになるニュースを2つ紹介します。
キャンプ用品大手のスノーピーク社は2019年4月に、高知県土佐清水市に直営のキャンプ場「スノーピーク土佐清水キャンプフィールド」を開きました。敷地面積は東京ドーム半分ほどの2万5千平方メートルで、60張りのテントを設営することができます。アウトドア施設としてはかなり大きな規模です。
立地も魅力的です。キャンプ場は足摺宇和海国立公園内にあり、海を望みながらバーベキューやテント生活を楽しむことができます。
しかも国立競技場を設計した世界的な建築科、隈研吾氏がデザインした移動式住居「住箱」も設置されます。
スノーピークはキャンパーたちの憧れのブランドなので、全国のアウトドアファンが土佐清水市に興味を持つでしょう。高知県の知名度が上がることは経済にプラスになります。

もう一つ嬉しいニュースは、2018年に高知県を訪れた県外観光客数が441万2千人、前年比0.1％増となり、2年連続で過去最高を更新したことです。7月の県外観光客数こそ西日本豪雨の影響で前年より2割落ち込みましたが、それ以外の月では新しい観光施設や秋以降の観光イベントが奏功し記録更新できました。
新しい観光施設とは、高知市の県立坂本龍馬記念館の新装や、室戸市のむろと廃校水族館などで、いずれも年前半の県外観光客数増加に貢献しました。
10月には高知城の光のイベントがヒットして、観光業の立て直しに成功しました。

高知県のような地方の県にとって、観光業は経済の起爆剤であり経済の柱です。そのため他の地方県も観光客の取り込みに躍起になっています。観光客の争奪戦が厳しさを増すなかで、0.1％の微増とはいえ自然災害に遭いながらも過去最高を更新できたことは意義深いことです。
観光地としての知名度が高まれば不動産価格の押し上げ要因になるので、このような状況は不動産オーナーとしても好感を持てます。

ただ高知県の場合、手放しで喜べない事情もあります。

高知県経済にマイナスになるニュース2題

続いて、高知県経済にマイナスになる話題を2つ紹介します。
高知県宿毛市の宿毛フェリーが2019年2月、宿毛市と大分県佐伯市を結ぶ航路の再開を断念しました。

宿毛フェリーは1日3往復していましたが、燃料の高騰から採算性が悪化し2018年10月から運航を休止していました。フェリー「ニューあしずり」はすでに差し押さえられていて、仮に差し押さえが解除されても検査費用を工面することが難しいため、再開を断念せざるを得ませんでした。
宿毛フェリーは四国と九州を結ぶ重要な航路なので、それが失われることは経済的な打撃になります。
また、交通網が縮小すると地元経済が衰退しているイメージが広がります。このことによって企業経営者や投資家のマインドが冷え込めば、実質的な損失以上のダメージになるでしょう。

2つ目のマイナスニュースは、財務省高知財務事務所が2019年4月に公表した「高知県内経済概況2019年4月」です。同事務所は県内経済を「緩やかに持ち直している」と判断しました。これは前回の2019年1月と同じ判断です。
また新設住宅着工戸数では、2019年2月は前年同月比76.2％増と急増しました。
これだけみると「横ばい」または「好調」という印象を持ちますが、詳細をみると楽観できる状況ではないことがわかります。
高知県内の新設住宅着工戸数の前年同月比の推移は、次のようになっています。

乱高下を繰り返していることがわかります。コンスタントな注文が少なく、単発の注文が集中したあと、しばらく停滞が続いてしまうのです。
ただ、単発でも新設住宅の注文があることは、不動産オーナーにとっては「一縷（いちる）の望み」になります。日本人の多くは新築を好み中古住宅を敬遠しますが、新築に手が届かないと判断した人が中古住宅市場に流れてくる可能性があるからです。
住宅需要が存在していることは確かです。

だから「売るなら今」といえるのです。
新設住宅着工戸数が「乱高下」から「単純な下落」に転じれば、それは住宅購入意欲自体が減少したことを意味し、消費者は中古住宅にも関心を示さなくなります。
そうなると、中古マンションや中古戸建ての販売価格を大幅に下げないと売れなくなるでしょう。いわゆる「投げ売り」することになり、不動産オーナーとしては最悪の事態ということになります。

高知県経済は規模が小さいだけに「危険」

内閣府の県民経済計算によると、高知県の2015年の県内総生産は2.4兆円で、都道府県ランキングは46位でした。その下には1.8兆円の鳥取県しかいません。
高知県の上位3県は、43位徳島県3.1兆円、44位佐賀県2.8兆円、45位島根県2.6兆円でした。
2014年から2015年にかけての成長率では、高知県は3.0％増、27位と健闘していますが、経済規模の小ささは不動産価格には明らかにマイナス要素です。

日本経済には今、2019年10月の消費増税や2020年夏の東京オリンピック・パラリンピックの終了など「大きな懸念」が控えています。また株式市場でも、2018年10月に24,000円台にのった日経平均は、2019年6月は21,000円台を大きく割り込んでいます。
好景気は都会から始まり、不景気は地方から始まります。したがって、東京圏、名古屋圏、大阪圏ならば「大きな懸念」を持ちこたえることができても、高知県経済は打撃を受けるかもしれません。

県経済が悪化すれば不動産価格が下落するので、あせった不動産オーナーが投げ売りを始めると、それがさらに不動産価格の下落を招くという悪循環に陥りかねません。
そうなる前に不動産オーナーはどのような対策をとるべきか真剣に考えるようにしてください。

高知県の中古マンションの売買状況

それでは不動産の種類ごとに市場の動向をみていきましょう。
中古マンションの売買状況ですが、高知県でしっかりした市場が形成されているのは高知市だけです。

唯一市場が形成されている高知市1,823万円

不動産会社が公開しているデータによると、高知市内の中古マンションの平均価格は1,823万円です。
別の不動産会社は、高知市内の中古マンションの延べ床面積別の平均価格を算出していて、次のとおりです。

• 61～70平方メートル：1,566万円
• 71～80平方メートル：1,999万円
• 81～90平方メートル：1,300万円
• 91～100平方メートル：2.405万円
• 101平方メートル～：2,480万円

「やや狭め」の61～70平方メートルでも1,500万円を超えていて、「十分広め」の91平方メートル以上では2,000万円を大きく上回っています。
「しっかりした値」がついているので、これから高知市内のマンションを売却しようと考えている方は安堵（あんど）できるのではないでしょうか。

それでは次に、個別の物件を詳しくみていきましょう。

高知市薊野西町3丁目の9階100平方メートル4LDKが2,480万円

高知市薊野西町3丁目にある11階建て全73戸のマンションの9階、100平方メートル4LDKの部屋が2,480万円で売りに出ています。2005年11月完成です。

9階ではありますが、周囲に高い建物がないので眺望は良好です。100平方メートルもあるので居室を4つ確保してもそれぞれの部屋は狭くありません。リビングダイニングも20帖とゆったりしています。キッチンは人気の対面式です。
マンションのグレードとしては中レベルですが、エントランスが広々していて豪華な雰囲気を味わうことができます。

高知市薊野西町3丁目はJR土讃線・薊野駅から500メートルの場所にあります。薊野駅の次の駅は高知駅です。
薊野西町3丁目は広大な住宅街の一角をなしていて、周囲にはヤマダ電機、ドラッグストア、ホームセンター、ブックオフ、スーパースポーツゼビオ、スターバックス、回転寿司店などがあり小売・飲食店が充実しています。

半径1キロ圏内には、いずみの病院、きんろう病院、福田心臓・消化器内科といった医療機関があるほか、高知銀行や高知信用金庫の支店もあります。
また久万川まで100メートルなので、水のある景色を堪能しながら散歩することができます。

築10年以上を経過していますが、物件には古さは感じられず、住環境を考え合わせると2,480万円は妥当な金額といえるでしょう。

高知駅まで1.2キロ、9階69平方メートル3LDKが1,200万円

高知市比島町2丁目にある16階建て全284戸の有名ブランドのマンションの9階、69平方メートル3LDKの部屋が1,200万円で売りに出ています。1993年3月完成です。

エントランスが専用の別棟になっていて、マンションの本体建物と「渡り廊下」でつながっています。エントランスの建物はドーム状でホールのようです。こうした豪華設備は、大規模マンションならではといえるでしょう。このマンションは地域のランドマーク的な建物になっていて、住人の所有欲を満たしてくれます。
69平方メートルながらレイアウトを工夫して3部屋を確保しているので、家族世帯でも問題ありません。

比島町2丁目はJR高知駅から500メートルほどの場所にあり、学校、商業施設、病院がそろっていて生活の利便性は申し分ありません。
築25年以上経過していますが、1,200万円の価値は十分あります。

高知県の中古戸建ての売買状況

高知県民は戸建て志向が強い県民性ということができるでしょう。高知県内の6の市町で中古戸建て市場が形成されています。

6市町の中古戸建て市場の動向

高知県内で市場が形成されている6の市町の中古戸建て平均価格は次のとおりです。

• 高知市：1,931万円
• 南国市：2,359万円
• 土佐市：2,004万円
• 香南市：1,414万円
• 香美市：1,222万円
• いの町：2,045万円

売りに出ている物件をみてみましょう。

高知市横浜西町の242平方メートル5SKが3,600万円

高知市横浜西町にある木造2階建て、土地面積1,205平方メートル、延べ床面積242平方メートル5SKの豪邸が3,600万円で売りに出ています。1992年10月完成です。

土地の広さと敷地を囲む壁が目を引く豪邸です。門をくぐると見事な庭木が出迎えてくれます。
居間は四方に廊下がついていて、廊下と庭の間には縁側があります。居間と廊下を仕切るのは障子です。この物件には「日本の家」を感じます。
築25年以上経過しているので、キッチンの設備はそれなりですが、スペースが広く食器棚が大きいので快適です。
浴室は改装されていて、タイル張りのリッチな造りです。庭を眺めることができる大きな窓がついていて、湯につかりながら日光浴を楽しめます。「ほぼ露天風呂」といったところでしょうか。
敷地内にはひと回り小さい2階建ての家があります。「近くに住みたいけど、同居は避けたい」という希望を持つ3世帯家族によさそうです。

高知市横浜西町は、鏡川などの複数の川が合流した河口近くにあり、太平洋まで3キロほどのウォーターフロントの街です。JR高知駅までは6キロとやや離れていますが、近くには保育園、学校、横浜病院、商業施設などがあるので不便を感じることはないでしょう。

3,600万円で豪邸に住むことができるのは、地方の人の特権といえるでしょう。

四万十市古津賀の122平方メートル6DKが1,498万円

四万十市古津賀にある木造2階建て、土地面積206平方メートル、延べ床面積122平方メートル6DKが1,498万円で売りに出ています。1975年9月完成です。

築40年以上経過している物件なので、建物は「それなり」です。この家の最大の魅力は、四万十川沿いの四万十市古津賀に建っていることでしょう。
四万十川は、高知県の西部を流れる全長196キロの一級河川で、本流に大規模ダムがないので水は透き通り、豊かな動植物を育んでいます。「日本最後の清流」とか「日本3大清流のひとつ」と呼ばれ、名水百選と秘境百選にも選ばれています。

四万十市古津賀は小規模ながら住宅街を形成していて、学校、公園、郵便局、商業施設、温泉施設などがあります。四万十市立市民病院まで1キロほどです。
また地区内には土佐くろしお鉄道（四万十くろしおライン）・古津賀駅もあります。

自然豊かな田舎への移住を検討している都会のシニアに喜ばれそうな物件です。

香美市土佐山田町の120平方メートル5SLDKが2,980万円

香美市土佐山田町にある木造2階建て、土地面積209平方メートル、延べ床面積120平方メートル5SLDKが2,980万円で売りに出ています。
2018年3月に完成したばかりの家で「ほぼ新築」です。

この物件は住宅街のなかにありながら土地面積が200平方メートルを超えているので、ガーデニングや家庭菜園を思う存分楽しめます。延べ床面積が120平方メートルもあるので、5部屋を取っていてもリビングダイニングは22帖もあります。
対面式のキッチンは今風にカウンターがついているタイプです。トイレ、浴室、洗面台の水回りは最新式の設備が設置されています。

香美市土佐山田町は物部川に面した地区で大規模な住宅街の一角を占めています。学校や病院、香美市役所、高知県立のいち動物公園などの公共施設へのアクセスが良好です。
JR土讃線・土佐山田駅まで1キロ圏内です。土佐山田駅から高知駅までは特急で13分、各駅停車で30分ほどとなっています。
また、土佐山田町から高地竜馬空港までは道路距離で7キロ、自動車で12分ほどなので、空の玄関口の街でもあります。
温暖な黒潮が流れる太平洋にも近く、気候に恵まれた土地です。

これだけ住環境が整っている築浅物件なので、約3,000万円の値段は妥当でしょう。

高知県の土地の売買状況

高知県内に売却用の土地を持っている方は、すぐに売却活動に着手したほうがよいでしょう。高知県内の土地市場には地価が上がる要因はほとんどなく、逆に地価が下がる要因はたくさんあります。
今売却しても、希望する額では売れないでしょう。しかし売却を延期すれば「あのとき売っていればよかった」と後悔することになりかねません。
もちろん土地の価格は、個別事情が大きく反映します。したがって公示地価が不調な高知県内であっても、「地点」をみれば地価が上昇している土地もあります。
しかし土地オーナーが、自分の土地がそのような「ラッキーな地点」になると期待するのはリスキーです。現状をシビアにとらえ売却活動に着手する必要があります。

県庁所在地の高知市でも「全滅」

2018年の高知県の公示地価は、とても残念な結果になってしまいました。
全市町村のすべての指標が前年割れでした。高知県が作成した「2018年高知県地価調査市町村別平均変動率表」はマイナスを示す「△」が並びました。

高知県全体の用途ごとの平均変動率（前年比）は、全用途△0.8％減、住宅地△0.8％減、商業地△1.0％減、工業地△0.5％減と、4指標とも前年割れとなる「全滅」でした。
そして高知県の公示地価が深刻なのは、本来は「プライスリーダー」にならなければならない県庁所在地の高知市が不振にあえいでいるところです。
高知市は、全用途△0.5％減、住宅地△0.5％減、商業地△0.6％減、工業地△1.1％減でした。工業地に至っては、高知県全体の平均変動率より悪い数字でした。

2018年公示地価の高知県と高知市の用途別の1平方メートル当たり平均価格をみてみましょう。

（　）の数字は、「高知市の地価が高知県の地価の何倍か」を示したものです。決して好調とはいえない高知市の公示地価ですが、それでも県平均の2倍ほどの価格になっていることがわかります。
高知市以外の自治体の公示地価の「惨状」はこの数字からも推測できてしまいます。

「経済圏」をつくれていない

他県では、県庁所在地の市が隣接自治体とともに経済圏をつくって発展するところもみられますが、高知市と周辺自治体はそうはなっていません。
高知市に接している自治体は、土佐市、南国市、土佐町、いの町があり、それぞれの公示地価は次のとおりです。

• 土佐市の全用途は△1.6％減、住宅地は△1.4％減、商業地は△2.1％減。
• 南国市の全用途は△0.4％減、住宅地は△0.2％減、商業地は△0.8％減。
• 土佐町の全用途は△0.9％減、住宅地は△0.8％減、商業地は△1.1％減。
• いの町の全用途は△0.5％減、住宅地は△0.4％減、商業地は△0.9％減。

南国市の人口は高知県内で2位ですが、それでも上記のとおりです。
高知市の人口は331,414人（2018年）で、2位南国市の47,294人の7倍になります。しかしその高知市でも毎年約2,000人ずつ減っています。
人口が減れば住宅地の需要は弱まるので、地価は下がります。県庁所在地で人口減と地価下落が起きているので、周辺自治体で同じことが起きても不思議はありません。

強くない高知市が独り勝ち状態

先ほどみたとおり、高知市の公示地価は決して強くありません。しかし高知県内を見渡すと、高知市の独り勝ち状態です。
2018年公示地価の高知県内の地点別の住宅地価で最も高かったのは、「高知市一ツ橋町2丁目24番」と「高知市上町２丁目247番8外」の126,000円／平方メートルでした（同率1位）。3位は「高知市昭和町1302番」117,000円／平方メートルで、以下10位まで高知市が独占しました。

商業地価ランキングもトップ10はすべて高知市です。ベスト3は次のとおりです。

地点ごとにみると、平均変動率（前年比）がプラスになったところもあります。
住宅地で平均変動率が最も高かったのは、「高知市中万々885番7」の2.8％増でした。
商業地で平均変動率が最も高かったのは、「高知市北本町4丁目105番2」の0.7％増でした。

高知市以外で健闘している地点

平均変動率（前年比）の地点別ランキングでは、高知市以外で健闘している地点もありました。
住宅地では「南国市大埇字榎田甲1100番」が2.4％増で2位でした。「香美市土佐山田町字長谷川丸160番9外」は0.5％増で5位でした。

まとめ～「よい土地」でも高くならない現実

穏やかな気候に恵まれた田舎に移り住みたい人にとって、高知県は有力な候補地になるはずです。また高知県民も土地柄のよさや住みやすさを日々実感していることでしょう。
ただ高知県は四国のなかで最も経済規模が小さく、本州と離れていることから不動産価格は厳しい状況が続いています。
すでに査定を済ませている人のなかには、査定額があまりに低額だったため、売却を棚上げしている人もいるでしょう。しかし高知県の不動産価格は、回復するまでにまだ長い時間がかかります。半年後や1年後に売るなら、「今」売ってしまったほうがよいでしょう。

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愛媛県内に「中古マンション、中古戸建て、土地」を持っているオーナーは、売るなら今です。
愛媛県内の中古マンション市場は2017年夏から2019年春にかけて好調に推移していて、売りやすくなっています。だからといって、今後の値上がりを期待して、売却を延期しないほうがよいでしょう。なぜなら、愛媛県内の不動産全体に影響を与える公示地価の下落傾向が止まらないからです。中古マンション市場の「地合い」が悪くなくても、大元の不動産全体の地合いが悪ければ急激な価格上昇は見込めません。
中古戸建て価格についても、新設住宅着工戸数が乱高下しながら少しずつ悪化しているので期待薄です。新築市場と中古戸建て市場は連動しているからです。

愛媛県内に売却用の不動産を保有している方は、少なくとも不動産仲介業者に査定を依頼したほうがよいでしょう。査定額を出しておけば、資金計画を作ることができますし、いつでも売却活動を始めることができます。
不動産価格の下落が決定的になって「投げ売り」状態になる前に手を打っておくのが、賢い選択といえるでしょう。

愛媛県の不動産の全体的な話題

不動産の種類ごとに分析する前に、愛媛県内の不動産全体に影響を与える話題を紹介します。
不動産価格は地域経済の影響を受けます。地域経済が活発なら不動産が必要になって値上がりしますが、地域経済が落ち込めば不動産を手放す人が増えて買う人が減るので価格は下落します。
そして愛媛県のような地方では、地域経済は日本経済の影響をまともに受けます。日本経済が「くしゃみ」をすれば、愛媛県経済は「風邪をひく」でしょう。
したがって売却用の不動産を保有している方は、愛媛県経済と日本経済の両方を注視しておく必要があります。

愛媛県には「よい経済」ニュースは多い

愛媛県には、よい経済ニュースがたくさんあります。しかもそのほとんどは、全国的な話題になっています。
最初に紹介するよい経済ニュースは「瀬戸内しまなみ海道」（以下、しまなみ海道）です。しまなみ海道は、愛媛県今治市と広島県尾道市を結ぶ60キロの「西瀬戸自動車道と生口島道路と大島道路」の総称で、1本のつながった道です。
しまなみ海道は自動車専用道路ですが、自転車や歩行者が使える道も整備されていて、今ではしまなみ海道といえば自転車で走る道と認知されているほどです。全国の自転車愛好家にとって、サイクリングの聖地のような存在になりました。

しまなみ海道がなぜこれほど有名になったのかというと、しまなみ海道のメーンである西瀬戸自動車道からの絶景です。西瀬戸自動車道には本州と四国を結ぶ大橋がいくつもあり、橋の上からは瀬戸内海に浮かぶ小島を見渡せます。

愛媛県の伊予鉄道の社長だった愛媛商議所連会頭の佐伯要氏は「しまなみ海道は瀬戸内の経済を大きく変えた。経済効果への期待は大きい」と述べています（＊）。
＊：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45351650Y9A520C1962M00/
しまなみ海道はいまや愛媛県の重要観光資源になっていて、サイクリストを中心とする観光客が訪れるようになり、宿泊業や飲食業が潤っています。
さらに、しまなみ海道が「アイコン（象徴）」のような存在になり、建築、アート、Iターン、タオル製造、海産物、柑橘類生産といった地場産業に相乗効果が生まれています。

さらに愛媛県は、人気アニメ「進撃の巨人」とコラボした観光PRキャンペーンを展開しています。
その一環として「進撃の巨人×まじめえひめ」というタイトルのスライドムービーを制作しました（＊）。愛媛県が巨人に襲来され、それを撃退すべく調査兵団が戦略を練るのですが、その会議室のテーブルに愛媛の柑橘類や魚介類が並んでいます。そして愛媛奪還作戦を敢行します。愛媛県のゆるキャラである「みきゃん」が巨人をおもてなしして鎮める、というオチになっています。
その他にも松山城ロープウエー乗り場に、高さ4メートルの巨人の頭部のモニュメントを設置したり、県内の観光スポットでスタンプラリーを開催したりしています。
＊：https://www.pref.ehime.jp/h12200/ehimenettv/4ch/310409-2.html

全国的な話題を提供することは、地方の県にとってとても重要です。知名度が上がれば移住者が増えたり、大都市に本社を置く必要がないIT企業やネット企業が会社ごと移住してきたりするからです。
そうなれば不動産価格の上昇も期待できます。

「四国のリーダー」として頑張っているが弱い

愛媛県の経済力は、四国4県のなかで最も勢いがあります。
内閣府の県民経済計算によると、愛媛県の2014～2015年の経済成長率は4.0％増で、47都道府県中16位という好位置につけています。
高知県は3.0％増で27位、香川県は2.3％増で36位、徳島県は1.2％増で42位でした。
また、瀬戸内海の対岸の本州では、9位の広島県（4.7％増）にこそかないませんが、山口県は47位（△3.1％減、△はマイナス）でした。
愛媛県は、中国・四国地方で健闘している県といえます。

ところがこれだけでは安心できません。
2015年の経済規模（県内総生産、GDP）をみると、愛媛県は4.9兆円で27位に転落します。香川県（36位、3.8兆円）、徳島県（43位、3.1兆円）、高知県（46位、2.4兆円）と比べるとまだリードを保っていますが、対岸の広島県は12位11.9兆円と、愛媛県の2.4倍の規模を誇ります。山口県も24位5.9兆円で、愛媛県より1兆円も規模が大きいのです。

つまり愛媛県経済の短期的な勢いは、経済規模が小さいゆえの出来事と考えることができます。経済規模が小さい地域では、小規模の経済効果が生まれただけで成長率が跳ね上がります。もちろん小さい経済効果を積み重ねていくことで、大きなトレンドをつかめるようになるのですが、売却用の不動産を保有している方は「別の視点」を持つ必要があります。
個人が自身の不動産を売却する場合は、「今ならいくらで売れるか」が重要になってくるので足元の経済に気をつける必要があります。それを次の章でみていきます。

足元の経済には懸念材料が散見される

愛媛県では将来への投資が進んでいますが、足元の経済を観察すると懸念材料が散見されます。愛媛県産業政策課が2019年4月に発表した「最近の県内経済情勢―2019年3月分」によると、愛媛県経済は「一部に弱い動きがみられるものの、緩やかな持ち直しが続いている」状態です。
2013年から始まった日本の好景気は、2018年終盤から急激に減速し始めています。したがって愛媛県の不動産オーナーは「緩やかな持ち直し」に期待するのではなく「弱い動き」に注目しておいたほうがよいでしょう。

新設住宅着工戸数が「負け越し」需要が懸念

「最近の県内経済情勢―2019年3月分」のなかの新設住宅着工戸数に注目してみます。
愛媛県内の2019年2月の住宅着工戸数は、前年同月比13.5％増で、2カ月連続で前年を上回りました。この数字が、日本経済が上り調子のときに発表されたのであれば、不動産オーナーは楽観視できます。しかし不動産オーナーが注意しなければならないのは、次の前年同月比の数字です。

新設住宅着工戸数からは、愛媛県民がどの程度住宅をほしがっているかがわかります。「増」を勝ち、「減」を負けとすると6勝7敗の負け越しです。
景気がよくなって給料が上がれば、県民の間に「少し無理してでも家を建てよう（または、マンションを買おう）」という機運が高まるので、その需要に応えようと建設会社が家をたくさん建てるようになり、新設住宅着工戸数が上昇します。
つまり新設住宅着工戸数が負け越しているということは、愛媛県民はいま「住宅を買う時期ではない」と感じているのです。当然、中古マンションや中古戸建て、土地への購入意欲も低下するので、売却用の不動産を持っている人は、現状は楽観できる状況ではないと認識しておいたほうがよいでしょう。

愛媛県の中古マンションの売買状況

それでは不動産の種類ごとにみていきましょう。
全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）によると、愛媛県内の中古マンションは、市場規模、価格ともに上昇しています。
詳しい数字は以下のとおりです。

中古マンションの市場規模の指標となる成約件数は、「2017年5～7月」の29件から、2年後の「2019年2～4月」には50件にまで増えています。増加率は実に72％増です。
この旺盛な需要のお陰で、平均成約価格は同じ期間に1,347万円から1,409万円へと5％上昇しています。平均平方メートル単価も20万円／平方メートルから21万円／平方メートルへと6％上昇しています。

この好調な数字を支えているのは、県庁所在地、松山市の中古マンション市場です。その詳細は以下のとおりです。

松山市内の中古マンションの成約件数は、「2017年5～7月」の24件から「2019年2～4月」の42件へと75％も増えています。
そして松山市の「2019年2～4月」の42件は、愛媛県全域の「2019年2～4月」の50件の84％を占めることから、愛媛県全域の中古マンション市場は松山市内の市場の動向に左右されることがわかります。
実際に愛媛県内で中古マンション市場が形成されているのは、松山市、今治市、新居浜市、西条市ですが、そのほとんどは松山市に集中しています。

それでは次に、愛媛県内ではどのような中古マンションが売りに出ているのかみていきましょう。

松山市南町1丁目の7階112平方メートル3LDKが5,880万円

松山市南町1丁目にある8階建て全71戸のマンションの7階、112平方メートル3LDKの部屋が5,880万円で売りに出ています。2016年8月完成です。

築浅物件で100平方メートルを超える広々した物件ではありますが、地方都市の中古マンションで、しかも10階以下で約6,000万円は、強気な価格設定のように感じます。ただし
このマンションにはそれだけの「中身」があります。
この部屋は7階ですが、この部屋の上には部屋がなく、ここが最上階になります。この部屋にだけ屋上の庭「ルーフバルコニー」がついているのです。屋上を独り占めできます。
さらに1階にはコンシェルジュカウンターがあり、日常生活をサポートしてもらえます。エントランスの造りも豪華です。
また、4LDKでもおかしくない広さにもかかわらず3LDKにしてあるので、リビングダイニングは広々していて収納もたくさんあります。築浅物件なのでキッチン、浴室、トイレ、洗面所の水回りの設備には最新式のものが採用されています。

このマンションがある松山市南町1丁目は、JR予讃線・松山駅まで道路距離で約4キロありますが、近くに路面電車（伊予鉄JR松山駅前線）・南町駅があるので不便は感じないでしょう。
それよりも、松山市南町1丁目から名湯・道後温泉までは500メートルしかありません。このプレミアムな立地こそ、この物件の最大の魅力かもしれません。
周囲には松山赤十字病院や道後温泉病院、奥島病院、浦屋病院、乳腺クリニック道後などがある他、幼稚園や小学校、中学校、高校も近くにあるので、ファミリー層にも高齢世帯にも喜ばれる場所です。
そして少し歩けば、夏目漱石坊ちゃん碑、松山市立子規記念会館、愛媛県県民文化会館やセキ美術館があります。

これだけの住環境に恵まれ、マンションの質も高いので、高額になるのはやむを得ないでしょう。

今治市松本町4丁目の4階82平方メートル4LDKが1,480万円

今治市松本町4丁目にある11階建て全59戸のマンションの4階、82平方メートル4LDKの部屋が1,480万円で売りに出ています。1996年4月完成です。

中グレードのマンションです。82平方メートルで4LDKは、各部屋がやや狭くなりますがそれでも不便を感じることはないでしょう。
ただ築20年以上が経過しているので、住宅設備は「それなり」です。

今治市松本町4丁目は、JR予讃線・今治駅から道路距離で1.6キロの場所にあります。蒼社川の河口付近に位置し1キロほど歩けば瀬戸内海に出ます。その手前には今治城の吹揚公園があります。散歩やウォーキングを趣味にしている人には絶好のロケーションです。
今治セントラル病院や羽鳥病院が近くにあるので安心です。さらにマルナカ今治松本店まで徒歩約4分、ユニクロ今治店まで徒歩約5分と、商業施設にも恵まれています。

これだけの住環境を約1,500万円で手に入れることができるのは、地方に住む人の特権といえるでしょう。

愛媛県の中古戸建ての売買状況

続いて愛媛県内の中古戸建ての売買状況をみていきましょう。ただ、レインズが愛媛県内の中古戸建て情報を提供していないので、別のデータを紹介します。
愛媛県の市町ごとの中古戸建て平均価格は次のとおりです。

• 松山市：1,951万円
• 今治市：1,474万円
• 宇和島市：1,159万円
• 八幡浜市：982万円
• 新居浜市：1,340万円
• 西条市：1,561万円
• 大洲市：1,192万円
• 伊予市：1,818万円
• 四国中央市：1,634万円
• 西予市：1,710万円
• 東温市：1,715万円
• 松前町：2,210万円
• 砥部町：1,626万円

中古戸建て市場が形成されている市町のみ掲載しました。
中古マンション市場より規模が大きいことは一目瞭然です。また価格面でも、県中心部の松山市の1,951万円や今治市の1,474万円だけでなく、松山市から遠く離れた西予市（1,710万円）や四国中央市（1,634万円）でも「しっかりした値段」がついています。

こうしたことから愛媛県民は戸建て志向が強いことがわかります。したがって、個人の売買でも中古マンションよりは中古戸建てのほうが売りやすいといえます。

それでは愛媛県内で売りに出ている物件を確認しておきましょう。

松山市松末1丁目の193平方メートル6SLDのハイセンス豪邸が4,980万円

松山市松末1丁目にある木造2階建て、土地面積198平方メートル、延べ床面積193平方メートル6SLDKの豪邸が4,980万円で売りに出ています。2013年9月完成です。

この物件のハイライトは外観です。金属製のサイディング（外壁材）は、黒っぽい濃い灰色でセンスが光ります。土地面積が約200平方メートルもあるので、駐車スペースは詰めれば3台停めることができます。
6SLDKは6部屋と2つのリビングダイニングなどで構成されていますが、延べ床面積が193平方メートルもあるのでそれぞれの部屋は十分な広さが確保されています。

松山市松末1丁目は、JR松山駅まで道路距離で5キロほどの場所にありますが、松山市民には郊外に感じられるかもしれません。
周囲は大規模住宅街が形成され、学校、医療機関、商業施設、飲食店などが充実しています。伊予鉄横河原線・福音寺まで500メートルほどです。

市中心部から外れてしまいますが、築浅であることと豪華な造りからすると約5,000万円の価格は納得できます。

今治市郷桜井4丁目の111平方メートル4SLDKが2,280万円

今治市郷桜井4丁目にある木造2階建て、土地面積196平方メートル、延べ床面積111平方メートル4SLDKが2,280万円で売りに出ています。2016年7月完成です。

土地が広々しているので、4台分の駐車スペースがあっても広い庭が確保されています。対面式キッチン、浴室、トイレの水回り設備は築浅物件らしく最新のものが使われています。

今治市郷桜井4丁目は瀬戸内海に面した地区で、近くに内海マリーナがありプレジャーボートが停泊している風景を楽しめます。
周囲に商業施設や医療機関はそれほど多くはありませんが、JR予讃線・伊予桜井駅まで500メートルほどです。伊予桜井駅から今治駅までJRで7分なので、生活で不便を感じることは少ないでしょう。
築浅物件であることを考えると、2,500万円を大きく割り込む価格はお値頃感があります。

移住者向け？　愛南町広見の広大な土地の家が1,250万円

愛南町は愛媛県内で松山市から最も遠い自治体です。愛南町役場から松山市役所まで道路距離で132キロもあり、自動車で2時間かかります。

その愛南町広見の木造1階建て、延べ床面積76平方メートル4SDKが1,250万円で売りに出ています。1973年3月完成です。
この物件の目玉は土地面積が7,633平方メートルもあることです。

庭には立派な木々が生い茂り、敷地内には田畑があります。この家ならガーデニングも家庭菜園も「プロレベル」で楽しむことができます。
住宅は広くない上に設備が「昭和レベル」ですのであまり期待できませんが、ただ使い勝手に支障はなさそうです。

愛南町広見は山間（やまあい）の小さな集落ですが、エレクトロニクスの株式会社レクザムの工場があります。地区内に飲食店が多いのはそのためでしょう。
愛南町には足摺宇和海国立公園があり、愛南町広見からは約20キロ、自動車なら30分ほどで到着します。足摺宇和海国立公園は海と森を同時に満喫することができます。
また高知県の一級河川にして日本最後の清流、四万十川まで、中村縮毛道路を使えば自動車で1時間ほどです。

1,250万円でこれだけの自然とこれだけの土地を手に入れられるのは、愛媛県ならではのことです。移住者の住居や隠れ家に絶好の物件です。

愛媛県の土地の売買状況

2018年の愛媛県内の公示地価の平均変動率（前年比）は、全用途が△1.2％減、住宅地も△1.2％減、商業地は△1.3％減でした（△はマイナス）。
いずれも前年よりは減少幅を縮めたものの、軒並み「△1.0％台」を記録したことは深刻に受け止める必要があります。
もちろん、土地の価格は個別の事情に左右されるので「絶対に上昇しない」とはいえませんが、上昇を期待して売却用の土地を持ち続けるのはリスクが高いといえるでしょう。

2018年の愛媛県公示地価の1平方メートル当たりの平均価格は次のとおりです。

• 全用途71,400円／平方メートル
• 住宅地53,700円／平方メートル
• 商業地112,900円／平方メートル

26年連続で下落

愛媛県の公示地価の「2017→2018年」の推移は、全用途△1.8％→△1.2％、住宅地△1.8％→△1.2％、商業地△1.9％→△1.3％という結果でした。
全用途と商業地の平均変動率は1997年から26年連続で前年割れとなり、住宅地は21年連続の下落です。
つまり、縮小幅を縮めているのは事実ですが、下落が止まらないのも事実です。土地オーナーは「縮小幅が縮まっていること」に安堵することなく、「下落が止まらない」ほうを警戒すべきでしょう。

2018年公示地価の全国平均は、住宅地0.3％増、商業地1.9％増となっています。地方圏に絞っても、住宅地△0.1減、商業地0.5％増となっていて、愛媛県はこれを大きく下回ります。
それで「土地オーナーは売却活動をある程度進めておいたほうがよい」というアドバイスになるわけです。

松山市経済圏の不調が足かせに

各都道府県の公示地価をながめてみると、愛媛県のような地方県には次のような特徴があることがわかります。

• 公示地価が順調な地方県は県庁所在地の自治体が堅調
• 公示地価が不調な地方県は県庁所在地の自治体が不調

地方県の公示地価では、なかなか県全域で満遍なく底上げすることはできません。しかし東京・大阪・名古屋から離れた県でも、県庁所在地の自治体にビジネスやインフラが集中していると、その自治体の公示地価が上がるので県平均も好調に推移します。
例えば、2018年の北海道は住宅地0.0％（横ばい）、商業地2.3％増、宮城県は住宅地2.7％増、商業地4.8％増、広島県は0.6％増、商業地2.0％増、沖縄県は住宅地5.5％増、商業地5.6％増となっています。これらの県には「強い県庁所在地」があります。

ところが愛媛県では、県庁所在地の松山市ですら2018年公示地価の平均変動率は、全用途△0.2％減、住宅地△0.3％減でした。商業地でかろうじて0.2％増になっただけです。
そして松山市経済圏を形成する、周辺2市2町（伊予市、東温市、松前町、砥部町）、今治市、新居浜市、西条市も、軒並み下落しています。これでは県全域をけん引するどころか、かえって足かせになっています。
詳しい傾向や数字は以下のとおりです。

• 周辺2市2町：住宅地、商業地ともに下落
• 今治市：全用途△0.9％減、住宅地△0.8％減、商業地△1.5％減
• 新居浜市：全用途△1.1％減、住宅地△1.1％減、商業地△1.6％減
• 西条市：全用途△1.4％減、住宅地△1.2％減、商業地△2.1％減

ベスト3とワースト3

2018年公示地価の平均変動率のベスト3とワースト3は次のとおりです。

全用途の平均変動率ベスト3は、1位：松山市△0.2％、2位：松前町△0.7％、3位：今治市△0.9％でした。
ワースト3は、1位（最下位）：大洲市△3.2％、2位：久万高原町△2.9％、3位：八幡浜市△2.8％でした。

住宅地の平均変動率ベスト3は、1位：松山市△0.3％、2位：松前町△0.5％、3位：今治市と四国中央市△0.8％でした。
ワースト3は、1位（最下位）：大洲市△3.6％、2位：東温市△2.8％、3位：八幡浜市△2.7％でした。

商業地の平均変動率ベスト3は、1位：松山市0.2％、2位：松前町△1.4％、3位：今治市△1.5％でした。
ワースト3は、1位（最下位）：久万高原町△3.5％、2位：八幡浜市と西予市と鬼北町と愛南町△3.0％でした。

松山市は「三冠」に輝きましたが、単純には喜べないでしょう。全用途と住宅地ではマイナスでした。上位2位と3位も、マイナスなのにトップ3入りしています。
3項目で上位2位になった松前町は松山市の西に隣接し、3項目で上位3位になった今治市は松山市の東に隣接しています。
つまり愛媛県の地価ランキングは、前年より下落している市が上位に食い込んできてしまうという結果になっています。

ワースト3に入っている大洲市、八幡浜市、西予市、鬼北町、愛南町は県南西部の「南予」地域にあり、松山市から離れています。松山市経済圏から離れているため、地価が落ちているのです。
では松山市経済圏が安泰かというとそうでもなく、やはりワースト3にランクインしている久万高原町と東温市は松山市と接しています。
以上のことから、松山市経済圏の恩恵が受けられないと地価は下がりやすくなるものの、恩恵を受けられる地域でも地価が下がることがわかります。

まとめ～元気なだけに警戒強化を

愛媛県は四国のリーダー的な存在で、観光業も順調です。多くの国民が愛媛県に対して「暖かい」「ミカン」といったよいイメージを持っているのではないでしょうか。
ただ、元気な県だけに、愛媛県内の不動産オーナーは警戒を強化したほうがよいでしょう。それは「元気＝経済が順調」と錯覚してしまうからです。
適正価格で中古マンションと中古戸建てと土地を売却するには、冷静に「今の」市場動向を見極めなければなりません。

冷静に愛媛県内の不動産市場を観察すると、厳しい数字が見え隠れしています。この状況を反転させる材料に乏しいだけに、愛媛県内に売却用の不動産を保有している方は「売れる時に売る」姿勢でいたほうがよいでしょう。
まずは不動産仲介業者に査定を依頼して、いつでも売却活動をスタートできるようにしておいてはいかがでしょうか。

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香川県内の「中古マンション、中古戸建て、土地」の相場と不動産売却事例をみていきましょう。
香川県は、県庁所在地の高松市内をはじめ全域で中古マンション価格が下落しています。売却用のマンションを持っている個人の方は、「売れるときに売る」姿勢でいましょう。高値を狙う時期はもうすぎてしまい、今は売り遅れないようにする時期に来ています。
もちろん、あせって売り急いでしまうことは禁物です。そこで香川県内の中古マンションオーナーは、少なくとも不動産仲介業者に査定を依頼したほうがよいでしょう。査定額がわかれば資金計画を立てやすくなりますし、売却活動にすぐに着手できます。

同じことは、中古戸建てオーナーにも、土地オーナーにもいえます。関連指標の数字は確実に悪化しています。
もし購入希望者から、売買交渉のなかで厳しい条件を提示されても、それで「損」しないのであれば売却したほうがよいでしょう。今後さらに時間が経てば、より厳しい条件を飲むことになりかねないからです。「あのとき売っておけばよかった」と後悔しないようにしたいものです。

香川県の不動産の全体的な話題

不動産の種類ごとの動向を確認する前に、香川県内の不動産全体に影響を与える話題についてみていきましょう。
香川県内の中古マンション、中古戸建て、土地の売却価格は、香川県経済の影響を受けます。県経済が好調であれば、中古マンション、中古戸建て、土地を高く売ることができます。しかし経済が下降線をたどっていれば、不動産価格も同じ道を進むでしょう。
したがって不動産オーナーは、県経済を注視しておく必要があります。
香川県経済は今、順調とはいえません。

世界経済の低迷が香川県経済に影響？

日本銀行の黒田東彦総裁が2019年5月27日に行った講演で、世界経済は今、不確実性が高くなっていて下振れリスクが大きい、との見解を示しました（＊）。
米中の貿易摩擦によって中国経済の先行きが不透明になり、ヨーロッパではイギリスのEU離脱交渉に端を発した分断が深刻化しつつあります。黒田総裁の発言は、このような状況を受けてのものです。
＊：https://www.nikkei.com/article/DGXLASFL27HKA_X20C19A5000000/

さて、世界経済の低迷が、香川県経済にどのような影響を及ぼすのでしょうか。香川県経済は輸出に大きく頼っているわけではないので、世界経済が悪化しても「困らない」ような気がします。
ところが、そうではありません。
景気は、都会からよくなって地方から悪化します。すなわち、世界経済の悪化による日本経済の低迷は、地方から始まります。
多くの香川県民が「世界経済と香川県経済は関係ない」と感じるのは、世界経済がよくなって日本経済が好転しても、なかなか香川県が潤わないからです。つまり、世界経済のよい状態が香川県にまでなかなか届かないので、世界経済の影響を受けないと思ってしまうのです。
また世界経済や日本経済が悪化する前に、それに先行して香川県経済が低迷します。したがって地方の人たちが苦しんでいるとき、都会の人たちはそれほど苦労していません。このことからも「香川県経済と世界経済はリンクしていない」と感じてしまうのです。

黒田総裁が「世界経済が低迷し始めている」と言えば、香川県内の不動産オーナーは「香川県経済が落ち込んで、不動産の売却が困難になる」との心づもりをしなければならないのです。
香川県内に「中古マンション、中古戸建て、土地」を持っている方は、売却活動に本格的に取りかかりましょう。

強くなく、勢いもない香川県経済

地方経済が世界経済や日本経済に振り回されるのは、経済基盤が弱いからです。したがって地方でも経済力があるところは、低迷を遅らせることができます。
では、香川県は、強い地方なのでしょうか弱い地方なのでしょうか。残念ながらいくつかの指標は、香川県経済は強くなく、勢いもないことを示しています。

内閣府の県民経済計算によると、2015年の香川県の県内総生産は3.8兆円で全都道府県中36位でした。
香川県の上位3県は、33位：大分県4.4兆円、34位：沖縄県4.1兆円、35位：山形県4.0兆円でした。
香川県の下位3件は、37位：宮崎県3.6兆円、38位：奈良県3.6兆円、39位：和歌山県3.5兆円でした。
香川県は、経済基盤が弱い典型的な地方グループに属していることがわかります。

そしてより残念なのは、香川県経済に勢いがないことです。香川県の県内総生産の2014年から2015年の上昇率は2.3％で、これも全国36位でした。
香川県の上位3県は、33位：宮崎県2.6％、34位：兵庫県2.6％、35位：大阪府2.4％。
香川県の下位3県は、37位：新潟県2.3％、38位：千葉県2.1％、39位：東京都2.0％。
香川県の経済の勢い（上昇率）は、東京都、大阪府、兵庫県といった有力県とほぼ同じなのです。有力県は経済規模が大きいので成長することが難しく、下位グループに入ってしまいます。
経済規模が小さい県は、経済が回復すると上昇率が一気に高まります。例えば経済規模で34位だった沖縄県は、上昇率では10位（4.7％）という好位置につけています。
したがって経済規模も上昇率も36位の香川県は、起爆剤となるビジネスがないと推測できます。

香川県の中古マンションの売買状況

それでは不動産の種類ごとに市場の動向を分析していきます。
香川県内の中古マンションは、市場が拡大しているのに、価格が下落するという「ねじれ」現状が起きています。

市場規模は拡大しているのに価格が低迷している「謎」

全国指定流通機構連絡協議会の不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」（以下、レインズ）によると、香川県内の中古マンション市場は、2019年4月までの2年間で5割以上拡大しているにも関わらず、価格は10％ほど下落しています。
詳細は次のとおりです。

香川県全域の中古マンションの「2017年5～7月」の成約件数は41件ですが、その2年後の「2019年2～4月」には63件になっています。53.7％もの大幅増です。
しかし同じ期間の平均成約価格をみると、1,317万円から1,201万円へと△8.8％下落しています（△はマイナス）。平均平方メートル単価も18万円／平方メートルから16万円／平方メートルへ△11.0％下がっています。

通常、市場が拡大していれば、それは中古マンションを求めている人が増えていることを意味するので、価格も上昇するはずです。なぜ香川県内の中古マンション市場はねじれ現象が起きているのでしょうか。
理由は2つあります。

例外的に一時期だけ売れた？

ひとつ目の理由は「2019年2～4月だけ急に中古マンションが売れた」というものです。成約件数は「2017年5～7月」から、大体30件台後半から40件台前半で推移してきました。この流れからすると、「2019年2～4月」の63件は例外と考えるべきでしょう。
したがって香川県の中古市場マンションは「拡大している」のではなく「乱高下している」と分析するべきです。そして「2018年5～7月」の35件を考えると「乱高下しながら下降傾向にある」と予測できます。

高松市内の動向が県全域に影響を与えてしまった

ねじれ現象の2つ目の理由は、「高松市の異変が全体に影響してしまった」という内容です。
以下は、同じレインズの資料から、高松市だけを抜き出したデータです。

高松市内の「2017年5～7月」の成約件数は36件です。香川県全域の「2017年5～7月」の成約件数が41件でしたので、高松市内の占有率は88％（＝（36／41）×100）にもなります。高松市内の「2019年2～4月」の成約件数は48件と、この2年間のなかで突出して大きな数字になっています。
つまり高松市内の中古マンションが短期間に突然売れたので、ねじれ現象が起きているようにみえてしまったのです。
では高松市内の中古マンション市場が県全域の市場をけん引できているかというとそうでもなく、例えば「2018年5～7月」は25件に低迷しています。
また高松市内の平均契約価格も、「2017年5～7月」から「2019年2～4月」の2年間に△3.2％下がり、平均平方メートル単価は△6.2％も下落しています。

危険水域？　売却活動に着手しましょう

高松市内だけでなく香川県全域をみても、中古マンション価格の下落傾向は顕著です。一時的に成約件数が急増するのは、下落傾向を察知して売り急いだ人が増えたからと考えることができます。
「どれだけ値下げしても買い手がつかない」状況になる前に、お手持ちの中古マンションを売却したいものです。不動産仲介業者にコンタクトを取ることを強くおすすめします。

市場が形成されているのは2市のみ、売却には戦略が必要

香川県民は戸建て志向が強いようで、中古マンション市場が形成されているのは高松市と丸亀市の2市のみです。
不動産会社の情報によると、高松市の中古マンションの平均価格は1,211万円、丸亀市は1,235万円です。平均価格が1,500万円を大きく割り込んでいることからも、やはり中古マンションの人気は高いとはいえません。ほしい人が少ないので価格が上がらないのです。

したがって高松市でも丸亀市でも、売却用の中古マンションのオーナーは、購入希望者を「奪い合う」ことになるかもしれません。
不動産仲介業者としっかり相談し、売却活動の戦略を練る必要があります。

それでは、どのような中古マンションが香川県内で売りに出ているのか確認しましょう。注目物件を紹介します。

高松市木太町の5階105平方メートル3SDKが2,230万円

高松市木太町にある11階建て全54戸のマンションの5階、105平方メートル3SDKの部屋が2,230万円で売りに出ています。2006年9月完成です。

余裕の100平方メートル超なので、リビングダイニングは20帖と豪華マンション並みの広さです。キッチンはアイランド方式で使い勝手がよさそうです。
ただ、トイレや浴槽、洗面台といった水回りは、築10年を超えているだけあって「それなり」です。
面白い設備が、ベランダに設置された蛇口とシンクです。ペットを洗ったり靴を洗ったりするのに便利です。
エントランスは太い柱が2本立つ豪華なつくりで、オーナーの心をくすぐります。

高松市木太町は、南は瀬戸内海に面していて、東西は春日川と詰田川の2本の川に接しているウォーターフロントの街です。海を眺めながらプレーができる高松パブリックゴルフコースが近くにあります。
また交通の便がよく、町内にJR高徳線・木太町駅や琴電志度線・春日川駅、琴電長尾線・林道駅と木太東口駅があります。こうした条件のよさから、新鮮市場きむら、高松国際ホテル、春日なごみの湯・湯楽温泉といった商業施設も豊富にあります。
また保育所や学校も多いほか、高松協同病院や木太三宅病院などの医療機関もあります。
住環境としては申し分ない内容です。

マンションの内容や立地条件からすると、2,500万円を大幅に割り込む価格はリーズナブルといえます。高松市内で中古マンションを探している多くの人がチェックするはずです。

丸亀市原田町の10階100平方メートル4LDKが1,690万円

丸亀市原田町にある11階建て全53戸のマンションの10階、100平方メートル4LDKが1,690万円で売りに出ています。2006年6月完成です。

広さが100平方メートルあるので、部屋を4つ取ってもリビングダイニングは広々しています。キッチンは対面式です。トイレ、浴室、洗面所のクオリティは水準をクリアしています。
床の全面には濃い茶色のフローリングが敷かれていて、白い壁とのコントラストが印象的です。
さらに、都会では10階は高層階とはいえませんが、地方であればかなり素敵な眺望が得られます。周囲に高い建物がまったくないので、遠くの山並みも一望できます。

丸亀市原田町はJR土讃線・金蔵寺駅から2キロほどの場所にあります。高松自動車道・善通寺インターチェンジまでは1.5キロほどです。
住宅街と田畑が広がる地区で、近くに丸亀市総合運動公園や丸亀市民体育館、丸亀市民球場があります。
また、先代池、平池、田村池、大井池の4つの池があり、散歩やウォーキングによさそうです。少し足を伸ばせば瀬戸内海にも出られます。

こちらのマンションも、部屋の広さ、設備、住環境ともに申し分ありません。約1,700万円は十分検討に値する額といえます。

香川県の中古戸建ての売買状況

続いて香川県の中古戸建ての売買状況をみていきましょう。
市町別の平均価格は次のとおりです（市場が形成されている市町のみ掲載）。

高松市

1,536万円

丸亀市

1,591万円

坂出市

1,135万円

善通寺市

911万円

観音寺市

1,297万円

さぬき市

1,411万円

東かがわ市

734万円

三豊市

1,111万円

三木町

1,586万円

宇多津町

1,910万円

綾川町

1,287万円

多度津町

1,227万円

中古マンションでは、高松市と丸亀市にしか市場が形成されていませんでしたが、中古戸建は地方部でもかなりしっかりとした市場がつくられています。
価格は、丸亀市の1,591万円と三木町の1,586万円と宇多津町の1,910万円が、県庁所在地の高松市の1,536万円を上回っています。
したがって香川県では、中古戸建ては「売りやすい」といえます。

それでは個別の物件をみていきましょう。

カントリーな外観が魅力、高松市高松町の96平方メートル3LDKが1,150万円

高松市高松町にある木造2階建て、土地面積216平方メートル、延べ床面積97平方メートル、3LDKが1,150万円で売りに出ています。2001年3月完成です。

この家のハイライトは外観です。外壁には黒鉄色の渋い色の木の板が貼られ、昔のアメリカ西部の建物のようです。カントリーな雰囲気は家のなかも同様で、キッチンにも部屋にもロフトにも木の柱や木の板がふんだんにあしらわれています。
ただそろそろ築20年になることから、キッチン、浴室、トイレなどの水回りの設備は「相応のもの」です。ただ使い勝手は問題なさそうです。
そして土地が216平方メートルもあるので、家庭菜園でもガーデニングでも本格的に取り組めるでしょう。

高松市高松町は相引川の河口付近に広がる地区で、海へのアクセスのよさが魅力です。地区内に大小20個ほどの池があり、地域住民の憩いの場になっています。新屋島水族館や尾島少年自然の家まで5キロ圏内です。
さらにJR高徳線・尾島駅と琴電志度線・古高松駅が地区内にあり、幼稚園や小学校などの学校にも恵まれています。地区のすぐそばに高松医療センターがあるので安心です。

都市機能と自然環境が両立した場所に建つ、雰囲気のある家です。築年数が少し気になりますが、それでも「ほぼ1,000万円」で買えるのは、地方に住んでいる人の特権といえるでしょう。

宇多津町網の浦の築浅104平方メートル5LDKが2,450万円

宇多津町網の浦にある木造2階建て土地面積106平方メートル、延べ床面積104平方メートル5LDKが2,450万円で売りに出ています。2010年6月完成の築浅物件です。

外観は薄いピンクのレンガ調で、とてもお洒落です。対面式キッチンにはカウンターがついていて、ちょっとしたバーのようです。キッチン設備は、備え付けの食洗器も収納棚も最新式のもので使い勝手がよさそうです。このキッチンなら、毎日の料理も楽しいでしょう。
一方、浴室の黒い壁はシックでリラックスできます。その他、洗面台やトイレを含め、水回りの設備は申し分ありません。
5部屋ありますが、収納スペースも多く、家族が多い世帯に喜ばれるでしょう。

宇多津町網の浦は、JR予讃線・宇多津駅から1キロほどの場所にあります。宇多津駅から高松駅まではJRで30分と、県中心部へのアクセスも良好です。瀬戸中央自動車道坂出北インターチェンジまでは約2キロです。
さらに網の浦から1キロの場所に、常磐公園などがある広大な森があり、瀬戸内海も目の前にあります。

築浅、充実した設備、優れた住環境と三拍子そろった物件ですので、約2,500万円という価格は妥当でしょう。

まんのう町の8LDKのお屋敷が1,100万円

郡部の物件もみておきましょう。
まんのう町後山にある木造2階建て土地面積857平方メートル、延べ床面積89平方メートル8LDKという「お屋敷」が1,100万円で売りに出ています。1952年1月完成の、古きよき昭和の物件です。

玄関の前には広大な庭が広がり、敷地に入ってからしばらく歩かないと玄関にたどり着けません。建物は瓦屋根の昭和式で、家のなかを見渡すと、リビングダイニングではなく独立した「立派な居間」があるほか、和室には「床の間」があります。部屋と部屋を仕切るのは襖（ふすま）です。

まんのう町後山は県内陸部にあり、小川が流れる豊かな森に囲まれています。5キロほど離れた場所に国営讃岐まんのう公園があります。
自然豊かな場所ですが交通の便はそれほど悪くなく、JR土讃線・塩入駅まで2キロほどです。塩入駅から丸亀市の丸亀駅まではJRで約30分なので、生活に不便は感じないでしょう。

自然に囲まれた環境で優雅にすごしたい移住者などにおすすめしたい物件です。

香川県の土地の売買状況

香川県の2018年の公示地価の平均変動率（前年比）は、全用途が△0.4％、住宅地が△0.4％、商業地が△0.3％でした（△はマイナス）。いずれも前年を下回っています。公示地価の全国平均は改善しているだけに、香川県の公示地価には出遅れ感が漂っています。

持ち直しているが改善には至っていない

香川県の2018年の公示地価の1平方メートル当たりの平均価格は、全用途54,900円／平方メートル、住宅地44,000円／平方メートル、商業地82,800円／平方メートルでした。

香川県の2018年の公示地価にも持ち直しの傾向はみられます。2017年との比較では次のようになっています

• 全用途：2017年△0.8％→2018年△0.4％
• 住宅地：2017年△0.8％→2018年△0.4％
• 商業地：2017年△0.9％→2018年△0.3％

3項目すべてでマイナス幅が縮まっています。
しかし2018年の全用途の全国平均は0.7％で、2017年の0.4％から0.3ポイントのプラスになっていて、プラス圏内で上昇幅を拡大させています。
それだけに香川県の公示地価の持ち直し傾向をもって「改善している」とはいえません。

住宅地では1位高松市、2位坂出市、3位丸亀市

香川県内の自治体ごとの特徴をみていきましょう。
2018年公示地価の住宅地の平均価格のトップ3は、1位：高松市58,500円／平方メートル、2位：坂出市39,500円／平方メートル、3位：丸亀市37,600円／平方メートルでした。

県庁所在地であり県内市町別人口ランキング1位の高松市（41.9万人、2019年5月）が住宅地価でも1位を獲得したのは順当ですが、人口2位の丸亀市（10.9万人）は住宅地価では3位でした。
住宅地価2位の坂出市は、人口では5位（5.1万人）でしたので大健闘といえるでしょう。坂出市は東部が高松市に接しているので、高松市経済圏に入っていることが住宅地価を押し上げたのでしょう。

商業地、高松市の独り勝ちでも喜べない理由

2018年公示地価の香川県の市町別商業地平均価格ランキングは、1位：高松市130,300円／平方メートル、2位：丸亀市55,900円／平方メートル、3位：観音寺市54,100円／平方メートルでした。
1位、2位は人口順位と同じで、順当な結果となりました。「人口が多い＝ビジネスが大きい＝商業地価が高い」という公式とおりです。
また3位の観音寺市も人口は4位（5.8万人）なので、こちらも「サプライズ」はありません。
商業地で注目したいのは、

• 1）高松市の独り勝ち状態と、
• 2）その高松市でもそれほど高いわけではない、

という点です。
2位の丸亀市の55,900円／平方メートルでも、高松市の130,300円の半額以下です。商業地価には自治体の経済力が反映されるので、商業地価をみると香川県内の経済格差の大きさが想像できます。
そして、その高松市の130,300円／平方メートルは決して高い額ではありません。同じ四国でも愛媛県の県庁所在地である松山市の商業地平均価格は205,900円／平方メートルで、高松市より58％も高額です。

この差は、香川県経済と愛媛県経済の実力差ともいえます。2015年の県内総生産は、愛媛県の27位4.9兆円に対し、香川県は36位3.8兆円でした。
したがって高松市経済は香川県のなかでは断トツのトップですが、全国のなかはもちろんのこと、四国内でも見劣りしてしまいます。

「持ち直し」に期待せず売れるときに売る

住宅地価も商業地価もその地域の経済力によって大きく変動します。しかし香川県の経済力はそれほど大きくありませんし、強くもありません。
したがって、香川県内に売却用の土地を保有している人は「売れるときに売る」姿勢を持っておいたほうがよいでしょ。
2018年の公示地価の傾向は「持ち直し傾向ではあるが改善とはいえない」という内容でした。土地オーナーは「持ち直し」のほうを信じたくなると思いますが、むしろ用心して「改善とはいえない」という分析を重視しましょう。
今後しばらく、香川県内の土地価格の値上がりは期待しないほうがよい、と考えておいたほうが無難です。

もちろん土地の価格は個別の事情に左右されるので、高松市内だけでなく香川県全域で、値上がりする土地は存在するでしょう。しかし、自分の土地がそのような「ラッキーな土地」になると期待するのは楽観的すぎますし、リスキーです。
土地の売却活動では、よい条件を追うのではなく、悪くない条件で応諾することをおすすめします。

まとめ～あわてず急ごう

香川県内の中古マンション価格は下落基調にあり、公示地価も下げ幅は縮まっているものの下がり続けています。不動産売却では楽観視できる要素はほとんどなく、逆に厳しくなると予測できる指標がたくさんあります。
香川県が典型的な地方であるという事実と、日本経済の今後の動向を考え合わせると、売却用の不動産を保有している方は、「投げ売り」しなければならなくなる前に、早めに売却活動に着手したほうがよいでしょう。売却活動に入れば、香川県内の不動産動向をさらに詳しく把握できるので、急がなければならない理由をご理解いただけるはずです。

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