STEP1 一括見積を使って売却を依頼する不動産会社を決める

満足のいく売却をするためには、自分が所有する不動産のよいところを知り、高く売ってくれる不動産会社を見つけることです。
<より良い不動産会社を見つけるためにおすすめしたいのが、不動産一括見積サイトの利用です。>一括見積サイトを使えば、所有する不動産情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に見積依頼ができます。入力する不動産情報は、<物件のタイプ(戸建て、マンション、土地など)と広さ、築年数、不動産のあるエリアなど>です。入力して一括請求すれば、6~10社程度の不動産会社から査定見積書が届きます。その中から、あなたが所有する不動産を高く売ってくれそうな不動産会社を選べばいいのです。

不動産会社で査定金額が違うのはなぜ?

不動産一括査定サイトを利用して見積依頼をする場合、こちらから送る情報は同じであるはずなのに、<なぜ不動産会社によって査定金額が違ってくるのでしょうか?>
実は、不動産によって得意とするエリアや物件が違うこと、また、これまでそのエリアで同じような物件の取引実績があるかどうかなどで査定方法が変わり、査定額に差が出てきます。不動産会社はエリアごとに独自の相場観を持っており、今後上がるか下がるかなどの微妙な予測も加味して査定金額を見積もります。
また、「うまくいけばこれ位で売れる」査定金額か、「これまでの実績からこの位が妥当で現実的」な査定金額かでも違ってきます。

一括見積を取ることで、<自分の希望に近い金額で売ってくれそうな不動産会社を見つけられます。>もし迷うのならば、査定段階で不動産会社のランク付けをして、上位の不動産会社から順に、<査定金額は確実なものなのか、エリアでの売買実績、担当者が信頼できるかなどを確認>していけばいいでしょう。

STEP2 売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ

数ある不動産会社の中から1社を選び、<売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。>媒介契約を結ぶ際は、<自分が希望することをしっかりと伝え、提供されるサービスの内容や手数料についても確認した上で締結しましょう。>
媒介契約には、3つの形態、<一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約>があることを前項でご紹介しましたが、自分の場合はどの契約をすると都合がいいか、しっかり考えて決めましょう。

専属専任媒介契約の囲い込みとは?

契約した不動産会社の対応に何か不満があっても、<専属媒介契約や専属専任媒介契約では3か月の契約期間中は他社に変えることはできません。>特に、専属媒介契約の場合、契約期間中は売主自身が買い手を見つけても、売買契約を結ぶことができません。そこで<よく問題になるのが、不動産会社による「囲い込み」>です。
「囲い込み」は、不動産会社が買主と売主の両方から仲介手数料をもらう、いわゆる両手取引のため、売却を任された物件の情報を他の不動産会社には公開せず、他社からの物件照会に対応しません。そうやって、物件を囲い込んで、自社の顧客から買主を見つけることができれば、両手取引となって手数料が倍入ってくるわけです。
担当者の対応が鈍く、もしかして囲い込みされているのでは?と思った場合は、<レインズに公開されているのか>を担当者に聞いてみる他、<不動産のポータルサイトに自分の物件情報が出ているか>調べてみましょう。

STEP3 広告・販売活動の開始

不動産会社は不動産情報を店頭で掲示、新聞折り込みチラシなどへの掲載、レインズへの登録、不動産ポータルサイトへの掲載などによる販売活動を行っていきます。売り出し価格は不動産会社の査定金額を元に決めますが、この<金額設定が不動産売却を成功に導くかどうかの大きなポイント>です。安く設定しても損をしますし、高く設定しすぎるとなかなか売れません。早く売却したいのか、じっくり待って構わないから少しでもよい値段で売りたいのかなど、売り手側の事情も踏まえて、不動産会社と話し合って納得いく売り出し価格を導き出しましょう。
そのためには、不動産会社の提案を鵜呑みにするのではなく、<自分でもできるかぎり調査していくら位が妥当なのかの感触をつかんでおくことが大切>です。

不動産売買の相場を調査する方法
自分の不動産がいったいどの位で売れるのか、どの位の価格が妥当なのかを把握しておかないと、不動産会社の売却価格の提案にYESと言うか、NOと言うかが決断できません。その判断材料とするために、<自分の不動産と同じ位の築年数、広さの物件がいくら位で売れているのか、あるいは同じエリアではどの位の相場なのかを知る方法>があります。いくつかおすすめのサイトをご紹介します。

国土交通省/不動産取引価格情報検索
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
実際に行われた不動産取引価格を、地域別、4半期ごとに調べられる国土交通省が提供する情報サイトです。情報提供件数は345万件、月平均のアクセス件数は約725万ビューとなっています。

REINS MARKET INFORMATION
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
会員である不動産業者のみが利用できるレインズの、一般利用者向けのサイトです。こちらでは現在売り出し中の物件ではなく、既に成約した物件の成約価格を基にした不動産取引情報を提供しています。レインズは日本全国を4つのエリアに区分して、それぞれを4つの不動産流通機構が管轄していますが、このサイトではマンションか一戸建てか、都道府県とエリア、成約時期(3か月以内、6か月以内、1年以内)などを指定するだけで、そのエリアで売買が成立した物件の㎡当たりの単価を知ることができます。

レインズの管轄地域について

以下のようにレインズは日本国内を4区域に分けて運営されています。

東日本不動産流通機構

東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬・山梨・長野・新潟・青森・岩手・宮城・秋田・山形・福島・北海道

中部圏不動産流通機構

富山・石川・福井・岐阜・静岡・愛知・三重

近畿圏不動産流通機構

京都・大阪・滋賀・兵庫・奈良・和歌山

西日本不動産流通機構

鳥取・島根・岡山・広島・山口・徳島・香川・愛媛・高知・福岡・佐賀・長崎・熊本・大分・宮崎・鹿児島・沖縄

国土交通省地価公示・都道府県地価調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
国土交通省が発表する公示地価や、都道府県が発表する基準地価を調べることができます。
公示地価は国土交通省が発表する毎年1月1日時点の土地の価格です。地価公示法に基づき、全国約23000か所の標準地の評価額が、毎年3月に1㎡当たりの価格で発表されます
一方の基準地価は、各都道府県が毎年7月1日時点の土地の価格を発表するもので、国土利用計画法で全国20000か所を超える基準地が評価され、9月に1㎡当たりの価格が発表されます。
自分の不動産の土地の値段はいくら位なのかを知りたい時に利用できます。

固定資産税通知書からも不動産の価値はわかる!

不動産を所有している方に、毎年4月以降に届くのが固定資産税の納税通知書です。税額を見て頭を抱えてしまう方もいるかもしれませんが、実は税額だけでなく注目してほしいのが現在のその不動産の評価額です。
固定資産税は、固定資産課税台帳に登録された固定資産(土地・家屋と償却資産)の所有者に市町村が課する税金です。この固定資産税の納税通知書から、固定資産評価額がわかります。固定資産税の評価額は、公示価格の7割ほどとなっていますので、そこに書かれている<固定資産税評価額÷0.7で不動産のだいたいの相場がわかります。>

STEP4 内覧会を成功させる注意点

物件情報などで購入を検討し、内覧会に来た人に、「ここを買いたい」と思わせるにはどのような点を注意して準備したらいいでしょうか。ここでは、内覧会を成功させるための大切な注意事項をご紹介します。

新築マンションの一室

①部屋は清掃し、整理整頓。生活感をできるだけ感じさせないようにする。

<汚れた部屋、生活感を感じさせる部屋では、内覧に訪れた購入検討者は自分たちが住むことになった時のよいイメージは抱けません。>できれば生活感のあるものは隠して、モデルルームのようにしたいものですが、居住中では難しいかもしれません。それでも、薄汚れたソファを使っていたらカバーをかけて汚れを隠したり、場所を取っている健康器具があれば車のトランクなど目に付かない場所に隠したりして、できるだけスッキリ見せることが大切です。

②部屋を明るくする

部屋が暗いと、イメージが悪くなってしまいます。普段は節電していても、<内覧会の時はすべての部屋の照明をつける他、カーテンを開け日照の良さもアピール>しましょう。

③相手に合わせた生活環境の情報を提供する

<内覧に訪れた相手に合わせた、有益な生活情報を提供>しましょう。
たとえば、内覧者が子育て中の家族であれば、「近くに評判のいい公立小学校があり、学区外の入学希望者は抽選だが、ここは学区内なので抽選なしで通える」と。また、既に子育てを終えた年配の夫婦なら、「昔ながらの商店街が近くにある。内科などのクリニックも周囲に多い」と。
<周辺エリアの地図を印刷して、駅からのルートや近隣の公共施設、商業施設などが一目でわかるように>しておいてもいいでしょう。

④住んでいると気づかないニオイにも注意

住み慣れていると気づかなくなるのが、部屋のニオイです。特にペットなどがいる場合、<消臭対策をしっかり>しておき、当日は、ペットは知り合いやペットホテルに預けておくのもいいでしょう。臭いからと芳香スプレーなどでごまかすと、かえってニオイがまじりあって余計悪臭になる場合もあります。<内覧の当日は朝から窓を開けて空気を入れ替える>などの工夫をし、アロマオイルなど自然な香りがする芳香グッズを使いましょう。

リフォームしたら高く売れるの?

古い一戸建てやマンションは、リフォームした方が高く売れるのでしょうか?もちろん新品同様の内装となれば、もともとの古いままの査定金額よりも高く売れることにはなるでしょう。しかし、その分リフォーム代がかかっているわけで、価格のアップ分でリフォーム代の元が取れるかどうかは微妙なところです。<「綺麗にリフォームしてあってすぐ住めるから購入する」>という購入希望者もいるでしょうが、<「リフォームするなら古い物件を安く買って、残金で自分の理想通りのリフォームしたい」>という人もいます。
リフォームをするかどうかは、不動産会社の担当者に相談してじっくり考えましょう。

STEP5 価格交渉は直接行わない

内覧をして、買いたいという意思が伝えられた後、購入希望者から値段交渉が入ることがあります。「値切るような人に売りたくはない」と思うかもしれませんが、同時に「でも、これを逃したら、次に購入したいという希望者が現れるのか?」という不安も抱くのではないでしょうか。
ここで、注意したいのが、<売主として購入希望者と直接交渉をしない>ことです。うっかりその場の雰囲気で口約束をしてしまって、後で問題になることもあります。<間に必ず不動産会社の担当者に入ってもらった方がうまく進められます。>そのためには、<不動産会社の担当者とはしっかりした信頼関係を築いておくことが大切です。>「この担当者、調子がいいけど大丈夫かな?」と思っているのなら、早めに担当者を交代してもらっておいた方がいいでしょう。
価格交渉になることは、価格設定の時から考慮に入れておくことも大切です。2900万円くらいで売りたいという場合、2980万円に設定しておけば、価格交渉の話が出た際に「80万円値引き」とすれば、購入希望者も納得しやすいはずです。<ぴったりの金額ではなく、後で端数切捨てができるようにしておく>のも、ひとつの方法です。

STEP6成約(売買契約締結)

購入希望者との交渉が終わったら、いよいよ売買契約を結ぶことになります。この時に、<買主から売主には手付金が支払われます>。手付金は、後で売買代金に充当されますし、どちらかの事情で契約を解除したい場合は手付金の倍を相手に支払うことで解約することも可能です。<手付金の相場は売却代金の5~20%>となっています。

手付金と申込金ってどう違う?

購入希望者が口頭で購入の意思を伝え、購入申込書を書く際に、不動産会社が申込金を支払うように言う場合があります。金額は2~3万円というところもあれば、10万円というところもあります。これは購入の予約金のようなもので、これによりその不動産の購入の権利を確保したことになります。この<申込金は、契約締結時には手付金の一部に充当され>ますが、手付金との違いは、<購入の意思がなくなった時点で申し入れがあれば返金しなければならない>ということです。後々問題が起きないよう、<手付金か申込金か、名目をはっきりさせて、領収書を取り交わしておくことが大切>になります。

売却の準備(引き渡し前の準備)

売買契約の締結が終わったら、引き渡し日までに借入金を返済して抵当権の抹消手続きを行い、引っ越しの準備に入ります。ここでは、いつまでに何をすればいいのかを、タイムテーブルでご紹介していきます。いろいろとやらなければならないことが多く、うっかり忘れてしまうと売却に影響を与えることもあります。余裕を持って早め早めに準備するようにしましょう。

■ 1か月前~

引っ越し業者の手配
何か所かの運送会社に見積依頼して決めましょう。年度末など引っ越しが多い時期は希望日に予約が取れないことがありますので、早めに動きましょう。
粗大ごみの廃棄手配
現在居住する市区町村の決まりに従って手続きを行います。
子どもの学校の転校手続き
公立小中学校の場合、引っ越しすることが決まったらすぐに担任の先生に知らせます。学校からは、在学証明書、教科書給与証明書が発行されますので転校先の学校へ提出します。
公立高校の場合は都道府県で手続きが違うため、転校先の教育委員会に問い合わせておきます。

■ 2週間前~

電話の移設・名義変更手続き
電話の移設日は指定できますので、引っ越し当日も使う可能性があるならぎりぎりまで使えるように指定しましょう。
転出届の手続き
市区町村の役所に印鑑持参で行き、住民移動届を提出、転出証明書をもらいます。この時、引っ越し先の住所の記入が必要です。
転出届の手続きは引っ越しをする日の2週間前から引っ越し当日まで可能です。引っ越し間際は何かと多忙なので、1週間前には済ませておきましょう。※転出届の手続きが終わると、登録していた印鑑登録は抹消されます。転出届を出す前に、必ず旧住所の印鑑証明書を取得しておきましょう。

■ 1週間前~

電力会社、ガス会社、水道局へ転居の連絡
現在の住居と転居先の両方の電力会社、ガス会社、水道局に転居の連絡をします。「いつまで使うか」、「いつから使うか」聞かれますので、引っ越し日を知らせます。ガスのみ引っ越し当日、旧居、新居で係員の立ち合いがありますので、日時を決めましょう。
※現在使用しているガス器具を持って引っ越す場合は、ガス会社に使用可能かを確認しておきましょう。
新聞を止める
新聞販売店に連絡して、新聞購読を中止します。訪問集金の場合は、残金の精算をいつするか決めて、訪問してもらいましょう。
金融機関の住所変更
銀行など金融機関の口座の住所変更をします。転居先に支店があれば、転居後の手続きが可能ですが、もし転居先に現在利用中の金融機関がない場合は、早めに解約手続きをしておきましょう。
保険、株式、クレジット会社などの住所変更
これらは引っ越し後でも構いませんが、住所変更が必要です。引っ越しで契約書類を紛失しないように、あらかじめまとめておきましょう。

■ 引っ越し当日(旧居で)

電気、ガス、水道料金の精算
口座引き落としの場合は引き落としで精算されます。ガスについては当日、ガス会社の係員が来て、ガスメーターをチェックして元栓を閉めます。

■ 引っ越し当日(新居で)

電気、ガス、水道の使用開始手続き
ガスのみ係員立ち合いの下、ガスの元栓を開きます。電気と水道は必要書類が新居に届いていますので、自分でブレーカーをあげ、止水栓を開け使用を開始してからハガキを投函します。

■ 引っ越し後

転入届の手続き
引っ越し後2週間以内に、印鑑と転出証明書を持参の上、新居の市区町村の役所で転入手続きを行います。
※同時に印鑑登録もしておきましょう。
国民年金の住所変更
引っ越し後2週間以内に、自営業など第1号被保険者は転居先の市区町村役場の国民年金課で住所変更の手続きを行います。
※第2、3号被保険者(会社員や公務員などとその扶養家族)は基本的に厚生年金とともに勤務先で住所変更手続きを行います。
公立学校の転入届
新しい住民票を取得、教育委員会に提出して、入学通知書をもらいます。
転校先の学校に入学通知書と転校前の学校で受け取った在学証明書、教科書給与証明書を提出します。
自動車の住所の登録変更
自動車の登録変更手続きを行います。普通自動車と軽自動車では手続きが違いますので注意してください。
運転免許所の住所変更
運転免許証と住民票など新しい住所が確認できる書類を持参して警察署、運転免許センター、運転免許試験場など指定場所へ行き、運転免許証記載事項変更届を記載して手続きします。他の都道府県から転入した場合、申請用の写真1枚が必要となる場合があります。※事前に都道府県のホームページなどで確認してください。

転出届を出す前に必ず印鑑証明を取る!

不動産売却を行う場合は、転出届を出す前に、印鑑証明書1通を必ず取っておきましょう。
不動産売却の際、法務局で所有権移転登記をするには、売主の印鑑証明書が必要となります。この際の<印鑑証明書は登記簿謄本の住所と一致していなければならず>、しかも旧住所の3か月以内に発行されたものでなければなりません。新住所に引っ越ししてからの印鑑証明は認められませんし、引っ越した後で旧住所の印鑑証明書は取得できません。<転居届の手続きを終えて、旧住所の印鑑登録が消去される前に、必ず印鑑証明書を取っておく>ようにしましょう。

普通自動車と軽自動車で違う!自動車の変更登録の方法

■ 普通自動車の場合

車庫証明を新居の警察署で取得して、<陸運局で住所変更手続き>を行います。
陸運局には、車庫証明、車検証、前住所と新住所が確認できるもの(住民票や住所変更した免許証など)、印鑑、委任状(代理人が行う場合)を持参し、陸運局で申請書、手数料納付書を記載します。
委任状はこちらからダウンロードできます。→
http://wwwtb.mlit.go.jp/kanto/jidou_gian/touroku/date/ininjou.pdf

■ 軽自動車の場合

軽自動車の住所変更は陸運局ではなく、<軽自動車検査協会で行います。>
新しい住民票、車検証、ナンバープレート(自動車に乗って行けばOK)、印鑑を持参し、協会で軽自動車税申告書、自動車検査証申請書に記載します。